Artem Tsogoev

🚂 Американские железнодорожные компании нуждались в независимой оценке своей кредитоспособности для привлечения инвестиций. Инвесторы должны были иметь возможность разобраться и оценить десятки инвестиционных предложений в этой сфере, чтобы принимать инвестиционные решения. Тогда в 1909 году Джон Муди основал компанию Moody's, ставшую первым агентством, которое начало присваивать рейтинги облигациям железнодорожников. За ним последовали Standard Statistics (позже Standard & Poor's) в 1916 году и Fitch Publishing в 1924 году. Эти системы оценки помогали инвесторам понять уровень качества, риска и ожидаемую доходность различных финансовых инструментов.

🎯 Несколько лет назад перед нами в SimpleEstate стояла похожая задача: как выбрать по-настоящему выгодный объект для инвестиций и объяснить выбор проекта многочисленным инвесторам инвестиционной платформы? Вдохновившись вековым опытом рейтинговых агентств, наша команда создала уникальную систему комплексной оценки, которая анализирует 18 ключевых параметров каждого объекта и присваивает ему рейтинг от 0 до 5 баллов.

⚖️ Система учитывает все факторы, влияющие на доходность и надежность инвестиций. От качества арендаторов и удаленности объекта до условий расторжения договора. Каждый критерий получает объективную оценку, основанную на реальных данных рынка и объекта.

💰 Особое внимание уделяется финансовым показателям: размеру арендных ставок, срокам договоров, наличию и условиям привязки арендной платы к ТО, индексации. Мы анализируем объект, учитывая его расположение и принимаем во внимание текущие рыночные тенденции. Система также оценивает практические аспекты управления недвижимостью: качество арендаторов, состояние помещений, «форматность», обеспеченность парковочными местами и т.д.

⭐️ Итоговый рейтинг дает полное представление об инвестиционной привлекательности объекта. Максимальные 90 баллов получают только самые надежные и выгодные предложения - те, что сочетают высокую доходность с минимальными рисками.

📊 Прозрачная система рейтинга проектов позволяет нашим инвесторам принимать взвешенные решения, основываясь на объективных данных, а не на субъективных впечатлениях. SimpleEstate делает инвестиции в недвижимость более предсказуемыми и безопасными.

🏗 Застройщик «Атлас Девелопмент» или ГК ТОЧНО (а может и вообще некий ИП Пискулин), в общем, кто-то из них (или все трое) анонсировал закрытый старт бронирования жилого комплекса бизнес-класса U2 (бывший Atlas Flow). Много (скобок)...

📍 Адрес: Москва, СЗАО, Южное Тушино, улица Лодочная (2,4 км от ст.м. «Сходненская»)

📌 Место: обжитой район Южного Тушина с развитой инфраструктурой. Особенность локации - близость к набережной канала имени Москвы и Кленовому скверу. Район активно развивается, строится много нового жилья, неплохая транспортная доступность (особенно,если не выезжать за пределы района).

💵📐 Цены и планировки:
☪ от ₽13,7 млн. за 28,2 м² или ₽480 т./м²
1⃣ от ₽16,7 млн. за 40 м² или ₽410 т./м²
2⃣ от ₽22,9 млн. за 57 м² или ₽400 т./м²
3⃣ от ₽28,4 млн. за 73 м² или ₽390 т./м²
4⃣ от ₽51,7 млн. за 126 м² или ₽410 т./м²

🏢 Проект: 2 корпуса переменной этажности от 21 до 29 этажей с высотой потолков от 3 до 5 метров. В проекте чуть более 500 квартир, из фишек - лаунж-зона на крыше дома. Госкомиссия запланирована на I квартал 2028 года, ключи - до IV квартала 2028 года.

💸 Условия покупки: доступна семейная ипотека, первоначальный взнос от 20%. Предусмотрена беспроцентная рассрочка с ПВ 30% или ПВ 20% (для лотов более 2 спален) сроком 6, 12, 18 или 24 мес.

⭕ Окружение: в районе строятся дома - есть из чего выбрать. Основные конкуренты U2: Coldplay и Metallica ЖК «Мангазея на Речном» (от ₽540 т./м² за студии) и ЖК CitiZen (от ₽430 т./м² за студии).

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👀 Вижу инвест
👍 Опять оверпрайс
🔥 Мне по 🥁

🏁 Девелопер R4S вывел в продажу ОСЗ на пр. 60-летия Октября, 6 в Москве.

📍 Место: метро «Ленинский проспект», 9 минут пешком. Первая фасадная линия с удобным съездом с ТТК. Рядом офис московского СБЕРа, достраивающийся БЦ STONE Ленинский, новые ЖК бизнес-класса. Да и вообще место живенькое.

🔄 Предыстория: много лет назад здесь работал автосалон, который со временем закрылся. Очевидно, в какой-то момент компания R4S приобрела объект и провела полную реновацию.

🏗 Характеристики объекта:
🔸Общая площадь: 1 572 м² (подвал 310 м², 1 этаж 436 м², 2 этаж 436 м²)
🔸Терраса на кровле 390 м² — идеально для летней веранды ресторана
🔸Остекление трех сторон фасада
🔸Высокие потолки до 4,16 м
🔸Электрическая мощность 243 кВт
🔸Круглосуточный режим работы
🔸Удобная зона разгрузки

🍽 Судя по рендерам — панорамное остекление, свободные планировки, высокие потолки и терраса — очевидно, что девелопер рассчитывает на ресторан премиум-класса. Локация, техническое оснащение и окружающая инфраструктура этому только способствуют.

⭕️ Кстати, недавно район лишился легендарного ресторана «Анжело» (по неизвестным мне причинам), где серьёзные люди решали серьёзные вопросы. Теперь на его месте «Пятёрочка».

🎂 Возможно, пора открывать что-то новое на замену в стеклянном кубике от R4S? Цена вопроса, впрочем, немаленькая: ₽720 млн или ₽609 т. за м2 «теплой площади».

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

🏁 Девелопер R4S вывел в продажу ОСЗ на пр. 60-летия Октября, 6 в Москве.

📍 Место: метро «Ленинский проспект», 9 минут пешком. Первая фасадная линия с удобным съездом с ТТК. Рядом офис московского СБЕРа, достраивающийся БЦ STONE Ленинский, новые ЖК бизнес-класса. Да и вообще место живенькое.

🔄 Предыстория: много лет назад здесь работал автосалон, который со временем закрылся. Очевидно, в какой-то момент компания R4S приобрела объект и провела полную реновацию.

🏗 Характеристики объекта:
🔸Общая площадь: 1 572 м² (подвал 310 м², 1 этаж 436 м², 2 этаж 436 м²)
🔸Терраса на кровле 390 м² — идеально для летней веранды ресторана
🔸Остекление трех сторон фасада
🔸Высокие потолки до 4,16 м
🔸Электрическая мощность 243 кВт
🔸Круглосуточный режим работы
🔸Удобная зона разгрузки

🍽 Судя по рендерам — панорамное остекление, свободные планировки, высокие потолки и терраса — очевидно, что девелопер рассчитывает на ресторан премиум-класса. Локация, техническое оснащение и окружающая инфраструктура этому только способствуют.

⭕️ Кстати, недавно район лишился легендарного ресторана «Анжело» (по неизвестным мне причинам), где серьёзные люди решали серьёзные вопросы. Теперь на его месте «Пятёрочка».

🎂 Возможно, пора открывать что-то новое на замену в стеклянном кубике от R4S? Цена вопроса, впрочем, немаленькая: ₽720 млн или ₽609 т. за м2 «теплой площади».

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

🌃 Успешный кейс: Ничего хорошего в отеле «Эль Рояль»

Сегодня частные инвесторы рассматривают множество направлений деятельности, включая инвестиции в различные объекты недвижимости, которые в перспективе могут стать стабильным источником дохода. Эксперты международной практики FTL Advisers делятся опытом реализации проекта по сопровождению проверки отеля в Таиланде. ⤵️

Суть проекта

🇹🇭 Клиентом было принято решение приобрести крупный иностранный актив на территории одного из островов Таиланда. Главная проблема заключалась в отсутствии понимания местного регулирования касательно иностранных инвестиций в недвижимость коммерческого назначения, корпоративного законодательства, а также в отсутствии элементарной возможности обследовать приобретаемое имущество.

Мы разбили проект на несколько этапов, чтобы детально разобрать каждый аспект, который мог сыграть свою роль в ходе сделки:

1️⃣ Анализ земельного участка и правоустанавливающих документов. Законодательство Таиланда строго регулирует зонирование и параметры застройки. Клиенту было важно убедиться, что участок позволяет расширение объекта, а высота построек соответствует нормативам — это исключило бы штрафы и проблемы при потенциальных проверках.

2️⃣ Due Diligence компании, владеющей отелем. Данный этап включал проверку на наличие судебных споров, налоговых задолженностей и анализ корпоративной структуры. Ключевая задача — выявить скрытые риски перед сделкой, включая нарушения при смене бенефициара.

3️⃣ Физическое обследование имущества. Заранее подготовленный анализ отеля со стороны продавца не вызывал доверия. В связи с этим была инициирована выездная проверка. Специалисты осмотрели отель и прилегающие территории, чтобы подтвердить достоверность предоставленных данных.

Результат работ по проекту

📄 По итогу подготовили сводный документ, указывающий на все сомнительные моменты приобретаемого имущества:

🔹 Ограничение по зонированию. Объект расположен на границе разрешённой зоны, что полностью исключает возможность расширения в будущем — существующие постройки используют максимально допустимую площадь участка.
🔹 Финансовые несоответствия. Обнаружение наличных средств в помещениях отеля (SPA, рестораны, бары). Данный факт противоречил заявлениям продавца о фактическом прекращении деятельности отеля. Возникли вопросы о реальном финансовом состоянии объекта.
🔹 Долговые обязательства. Значительная часть прилегающей территории находилась под обременением. После подачи заявлений в местные органы земельного управления выяснилось, что несколько крупных зданий находились под арестом за неуплату муниципальных взносов.
🔹 Нарушение корпоративного законодательства. При получении «Book of members» выяснилось, что компанией владеют родственники с одинаковыми европейскими фамилиями. Основная проблема заключалась в том, что законодательство Таиланда, касательно ведения отельного бизнеса, запрещает передавать большую часть доли иностранному владельцу — должно применяться правило 49% (у иностранца) на 51% (у местного партнера).

⚖️ В случае подтверждения опасений касательно наличия нарушений (уже после покупки отеля) клиенту грозило бы уголовное преследование. Продавец от комментариев отказался.

🔍 Достичь первоначальной цели – приобрести отель, не удалось. Но проведенная комплексная проверка позволила сохранить средства Клиента и избежать нежелательных последствий, включая серьезное нарушение местного законодательства.

👆 Данный кейс наглядно подтверждает критическую важность всестороннего юридического и финансового аудита при совершении международных сделок с недвижимостью. Due Diligence в данном случае выполнил свою ключевую функцию – защиту интересов инвестора.

🔗 Остаемся на связи: [email protected]

✈️ @ftladvisers

О пользе Due Diligence 👇

«Иногда читаю ваш телеграм-канал, но вообще ничего не понимаю».

🤯 Да как так-то? Я же стараюсь писать просто и понятно...

🙄Ну окей, вот попытка.

🏪🏢🏠Офис, квартира или стрит-ритейл? Как сравнить рентные инвестиционные возможности между собой?

💡Метрик и подходов много. Одна из самых простых и понятных методик - ориентироваться на доходность в %.

ℹ️ Рентная доходность (gross yield) – это % показатель, который позволяет сравнивать вложения в недвижимость.

❓Как? Очень просто: делим годовой доход от аренды на стоимость недвижимости!

✅ Пример:

🔸Годовая аренда: $100.000
🔹Стоимость недвижимости: $2.000.000
▪️Gross yield: 5% (100.000/2.000.000*100)

🏛️Рентная доходность поможет определить потенциальный годовой доход от аренды в % - это удобно, и позволяет сравнить инструмент с банковским депозитом, например. Также рентная доходность позволяет сравнить разные варианты между собой и принять решение, которое принесет в потенциале наибольший профит.

✍️Дальнейшее объяснение приведет к усложнениям, а цель поста - показать как объяснять просто....

😳Надеюсь, я справился?

👍 Всё понятно
👀 Опять сложно
🔥 Хочу ещё простоты

⚫ Инфомошенники «качают» дарксторы: мне уже жалуются. В интернетах активно зазывают научиться покупать подвалы, сдавать «Самокату» и зарабатывать на этом не ниже 20% годовых!

☝️Напомню, дарксторы (темные магазины, DS) – это складские помещения, рассчитанные на доставку продуктов. «Тёмные» они потому, что покупатели туда не заходят – товар собирается в дарксторах и развозится курьерами.

🏮Располагаются, как правило, в подвалах, цоколях, дворовых корпусах и других «неформатных» для торговли продуктами местах. Главное требование – близость к жилым домам, потребителям.

✅ Вроде это не секрет, многие слышали, читали: у дарксторов в целом довольно сомнительная бизнес-модель.

🛍️ Сервисы доставки продуктов убыточны для большинства игроков и живут на щедрых дотациях / инвестициях их учредителей - это факт.

💰Учредитель «Самоката» СБЕР, Яндекс.Лавка это Яндекс, остальные DS открывают традиционные ритейлеры.

🕯️В любой момент деньги могут перестать сжигать в топке - как уже было со Мегамаркетом. И СБЕР уже зашатал рынок обычных складов, может ушатать и рынок помещений для DS.

💵 Вообще вся схема доставки продуктов в мире держалась на огромных дотациях / инвестициях и дешевой рабочей силе курьеров. Курьеры уже недёшевы, дотации пока есть. Надолго ли?

❌ Между прочим, европейский ALDI вообще закрыл доставку продуктов! На канале SimpleEstate мы писали об этом.

🤔 Я не говорю, что дарксторы фигня. Я только обращаю внимание на этот, фундаментальный риск. А ведь есть ещё!

🔸 Сомнительная ликвидность помещений – подвал с даркстором не горят желанием покупать опытные инвесторы. Потому что опытные инвесторы всегда думают о плане Б - ухот нынешнего арендатора. Кто снимет большой подвал, кроме даркстора?

🔸 Качество помещений – подвалы есть подвалы. Проблемы с вентиляцией, влажностью, затоплениями никто не отменял.

✔️ Рынок дарксторов серьёзно растёт, но это не означает, что любое помещение под даркстор – удачная инвестиция. Большинство объектов – это именно подвалы и цоколи с кучей ограничений. При смене / уходе арендатора инвестор может надолго остаться с пустым и реально тёмным помещением.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Налицо раздувание дарксторного пузыря
👀 Предпочитаю что-нибудь посветлее!

🔢 Сейчас есть много факторов, почему ЦБ в скором времени может начать снижение ключевой ставки.

✅ Прежде всего, это снижение инфляции — именно из-за неё ЦБ повышал ставку ранее.

🔮 Я думаю, что к концу года мы сможем увидеть ключевую ставку на уровне 14–15%, а рыночную ипотеку на уровне 16%.

🔮🔮🔮 На мой взгляд, доступные для широких народных масс значения ипотеки в 10–12% мы сможем наблюдать только в 2026 году и то, при условии достижения экономикой необходимой для такого рода снижения ключевой ставки кондиции.

📁 Data room (дата-рум) — это защищённое хранилище документов (физическое или электронное), где собрана вся критически важная информация о компании, проекте или сделке. По сути, это архив документов.

📚 Организация data room — стандартная практика due diligence. Перед крупной инвестиционной сделкой (покупкой объекта недвижимости, вложением в девелоперский проект и т.д.) инвестор получает доступ к документам через data room.

🔣 Там собрана финансовая отчётность, правоустанавливающие документы, техпаспорта, аудиторские заключения, договоры аренды, договоры займов, акционерные соглашения - всё.

🔐 В случае электронного дата-рума система обеспечивает максимальную конфиденциальность — каждый пользователь получает ограниченный доступ только к нужным документам.

💾 Популярные электронные платформы для организации виртуальных data room - Эвритег VDR и DataSpace VDR. Для развертывания виртуальных data room документы приходится сканировать (жутко интересное занятие👉🤯)

📜В России многие документы существуют в бумажном виде, поэтому data room организуется под сделку в переговорных комнатах офиса продавца или на нейтральной территории. Папки с документами изучаются под присмотром сотрудников продавца.

🎯 Организация data room со стороны продавца является чрезвычайно любезным и профессиональным жестом. Такой подход говорит о том, что продавец настроен на прозрачность и готов предоставить полную информацию для анализа. Конечно, если data room качественно структурирован.

✔️ Забавный факт: один мой знакомый познакомился в data room со своей будущей женой!

👍 Ясно-понятно
👀 Путано-запутано
🔥 Спасибо, Кэп!

#ликбез