Недвижимость | Что Где Почём

Предварительные итоги вторичного рынка в сентябре

✔️ Темпы роста цен увеличиваются четвертый месяц подряд, говорят в «Циане». За неполный сентябрь уже +0,7% — это в среднем в городах c населением от 500 тысяч человек.

🌟Краснодар +3,6%
🌟Рязань +3,2%
🌟Набережные Челны +2,3%
🌟Москва +1,9%

Нет ни одного города с выраженной отрицательной динамикой.

С чего ценам расти? 🤔 Вымывается самое дешевое предложение, а новые продавцы все еще не выходят на рынок. Вот мы показывали свежие цифры по Москве.

При дальнейшем снижении ключевой ставки спрос на вторичном рынке вырастет. Однако ажиотажа пока ждать не стоит из-за стагнации в экономике, все еще дорогой ипотеки, жестких требований банков и снижения выбора качественного предложения.

➡️ До конца года Циан прогнозирует рост цен со скоростью +0,5-0,8% в месяц.

@chtogderealty

✔️ Как реально различается стоимость квартир на вторичке и в новостройках — смотрим конкретные примеры однушек в Москве

Если сравнивать новостройки не с домами 1960-х годов, а с равноценным жильем последнего десятилетия, вот какая получится картина:

▪️ ЖК «Бусиновский парк» (Западное Дегунино) — от 12,9 млн. Вторичка — от 13 млн в соседних домах от города, площадь квартир на 3-7 кв. м больше.

▪️ ЖК «Зиларт» (Даниловский район) — от 19,9 млн. Вторичка — от 21 млн в ранее сданных корпусах этого же ЖК.

▪️ ЖК «Люблинский парк» (Люблино) — от 11 млн за 34 кв. м. Вторичка — от 11,3 млн за 32 кв. м.

▪️ ЖК Set (Можайский район) — от 17,5 млн. Вторичка — от 17,5 млн с простеньким ремонтом в соседнем ЖК «Кутузов Град».

▪️ ЖК «Матвеевский парк» (Очаково-Матвеевское) — от 18,9 млн. Вторичка — от 17,9 млн в этом же ЖК (старого формата, не ПИК+).

▪️ ЖК Sydney City (Хорошёво-Мнёвники) — от 19,3 млн. Вторичка — от 19,3-19,5 млн в соседних ЖК «Level Причальный» и «Сердце столицы».

▪️ ЖК «Мангазея в Богородском» (Богородское) — от 16,9 млн. Вторичка — от 15,5-15,8 млн в соседних ЖК комфорт-класса рядом с метро (у «Мангазеи» бизнес).

Т. е. в целом новостройки в Москве сегодня стоят примерно столько же, что и квартиры от собственников, без дисконта за ожидание. В среднем разница может доходить до 5-10% — как в ту, так и в другую сторону.

@chtogderealty

🛍 Средние ставки по ипотеке в топ-20 банков опустились до 21%

На прошлой неделе ставки снизили ВТБ, Дом РФ, Совкомбанк и Абсолют. Сегодня к ним присоединились ПСБ и МТС банк.

Минимальные ставки на рынке:

▪️ Сбер — от 17,4% в новостройках и от 17,7% на вторичке с учетом всех скидок.
▪️ Т-Банк — от 17,9%.
▪️ Банк Санкт-Петербург — от 17,99%.

@chtogderealty

Целый день неприятных финансовых новостей 🙁

🛑 Индексация тарифов ЖКХ

Минэкономразвития повысило прогноз на 2026 год: газ подорожает на 9,6%, электроэнергия для населения — на 11,3%.

Рост совокупного платежа в 2026 году ожидается на уровне 9,9%, в 2027 году — 8,7%, в 2028 году — 7,1%.

🛑 Нашумевшие предложения Минфина об изменении налогов

Рост НДС с 20 до 22% + снижение необлагаемого порога доходов на УСН с 60 до 10 млн + отмена льготного тарифа страховых взносов для малого и сред­него бизнеса.

Т. е. часть расходов, включенных в себестоимость строительства, вырастет и переляжет на плечи покупателя. Где-то это будет 1-3%, а где-то и сильно больше (например, у всяких мелких подрядчиков в ИЖС, которые работают на упрощенке и не вычитают НДС).

🛑 Изменение налога для самозанятых

В Совете Федерации заявили, что режим НПД выполнил задачу вывода граждан из тени и теперь их нужно включить в общую налоговую базу. Эксперимент истекает в 2028 году, и в Минэкономразвития пообещали, что до этого времени пересматривать не будут (верим?). Но уже в 2026-м начнут думать, что дальше.

«Надо всерьез всю концепцию в 2026 году проработать. Продумать, представить, и может быть, какими-то шагами уже начать имплементировать этот вопрос»
Максим Решетников, глава Минэкономразвития РФ

Что это могут быть за «шаги», не очень понятно. Пока что НПД остается выгодным способом обелить свой арендный доход с налогом 4%, но к концу 2028-го (а в худшем случае и раньше) условия могут перестать быть выгодными. Вернуться в серую зону при этом уже будет не так просто.

🛑 Что будет с инфляцией и ключевой ставкой на фоне всего этого?

В ЦБ говорят, что все нормально, но будут отслеживать «краткосрочные вторичные эффекты». Аналитики утешают, что в более отдаленном будущем рост налогов позволит снизить дефицит бюджета и станет дезинфляционным фактором.

В общем, держимся и верим в светлое будущее 👌

@chtogderealty

Тема года — семейная ипотека. Что происходит?

🛑 «Никакие демографические успехи невозможны при повышении ставки до 12%»

Это цитата Нины Останиной, главы комитета Госдумы по защите семьи. Она отправила обращение в Минфин с просьбой сохранить 6% для семей с одним ребенком, иначе доступность жилья для них снизится.

С ней сложно не согласиться. Однако и доказательств того, что 6% сейчас способствует росту рождаемости, тоже ни у кого нет. Вот и решили власти теперь проверить новую гипотезу о возрождении многодетности. 4% вместо 6% — это, конечно, мощный стимул родить 3 ребенка и всей большой семьей 3 года ждать новостройку 😁

Логично, что сниженную ставку для многодетных надо чем-то компенсировать. Да и просто текущая семейная ипотека с бюджетом в 1+ трлн рублей в год не очень укладывается в концепции адресности и «жесточайшей экономии». Пока что суммарно на 2026-2028 выделили 1,8 трлн.

🛑 Как изменение ставок скажется на спросе?

Все ожидают, что повышение ставки для семей с 1 ребенком охладит спрос на новостройки. В краткосрочной перспективе все может оказаться ровно наоборот. Если о решении сообщат заранее и дадут время впрыгнуть в последний вагон — люди этим воспользуются.

🛑 Еще одна проблема — Минфин рассматривает снижение уровня возмещения банкам по семейной ипотеке после 1 ноября

Каждое такое снижение банки воспринимают в штыки и начинают демонстративно ограничивать выдачи. В прошлый раз компенсацию снизили на 0,5 п.п., и банки тут же подняли минимальный первый взнос до 30%.

Точного решения у Минфина еще нет: либо снизят, либо оставят как есть, пока обсуждают. Это, кстати, касается не только семейки, но и всех остальных льготных программ.

🛑 Что еще обсуждается?

Прописка в купленном жилье, дифференциация ставок в зависимости от региона и ограничение по комнатности жилья. Вот тут писали подробнее.

В общем, изменений к ноябрю ожидается много. Если вы в ближайшее время планируете брать семейную ипотеку, еще и под ограничение рискуете попасть, не стоит испытывать судьбу и ждать, когда на рынке начнется очередной хаос.

@chtogderealty