📌Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Рынок быстро меняется, и сегодня особенно важно уметь выбирать проекты с сильным потенциалом. Поэтому для канала девелопера FORMA я сформулировал ключевые принципы оценки перспективных проектов.

Они помогут осознанно заходить в проекты, понимать логику стартов продаж и выбирать объекты с потенциалом роста и арендной доходностью выше рынка.

Читайте по ссылке

На днях должен стартовать ПИК-Строгино. Возможно в понедельник. Но могут и задержать старт немного.

https://t.me/Kharyb

Теперь мои прогнозы по ценам ПИК-Строгино:

Если студии будут от 28 метров с отделкой, то я бы стартовал от 430-450.000 до 500.000 за метр в них. Таким образом 12-12:6 млн выглядит логически оправданно чтобы не дарить покупателям деньги. ПИК всегда за разумное ценообразование, это нормально, халявы ждать не стоит в этот раз - путь пройденный.

Евро-2 по 32 метра логично стартовать как судии - 430-450, а значит от 13.7-14 млн. Все равно до 16-17 млн их выкупят за сутки.

Евро-3 можно от 410-420 тысяч за 50-55 метров, значит будут от 21 млн. Но вдруг случится чудо и ждунам дадут прайс ниже - от 18-19? Было бы круто, но я очень сомневаюсь.

Е4 семейные, ведь проект семейный, не будут дешевле 400.000 точно, скорее - дороже. Минимальные 70 метров должны стартовать от 28 млн. Но может быть и чудо и будет от 26?

Ключи будут 29-30 годы.

Выйти дешевле - значит слить бюджеты, подарить покупателям деньги. ПИК это понимает, хотя мне хочется халявы. Выйти дороже - сорвать старт. Я бы действовал так.

https://t.me/Kharyb

✅ Что будет с ценами на аренду дальше, продолжение вчерашнего поста:

С середины 2026 года будет сокращение количества квартир в аренде по нескольким причинам:

⭕️ В 2024-2025 году был и идет еще рекордный ввод новых жилых комплексов комфорт-класса с отделкой, которые люди покупали под аренду - это и Руставели и Матвеевский парк и Ютаново и Римского-Корсакова и Сигнальный и Саларьево и Мичуринский парк и Амурский и Волжский и Кавказский и Лучи и Дубровский и Лосиноостровский парк и Кольская 8 и Октябрьское поле и Новое Очаково и Кронштадтский 14 и Кронштадтский 9 и Бусиновский и Люблинский очередями и Второй Нагатинский - куча корпусов и Барклая и Ильменский был как раз недавно и многие другие. Это только часть. Просто НЕВЕРОЯТНО МНОГО. И это все пошло в аренду ОДНИМ МАХОМ! И при этом аренда не обвалилась, а стоит достаточно дорого и выше цен 2023 года на 20-30%!!! А что у нас выйдет в 2026 году? Большая Академическая и Плешка? Часть ПД и что-то там по мелочи - и все! Ах да, еще без отделки Холланд, но многие его брали для себя, хотя и под аренду были лоты - это СЛЕЗЫ по сравнению с 24-25 годами. Сегодняшние квартиры все сдадут, а пополнение падает. Реновацию пока что под аренду берут слабо.

⭕️ ЦБ намерен снижать ставку. Значит часть квартир таки заберут из аренды и вернут в продажу, так как ипотека станет доступной и люди будут улучшать свои жилищные условия и реинвестировать. Это еще сильнее сократит предложение на рынке аренды.

Поэтому к осени 2026 года я жду рост цен на аренду уже на 10-15%, если с экономикой все будет нормально. Я подчеркиваю - нормально. Если мир наступит и все будет хорошо, аренда еще сильнее вырастет.

❗️Самая жесть начнется в 2027-2028 году, когда экономика должна вообще прилично заработать. Там еще и дефицит «будок» ощутим в полной мере, ведь их уже строят меньше, а потом и вовсе исчезнут на рынке первички. Последними достроят новые очереди Матвеевского и Мичуринского парков и по мелочи. И все. Тогда рост аренды будет еще 15-20%, если других кризисов не будет. Итого за 2-3 года мы получим рост цен на аренду примерно на 30% +- и как раз студии 20 метров вполне могут нормально уходить по 70 тысяч, а однушки в ПИКах по 100-110, как это было в аномальном августе 2024 года.

А пока что на ЦИАНе все бодро стоят по 60-65-70 тысяч месяцами и ждут непонятно чего, при реальных 50-55-60 тысячах. Уже бы сдали квартиры давно и получали деньги. А те, кто чудом сдал такие студийки по 65-75 тысяч в августе-сентябре могут просто потерять арендаторов, ведь те увидят уже в декабре новую картину в ЦИАНе или будут плохо относиться к арендодателям . Прикиньте, вы такие сняли за 70 тысяч студию, а теперь в вашем доме сосед выставил за 55 и неделю стоит. Часть съедет, часть будет кусать локти. Но это на годик, не более.

В общем сейчас сложно сдавать по верху рынка - конкуренция большая, лучше немного снизиться и выбрать хорошего арендатора. Если проявлять жадность и ждать еще месяц - в декабре будет дешевле тысяч на 5 ваша квартира и где-то там ценник зафиксируется до августа 2026 года, а потом будет уже расти.

https://t.me/Kharyb

YOUTUBE

RUTUBE

ДЗЕН

VK-СООБЩЕСТВО

☝🏻☝🏻☝🏻Самое главное в аренде - правильно выстроенные отношения между собственником и арендатором.

✅ Зачем покупать квартиру с доходностью 5% от аренды?

Недвижимость - актив для умеющих ждать. Она просто не позволит большинству потерять деньги, потому что сделки не проходят за пару секунд. Это защита от своего внутреннего дурака.

Если вы хотите быстро покупать и продавать, заниматься трейдингом - вам нужны акции или крипта. Недвижимость - не про трейдинг.

Это простое и надежное средство для сохранения капитала и переноса его себе в будущее на 10-20 лет, при правильном выборе объекта. Поэтому нет никакого смысла следить каждый день за ценами. Сейчас они дико растут, завтра может быть коррекция.

Если вы все сделали правильно, то за 10 лет вы получите хорошую доходность - минимум х3 от цены входа. Это с учетом аренды и роста цен. А не 5% годовых, как многие считают, смотря только на доходность от аренды в моменте.

https://t.me/Kharyb

✅ Люди из прошлого.

В последнее время много запросов от людей, которые откладывали покупку квартиры: «Ведь семейная ипотека будет до 2030 года, куда торопиться?» - говорили.

Они ничего не купили с нами в 2023 году, потом ждали падения цен уже в 2024, а в 2025 было дорого, по их мнению и надо ждать 2026 год. Дождались…

Мои слова о том, что квартиры вырастут в цене, воспринимались с долей скепсиса.

Но вдруг вышла новость, что семейная ипотека государству не по карману больше и, с Нового года процент по ней могут тупо поднять в 2 раза - до 12%.

Стало понятно, что Харыбин был прав и до 2030 года деньги раздавать не будут, а рынок вырос…

Но возможности-то остались прежними: кто-то хочет без ПВ за 7-8 млн купить выгодно студию и сразу сдавать, кто-то однушку хорошую за 10-12 млн в Москве, кто-то двушку за 14 млн с отделкой и под инвестиции - чтоб было выгодно. И это под семейную ипотеку.

Каждый день с грустью вижу эти запросы и задаю себе один и тот же вопрос: «Где же вы были раньше?»

Где вы были, когда я писал, что можно в рассрочку купить Большую Очаковскую за 12 млн: https://t.me/Kharyb/6663 Сейчас такие на вторичке по 17-18 млн за год выросли, а застройщик в Матвеевском от 20 продает?

Когда студии по 7 и по 11 млн советовал в Первом Дубровском и евро2 покупал за 14 млн клиентке, а сейчас там студию 20 метров застройщик продает за 15.5 миллионов самую дешевую?

Много было кейсов, к сожалению сейчас цены значительно выше, но многие не успели перестроиться и оперируют прошлым. Даже я не ожидал такого роста… Не знаю что делать…

Позавчера человек под семейку поймал студию в Руставели за 14.4 млн почти построенную.

Никогда бы не подумал, что скажу ему, что это хорошая цена. Но сказал. Потому что цена и правда в семейку сейчас нормальная за студию с отделкой на ключах в хорошем проекте.

Мы евро-2 за эти деньги брали пару лет назад и даже позже там. А тут - 20 метров. И даже как-то не сильно радостно от сбывшихся прогнозов, ведь многие клиенты больше не могут ничего купить. А мне бы хотелось им помочь, но многим отказываю.

Я понимаю, что не все тянули, кто-то просто не мог купить ранее. Но многие ждали, это я знаю точно. И дождались такого пузыря.

https://t.me/Kharyb

Новые дома и апартаменты на Кипре за 599.000 €

Льготная ставка НДС -5%
Рассрочка на период строительства. ВНЖ Кипра при покупке.

Всего 2 минуты, и вы на золотом песке. До центра Лимасола – 15 минут, и все развлечения города у вас под рукой. Новый проект в престижном районе Агиос Тихонас- в тишине и с видом на море.
Ниже подобрали самые интересные предложения от надежного застройщика👇

1️⃣ Апартаменты с 3 спальнями у моря на Кипре за 599.000 €

2️⃣ Таунхаус 157 м² премиум-класса на Кипре с видом на море за 640.000 €

3️⃣ Апартаменты с 4 спальнями у моря на Кипре за 650.000 €

4️⃣ Премиальная вилла 259 м² на Кипре с видом на море за 990.000 €

Забирайте подробную презентацию с планировками и ценами ➡️ПРЕЗЕНТАЦИЯ⬅️

Реклама: 2VtzqukGh8T

✅ Настоящее и будущее аренды в Москве:

В ВИДЕО я все подробно рассказал, а тут уже будет суть кратко и емко для тех, кто не смотрел:

Но сначала почитаем новости: вот МК, а вот еще РБК или banki.ru Эти и многие другие авторитетные издания пишут о том, как сильно выросла аренда и средняя цена в Москве уже 115 тысяч и все хорошо, но это просто статистка и цены из объявлений.

Реальность же немного отличается от восторженных лозунгов. Дело в том, что мы сдаем достаточно квартир каждый месяц, чтобы иметь самую свежую статистику и реальные цены сделок.

Все эти восторженные статьи - это про сезон августа - сентября. Отрезвление наступает каждый год аккурат в ноябре: множество квартир стоят уже месяц с нереальными ценниками!

Если посмотреть на количество квартир в августе 2024, сразу становится ясно, почему тогда был дикий рост цен на аренду. Квартир было очень мало, приехали студенты, вернулись люди после длительного отсутствия в стране и капиталы потекли в Москву.

А теперь посмотрите на количество квартир уже в декабре 2024 года, буквально через 4 месяца, когда цены снизились на 20% из-за резкого роста предложения в Москве: https://t.me/Kharyb/6531 Студенты уже все сняли, работники многие - тоже. Но, самое плохое для аренды - ставка ЦБ выросла настолько, что продавать квартиры люди передумали. Ведь из-за недоступной ипотеки ничего взамен они купить не смогли.

Вот тогда-то и по сей день все квартиры пошли в аренду. Год прошел, а на рынке все тоже самое: квартир в Москве более 20000, а если брать с МО - почти 30000. А это, на минуточку, в два раза больше, чем было 12 декабря 2023 года, вот я считал: https://t.me/Kharyb/4138

А теперь самое главное!

Весь ужас ситуации в том, что сейчас в 2 раза больше квартир и… обвал цен на аренду не произошел! Да, цены особо не растут: студии люди сдают по 50-55 тысяч, вместо 70000, как было в августе-сентябре 2024 года, но в 2023 году такие же студии сдавали по 40-45. Вот почему некоторые люди прогнозировали падение цен до 30000 на студии в Матвеевском парке, к примеру, однако они просчитались.

Получается, что сейчас предложение выше в 2 раза, это важно подчеркнуть, а цены на аренду не обвалились, они выше на 20-30%, чем были в 2023 году, когда предложение квартир было ниже в 2 раза, следите за мыслью, да?

Что же нас может ждать осенью 2026 года и в 2027 году? Здесь начинается все самое интересное 🤗

Но пост выходит длинным, я завтра напишу продолжение.

https://t.me/Kharyb