Artem Tsogoev

Три богатыря публичных застройщика выкатили операционные результаты за 3 квартал этого года. Что показывают «Самолет», «Эталон» и LSR? Когда банкротства-то?

🏠 Начнем с «Самолета». В 3 квартале компания продала недвижимости на ₽77,1 млрд - это на 52% больше, чем год назад в натуральном выражении. Количество контрактов подскочило на 65% до 11,2 тыс. Доля ипотеки - 56%. За девять месяцев картина иная: продажи упали на 10% до ₽197,8 млрд. Средняя цена за м² составила ₽215,4 тыс.

🏠 У «Эталона» в третьем квартале новые продажи достигли ₽46,9 млрд (+27% к прошлому году). Любопытно, что в сегменте «Бизнес» рост продаж составил впечатляющие 48% за квартал, а вот «Комфорт» просел на 8%. Продажи в премиум-сегменте выросли почти в два раза!

🏠 У LSR за третий квартал компания заключила контрактов на ₽39 млрд (+30% к прошлому году), а за девять месяцев - на ₽107 млрд (-7%). Интересная деталь: в Санкт-Петербурге продажи выросли на 89% за квартал до ₽17 млрд, а вот Москва показала стабильность на уровне ₽19 млрд. Доля ипотечных контрактов - 51%.

💡 Что общего у всех трех? Сильный третий квартал после слабой первой половины года.

💥 А банкротства будут? Пока керосином не пахнет.

🏠 А что там с ПИК? Лично я от оранжевого (как от эмитента!) в публичном пространстве жду только плохое.

🏗 В России катастрофа! Реальная катастрофа в строительстве - строить по факту некому.

🔥 Рабочие из СНГ массово покидают стройки, дефицит рабочих рук уже достигает 20%, себестоимость стройки, а с ней и цена м2 вот-вот взлетят до небес. Я выпивал на днях с коллегами - застройщики в панике, а подрядчики хватаются за голову...

⛔️ Стоп. Я нагнал достаточно ужаса! Но всё ли так плохо?

🤔 А может пора посмотреть чуть шире?

🎌 Когда в Японии обнаружили, что 30% строителей в стране находится в возрасте старше 55 лет (2015 год), сделали ставку на технологии. В результате производительность труда взлетела на 40%, время строительства сократилось на четверть. Автоматизированные системы ускорили отделочные работы втрое, а BIM-технологии изменили сам подход к проектированию, да и проектировать начали модульные дома. Например, Sekisui House производит 15,000 модульных домов в год, а 70% всех крупных строительных проектов в стране используют BIM-технологии.

🔹 Сингапур: когда в стране столкнулись с нехваткой рабочей силы из-за оттока малайских мигрантов, они обратились всё к той же модульной технологии PPVC. Сингапурские модули производятся в заводских условиях, а на площадке их просто собирают как конструктор. Например, ЖК Clement Canopy - две 40-этажных башни, построенные силами 280 человек вместо 600. И время строительства - минус 20-30%!

🏢 Наше прошлое - это будущее. Отрасль индустриального домостроения в России спасла страну в 60-е и успешно прошла 90-е. Представьте наши домостроительные комбинаты с современным оборудованием, роботами и искусственным интеллектом. Автоматизированные линии, точная стыковка, новые материалы - и привет, качественное массовое жильё нового поколения!

👀 Что-то заврался Цогоев! Роботы, ИИ... А если не по-новому, а по-старому? Окей, в мире более 8 миллиардов человек, целые регионы готовы импортировать специалистов разных квалификаций. Например, в Нигерии основной язык - английский, а з/п инженера 200$/мес. Языковой барьер? Серьезно? В эпоху, когда искусственный интеллект синхронно переводит речь через смартфон?

💡Дефицит рабочих рук - это не конец света, а возможность для развития. Путей решения проблемы нехватки кадров в строительстве может быть много.

P.S. Этот пост был написан ровно год назад - но нас продолжают кормить новостями о дефиците рабочей силы.

🔥 Спасибо, Кэп.
👍 Будет коллапс!
👀 У нас не Япония...

👀 Let me speak from my heart: наблюдательный совет ДOM.PФ принял решение о подаче заявления на листинг акций. Это позволяет госкомпании пройти процедуру допуска ценных бумаг к торгам на бирже.

☝️Таким образом, приняты все необходимые корпоративные решения для начала IPO.

🎯 Они на финишной прямой!

👉В продолжение темы подвалов!

📰 Свежая статья о том, как жители дома могут сделать несчастным счастливого обладателя подвала.

Строительство складов подорожало...

🏢 NF Group опубликовали свежее исследование рынка складской недвижимости за III квартал 2025 года. Опрос 14 генеральных подрядчиков в ЦФО показал значительный рост стоимости строительства по всем категориям складов.

🏭 Строительство сухого склада класса А площадью 40 тыс.м2 с 5% административно-бытовых помещений теперь обходится в ₽70,6 тыс./м2 без НДС, земельного участка и внешних сетей. Это на 11% больше, чем год назад. Для Light Industrial корпусов с 15% АБК стоимость достигла ₽76 тыс./м2 - прирост 13% за год. Это максимальные значения с декабря 2020 года, когда NF Group начала вести такую статистику.

❄️ Температурные склады дорожают еще быстрее. Холодильные склады с режимом +5°С подскочили до ₽97 тыс./м2 (+12% год к году), мультитемпературные - до ₽101 тыс./м2 (+11%), а морозильные с режимом -15°С - до ₽116 тыс./м2 (+12%). При этом структура затрат остается стабильной: материалы составляют 63-66% стоимости, работы - 34-37%.

🔧 Что именно дорожает? Подготовительные работы прибавили 43-49%, отделка и внутренние стены - 20-31%, земляные работы - 22-27%. Из материалов лидирует остекление фасадное (+16%), цемент М500 (+9%), сэндвич-панели (+8%). Инженерные сети вообще взлетели: локальные очистные сооружения +62%, водозаборный узел +45%, система пожаротушения +36%, трансформаторная подстанция +31%.

⚠️ При этом арендная плата складов класса А, например, стагнирует. Значительного роста ставок сейчас не наблюдается.

🎓 Спешу поделиться новостями о моем образовательном проекте — специализированной программе, направленной на обучение сотрудников отделов продаж девелоперских компаний и консультантов особенностям реализации недвижимости как инвестиционного инструмента.

🌞 В середине октября завершено обучение команды известного уральского девелопера «УГМК-Застройщик», специализирующегося на жилой и коммерческой недвижимости. Скоро (я надеюсь) начнется и обучение сотрудников компании «Мангазея».

☝️Напомню, что дебют этой образовательной программы состоялся в июле 2024 года по заказу ведущего девелопера премиальной недвижимости Москвы, Tekta Group. Уже прошли обучение команды Level Group, GLADSTON, ГК Острова (Ижевск).

📚 Обучающие блоки охватывают широкий спектр тем:
🔹 Основы и типология коммерческой недвижимости
🔹 Стратегии инвестирования
🔹 Взаимодействие с инвесторами: от определения риск-профиля до эффективной коммуникации
🔹 Продажа инвестиционных продуктов с фиксированной доходностью
🔹 Финансовый анализ и создание финансовых моделей
🔹 Оценка проектов по ключевым показателям
🔹 Риски в инвестировании в коммерческую недвижимость
🔹 Психология инвесторов и техники эффективного взаимодействия

💼 Главное преимущество образовательной программы - её адаптивность. Независимо от роли - консультант или сотрудник девелоперской компании - обучающие блоки предоставят необходимые инструменты для достижения профессиональных целей.

📈 Эффективность программы подтверждается положительными отзывами участников, которые отмечают расширение понимания рынка, совершенствование навыков продаж и более глубокое проникновение в потребности инвесторов.

🎯 Старт последнего (в этом году) потока состоится 27 октября. Осталось всего 3️⃣ (три) места.

✅ Более подробное описание программы есть здесь: pin.atsogoev.com

💰 На выходных мне написал инвестор с вопросом о целесообразности покупки больших подвалов в Подмосковье - площадью 150-400 м2 по цене до ₽100 тыс./м2.

🔻Есть огромная разница в цене между подвалами и надземными помещениями, заставляющая подумать о том, чтобы купить дёшево, что-то сделать (какие-то улучшения) и заработать.

❗️Так то оно так! Но я лично считаю, что подвалы - это один из самых сложных продуктов для инвестиций.

🏚 Да, варианты использования больших подвалов существуют. Можно сделать склад временного хранения (self-storage) - разбить на ячейки и сдавать. Можно приспособить под даркстор. Можно использовать как обычный склад. Можно затеять более сложный проект - приспособить под бытовые услуги или нишевый ритейл.

⚡️ Риски же начинаются с момента покупки и множатся часто неконтролируемо.
🔹Юридические риски: общедомовые коммуникации в подвале (водоснабжение, отопление, канализация) могут сделать сделку оспоримой - недавно суд признал отсутствующим право собственности на подвал на Ленинском проспекте в Москве именно по этой причине.
🔹Технические риски: затопления, проблемы с вентиляцией, влажность, промерзание зимой, духота летом - подвалы остаются подвалами. Туда же идут неудобная зоны разгрузки, узкие проходы, низкие потолки.
🔹Коммерческие риски: ликвидность таких объектов достаточно низкая.
🔹Специальные риски: получение разрешений на изменение назначения помещения, согласование с жильцами дома, пожарные требования, санитарные нормы.

👉Ну и так далее. Низкая цена за квадратный метр - часто оказывается вполне справедливой рыночной оценкой рисков и сложности работы с объектом. Подвалы дёшевы потому, что они сложны. Это явно продукт не для начинающих инвесторов без опыта. Хотя я лично знаю нескольких людей, успешно заработавших на подвалах.

⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией или рекламой

👍 Спасибо, Кэп
🔥 В топку подвалы
👀 Сложности не пугают...

🚷 Депутат Госдумы Александр Якубовский предлагает обязать нотариусов проводить правовую экспертизу сделок с недвижимостью. Инициатива уже направлена в Минюст.

👉 Повод для нововведения - участившиеся случаи мошенничества. Схема такая: пожилые люди продают квартиру, переводят деньги аферистам, а потом обращаются в полицию. Суд возвращает им жилье, а добросовестный покупатель остается ни с чем. Вот эти сделки и планируют «очищать» через правовую экспертизу у нотариуса.

🔍 Сейчас нотариус проверяет личность, дееспособность, права собственности и обременения. Новая функция - комплексная правовая проверка объекта: история переходов права, судебные споры и прочие обстоятельства, способные аннулировать сделку. Плюс планируется разработать стандарт проверки «чистоты» объекта. Подробностей о стандарте пока нет.

🔍Всё это должно помочь и отсечь мошенников.

📶 Последние месяцы инфополе заполонено алармистскими текстами об опасностях покупки вторички, особенно у одиноких пожилых. Но если звезды зажигаются, это кому-нибудь нужно?

🤔 Получается, истерию инспирировали нотариусы? Мой прогноз - за правовую экспертизу нотариусы возьмут 1-2% от стоимости сделки. То есть копеечная стоимость регистрации недвижимости в России будет уравновешена дорогой добровольно-принудительной экспертизой.

⚠️ Кстати, Якубовский - депутат от «Единой России», что сильно повышает шансы на принятие законопроекта. Так что это не просто инициатива, а вполне реальная перспектива.

❓ Вопрос: если бы Лариса Долина пошла к нотариусу и прошла процедуру «очищения» сделки с мошенниками, ей квартиру не вернули бы? Сильно сомневаюсь, она же VIP.

Торговых центров будет... БОЛЬШЕ!

🏢 Коллеги из NF Group подсчитали, что Москва в 2025 году может получить +330,8 тыс. м2 площадей торговых центров. Это, кстати, максимум за последние три года.

📊 За девять месяцев уже ввели 109 тыс. м2 в десяти торговых центрах - это больше, чем за весь 2024 год (101,4 тыс. м2). До конца года обещают открыть ещё 16 объектов общей площадью около 222 тыс. м2. Правда, как всегда, часть проектов уже перенесли на 2026-й - высокая стоимость строительства, онлайн-торговля кусает оффлайн-ритейл, да и фэшн-бренды что-то притормозили развитие.

🎯 На долю небольших районных и микрорайонных торговых центров приходится 46,3% всего планируемого ввода. Вакантность в ключевых ТЦ пока держится на уровне 5,2%.

❄️Ну и зима на носу - посетителей в торговых центрах прибавится (но это неточно).

Давно были в торговом центре?
👍 Давно
🔥 Недавно
👀 Все покупки - только онлайн.