Недвижимость и закон

Верховный суд не поддержал снос постройки, реконструированной без разрешения

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России направила на новое рассмотрение спор о сносе трехэтажного дома, который был реконструирован без разрешения.

Принципиальный момент: спорный объект соответствует требованиям строительных норм, не противоречит целевому назначению земельного участка. А собственники смежных участков официально дали согласие на реконструкцию жилого дома. Соответственно, необходимость сноса такого дома, как минимум, поставлена под сомнения.

В данном деле претензии у чиновников возникли к жительнице города Новороссийск. Женщина произвела реконструкцию своего дома, в результате которой его общая площадь изменилась с 60 кв. м до 607 кв. м., а этажность - с одного этажа до трех. Чиновники в своем иске указали, что разрешения на реконструкцию не были получены, дом на кадастровый учет не поставлен. Мнения нижестоящих инстанций по поводу дома разошлись. Одни отказывали чиновникам в иске, другие, наоборот, соглашались.

Кассационный суд пришел к выводу, что дом необходимо все-таки снести, так как реконструкция произведена в отсутствие разрешительной документации, а также ввиду того, что спорный объект расположен не только на земельном участке ответчика, но и частично на смежных земельных участках. С такой позицией не согласился Верховный суд России. Он напомнил нижестоящим инстанциям, что в в 2018 году в Градостроительный кодекс РФ были внесены правки, согласно которым является необязательным получение разрешения на строительство или реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства, а также разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

Также Судебная коллегия напомнила, что в постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", принятого в 2023 году, разъяснено, что возведение объекта ИЖС или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Кроме того, нижестоящие инстанции были обязаны вынести на обсуждение вопрос об устранимости допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, однако такие обстоятельства не устанавливались по делу.

Пунктом 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, предусмотрено, что при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки. Данный интерес должен выражаться в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.

С учетом сказанного для правильного разрешения спора, подлежащими установлению нижестоящими судами, являлись следующие обстоятельства:

1) в чем заключается защита публичного интереса, то есть нарушает ли спорный дом, возведенный на земельном участке ответчика, интересам неопределенного круга лиц;

2) в чем заключается защита частного интереса, то есть в чем заключается нарушение гражданских прав истца, не являющегося собственником земельного участка, на котором возведен спорный дом;

3) каким образом снос дома ответчика может привести к восстановлению нарушенного, по мнению истца, права истца и какой интерес публично-правового образования будет защищен в результате сноса спорного дома", поясняет руководитель практики Бюро адвокатов.

Определение № 18-КГ24-279-К4

Уважаемые подписчики!

Мы собрали в одну папку - Юр.Каналы юридические каналы, которые качественно и интересно пишут о праве. Каналы очень полезные и достойны вашего внимания.

Очень удобно, когда правовая информация находится в одном месте!

Получить доступ к папке.

Закон о безналичных сделках с жильем в России могут принять до конца года

В России до конца текущего года могут принять закон, устанавливающий запрет на проведение сделок с жильем за наличные, если оно дороже 1 миллиона рублей, рассказала автор законопроекта, зампред комитета Госдума по строительству и ЖКХ.

Ранее Российский союз участников рынка недвижимости, объединяющий компании из 58 регионов, предложил ввести обязательные безналичные расчеты в сделках с жильем, если они превышают лимит в 1 миллион рублей.

В пояснительной записке к законопроекту указывается, что число преступлений, связанных с лишением недвижимости, выросло с 6 тысяч в 2022 году до 8 тысяч в 2023-м, а нанесенный гражданам ущерб увеличился с 32 до 42 миллиардов рублей. При этом на российском рынке 10–15% сделок между физлицами проходит за наличные, в то время как в США, Канаде, Европе, Китае, Южной Корее практика сводится к безналичным расчетам. А в Германии, Франции и Италии, например, наличные расчеты в пересчете на российскую валюту ограничены суммами от 100 тысяч до 1 миллиона рублей.

Источник

В Москве упростили согласование перепланировки квартир

Цифровизация предоставления услуги по согласованию перепланировки в ближайшее время в столице будет полностью завершена. Постановление о порядке согласования, который упростит перепланировку помещений в многоквартирных домах, подписал мэр Москвы.

в нормативно-правовые акты Москвы внесен ряд изменений, благодаря которым сроки предоставления услуги для планируемых и ранее выполненных сократятся на 30% - с 30 до 20 рабочих дней. Но еще важнее, что узаконить обновленную квартиру ее хозяин может не выходя из нее. Мосжилинспекция и Росреестр внесут все изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в рамках межведомственного взаимодействия после того, как будет оформлен акт о завершении перепланировки. Прежде собственник квартиры обращался за этой услугой в Росреестр самостоятельно. Кроме того, расширен перечень работ, согласование которых проходит без разработки проекта. Это касается устройства, изменения, конфигурации и демонтажа подиумов, пандусов и ступеней, а также заложения проектных проемов в несущих стенах.

Для того чтобы максимально упростить процедуру подачи заявления, на портале mos .ru разработан специальный лендинг - анкета с наводящими вопросами, которая поможет сориентироваться в выборе типа заявления. Ходить в центр госуслуг "Мои документы" будет вообще незачем - выдача результатов оказания услуги в бумажном виде, которые прежде нужно было получать в МФЦ, упразднена.

Источник

‼️ 2025 год открывает для юристов новые возможности, но лишь 5% эффективно используют инструменты для увеличения продаж.

Пока одни тратят время на рутину, другие внедряют системы, которые позволяют:

➖ Увеличить доход за счет роста продаж.
➖ Делегировать продажи менеджерам, освобождая время для стратегических задач.
➖ Выделиться на рынке и уверенно общаться с клиентами.
➖ Управлять временем выйдя из операционки.

Сергей Рвачев - юрист и предприниматель, делится проверенными методами, которые помогут:

1. Запустить делегирование продаж, чтобы сосредоточиться на практике.
2. Научиться отрабатывать возражения и уверенно вести диалог.
3. Повысить конверсию и продавать больше с тем же потоком лидов.
4. Управлять временем, тратя меньше сил на продажи.

Подписывайтесь на Telegram-канал Сергея Рвачева и получите гайд в закрепе «Как удвоить продажи за 5 шагов»🎁.

👉 https://t.me/+4Ctb7bwFOEM3MjEy

Внедряйте рабочие инструменты и выводите практику на новый уровень!

Как налоговая узнает о том, что собственник не платит налог на доход от сдачи квартиры в аренду

Как налоговая инспекция выявляет тех, кто сдает квартиры

Начнем с того, что платить налог на доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, — не право, а обязанность собственника жилья в нашей стране. В 2018 году Минфин РФ опубликовал письмо, из которого следует, что налогоплательщики, уклоняющиеся от исполнения налоговых обязательств, выявляются в результате контрольной работы налоговых органов.

«Контрольная работа по привлечению указанных лиц к декларированию полученных доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества ведется на постоянной основе», — говорится в документе.

Для получения информации о сдаваемых квартирах налоговые органы пользуются различными источниками. Например, при безналичном расчете между нанимателем и наймодателем узнать о получении арендной платы можно, проанализировав переводы на карту последнего.

В июне 2018 года Федеральная налоговая служба (ФНС) дала разъяснение, в котором уточнила, что обязанность сообщать об открытии и закрытии счетов физлиц по запросу налоговиков возникла у банков с сентября 2016 года.

А начиная с 1 июня 2018 года к этому добавилась обязанность предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств еще и по счетам в драгоценных металлах.

Из этого следует, что ежемесячное пополнение счета на одну и ту же сумму одним и тем же человеком, да еще примерно в один и тот же день, вполне может насторожить налоговую, точнее, автоматическую систему, которая мониторит движение платежей в режиме 24/7.

Но тут следует уточнить: даже если налоговые инспекторы и увидят переводы, они не смогут сразу же начислить на них налоги. Для начала у налогоплательщика запросят пояснения, откуда взялись деньги.

Как налоговые органы вычисляют собственников-арендодателей

Если у собственника жилья несколько квартир, это для налоговой инспекции первый сигнал о том, что здесь могут быть незадекларированные доходы.

Узнать о том, сколькими объектами недвижимости владеет человек, налоговики могут разными способами. Разберем их.

Продолжение⬇️⬇️⬇️

ТОП-5 ликвидных жилых комплексов Санкт-Петербурга в 2025 году: выгодные инвестиции

В 2025 году в Санкт-Петербурге выделяются несколько жилых комплексов, которые демонстрируют высокую ликвидность, быстрый рост цен и востребованность среди покупателей.

Такие проекты являются перспективными для инвесторов, стремящихся получить стабильный доход и увеличить капитал.

Читать продолжение

Реклама ООО «Агентство недвижимости КЛЕВО» ИНН: 7811805471
erid: 2VtzqxmA8nN

Нельзя сдавать выделенную в квартире комнату без согласия других сособственников

Верховный Суд разъяснил, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, одним собственником без согласия другого нарушает право собственности последнего, имеющего в связи с этим право на судебную защиту.

На праве общей долевой собственности на квартиру принадлежат доли: одному из собственников – 3/10, его несовершеннолетней дочери – 1/5, другому собственнику – 3/10, ее несовершеннолетней дочери – 1/5. Соломбальский районный суд г. Архангельска решением от 21 июля 2022 г. по делу № 2-1290/2022 определил порядок пользования жилым помещением. Одному из собственников и его дочери выделены две изолированные комнаты площадью 11,4 кв. м и 10,1 кв. м с лоджией. Другому собственнику и ее дочери – изолированная комната площадью 17,1 кв. м.

В квартире проживают один из собственников, его супруга и дочь, занимая две комнаты. Другой собственник и ее дочь в квартире не живут, но сдают выделенную им комнату по договору найма.

Один из собственников, действуя в своих интересах и интересах дочери, обратился в суд с иском к другому собственнику и ее дочери об ограничении права распоряжения имуществом. В иске указано, что сдача комнаты третьим лицам нарушает право истцов на частную жизнь, личную и семейную тайну. По мнению истца, ответчик пытается навредить его семье, принуждая к покупке долей по завышенной стоимости. Сдача комнаты, как указано, создает неудобства истцу и его ребенку. Истец просил запретить сдачу комнаты в аренду и вселение третьих лиц без согласия всех собственников.

Ломоносовский районный суд г. Архангельска отказал в иске, сославшись на то, что порядок пользования помещением определен судом в 2022 г., и согласие других собственников на сдачу комнаты не требуется. Также не установлено нарушений прав истца или нецелевого использования помещения ответчиками.

Апелляция оставила решение без изменений, отметив, что законодательство регулирует распоряжение долевой собственностью, исключая единоличное управление общим имуществом. Судебный запрет на действия ответчиков не нужен для защиты прав истца. Неправильное применение норм судом первой инстанции не повлияло на правильность решения, поэтому оно не подлежит отмене (ч. 6 ст. 330 ГПК). Кассация поддержала выводы судов.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что согласно ст. 209 ГК собственник вправе совершать с имуществом любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц, включая отчуждение, передачу прав владения, пользования, распоряжения, залог или иное обременение.

По ч. 2 ст. 30 ЖК собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, безвозмездного пользования или иному законному основанию, а юридическому лицу – по договору аренды с учетом требований законодательства. Согласно п. 1 ст. 246 ГК, распоряжение долевой собственностью требует согласия всех участников. Собственник может требовать устранения нарушений его прав, даже без лишения владения.

ВС указал, что ст. 11 ГК предусматривает судебную защиту прав, а ст. 12 ГК и п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК допускают защиту путем восстановления положения или пресечения действий, нарушающих право либо создающих угрозу нарушения. При долевой собственности каждый собственник не вправе нарушать права других, а распоряжение имуществом без согласия сособственников нарушает их права, давая основание для судебной защиты.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, отказывая в иске из-за неверного способа защиты, не учли, что пресечение действий, нарушающих право (абз. 3 ст. 12 ГК), – это предупредительная мера, предотвращающая нарушения жилищного законодательства, такие как сдача долей в наем без согласия сособственников. Предложенный апелляцией иск о выселении не обеспечивает защиту, особенно при краткосрочных договорах найма.

ВС подчеркнул, что наличие альтернативных способов защиты не делает избранный истцом способ ненадлежащим. В результате решения трех инстанций были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Дело № 1-КГ25-2-КЗ

Как выселить бывшего супруга из своей квартиры

Правила таковы, что принудительно выселить бывшего супруга из своей квартиры можно только через суд — поэтому многие тянут до последнего, пока не получают в итоге проблему в виде нового жильца, которого подселил бывший по праву зарегистрированного жильца.

Тогда как для выселения бывшего супруга достаточно сделать всего три шага:

1) Заручиться доказательствами того, что квартира принадлежит вам. Если жилье покупалось до брака, с этим нет никаких проблем: достаточно выписки из ЕГРН, подтверждающей дату возникновения права собственности на квартиру.

Если жилье приобреталось в браке, но в дар, по наследству или покупалось на деньги, подаренные вам или вырученные с продажи личного имущества — нужно будет сначала доказать, что это ваша личная собственность (заключив с бывшим супругом соглашение о разделе имущества, брачный договор или получив решение суда о признании вас собственником).

Помните, что беспроблемно выселить бывшего супруга из квартиры можно только в случае, когда он не собственник, а вы — собственник;

2) Составить исковое заявление о признании бывшего супруга утратившим право пользования квартирой и снятии его с регистрационного учета по адресу этого жилого помещения.

Указываем, что семейные отношения с ответчиком прекратились (со ссылкой на расторжение брака), дальнейшее проживание с ним невозможно, соглашений о сохранении права пользования вы не заключали и то, что он продолжает числиться на регистрационном учете, нарушает ваши права как собственника жилого помещения (ссылаемся на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Прикладываем к иску документы, подтверждающие ваши доводы, направляем копию иска в адрес ответчика (по адресу его регистрации) и подаем иск в суд.

3) Когда суд вынесет положительное решение, получаем его копию с отметкой о вступлении в законную силу и обращаемся в орган регистрационного учета (управление по делам миграции МВД РФ) с заявлением о снятии бывшего супруга с регучета (п. 31 Правил, утв. ПП РФ от 17.07.1995 № 713).

Если потребуется выселить бывшего супруга фактически, берем в суде исполнительный лист и обращаемся с ним в Службу судебных приставов.

Важные налоговые даты и сроки для владельцев недвижимости

Основные налоговые даты и сроки, которые должны знать собственники жилья.

25 февраля

До наступления этой даты ежегодно работодатели подают в Федеральную налоговую службу (ФНС) сведения о доходах сотрудников за прошлый год.
То есть данные за 2024 год компании должны передать до 25 февраля 2025 года, после этого справка о доходах и суммах налога физического лица (раньше она называлась 2-НДФЛ) станет доступна в личном кабинете налогоплательщика. Эти сведения понадобятся для оформления налогового вычета.

30 апреля

До конца апреля нужно отчитаться перед налоговой о полученных доходах за прошлый год. Такое обязательство возникает при продаже имущества, которое было в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет), или при сдаче недвижимости в аренду.
Налог уплачивается за предыдущий год, то есть до 30 апреля 2025 года нужно будет подать декларацию о доходах за 2024-й. Это можно сделать на сайте ФНС.
Обратите внимание, что подать налоговую декларацию для оформления вычета можно в любое время в течение всего года.

15 июля

До этой даты нужно заплатить НДФЛ, начисленный за предыдущий год по итогам рассмотрения декларации.
Если вы не подавали декларацию, и налоговая это обнаружила, за такое нарушение будет начислен штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки.
За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%.
Если декларация подана вовремя, но до 15 июля вы не заплатили налог, ФНС начислит пеню на сумму задолженности в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день.

1 декабря

До этой даты необходимо оплатить имущественные налоги — на объекты недвижимости и транспортные средства, находящиеся в собственности гражданина. Сумма к оплате указывается в уведомлении, которое приходит в личный кабинет на сайте ФНС или по почте не позднее 1 ноября каждого года.
Если уведомление не пришло, рекомендуется связаться с налоговым органом для получения информации и уточнения сроков оплаты.
На расчет суммы налога на недвижимость влияют несколько параметров — кадастровая стоимость объекта, налоговый вычет (если есть), ставка налога и налоговый период.

3 года

Оформить налоговый вычет можно только за последние 3 года до подачи декларации. При этом покупка жилья могла произойти и раньше.
Рассмотрим подробнее на примере.
Вы купили квартиру в 2018 году и не обращались за вычетом. Если подать декларацию в 2025 году, вы сможете вернуть налоги за 2022, 2023 и 2024 годы. Все суммы НДФЛ, которые были уплачены ранее, возврату из бюджета не подлежат.

3 месяца

Это срок камеральной проверки документов при оформлении налогового вычета по стандартной схеме. После одобрения ФНС переводит деньги на указанный расчетный счет в течение одного месяца. То есть, всего на рассмотрение документов и зачисление средств уходит около 4-х месяцев.
При оформлении упрощенного налогового вычета срок его получения сокращается в 2,5 раза и составляет 1,5 месяца вместо 4-х.