Ипотека в России. Новости и Аналитика

💰 Аналитики Домклик совместно с Центром финансовой аналитики Сбербанка рассказали об изменениях цен на новостройки и «вторичку» в апреле 2025 года.

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбербанка:

📌на первичном рынке жилья средняя стоимость кв. м выросла на 0,1%, составив 172,3 тыс. руб.

🟢Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Татарстан и Ленинградская область.

🟢Наименьший уровень цен на новостройки – в Пензенской области, Удмуртии, Воронежской и Самарской областях.

📌на вторичном рынке средняя стоимость кв. м увеличилась на 0,9%, до 114,2 тыс. руб.

🟢Наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, Краснодарском крае и Ленинградской области.

🟢Наименьшие цены на «вторичку» зафиксированы в Челябинской и Саратовской областях, а также в Пермском крае.

#цены #недвижимость

@rusipoteka

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ: В АБСОЛЮТЕ ПОКА ОТНОСИТЕЛЬНО НЕПЛОХО, НО И ЗДЕСЬ РАССРОЧКИ

По данным Росреестра, в апреле число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке составило 11 411 (-12.8% гг) vs 2 355 (3.2% гг) и (12 058 (12.6% гг) двумя месяцами ранее. Помесячная динамика также в минусе: -7.6% мм vs 2.5% и 27.1% до этого.

Спрос сохраняется на довольно приемлемом уровне, основная тема, связанная с разрывом цен по сравнению со все еще необоснованно дорогой первичкой присутствует. Кроме того, часть сделок, отмеченных в статистике - это продажи от застройщиков, которые реализуют лоты в домах, введенных в эксплуатацию, и активно используют инструменты привлечения спроса, включая популярные, но крайне неоднозначные в плане рисков рассрочки. Это, конечно, не классическая вторичка, а новостройки, которые застройщики уже успели ввести в эксплуатацию, но не смогли распродать на этапе строительства. То есть, сделки в сданных домах проходят уже по договорам ДКП, а не ДДУ, и статистически формально попадают во вторичку. Поэтому картина в сегменте сейчас несколько искажена этим фактором

🏦 Елизавета Данилова,
директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ:

▪️Мы знаем, что застройщики всегда использовали такой инструмент (рассрочку – прим.), но в последнее время, особенно с середины прошлого года, все чаще они к нему прибегают. По опросам, оценочным данным, у некоторых застройщиков уровень рассрочки доходит до 50% и более.

▪️В последние месяцы наблюдается снижение объема продаж жилья примерно на 10%, однако в денежном выражении продажи выросли на 7%. Но, конечно, не нужно слишком радоваться этим цифрам, поскольку мы понимаем, что за этим ростом стоит повышенный объем продажи через рассрочку.

▪️Увеличение доли рассрочек создает неопределенности как для самих застройщиков, так и для клиентов. Застройщики становятся кредиторами и могут нести кредитные риски, с которыми они не умеют работать так, как банки, например, при выдаче рассрочки они не учитывают платежеспособность клиентов. Кроме этого, сохраняется риск отказа от договора заемщиком. Застройщик не может быть уверен, что получит средства в полном объеме за проданную квартиру.

▪️ЦБ следит за ситуацией и рекомендует банкам внимательнее относиться к подобному росту доли рассрочек. Мы рекомендуем банкам внимательно относиться к этому, смотреть, по каким проектам застройщики особенно активно предлагают рассрочку, потому что это, в том числе для банков, финансирующих проект, фактор риска.

#цбрф #рассрочка

@rusipoteka

🏡Почему массово продают глэмпинги?
Изучили вопрос — подробности в карточках

🔹 Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано:

🔜в апреле 2025 года 11 411 переходов прав по договорам купли-продажи жилья. Это на 7,6% меньше результата марта этого года (12 355). По сравнению с апрелем 2024 года (13 086) показатель уменьшился на 12,8%, а к аналогичному периоду 2023 года (14 955) – на 23,7%;

🔜в январе-апреле 2025 года 45 320 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. По сравнению с первыми четырьмя месяцами 2024 года (43 241) показатель увеличился на 4,8%, а к аналогичному периоду 2023 года (48 099) – сократился на 5,8%.

💬 ➖️➖️➖️
«Число сделок с квартирами на вторичном рынке Москвы с начала года показало рост почти на 5% к январю-апрелю прошлого года, что говорит о сохранении спроса на столичное жилье. При этом третий месяц подряд число переходов прав не опускается ниже 10 тысяч сделок, а по сравнению с январским результатом этого года прирост составил 20%», – отметил руководитель управления Игорь Майданов.
➖️➖️➖️➖️

#вторичка #недвижимость

@rusipoteka

🇷🇺 Минсельхоз Амурской области начал принимать заявки от молодых семей, желающих получить выплату для участия в льготном ипотечном кредитовании.

По условиям программы, молодым семьям региона, взявшим Дальневосточную ипотеку на сельской территории, возмещают часть первого взноса.

🟡Размер выплаты – 10% от суммы льготного кредита, но не более 500 тыс. рублей.
🟡Выплату выдают однократно.
🟡Право на нее имеют участники госпрограммы с договорами, заключенными с 1 января 2020 года.

📄 Более подробная информация и перечень документов содержатся в постановлении правительства Амурской области от 29.07.2020 №503.

#ипотека #ВРегионах

@rusipoteka

🇨🇳🇷🇺Китайское рейтинговое агентство присвоило суверенный рейтинг России

Впервые после 2022 года Россия получила суверенный кредитный рейтинг от иностранного рейтингового агентства – китайского China Chengxin International Credit Rating (CCXI). РФ был присвоен рейтинг BBB+g со «стабильным» прогнозом. Такой рейтинг обозначает среднюю экономическую и финансовую устойчивость страны при среднем риске дефолта.

📝Следует отметить, что полученная оценка устойчивости российской экономика оказалась выше, чем до 2022 года – BBB-g. После начала спецоперации CCXI понизило рейтинг РФ до BBg, а через полгода отозвала его. Агентство считает, что экономика России успешно адаптируется к санкциям, демонстрируя ее устойчивость к подобным потрясениям.

По мнению Минэкономразвития, «получение суверенного кредитного рейтинга от CCXI означает доверие партнеров к России и их уверенность в стабильности российской финансовой системы, что в дальнейшем будет способствовать развитию экономических и инвестиционных отношений со странами Азиатского региона».

China Chengxin International Credit Rating (CCXI) — это старейшее и крупнейшее китайское рейтинговое агентство. CCXI – совместное предприятие Moody’s China (BVI), которой принадлежит 30% акций, и китайской Beijing Zhixiang Information Management Consulting (70%).

⭐️ Совкомбанк отменил комиссии для застройщиков по льготной ипотеке

Банк улучшил условия по льготным ипотечным программам, отменив обязательные комиссии для застройщиков при выдаче кредита с минимальным первым взносом 20,01%.

Новые правила распространяются на программы:

🔹«Ипотека для семей с детьми»,
🔹«Ипотека для IT-специалистов»,
🔹«Дальневосточная и арктическая ипотека».

Остальные условия кредитования в рамках программ с господдержкой остаются без изменений.

#банки #совкомбанк

@rusipoteka

🏦 Т-Банк планирует секьюритизировать ипотечный портфель

Банк намерен секьюритизировать портфель ипотечных кредитов и выпустить номинированные в рублях жилищные облигации на сумму не более 8,5 млрд рублей, следует из сообщения АКРА.

🔜АКРА присвоило старшему траншу ипотечных облигаций ООО «ИА ТБ-2» (эмитент в рамках секьюритизации) ожидаемый кредитный рейтинг на уровне eAAA(ru.sf).
🔜Дата погашения займа – 27 мая 2044 года.
🔜Ставка купона – фиксированная.

Данная сделка является третьей эмиссией классических ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), обеспеченной портфелем выданных Т-Банком ипотечных кредитов, которой присвоен ожидаемый кредитный рейтинг.

❗️Сделка не является частью программы «Фабрика ИЦБ» от ДОМ РФ и не предусматривает компенсацию потерь за счет госбюджета и/или внешних гарантий третьих сторон.

#ицб #облигации #тбанк

@rusipoteka

Продолжая тему, как рынок жилья влияет на демографические процессы (вчера писал об этом), и наоборот. Сегодня о том, как демография повлияет на рынок жилья.

Как мы видим на диаграмме, с каждым годом у нас всё больше становится доля домохозяйств без детей (1 или 2 взрослых) и семей с 1 ребёнком.
(без детей – в том числе домохозяйства, из которых выехали взрослые дети).
В общей сложности на эти два типа в 2021 году приходилось 82% домохозяйств.
(диаграмма - «Основы экономического поведения и благосостояния населения: мотивы, факторы, ожидания». ИСЭПН ФНИСЦ РАН, 2024)

И судя по тренду, эта доля домохозяйств из 1-3 детей будет расти и дальше.

Таким семьям не нужно излишне просторное жильё. По российским стандартам, которые удовлетворяют большинство населения, это 25-30 кв. м на человека. Т.е. основной спрос на квартиры будет в диапазоне 30-70 кв. м, с медианным значением где-то около 45-50 кв. м. В Москве это как раз тот самый диапазон, куда попадает средняя площадь проданной квартиры на рынке новостроек.

Большая площадь квартиры – это лишние траты на ЖКХ (которые становятся всё более существенными, особенно для пенсионеров), это большие трудозатраты на её уборку.

То же касается и площади загородных домов. Всё больше домохозяйств выбирают дом площадью до 100 кв. м, а также одноэтажные дома (старые люди опасаются спускаться-подниматься по лестницам, кому-то это вообще тяжело делать).
Скорее всего, в массовой загородке нормой окончательно станет и небольшой участок земли, 4-6 соток, так как и он требует больших трудозатрат на уход, а использование земли под выращивание еды всё менее актуально для городских домохозяйств (выращивать что-то для души, завести немного домашней птицы – это уже другое дело).

Если у домохозяйства была большая квартира, скажем, 80-100 кв. м и более, то после того, как дом покинут дети, родители всё чаще будут стараться менять её на меньшую по площади, скажем, на те же 50-60 кв. м. Излишки от обмененной квартиры пойдут на дополнительную 1-комнатную квартиру под сдачу в аренду, как добавка к пенсии, или на новое жильё детям.

Думаю, и действия правительства будут подталкивать к отказу многих домохозяйств от жилищных излишков – через рост налогов на жильё, а опосредованно – через очень маленькие пенсии, когда для пенсионеров реальным источником выживания станет хотя бы небольшая квартира, сдаваемая в аренду. Она же после их смерти перейдёт детям или другим наследникам (т.е. психологически это наиболее приемлемый для большинства россиян вид консервативной инвестиции – это показывает и множество социсследований).

Эти соображения не отменяют то, что для 10-20% россиян актуальным будет и жильё большой площади: многодетные, многопоколенные, ресурсные (богатые) семьи.
Но в целом основной массив нового жилья будет сосредоточен в диапазоне 30-70 кв. м для МКД и 60-100 кв. м для ИЖС. Думаю, крупные застройщики не хуже нас понимают демографические тренды.