📌Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

✅ MYPRIORITY ДУБРОВКА, Шарикоподшипниковская, 11, Гранель

В последнее время много Гранели, это не специально, просто недавно на консультации обсуждали этот ЖК и по свежим следам хочу написать разбор проекта.

Первую очередь ЖК разбирал в уже далеком 2022 году, сегодня строятся новые дома 2 очереди и я сейчас объясню - что в них хорошего. Рядом, кстати, ФСК строит свой премиальный проект - «Симоновский вал» и его разбор был недавно здесь: https://t.me/Kharyb/8488

Общедоступные данные по этажности, потолкам и прочие детали, чтобы не тратить бумагу и ваше время, читайте сами здесь. Ключи в конце 2028 года получите.

✅ Для себя мне проект очень нравится: метро Дубровка в 3 минутах, Волгоградский проспект - в 10 минутах, МЦК тоже близко - доехать можно куда хотите! Район с хорошей инфраструктурой, до центра за 10 минут на метро можно доехать и Гранель показала в первой очереди ЖК неплохое качество, что приятно удивило. Цены уже подросли, но евро3 продают от 26 млн, а евро4 - от 45, что нормально.

✅ Под аренду студии вы купите от 16.5 млн за почти 30 метров, а евро2 - от 20 млн. Хм, недавно за 16 млн клиенту купили в семейку на подборе. Ну как недавно - месяца 3 назад уже… Нормально так цены выросли, да... Так вот, сдадите вы студии за 70, а евро2 за 90-100 сейчас скорее всего - я специально не обещаю много. Выглядит средне, но в 2028 году аренда будет выше - почти уверен.

✅ Инвестиции умеренные, консервативные. Перед вами проект по рыночной цене для ключей в 28 году, почти 29-м, близко к центру и с отличной транспортной доступностью. Если рынок будет расти - он его обгонит 💯 и точно будет лучше официальной инфляции. На вторичке есть квартиры по цене застройщика в первой очереди, поэтому с наличными смотрите сначала ЦИАН и ждать не нужно 🤗

Мой Telegram / на MAX не подписывайтесь, мало ли что! Да и посты там выходят не так часто, только когда я нахожу самые интересные ЖК

✅ Mypriority Мневники, Гранель, Народного ополчения, 34

Недавно на подборе разбирали этот проект и я решил для вас написать свое мнение.

Не буду отнимать ваше время общедоступными данными вроде высоты потолков или выдачи ключей или паркинга, это все найдете на вкладке застройщика здесь. Ключи - 2029 год (конец 28 и 29)

✅ Для себя: дорога под окнами части квартир - минус, но транспортная доступность хорошая до всего! У вас по сути будет 3 метро в 10-15 минутах пешком (кто как ходит): БКЛ (можно доехать куда-угодно с пересадкой), Октябрьское поле (идет в центр) и новая станция Рублево-Архангельской ветки (идет до Сити). Еще МЦК Зорге. Лапочка Собянин постарался на славу тут, метрОв много 🤗! Центр тоже недалеко. Инфраструктура вся будет, рядом лес, но не сильно благородный. В общем и целом - норм.

✅ Под аренду: сейчас студии 28 метров от 18 млн нормальные, однушки от 20 млн, евро 3 от 31 млн за 60 метров и евро4 идут уже от 47-48 млн. Студии вы сейчас сдали бы за 60-65 тысяч, Е2 - за 80-90 тысяч, а е3 примерно от 120-130 тысяч. Не густо, доходность низкая и может подрасти за 3 года процентов на 20.

✅ Инвестиции: наверное я бы не брал за кеш, в семейку смотрится средне. Все метро уже в цене учтены и стоимость как у других ЖК с гораздо лучшими перспективами, которые мы сейчас подбираем людям.

☝🏻Вывод: мое отношение к проекту умеренно положительное, но без «вау» эффекта и в подбор пока что их не включаю. Гранель даже комиссию стал платить брокерам, но у нас с ними отношения пока натянутые из-за недопустимого поведения отдельных менеджеров с нашим клиентом на другом проекте. Но в целом и компания и проект мною воспринимаются без негатива, у ребят неплохие локации, строят нормально сейчас и видно что стараются улучшать продукт.

Понравился подбор - поставьте 👍🏻 пожалуйста, так я пойму что вам интересно и буду продолжать.

Мой Telegram / на MAX не подписывайтесь, мало ли что! Да и посты там выходят не так часто, только когда я нахожу самые интересные ЖК

Послушал Сергея Смирнова , подождал до 20 января и только сейчас решил проверить. Стало интересно.

Точнее до 23 января подождал, чтобы понять - правда ли количество квартир на рынке сокращается или это не так?

И, что мы видим? Сейчас в продаже 146 тысяч квартир - смотрите скрин.

С 16 декабря экспозиция еще снизилась почти на 10000 квартир в Московском регионе (Москва и область), если брать и новостройки и вторичку. Вот тут мы с вами следили: https://t.me/Kharyb/8480

5 ноября или 2.5 месяца назад экспозиция была больше на 22000 квартир или 168.000, вот я следил: https://t.me/Kharyb/8246

В октябре было 177 тысяч квартир: https://t.me/Kharyb/8115

А летом 2024 года было 219 тысяч квартир: https://t.me/Kharyb/5819 В 2023 году зимой было 230.000 квартир.

Нет, все таки экспозиция планомерно и сильно снижается, причем старый фонд - не исключение.

Мы иногда подбираем людям квартиры там для жизни, так выбор стал хуже и цены подросли, пусть и не так сильно как в новостройках.

Если количество квартир в продаже падает уже 3 года, а денежная масса почти удвоилась и продолжает расти, то что будет с ценами на недвижимость вы можете сами написать в комментариях к этому посту.

Мой Telegram / на MAX не подписывайтесь, мало ли что! Да и посты там редко выходят, только когда я нахожу самые интересные ЖК

ФСК сдали в эксплуатацию клубный дом на северо-востоке Москвы❗️

Мне этот проект был интересен ценами. Из-за того, что район не премиальный, а вполне обычный - прайс тут был и остается как за бизнес-класс - от 600.000 за метр!

При этом самая высокая часть имеет всего 16 этажей, что очень даже круто для современных новостроек. Высота потолков - от 3.2, до 4.17 метра, а количество квартир всего лишь 118 штук. ЖК точечный, без промзон, рядом с метро, парком и прудом. Недалеко Ботанический сад, ВДНХ, центр.

Понравились террасы с каскадным расположением в сторону воды и видовые характеристики многих квартир с окнами на разные стороны света.

В паркинге 63 машино-места. Не очень много, но в целом коэффициент нормальный.

Помимо обязательной коммерции на первых этажах ФСК включили в инфраструктуру дома коворкинг и двухуровневое детское пространство, а также привычные нам колясочную, помещение для хранения велосипедов, санузел и комнату для ухода за домашними животными.

Строили ЖК с 2022 года, мне домик очень нравится. Именно такие проекты для жизни я люблю, но в центральных районах или на западе они стоят в 2-3 раза дороже, а тут вполне приемлемо, так что присмотритесь к семейным лотам, пусть их и осталось совсем немного.

Вообще север Москвы прилично недооценен, на мой взгляд, а зря. Он разный и эта часть очень даже неплохая!

Мой Telegram / на MAX не подписывайтесь, мало ли что! Да и посты там редко выходят, только когда я нахожу самые интересные ЖК