Реклама в Telegram-канале «Ипотека в России. Новости и Аналитика» 05726

📌 Основные итоги прошедшей недели (14-21 марта) по версии Русипотеки

▶️

ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 21%. При этом регулятор отметил, что если динамика дезинфляции не будет обеспечивать достижение цели, ЦБ рассмотрит вопрос о повышении ключевой ставки

▶️

Минфин концептуально поддержал идею ЦБ определения параметров стандартного ипотечного продукта

▶️

Российский союз участников рынка недвижимости предложил запретить покупку жилья на вторичном рынке за наличные из-за роста мошенничества и проводить операции только через банковские счета

▶️«Русипотека» подвела итоги работы банков Высшей ипотечной лиги за январь 2025 года:
⬩ общая выдача
⬩ первичный рынок
⬩ ипотечные портфели

Льготные программы

▶️

ДОМ РФ опубликовал список городов, где можно будет взять семейную ипотеку на покупку квартиры на вторичном рынке

▶️

Минфин выступает против расширения семейной ипотеки – для этого нет оснований, заявил замглавы ведомства Иван Чебесков.

🤔

Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ:
«Сейчас правила льготных ипотечных программ, не запрещают взимание комиссий, и мы планируем обсуждать с Минфином правила, по которым льготная ипотека должна распространяться только на стандартные кредиты, в том числе кредиты, которые не подразумевают такие комиссии»

Законодательство

▶️

Жилищные вклады с повышенным страховым покрытием появятся в России уже в этом году. Рассмотреть такой законопроект во II чтении планируется в весеннюю сессию

▶️

Комитет ГД по финрынку рекомендовал принять в I чтении законопроект, запрещающий кредиторам взыскивать с наследников умершего заемщика до вступления в наследство задолженность по его потребкредитам и займам, в том числе ипотечным

Банки

▶️

Сбербанк начал прием заявок по семейной ипотеке на «вторичку». Также банк запустил семейную ипотеку под 2% в Туве

▶️

ВТБ снизил на 0,5-1 п.п. ставки по рыночной ипотеке

▶️

МКБ запустил кредитование машино-мест

▶️

Совкомбанк запустил кредитование ИЖС по договору подряда

Профильные мероприятия

▶️7-11 апреля – Всероссийский жилищный конгресс. Ссылка на регистрацию

▶️24 апреля – 7-й Всероссийский форум «Строить». Ссылка на регистрацию

#ИтогиНедели

@rusipoteka

3200

17:17

21.03.2025

📰

Обзор прессы за неделю (14-21 марта)

📷

Не вам ссудить: финансовые власти не намерены расширять семейную ипотеку – Известия

Минфин выступает против расширения семейной ипотеки – для этого нет оснований, заявил замглавы ведомства Иван Чебесков. В последние недели в правительстве стали снова обсуждать допуск к льготным займам семей с детьми до 18, а не до 6 лет. Однако в феврале 2025-го выдачи по программе и без того выросли. А упрощение условий только ускорит рост цен на недвижимость, также это дорого обойдется бюджету.

📷

Сдать схему: в ЦБ заявили о жалобах на нарушение банками ипотечного стандарта – Известия

ЦБ уже начал получать жалобы от заемщиков на банки, которые не соблюдают ипотечный стандарт, но пока они единичные. В ЦБ напомнили, что с 1 апреля начнет действовать еще один стандарт – уже надзорный – и банки будут нести ответственность за уловки. Правда, эксперты отметили слишком мягкое наказание за нарушения и считают, что его нужно ужесточать вплоть до отзыва лицензии.

📷

Семейную ипотеку распространили на вторичку. Как вырастут цены на жилье – РБК

Распространение семейной ипотеки на вторичное жилье вряд ли приведет к системному подорожанию жилья во всех городах, подпавших под действие программы. Однако локальный существенный рост цен не просто возможен, а ожидаем.

📷

ЦБ третий раз подряд сохранил ключевую ставку: будет ли дешеветь ипотека – РБК

Несмотря на сохранение ключевой, ипотечные ставки продолжат снижаться в пределах 1–1,5 п.п. Но даже при возможном снижении ставок заметных изменений в части спроса эксперты не ждут.

📷

Риелторы предложили ввести запрет на покупку квартир за наличные – РБК

Cоюз рынка недвижимости предложил запретить покупку жилья на вторичном рынке за наличные из-за роста мошенничества и проводить операции только через банковские счета. В финразведке и аппарате Григоренко рассмотрят инициативу.

📷

Редкий вид – Коммерсантъ

Рост цен на жилье и ужесточение условий ипотечного кредитования сделали покупку недвижимости труднодоступной. В недлинном списке альтернатив ипотеке есть пока не очень распространенная в России схема: аренда жилья с последующим его выкупом. Она удобна тем, что квартирой можно сразу пользоваться и на это не нужен первоначальный взнос. Но девелоперы ее не очень любят из-за рисков неисполнения права выкупа.

📷

Новостройки смогли перестроиться – Коммерсантъ

Прогнозы застройщиков, ожидавших серьезного падения в сегменте новостроек после отмены массовой льготной ипотеки, пока не сбываются. Участники рынка адаптировались к новым реалиям. Застройщики неплохо зарабатывают и без массовой льготной ипотеки.

📷

Бремя ждуна: в чем риски программы рассрочки с переходом на ипотеку – Forbes

Популярность покупки жилья в рассрочку растет. При этом многие покупатели рассчитывают через два-три года, когда рассрочку пора будет закрывать, перейти на ипотеку: ставка, по их расчетам, к тому времени опустится до более комфортных значений. Однако ЦБ и некоторые участники рынка недвижимости считают такой вариант рискованным.

📷

Семейная ипотека для демографической ямы. Женщины рожают все меньше назло власти? – Свободная Пресса

Росстат опубликовал данные по естественной убыли и приросту населения. Цифры удручающие: население продолжает сокращаться, рождаемость не повышается.

📷

Верховный суд рассказал о сроках ответственности застройщика – РГ

Для многих новоселов будет интересна позиция, которую высказал Верховный суд РФ после того, как пересмотрел итоги одного очень любопытного экономического спора. Его суть актуальна для немалого числа наших новоселов, которые оказались заложниками плохой работы застройщика.

📷

Кредитная засуха – Банковское обозрение

В конце 2024 года–начале 2025-го произошло падение кредитования банками как населения, так и компаний. В феврале ЦБ РФ пересмотрел прогнозы по росту кредитного портфеля по итогам 2025 года в сторону понижения. Впрочем, полной остановки кредитования не ожидают ни регулятор, ни сами банки, хотя уже понятно, что сокращение процентных доходов приведет к снижению прибыли сектора.

#пресса #недвижимость

@rusipoteka

2400

16:35

21.03.2025

imageИзображение не доступно для предпросмотра

Что будет когда все наладится

Все мы знаем, дорогие друзья, что живем в перевернутом мире, в котором ставки по ипотеке составляют 29%, а продажи новостроек не то, чтобы сильно падают, но в последний месяц даже растут (год к году).

А еще мы знаем, как и почему мы здесь оказались, поэтому дискутировать, сетовать и заниматься диванной критикой также не будем. Подумаем вот о чем: экономические законы сродни гравитации - можно с ней локально бороться или ее игнорировать, но она существует уже миллионы лет и все равно возьмет верх.

Сегодня начнем разбираться, что будет, когда ставки в экономике снизятся, а СВО закончится. Мы не знаем, когда это произойдет, может уже этим летом, может через 50 лет, это НЕ вопрос знаний, это ваша индивидуальная ставка, как в казино.

Но мы можем прикинуть на салфетке, как будет выглядеть этот мир, который пришел в чувство после всех дефибриляторов, и в котором снова действует гравитация.

Итак, оценим темпы продаж новостроек, когда все наладится. Ничего страшного, если ошибемся в предпосылках на десяток процентов, цель наша – представить, как ощущается земная твердь.

Что нам потребуется?
▪️Размер ипотечной ставки после «нормализации»
▪️Объем продаж новостроек в ипотеку
▪️Объем продаж за наличку

1️⃣ Ипотечная ставка

Как мы все знаем, ипотечная ставка - это функция всяких там процентных кривых. Если точнее - много лет ипотечная ставка отстояла от доходности 5-летних ОФЗ примерно на 2.5% (график 1), и лишь в последнее время стулья прилипли к потолку, а спред увеличился до 12-14%.

То есть получается, нам нужно знать будущую динамику ключевой ставки - и дело в шляпе. Давайте спросим ЦБ! А нет, они тоже не знают. Придется нам прикинуть или положиться на какие-нибудь адекватные прогнозы.

Тут мы специально сбегали посмотреть все официальные прогнозы, адекватные и неадекватные, поприкидывали между собой, ну и выходит КС 12% на конец 2026 - это лучшее, что мы можем предположить сейчас. Тогда пятилетки будут приносить 11%, а ипотечная ставка будет около 13.5% - good enough. Едем дальше.

2️⃣ Продажи в ипотеку

Как мы писали вот тут - есть такое грубое, но железное правило - рост ипотечной ставки на 1% увеличивает продажи на 10%.

Второй график как бы симафорит нам - рынок живет за счет семейки. Но рост продаж в ипотеку правильно считать от «рыночной ипотеки».

Наше грубое правило дает нам кратный рост продаж по рыночной ипотеке до 20 тыс. штук в месяц. Для сравнения сейчас по семейке продается 25 тыс.

Останется ли в нашем сценарии семейная ипотека? Да, но спрос на нее упадет при уменьшении разницы в ставках, плюс, логично, чтобы она стала скорее мерой поддержки демографии. Поэтому предположим, что ввиду изменения требований ее выдачи уполовинятся - с 25 тыс. штук до 10-15 тыс. штук.

3️⃣ Продажи за наличку

Осталось понять, сколько будет продаваться за наличку. Сейчас это около 10 тыс. в месяц - четверть всех продаж, и вдвое больше, чем в среднем с 2020 года. Но мы далеки от мысли, что все это реально продажи за наличку. Скорее всего большая часть из этого - рассрочки.

Что будет с рассрочками? Они устремятся к своим историческим средним, то есть располовинятся, а другая их половина исчезнет, точнее превратится в ипотечные сделки.

Что на выходе. Каким будет наш новый мир? Хорош он или плох?:
20 тыс. шт. (рыночная ипотека)
12,5 тыс. шт. (семейка)
5 тыс. шт. (наличка)
1.5 тыс. шт. (всякая мелочь)
_________
Всего 39 тыс. в среднем в месяц. Примерно столько, сколько выходит сейчас, с той лишь разницей, что эти продажи не придется натягивать рассрочками и другими схемками. Объемы небольшие - взрывного спроса и повторения 2023, увы, ждать не стоит.

Совмещая это с тем, что мы писали тут и тут, получается так:
▪️Краткосрочно (год-два) мы ждем хорошие продажи за счет нормализации ситуации с лимитами по семейке и большой разницы с рыночной ставкой
▪️Супер-долгосрочно все тоже выглядит неплохо за счет роста количества 20-летних в предстоящие годы
▪️А вот на горизонте пары-тройки лет все не так сладко, новых Эверестов не предвидится, и, как говорит ЦБ, впереди мягкая посадка.

@DomusVerus

2100

16:10

21.03.2025

Несмотря на сохранение ключевой, ипотечные ставки продолжат снижаться, считают эксперты.

😇

ван Уклеин, старший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА»:

Поскольку ипотека самый долгосрочный продукт, банки ориентируются не столько на текущее значение, сколько на ожидаемую траекторию ключевой ставки в среднесрочном прогнозе. Консенсус-прогноз макроэкономистов говорит о вероятном прохождении пика по ставкам, а денежные власти неизменно придерживаются таргетирования инфляции, поэтому банки начали осторожную коррекцию после «кредитной зимы».

Банки сейчас проявляют осторожность при определении премии за риск. Поэтому ренессанс выдачи рыночной ипотеки в 2025 году крайне маловероятен.

Сдерживающее влияние на спрос будут оказывать макропруденциальные лимиты и меняющиеся параметры по льготным программам. В итоге даже в самом позитивном сценарии, подразумевающем укрощение инфляции и переход к постепенному снижению «ключа», в 2025 году будет наблюдаться существенный спад ипотечных выдач относительно рекордов первого полугодия 2024 года.

🕊

лександр Цыганов, завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета:

Сохранение ключевой ставки будет основанием для того, чтобы как минимум не повышать ставки по ипотеке или даже снизить их. В последнем случае речь идет об ипотечных кредитах для «очень хороших» заемщиков – с высоким первым взносом, с низкой долговой нагрузкой, имеющих стабильный доход и работу, являющихся зарплатными клиентами.

По таким ипотечным кредитам мы можем увидеть снижение ставок на 1–1,5 п.п., а в некоторых случаях оно может быть и больше. Но это все равно будут ставки выше ключевой минимум на 3 п.п.

😇

рина Носова, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА:

Ставки по ипотеке при прочих равных условиях могут продолжить незначительную коррекцию – в пределах 1–1,5%.

😇

горь Додонов, аналитик ФГ «Финам»:

Некоторые банки могут несколько понизить ставки по рыночным ипотечным программам. Но в целом какой-то существенной корректировки ипотечных ставок в ближайшие месяцы я бы не ждал.

Даже в случае снижения ставки по рыночной ипотеке еще долго будут оставаться на фактически запретительном уровне. Так что сегодняшнее решение ЦБ вряд ли как-то значимо отразится на ипотечном рынке, где продолжат доминировать выдачи в рамках программ с господдержкой.

#мнение #ипотека

@rusipoteka

2200

15:47

21.03.2025

Несмотря на сохранение ключевой, ипотечные ставки продолжат снижаться, считают эксперты.

😇

ван Уклеин, старший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА»:

Поскольку ипотека самый долгосрочный продукт, банки ориентируются не столько на текущее значение, сколько на ожидаемую траекторию ключевой ставки в среднесрочном прогнозе. Консенсус-прогноз макроэкономистов говорит о вероятном прохождении пика по ставкам, а денежные власти неизменно придерживаются таргетирования инфляции, поэтому банки начали осторожную коррекцию после «кредитной зимы».

Банки сейчас проявляют осторожность при определении премии за риск. Поэтому ренессанс выдачи рыночной ипотеки в 2025 году крайне маловероятен.

Сдерживающее влияние на спрос будут оказывать макропруденциальные лимиты и меняющиеся параметры по льготным программам. В итоге даже в самом позитивном сценарии, подразумевающем укрощение инфляции и переход к постепенному снижению «ключа», в 2025 году будет наблюдаться существенный спад ипотечных выдач относительно рекордов первого полугодия 2024 года.

🕊

лександр Цыганов, завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета:

Сохранение ключевой ставки будет основанием для того, чтобы как минимум не повышать ставки по ипотеке или даже снизить их. В последнем случае речь идет об ипотечных кредитах для «очень хороших» заемщиков – с высоким первым взносом, с низкой долговой нагрузкой, имеющих стабильный доход и работу, являющихся зарплатными клиентами.

По таким ипотечным кредитам мы можем увидеть снижение ставок на 1–1,5 п.п., а в некоторых случаях оно может быть и больше. Но это все равно будут ставки выше ключевой минимум на 3 п.п.

😇

рина Носова, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА:

Ставки по ипотеке при прочих равных условиях могут продолжить незначительную коррекцию – в пределах 1–1,5%.

😇

горь Додонов, аналитик ФГ «Финам»:

Некоторые банки могут несколько понизить ставки по рыночным ипотечным программам. Но в целом какой-то существенной корректировки ипотечных ставок в ближайшие месяцы я бы не ждал.

Даже в случае снижения ставки по рыночной ипотеке еще долго будут оставаться на фактически запретительном уровне. Так что сегодняшнее решение ЦБ вряд ли как-то значимо отразится на ипотечном рынке, где продолжат доминировать выдачи в рамках программ с господдержкой.

#мнение #ипотека

@rusipoteka

2200