Artem Tsogoev

😬 Я иногда случайно оказываюсь в обществе людей, которые относятся к инвестициям в недвижимость плохо. 🤬 Ну типа «на заводе работать нужно, а не спекулировать». Отдельная категории это адепты фондового рынка. С ними можно дискутировать бесконечно. 🪨 Недавно в диалоге с группой активных биржевых торговцев сформулировал! ⚖️Быть инвестором в недвижимость (даже спекулятивным) намного приятнее и комфортнее, чем быть трейдером-спекулянтом на фондовом рынке. 💡Всё дело в эмоциональной составляющей и во времени на принятие инвестиционных решений (у трейдера это секунды, минуты, очень редко часы). ⚙️Пока инвестор в недвижимость сосредотачивается, смотрит, например, почем там застройщики на соседнем участке продают студии, формирует сравнительную табличку... трейдер успевает сделать несколько сделок, заработать деньги, впасть в эйфорию, затем на очередной сделке потерять деньги и рухнуть в депрессию. И так каждый день, а иногда и каждый час! ⚔️Самый главный враг трейдеров - их эмоции. Известная цитата Джека Швагера «Чем больше я торгую, тем больше понимаю, что победить мне нужно себя самого». 🔁 И вот они борятся с собой! А попутно нервничают, катаются на эмоциональных качелях, плохо спят, нерегулярно питаются и т.д. При этом обогнать индекс удается единицам! ☢️ Зачем такие инвестиции⁉️ «Лучше быть здоровым и богатым, чем бедным и больным». Чего и всем желаю. 👍 Аффтор жжот 🔥 Спасибо, Кэп! 👀 👀👀👀👀👀

🤯 Вышла новость! «Гранель» инвестирует ₽600 млн в благоустройство двора ЖК «MYPRIORITY Мневники». На территорию в 1 га! Это ₽6 млн за сотку благоустройства. Из описания следует, что за эти деньги появятся символическая «река», детская площадка в виде атомной структуры, перголы «бионической формы»...! 💸 Я вот думаю, в чем логика застройщика? Ну хорошо, покупатели действительно стали требовательнее - им уже мало просто «кустов со скамейкой». Они хотят Insta-красоту и «концептуальность». Но ₽600 млн.... 🎯 Вот сколько благоустройство добавляет к стоимости квартир в проекте, чтобы эти миллионы окупились? Или насколько повышает ликвидность? 🧐 Я попытался найти ответ на этот вопрос! Коллеги подсказали исследование благоустроителей из Pergaev Bureau, которые утверждают, что озеленение увеличивает стоимость жилья на 7-15%, а для 28.6% потенциальных покупателей благоустройство имеет значение. Ну ок! P.S. Изображения симпатичные. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🧫 Продолжаем экспериментировать с видео-форматом для исторических подкастов «Строители Империй». ✅ Вышел выпуск видео-версии подкаста в обновленном формате - с живым ведущим. 📺 RuTube 📼 VK 🚥 Ваше мнение критически важно! Пожалуйста, напишите, в комментариях любые мысли о выпуске!

«А чем вы лучше ЗПИФ? Они торгуются на бирже и ЗПИФы имеют налоговые льготы». Это довольно частый вопрос, который нам периодически задают в комментариях. Собрали ответ на этот вопрос. 🟪Инвестирование в проинфляционные проекты. Недвижимость, арендованная супермаркетами с арендой, привязанной к товарообороту, остаётся почти единственным инвестиционным инструментом, впитывающем инфляцию. Пока растут цены, собственники такой недвижимости получают всё больше денег в качестве аренды. Мы в SimpleEstate специализируемся именно на таких проектах, а не на складах или крупных торговых центрах с их индексацией аренды на уровне 5-7% в год (этот уровень обычно ниже даже официальной инфляции). Фокусировка на уникальном сегменте - стрит-ритейле с супермаркетами - выделяет нас на общем фоне индустрии коллективных инвестиций в недвижимость России. 🟪 Владение и контроль. В отличии от ЗПИФ, инвестиционные платформы не являются доверительными управляющими, то есть они не берут в управление деньги или активы инвесторов. Напротив, каждый инвестор владеет долей в объекте недвижимости напрямую через акции проектной компании, представленной на платформе. SimpleEstate не находится с инвесторами в отношениях доверительного управления, важно понимать это отличие нашей платформы от УК ЗПИФ. 🟪 Решения инвесторов по ключевым решениям. «Уважаемые пайщики, нам предложили продать все наши склады и мы согласились! Удачных вам инвестиций наш фонд завершает свою работу» - это краткое описание кейса PNK.Rental, который невозможен в случае SimpleEstate. Ключевые решения по активам, в том числе по их продаже, принимает общее собрание акционеров проектного АО, владеющего недвижимостью. 🟪 Обязанность выплаты дивидендов, прописанная в уставе. Вы удивитесь, но в ЗПИФах выплата промежуточного дохода по инвестиционным паям находится в ведении УК. Пайщики имеют право на получение доходов по инвестиционному паю. Однако обязанность УК ЗПИФ выплачивать это доход в правилах ДУ напрямую не прописана. А вот в уставах проектных АО SimpleEstate прописана обязанность выплаты дивидендов. Почувствуйте разницу. 🟪 Надёжный, предсказуемый и неволатильный инвестиционный инструмент. Любые торгуемые на бирже ценные бумаги рано или поздно становятся подвержены общим трендам фондового рынка - резкому повышению или понижению цены. Одной из существенных особенностей SimpleEstate стал осознанный выбор НЕ в пользу биржи с целью устранения потенциального риска колебаний стоимости активов наших инвесторов. 🟪 В некоторых случаях более эффективный налоговый режим. Среди апологетов ЗПИФ бытует мнение о том, что отсрочка по уплате налога на прибыль создает преимущества для пайщиков. Однако, если фонд регулярно выплачивает промежуточную доходность (так называемые «дивиденды»), то отчасти это преимущество теряется, ведь прибыль распределяется между пайщиками. При этом ЗПИФ обязан уплачивать НДС в бюджет. А вот некоторые объекты на нашей платформе оформлены на проектные АО, находящиеся на упрощенном режиме налогообложения. В некоторых случаях это позволяет выстроить в целом более эффективную налоговую систему, даже в сравнении с ЗПИФ. 🔻Итого: юридическая структура SimpleEstate в некоторых моментах опережает даже ЗПИФ. При этом мы не считаем, что нужно выбирать только нас, исходя из представленного сравнения. Лучше купить несколько инвестиционных инструментов и тем самым диверсифицировать свой портфель.

2️⃣5️⃣ августа состоится старт обучающей программы «Коммерческая недвижимость» (проводится всего два раза а год, в этом году крайний раз). 🔍О чем? ✅ Всё об инвестиционном анализе доходной коммерческой недвижимости ✅ Как искать и оценивать проекты на рынке (полное руководство) ✅ Методология создания ГАБ и получения рентной доходности ❓Для кого? Прежде всего для инвесторов, рассматривающих вложения в российскую коммерческую недвижимость, собственников объектов доходной недвижимости, а также профессиональных участников рынка недвижимости (агенты и брокеры). ⚠️Важно: только в августе /сентябре онлайн-программа будет живая, с прямыми эфирами после каждого блока и поддержкой в чате. Осталось всего лишь 9️⃣ мест. 🔻Приглашаю на обучение: https://gab.atsogoev.com https://gab.atsogoev.com https://gab.atsogoev.com

🏢 Для тех, кто переживал про заполняемость бизнес-центров класса А, реализуемых «в нарезку»: в башнях STONE Towers (Tower B и Tower C) 35% помещений на стадии завершения ремонтов, ещё 15% резидентов уже переехали. То есть башни фактически заполнены на 50%. И процесс заполнения идёт дальше. 💰 Среди арендаторов башен IT-шники, банкиры, консультанты, торговые компании, цифровые платформы. Ну и сам девелопер STONE переехал в собственный проект. ☕ Инфраструктура тоже подтягивается: кофейни и французская пекарня уже работают. Готовятся к открытию кафе-ресторан, столовая, офис нотариуса. 🔻Итого: кейс STONE Towers демонстрирует, что качественные проекты в хороших локациях стабильно находят своих арендаторов. Слежу за ситуацией с заполняемостью STONE Towers и когда придет новость об изменениях % фактической заполняемости - обязательно напишу.

Что будет с ценами на стрит-ритейл в ближайшем будущем? 🚩Главный фактор, который будет влиять на рынок стрит-ритейла в ближайшие месяцы - продолжение снижения ключевой ставки с текущих 18% до прогнозируемых 15-16% к концу года. 🟪 При снижении ключевой ставки до 15-16% реальная доходность депозитов упадет с текущих до 12,5-14%. Это создаст стимул для перетока капитала в альтернативные инвестиции, включая коммерческую недвижимость. 💸 Согласно аналитике SimpleEstate, на рынке уже сейчас наблюдается дефицит качественных объектов готового арендного бизнеса. А владельцы таких объектов не спешат продавать их по текущим ценам, ожидая притока новых покупателей после снижения ключа. 📶 Важный фактор - развитие арендаторов. Высокая ключевая ставка ограничивала бизнес множества сегментов арендаторов, ослабление давления же вызовет повышенную активность в сегменте. ⛳️ Итого: в сентябре-декабре 2025 года рынок ГАБ войдет в новую фазу - повышенной ликвидности качественных объектов при умеренном росте цен. 🔮 Прогнозируемый мной лично рост цен на качественные объекты ГАБ составит 2-4% к концу года. Главное изменение рынка за этот период - существенное улучшение ликвидности рынка за счет роста числа активных покупателей.

🏗 Застройщик ЛСР готовится к размещению облигаций серии 001Р-11. 💰 Объем выпуска - ₽3 млрд. 🗓 Срок обращения - 3 года (1080 дней) 🧩 Номинал облигации составляет ₽1 000 🪙 Купон - раз в 30 дней. 💸 Ориентир по купону - не выше 17,25% годовых (YTM не выше 18,68% годовых) 📅 Предварительная дата размещения - 27 августа 2025 года. ⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией 👍 Беру на всю котлету. 🔥 Не надо брать! 👀 Уже имею ЛСР, или они меня... 🤗 Акции ЛСР лучше, душевнее. 🤔 А когда банкротство?