Ипотека в России. Новости и Аналитика

🔴 Марина Чекурова,
глава рейтингового агентства «Эксперт РА»:

🔴Сейчас она (ипотека – прим.) на заградительных уровнях. В 2025 году около 80% новых ипотечных кредитов выдавалось по льготным программам, поскольку рыночные ставки остаются крайне высокими, даже несмотря на начавшийся тренд на снижение. В 2026 году мы рассчитываем на дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики и, как следствие, постепенное восстановление доли рыночной ипотеки.

🔴За последний год сформировался заметный отложенный спрос: многие семьи сознательно переносили покупку жилья, ожидая более приемлемых условий. Ориентиром для того, когда рынок ипотеки серьезно оживится, будет снижение ипотечных ставок приблизительно до уровня в 11-12%. При сценарии плавного снижения ставок объем новых выдач, по нашей оценке, может вырасти примерно в 1,5 раза по сравнению с уровнем текущего года.

🔴Мне нравится идея региональных льготных программ. Все-таки города у нас сильно отличаются друг от друга и с точки зрения платежеспособности населения, и с точки зрения имеющихся там бизнесов. Если у регионов будут собственные программы по ипотеке, это может стать, помимо всего прочего, серьезным стимулом для привлечения туда рабочей силы. В этой истории вполне могут участвовать крупные производственные компании, которые отчасти могли бы субсидировать ипотеку или предоставлять прямые субсидии на выплаты жилищных кредитов своим сотрудникам. Это вполне рабочий инструмент.

🔴Моя идея – новые ипотечные льготы для индустриальных центров. Сами регионы это не потянут, у них не хватит финансового ресурса. Минфин же при наличии дефицитного федерального бюджета вряд ли захочет рассматривать такие запросы. Поэтому необходимо, чтобы к программам, фактически поддерживающим приток и закрепление населения на тех или иных территориях, подключались местные работодатели.

🔴Текущий средний уровень рыночных ставок по ипотеке составляет 20-21%. В первом полугодии 2026 года рыночные ставки вряд ли опустятся ниже 17-18%.

🔴Порядка 40% сделок сейчас осуществляется за наличные, 60% – в ипотеку. Как правило, более дорогие квартиры покупаются не в кредит.

🔴Средний срок ипотечного кредита по состоянию на октябрь 2025 года – чуть более 25 лет. С начала года этот показатель существенно не изменился. Средний размер ипотеки в том же месяце составлял 4,6 млн рублей. В январе-феврале 2025 года это было 4,2 млн рублей. Обычно заемщики всегда стремились закрыть ипотеку досрочно. Но сейчас уровень таких погашений снизился из-за высоких ставок: выгоднее разместить средства на вклад, а не выплачивать кредиты досрочно. Это в основном касается кредитов, оформленных до начала периода сверхвысоких ставок. Объем досрочных погашений по ипотеке в третьем квартале 2025 составил 328 млрд рублей, и это на 16% ниже значения в третьем квартале 2024-го, а также на 45% ниже показателя третьего квартала 2023 года.

🔴Первый очень серьезный фактор для сектора жилого строительства – это ключевая ставка. Стройка – это бизнес, который идет на заемные деньги. Второй фактор - стоимость рабочей силы. Пока два этих показателя остаются на высоких значениях, строительство будет стоить дорого, и о снижении цен на жилье говорить не придется. Но, конечно, есть и множество других сопутствующих факторов.

🔴Мы ожидаем паузу в снижении ключевой ставки после декабрьского заседания. Активное снижение ставки, скорее всего, начнется с середины 2026 года. Наш прогноз, что в конце 2026-го мы увидим ставку 11-12%.

#мнение

@rusipoteka

🏷ГД может принять закон о разных ставках по семейной ипотеке в январе-феврале следующего года, сообщил глава комитета ГД по финрынку Анатолий Аксаков.

Ранее он говорил, что в ГД обсуждают варианты ставок по cемейной ипотеке в зависимости от числа детей:

🔵4% для семей, где родился третий ребенок
🔵6% – с двумя детьми
🔵10% – с одним ребенком

#семейнаяипотека

@rusipoteka

🔹 Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано:

🔜в январе-ноябре 2025 года 107 300 ДДУ в отношении жилой и нежилой недвижимости. Показатель уступил (-11,8%) результату 11 месяцев 2024 года (121 597 ДДУ). На рынке жилья зарегистрировано 74 128 ДДУ, что на 4% меньше результата января–ноября 2024 года (77 204 ДДУ);

🔜в ноябре 2025 года 11 361 ДДУ, что соответствует результату октября этого года (11 344 ДДУ) с разницей в 17 сделок (+0,2%). По сравнению с ноябрем прошлого года (11 680 ДДУ) число сделок уменьшилось на 2,7%.

«Благодаря активности в жилом сегменте, на который пришлось 73% от всех ДДУ, общий показатель на "первичке" в ноябре вышел в плюс к октябрю этого года и показал снижение менее 3% к ноябрю 2024 года. Так, за месяц в столице оформлено 8 285 ДДУ на жилые помещения. Это на 7,4% больше предыдущего месяца (7 711 ДДУ), а к ноябрю прошлого года (7 229 ДДУ) отмечается прирост почти на 15%. Посмотрим на итоги по всему году, так как декабрь должен дать неплохие результаты, но если жилье еще может превзойти 2024 год, то сделки с коммерческой недвижимостью, вероятно, уступят либо окажутся на том же уровне, что и годом ранее», – отметил руководитель управления Игорь Майданов.

#первичка #новостройки #росреестр

@rusipoteka

📑 Сбербанк разместил два выпуска ипотечных облигаций с поручительством ДОМ РФ серии:

🔜БО-001P-59 на 47,6 млрд рублей
🔜БО-001P-60 на 151,9 млрд рублей

Облигации включены в 1-ый уровень котировального списка Мосбиржи. Электронные закладные с залогом прав по договорам долевого участия (ДДУ) составили 46% от совокупного объема двух выпусков.

Всего за 2025 год Сбербанк провел 6 сделок секьюритизации с ДОМ РФ на 454 млрд рублей.

🖋➖➖➖
«В этом году совместно со Сбербанком нам удалось установить рекорд по годовому объему секьюритизации ипотечных кредитов, а за всю историю сотрудничества с 2017 года мы разместили ипотечные облигации на 1,6 трлн руб.

Ожидаем в несколько раз нарастить этот объем в ближайшие годы, масштабировать секьюритизацию кредитов на новостройки и развивать секьюритизацию кредитов на индивидуальные дома», – отметил заместитель гендиректора ДОМ РФ Максим Грицкевич
➖➖➖➖

#ицб #сбербанк #облигации #секьюритизация

@rusipoteka

📝 Фракция СРЗП подготовила законодательные инициативы по решению проблемы с мошенниками в связи с «эффектом Долиной».

Как сообщил глава комитета ГД по финрынку Анатолий Аксаков, предлагается:

☑️ввести период охлаждения, когда участники сделки принимают окончательное решение по плате и продаже квартиры;

☑️деньги размещать на специальном депозите. Только после истечения периода охлаждения и всех сделочных действий, деньги можно будет либо забрать продавцу квартиры, либо они вернутся тому, кто их перечислил, если решили квартиру все-таки не продавать. При этом при покупке недвижимости не должно быть третьего лица, через которого проходят деньги;

☑️вовлечь в процесс юристов, которые подтверждают правильность сделки.

#инициативы #недвижимость

@rusipoteka

❗️ Завершилась очередная рабочая неделя. Я бы охарактеризовала ее как хаос и непонимание.

🌱 Мы уже, увы, привыкли к инфо-вбросам и триггерам, для стимулирования продаж. Эта неделя была вполне себе в контексте данной техники отдельных участников рынка.

🌱 Сбер семейную ипотеку уже с 15 числа не выдает и на сделки не записывает.
Материнский капитал с 1 января в качестве первого взноса использовать нельзя.

Вот два основных вброса текущей недели

🛑Все не так. Сбер не записывает на сделки на 2026 год. Это правда. В этом году записи есть. Ограничены они лишь человеческими ресурсами отделений банка в конкретных городах.
🛑С материнским капиталом вообще фантазии. Тут ничего не меняется - в части распоряжения средствами,  на цели оплаты первого взноса при приобретении  объекта недвижимости.

И вновь про семейную ипотеку

🌱 Отдельные банки заявили об отказе в проведении сделок, ссылаясь на отсутствие лимитов. Кажется, с этим вопросом уже разобралось Первое лицо годом ранее. Однако, сделки не проводят. Другие проводят, но фактическая выдача кредита произойдет лишь на следующий год.

🌱 В целом, существенное  ужесточение требований кредиторов, о чем я говорила неделей раньше, усугубилось.

🌱 С 1 января 2026 года повышенное возмещение банкам со стороны Минфина за выдачу льготных программ перестает действовать. Отдельные банки уже тихонько намекают о введении платных аккредитивов, например, или иных инструментов повышения доходности продукта.

🌱 И, да! ЦБ снизил ключевую  ставку. Но, снижение это, скорее корректировка, если говорить, о все еще очень дорогой стоимости ипотеки на вторичном рынке. И такое сцеживание ключа намекает покупателям на дальнейшее ожидание лучших условий. То есть, население будет точно ждать.

🌱 Другое дело, что ключ давит и на бизнес. Цены увеличивать уже некуда, рентабельность падает. Мелкому бизнесу будет очень не легко в будущем году. Застройщики ИЖС уже получают письма от поставщиков о повышении цен, в связи с повышением НДС. Квартиры в МКД так же прибавили в цене. Но это тема не моей колонки.

Вернемся к ипотеке

🌱 Многие привязывают уровень одобрений к ключевой ставке. И, как только ключ будет ниже - ипотека будет более доступна. Да, будет, но только с точки зрения стоимости кредита, но никак ни с точки зрения андеррайтинга заемщиков. Сегодня высокий уровень отказов именно по дешевой льготной программе. Отказов по ипотеке на вторичном рынке как раз немного и там качество заемщиков существенно выше. Стало быть, ключ тут не причем. Только если таким образом прямо не ограничивается выдача неинтересной банку программы.

❗️ А вот правила кредиторов сильно изменились. Уже есть те из них, кто заявил о полном переходе на рассмотрение заемщиков со 100% официальным доходом.

🌱 Медленно, но верно и системно «серый» гражданин, с точки зрения подтверждения дохода, станет «персоной нон грата» в большинстве банков.

🌱 Я вижу, что у нас качество заемщиков улучшилось существенно. За профессиональным консалтингом приходят граждане просто от непонимания тонкостей и подходов кредиторов.

🌱 Итого, до 2026 года осталось меньше двух недель. Мы будем переживать эти дни в уже привычной гонке «успеть до нового года».
Далее, небольшая передышка, а для кого-то томительное ожидание начала рабочих дней, чтобы успеть до 01 февраля 2026 года.

Всем хороших выходных 🫶
Ваша Екатерина Мишина ❤️

#ЕкатеринаМишина
#ИпотечныйБрокер

@rusipoteka @ipoteka_1

📌 Основные итоги прошедшей недели (12-19 декабря) по версии Русипотеки

▶️ЦБ снизил ключевую ставку на 0,5 п.п., до 16%

▶️ДОМ РФ и Минцифры запустили новый раздел на Госуслугах с информацией о выплатах для многодетных семей на погашение ипотеки

▶️Мораторий на штрафы в отношении застройщиков, которые не сдают жилье вовремя, закончится в этом году, заявил Владимир Путин

▶️Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определила: ранее принятые судебные акты по делу о продаже квартиры Ларисы Долиной отменить, право собственности сохраняется за покупательницей Полиной Лурье. ВС опубликовал полный текст вынесенного определения

▶️По поручению главы Верховного суда РФ Игоря Краснова три коллегии судебного органа готовят обзор судебной практики по рассмотрению дел об оспаривании сделок с недвижимостью

▶️«Русипотека» подвела итоги работы банков Высшей ипотечной лиги за январь-октябрь 2025 года:
⬩ общая выдача
⬩ первичный рынок
⬩ льготные программы и ИЖС
⬩ ипотечные портфели

Льготные программы

▶️Предлагаемое распространение семейной ипотеки на весь вторичный рынок приведет к росту цен на недвижимость, что снизит доступность жилья для граждан, следует из ответа замглавы Минфина Ивана Чебескова на депутатский запрос

▶️В ГД обсуждают инициативы, которые помогут сделать семейную ипотеку более адресной. В том числе предлагается установить дифференцированные ставки в зависимости от количества детей и привязать размер ставки к среднедушевому доходу в регионе

▶️Минстрой считает необходимым увеличить финансирование программы сельской ипотеки, заявил глава ведомства Ирек Файзуллин

▶️В Совфеде выступили за приоритетную выдачу семейной ипотеки в регионе проживания семьи, чтобы преодолеть тенденцию оттока людей в столичные агломерации

▶️По параметрам семейной ипотеки с дифференцированной ставкой пока окончательно не договорились, идут дискуссии, рассказал глава комитета ГД по финрынку Анатолий Аксаков

🤔 Владимир Путин, президент РФ:
«Сохранение семейной ипотеки – здесь тоже надо еще поработать с этой ипотекой, под 6%, мы делали и будем делать дальше все для того, чтобы поддержать настрой молодых людей создавать семьи как можно раньше и детей заводить, это такой очень тонкий процесс»

Законодательство

▶️В ГД внесен пакет законопроектов, согласно которым предлагается ввести особое правовое регулирование ипотеки на жилые дома и земельные участки, приобретаемые с использованием льготных кредитов, для пострадавших от недобросовестных подрядчиков в сфере ИЖС

▶️Минфин подготовил законопроект о повышении страхового возмещения по долгосрочным рублевым вкладам и счетам эскроу. Для счетов эскроу при сделках с недвижимостью лимит страхового покрытия предполагается увеличить с 10 до 30 млн рублей

▶️Законопроект о запрете передачи банками долгов граждан коллекторским агентствам с просрочкой более 60 дней ожидает I чтения в ГД после рассмотрения в профильном комитете

▶️В ГД готовится законопроект об обязательном уведомлении близких родственников о сделке с недвижимостью, сообщила замглавы комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева

▶️Глава комитета ГД по защите семьи Нина Останина предложила закрепить ежегодную индексацию ипотечной субсидии для многодетных семей (450 тыс. руб.) на уровне инфляции. Соответствующий законопроект направлен на заключение в правительство

▶️ГД приняла в окончательном чтении законопроект, согласно которому жителям регионов, в которых действует военное положение или режим КТО, предоставят отсрочку по взысканию долгов

Банки

▶️Сбербанк с 25 декабря увеличивает максимальный дисконт на ставки по базовым программам ипотеки при покупке недвижимости на Домклик с 1% до 1,5%

▶️Банк Уралсиб повысил минимальную и максимальную суммы кредита по стандартным ипотечным программам

Профильные мероприятия

▶️4 февраля 2026 – XII Российский ипотечный конгресс

#ИтогиНедели

@rusipoteka

⭐ Помощь в получении кредитов на бизнес | Ипотечный чат