Artem Tsogoev

БАШНИ ИЗО ЛЬДА: ICE Towers на Лобачевского

🏢 Опытные и известные московские девелоперы Рубинер и Кротов, отмеченные участием в куче разных проектов от элитных «Русских Сезонов» и бизнес-класса в Москве до эконом-класса в Подмосковье (все проекты реализовывались под брендом ГРАД), выходят на рынок с ЖК ICE Towers. Комплекс расположится в Москве на пересечении улицы Лобачевского и Ленинского проспекта в районе Проспект Вернадского (ЗАО). До станций метро «Проспект Вернадского»– 15 мин. пеш.

🏗 О проекте: многосекционный комплекс высотой до 58-62 этажей с общим количеством 1523 квартиры. Предлагаются просторные евроформаты площадью от 34 до 127 м² с высотой потолков от 2,85 до 3,25 м. Средняя площадь квартиры – 69 м². Застройщик, вероятно, делает ставку на семейный формат – в проекте отсутствуют студии, а планировочные решения представлены евро2 (22%), евро3 (51%) и евро4 (27%).

💰 Цены: якобы от 620 тыс. руб. за 1 м², но лучше ориентироваться на 700-800 тыс. руб/м². Минимальная стоимость лота – от 23 млн рублей. Отделка предлагается в формате White Box или без отделки с возможностью заказать чистовую за полгода до сдачи. Проектное финансирование предоставлено Сбербанком. Подземный паркинг на 650 машиномест при коэффициенте обеспеченности всего 0,4. Паркинг и коммерческие помещения пока не продаются.

🗓 Срок сдачи: 4 квартал 2028 года (ключи - к июлю 2029).

🤦‍♂️ От себя лично добавлю, что зимой в локации люто пованивает, вероятно, из-за расположенных поблизости снегоплавилок - но возможно, их уберут и останутся только ароматы выхлопных газов Ленинского проспекта.

🏦 Условия: ипотека (стандартная и льготная) по ДДУ, а также рассрочка на 40 месяцев с платежами по 200 тыс. руб. в месяц при первоначальном взносе от 30%.

⚖️ Стоит ли инвестировать? В соседних проектах «Ever» и «Обручева, 30» средняя цена квадратного метра сейчас составляет около 550 тысяч рублей, а в «Архитекторе» от ФСК цены могут быть ещё ниже (при 100% оплате!). Но ICE Towers это ж «элит-премиум…» нужны поправочные коэффициенты…

🌵 Кстати, проект уже сопровождают скандальчики! Пока что брокеры не поделили ко-эксклюзив на этот проект, отчего получившие мандат на продажу агенты разливают елей по поводу привлекательности ЖК «для жизни и инвестиций», когда как отвергнутые агенты обзывают проект «пороховой бочкой», а девелопера обвиняют в отсутствии «истории»…

👍 Беру на всю котлету (но в рассрочку на 40 мес.)!
🔥 Опять оверпрайс.
👀 Подожду обвал, а вдруг?

Бизнес на решетках

😡 Почему были проданы «Кресты» в Санкт-Петербурге? Есть ли место частному бизнесу в пенитенциарной системе России? Можно ли у нас то, что у них?

📰 В «КоммерсантЪ» вышла статья с моим экспертным мнением о перспективах инвестиций в индустрию тюрем.

К 2050 году цены на московскую недвижимость могут вырасти на 293% до ₽1,08 млн/м2

📊 Опрос о перспективах рынка недвижимости, проведенный на канале @atsogoev, собрал более 200 голосов частных инвесторов и профессиональных участников рынка недвижимости, читателей канала.

🔍 Свыше трети участников опроса (35%) выразили уверенность в росте цен более чем на 500%, что составляет самую многочисленную группу респондентов. На втором месте (22%) оказались сторонники умеренного роста до 100%, а 20% опрошенных прогнозируют рост в диапазоне 200-300%. Значительный рост на 300-400% ожидают 12% участников. При этом только 3% респондентов ожидают падение цен, а 6% считают, что стоимость недвижимости останется на текущем уровне.

💸 По результатам проведенного опроса было рассчитано средневзвешенное значение роста стоимости квадратного метра жилья в Москве. Расчеты показали, что 1 м2 московского жилья может вырасти на 293% за следующие 25 лет, достигнув отметки ₽1,08 млн/м² к 2050 году с нынешних значений ₽274 856 (по данным IRN).

⚖️ «Средневзвешенный прогноз роста цены 1 м2 московского жилья в 293%, рассчитанный по результатам опроса, в реальности довольно консервативен. Для сравнения: если в следующие 25 лет среднегодовой уровннь инфляции составит 7,5% рублёвые цены совокупно вырастут на 406%» — комментирует Артем Цогоев, автор телеграм-канала и Член Совета Директоров SimpleEstate.

💼 Полученные данные могут использоваться для прогнозирования доходности инвестиций в московскую жилую недвижимость и расчета эффективности долгосрочных ипотечных программ.

⚠️ Одновременно с этим, выводы о возможном росте цен на жильё в Москве являются лишь интерпретацией результатов опроса и отражают субъективные ожидания участников опроса. Точно предсказать будущие цены на недвижимость невозможно, так как на рынок влияет большое количество непредсказуемых факторов. Прогноз о росте стоимости 1 м2 жилья в Москве ни в коем случае не может восприниматься в качестве инвестиционной рекомендации.

▪️ Телеграм-канал @atsogoev освещает мир инвестиций в недвижимость, предоставляет читателям экспертные материалы по рынку жилой и коммерческой недвижимости, ценным бумагам застройщиков и другим инвестиционным инструментам.

▪️ Артем Цогоев — ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России. Практический специалист в области финансового моделирования, автор книги «Как инвестировать в недвижимость», посвящённой анализу и оценке инвестиций в недвижимость.

☝️☝️☝️ Мы с вами большое дело сделали, я благодарю всех участников опроса! Оформил результаты в виде пресс-релиза, может кого-то из СМИ заинтересуют наши с вами коллективные исследования!

К 2050 году цены на московскую недвижимость могут вырасти на 293% до ₽1,08 млн/м2

📊 Опрос о перспективах рынка недвижимости, проведенный на канале @atsogoev, собрал более 200 голосов частных инвесторов и профессиональных участников рынка недвижимости, читателей канала.

🔍 Свыше трети участников опроса (35%) выразили уверенность в росте цен более чем на 500%, что составляет самую многочисленную группу респондентов. На втором месте (22%) оказались сторонники умеренного роста до 100%, а 20% опрошенных прогнозируют рост в диапазоне 200-300%. Значительный рост на 300-400% ожидают 12% участников. При этом только 3% респондентов ожидают падение цен, а 6% считают, что стоимость недвижимости останется на текущем уровне.

💸 По результатам проведенного опроса было расчитано средневзвешенное значение роста стоимости квадратного метра жилья в Москве. Расчеты показали, что 1 м2 московского жилья может вырасти на 293% за следующие 25 лет, достигнув отметки ₽1,08 млн/м² к 2050 году с нынешних значений ₽274 856 (по данным IRN).

⚖️ «Средневзвешенный прогноз роста цены 1 м2 московского жилья в 293%, рассчитанный по результатам опроса, в реальности довольно консервативен. Для сравнения: если в следующие 25 лет среднегодовой уровннь инфляции составит 7,5% рублёвые цены совокупно вырастут на 406%» — комментирует Артем Цогоев, автор телеграм-канала и Член Совета Директоров SimpleEstate.

💼 Полученные данные могут использоваться для прогнозирования доходности инвестиций в московскую жилую недвижимость и расчета эффективности долгосрочных ипотечных программ.

⚠️ Одновременно с этим, выводы о возможном росте цен на жильё в Москве являются лишь интерпретацией результатов опроса и отражают субъективные ожидания участников опроса. Точно предсказать будущие цены на недвижимость невозможно, так как на рынок влияет большое количество непредсказуемых факторов. Прогноз о росте стоимости 1 м2 жилья в Москве ни в коем случае не может восприниматься в качестве инвестиционной рекомендации.

▪️ Телеграм-канал @atsogoev освещает мир инвестиций в недвижимость, предоставляет читателям экспертные материалы по рынку жилой и коммерческой недвижимости, ценным бумагам застройщиков и другим инвестиционным инструментам.

▪️ Артем Цогоев — ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России. Практический специалист в области финансового моделирования, автор книги «Как инвестировать в недвижимость», посвящённой анализу и оценке инвестиций в недвижимость.

☝️☝️☝️ Мы с вами большое дело сделали, я благодарю всех участников опроса! Оформил результаты в виде пресс-релиза, может кого-то из СМИ заинтересуют наши с вами коллективные исследования!

📊 На основе >200 голосов начала вырисовываться картина перспектив цен на московскую недвижимость к 2050 году по мнению читателей моего канала:
🔹 35% прогнозируют экстремальный рост — более 500% (свыше ₽1,65 млн/м²)
🔹 22% ожидают умеренный рост до 100% (до ₽550 тыс/м²)
🔹 20% верят в серьезный рост на 200-300% (₽825 тыс - ₽1,1 млн/м²)
🔹 12% предполагают значительный рост на 300-400% (₽1,1 - ₽1,37 млн/м²)
🔹 6% считают, что цены останутся на текущем уровне
🔹 3% прогнозируют падение цен на 50% (до ₽137 тыс/м²)
🔹 2% имеют свой особый прогноз (примем это за 250% роста, потому что примерно такой прогноз был высказан в комментариях)

⚡️Теперь посчитаем средневзвешенный прогноз роста цен: (-50% × 0,03) + (0% × 0,06) + (100% × 0,22) + (250% × 0,2) + (350% × 0,12) + (500% × 0,35) + (250% × 0,02) = -1,5% + 0% + 22% + 50% + 42% + 175% + 5% = около 292,5% Таким образом, усредненный прогноз читателей @atsogoev — рост цен примерно на 293% за 25 лет, что даст ориентировочную стоимость ₽1,08 млн/м² к 2050 году.

⚠️ Важное замечание: при годовой инфляции 7,5% за 25 лет цены вырастут на (1,075²⁵ − 1) × 100% = 406%. То есть если московская недвижимость будет расти в цене просто в соответствии с официальной инфляцией (если она будет, например, 7,5%), то к 2050 году квадратный метр будет стоить в среднем около ₽1,39 млн. Интересно, что 35% опрошенных ожидают даже более существенный рост, более 500% (оптимисты или нет...)!

🤔 А зачем вообще нужно знать цену 1 м² через 25 лет? В чем практический смысл этого значения?

✅ Всё просто — этот показатель используется мной для расчетов в фин.моделях, например, при расчете ипотеки на 25 лет необходимо примерно прогнозировать цену продажи квартиры через 25 лет, чтобы получить показатель годовой доходности IRR. Если квартира сдается в аренду, то посчитать можно, поделив чистый годовой операционный доход, поступивший за 2050 год, на 3-4% (обычная годовая доходность квартиры).

💵Например, в 2050 году от аренды придет чистыми 1 млн., значит, стоимость квартиры будет от 33,33 млн. до 25 млн. При этом предсказать арендную плату на 2050 год довольно просто — к текущей арендной плате 2025 года добавлять индексацию 5% ежегодно. Но это лишь один из способов.

📈 А можно просто собрать мнения людей в виде опроса, посчитать среднее весовое и использовать в расчетах, ссылаясь на vox populi (глас народа) - 292,5% за 25 лет. Что я, собственно, и сделал!

💡 Лично я в расчетах использую значение от 200% до 220% за 20 лет (что эквивалентно примерно 298%-329% за 25 лет) - это моё мнение по заданному вопросу. Как видно, оно почти, по нижней границе, совпало со средневесовым гласом народа.

🔻При этом я понимаю, что инфляция рубля за 20 лет явно превысит 200-220% (к сожалению). Но дело в том, что я всегда придерживаюсь консервативных оценок при финансовом моделировании, считаю это наиболее верной стратегией прогнозирования грядущего.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Аланская магия!
👀 А как же обвал...?

📊 На основе >200 голосов начала вырисовываться картина перспектив цен на московскую недвижимость к 2050 году по мнению читателей моего канала:
🔹 35% прогнозируют экстремальный рост — более 500% (свыше ₽1,65 млн/м²)
🔹 22% ожидают умеренный рост до 100% (до ₽550 тыс/м²)
🔹 20% верят в серьезный рост на 200-300% (₽825 тыс - ₽1,1 млн/м²)
🔹 12% предполагают значительный рост на 300-400% (₽1,1 - ₽1,37 млн/м²)
🔹 6% считают, что цены останутся на текущем уровне
🔹 3% прогнозируют падение цен на 50% (до ₽137 тыс/м²)
🔹 2% имеют свой особый прогноз (примем это за 250% роста, потому что примерно такой прогноз был высказан в комментариях)

⚡️Теперь посчитаем средневзвешенный прогноз роста цен: (-50% × 0,03) + (0% × 0,06) + (100% × 0,22) + (250% × 0,2) + (350% × 0,12) + (500% × 0,35) + (250% × 0,02) = -1,5% + 0% + 22% + 50% + 42% + 175% + 5% = около 292,5% Таким образом, усредненный прогноз читателей @atsogoev — рост цен примерно на 293% за 25 лет, что даст ориентировочную стоимость ₽1,08 млн/м² к 2050 году.

⚠️ Важное замечание: при годовой инфляции 7,5% за 25 лет цены вырастут на (1,075²⁵ − 1) × 100% = 406%. То есть если московская недвижимость будет расти в цене просто в соответствии с официальной инфляцией (если она будет, например, 7,5%), то к 2050 году квадратный метр будет стоить в среднем около ₽1,39 млн. Интересно, что 35% опрошенных ожидают даже более существенный рост, более 500% (оптимисты или нет...)!

🤔 А зачем вообще нужно знать цену 1 м² через 25 лет? В чем практический смысл этого значения?

✅ Всё просто — этот показатель используется мной для расчетов в фин.моделях, например, при расчете ипотеки на 25 лет необходимо примерно прогнозировать цену продажи квартиры через 25 лет, чтобы получить показатель годовой доходности IRR. Если квартира сдается в аренду, то посчитать можно, поделив чистый годовой операционный доход, поступивший за 2050 год, на 3-4% (обычная годовая доходность квартиры).

💵Например, в 2050 году от аренды придет чистыми 1 млн., значит, стоимость квартиры будет от 33,33 млн. до 25 млн. При этом предсказать арендную плату на 2050 год довольно просто — к текущей арендной плате 2025 года добавлять индексацию 5% ежегодно. Но это лишь один из способов.

📈 А можно просто собрать мнения людей в виде опроса, посчитать среднее весовое и использовать в расчетах, ссылаясь на vox populi (глас народа) - 292,5% за 25 лет. Что я, собственно, и сделал!

💡 Лично я в расчетах использую значение от 200% до 220% за 20 лет (что эквивалентно примерно 298%-329% за 25 лет) - это моё мнение по заданному вопросу. Как видно, оно почти, по нижней границе, совпало со средневесовым гласом народа.

🔻При этом я понимаю, что инфляция рубля за 20 лет явно превысит 200-220% (к сожалению). Но дело в том, что я всегда придерживаюсь консервативных оценок при финансовом моделировании, считаю это наиболее верной стратегией прогнозирования грядущего.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Аланская магия!
👀 А как же обвал...?

📊 На основе >200 голосов начала вырисовываться картина перспектив цен на московскую недвижимость к 2050 году по мнению читателей моего канала:
🔹 35% прогнозируют экстремальный рост — более 500% (свыше ₽1,65 млн/м²)
🔹 22% ожидают умеренный рост до 100% (до ₽550 тыс/м²)
🔹 20% верят в серьезный рост на 200-300% (₽825 тыс - ₽1,1 млн/м²)
🔹 12% предполагают значительный рост на 300-400% (₽1,1 - ₽1,37 млн/м²)
🔹 6% считают, что цены останутся на текущем уровне
🔹 3% прогнозируют падение цен на 50% (до ₽137 тыс/м²)
🔹 2% имеют свой особый прогноз (примем это за 250% роста, потому что примерно такой прогноз был высказан в комментариях)

⚡️Теперь посчитаем средневзвешенный прогноз роста цен: (-50% × 0,03) + (0% × 0,06) + (100% × 0,22) + (250% × 0,2) + (350% × 0,12) + (500% × 0,35) + (250% × 0,02) = -1,5% + 0% + 22% + 50% + 42% + 175% + 5% = около 292,5% Таким образом, усредненный прогноз читателей @atsogoev — рост цен примерно на 293% за 25 лет, что даст ориентировочную стоимость ₽1,08 млн/м² к 2050 году.

⚠️ Важное замечание: при годовой инфляции 7,5% за 25 лет цены вырастут на (1,075²⁵ − 1) × 100% = 406%. То есть если московская недвижимость будет расти в цене просто в соответствии с официальной инфляцией (если она будет, например, 7,5%), то к 2050 году квадратный метр будет стоить в среднем около ₽1,39 млн. Интересно, что 35% опрошенных ожидают даже более существенный рост, более 500% (оптимисты или нет...)!

🤔 А зачем вообще нужно знать цену 1 м² через 25 лет? В чем практический смысл этого значения?

✅ Всё просто — этот показатель используется мной для расчетов в фин.моделях, например, при расчете ипотеки на 25 лет необходимо примерно прогнозировать цену продажи квартиры через 25 лет, чтобы получить показатель годовой доходности IRR. Если квартира сдается в аренду, то посчитать можно, поделив чистый годовой операционный доход, поступивший за 2050 год, на 3-4% (обычная годовая доходность квартиры).

💵Например, в 2050 году от аренды придет чистыми 1 млн., значит, стоимость квартиры будет от 33,33 млн. до 25 млн. При этом предсказать арендную плату на 2050 год довольно просто — к текущей арендной плате 2025 года добавлять индексацию 5% ежегодно. Но это лишь один из способов.

📈 А можно просто собрать мнения людей в виде опроса, посчитать среднее весовое и использовать в расчетах, ссылаясь на vox populi (глас народа) - 292,5% за 25 лет. Что я, собственно, и сделал!

💡 Лично я в расчетах использую значение от 200% до 220% за 20 лет (что эквивалентно примерно 298%-329% за 25 лет) - это моё мнение по заданному вопросу. Как видно, оно почти, по нижней границе, совпало со средневесовым гласом народа.

🔻При этом я понимаю, что инфляция рубля за 20 лет явно превысит 200-220% (к сожалению). Но дело в том, что я всегда придерживаюсь консервативных оценок при финансовом моделировании, считаю это наиболее верной стратегией прогнозирования грядущего.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Аланская магия!
👀 А как же обвал...?

🏗 Застройщик «Гранель» анонсировал ЖК MYPRIORITY Нижегородская

📍Место: Москва, ул. Газгольдерная, вл. 10 в 700 метрах от ст.м. «Стахановская».

🏢 Проект: пока информации  немного. Первая очередь - дом переменной этажности от 7 до 30 этажей. Из остального: подземный паркинг, кладовки, школа и дет.сад на 800 мест. Обещают бизнес-класс.

✅ Кстати, тут «Гранель», наконец, ввела MYPRIORITY Басманный, так что для оценки качества бизнес-класса от застройщика достаточно съездить и посмотреть готовый объект.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🏢 Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений на Ленинградском проспекте!

📍 Место: САО, метро «Динамо», Ленинградский проспект, 33к3 — всего 2 минуты пешком от метро, рядом со стадионом «Динамо». В непосредственной близости ЖК «Царская площадь» и БЦ «Монарх» во многом, формирующие устойчивый трафик в локации.

🚀 В продаже 8 торговых блоков:
🔹 площади от 14,3 м² до 195,1 м²
🔹 высокие потолки 3,4 м
🔹 витринное остекление по фасаду
🔹 отдельные входы для каждого блока

💼 Инвестиционная идея тут очевидна: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Локация на первой линии Ленинградского проспекта с интенсивным трафиком и близостью к метро обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов сегментов ритейл, кафе и услуги. Инвестор сможет получать регулярный рентный доход, а также обеспечить для себя потенциальный рост стоимости активов.

💸 Цены: от ₽45 млн до ₽137 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

🏙 Главная торговая улица Петербурга фактически осталась без свободных торговых площадей!

🏢 По данным NF Group, к концу I квартала 2025 года доля вакантных помещений формата стрит-ритейл на основной части Невского составила менее 1% — рекорд за последние восемь лет.

📊 При этом ситуация на разных участках Невского сильно различается. На главной части проспекта (от Адмиралтейства до площади Восстания) количество открытий превысило число закрытий (7 против 3), а вот на Старо-Невском наблюдается обратная динамика (4 против 8), из-за чего вакантность там выросла до 7%.

🍽 Интересный факт: из-за острого дефицита свободных площадей на главной части Невского в первом квартале не открылось ни одного нового заведения общественного питания!

😳 Похоже, рестораторам придется ждать освобождения помещений или искать локации на менее загруженных участках.