Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍Друзья, знаю, что вы, помимо прямых инвестиций в недвижимость, также рассматриваете альтернативные варианты, а именно паевые фонды. Так вот, обратите внимание:
С 1 апреля по 1 июня клиенты СберПервого и СберИнвестиций, инвестирующие в фонд УК «Первая», могут получить приглашение в настоящую Арктическую научную миссию на премиальном лайнере SH Minerva, которая пройдет с 23 июля по 4 августа 2026 года.

Их ждут величественные пейзажи заповедного острова Врангеля, встречи с китами, белыми медведями и съемки документального фильма с закрытыми показами. Уютные вечера в максимально комфортных условиях, где можно отдохнуть, расслабиться в спа и насладиться едой, как в лучших мировых ресторанах.

🔖 Вот такая ситуация, друзья. Доходность, несомненно — очень важна. Но, честно говоря, гораздо интереснее тандем доходности с яркими воспоминаниями, который и образует философию глубокого проживания жизни.

Узнайте больше по ссылке или у персонального финансового советника. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Призовой фонд ограничен. Подробнее об организаторе, правилах проведения, количестве призов, сроках, месте и порядке их получения на https://first-am.ru/arctica/.
Услуги по доверительному управлению (ДУ) паевыми инвестиционными фондами (ПИФ) оказывает АО УК «Первая» (лицензия ФКЦБ России № 21-000-1-00010 от 12.09.1996 г., ОГРН 1027739007570). Получить подробную информацию о ПИФ, правилами доверительного управления (ПДУ) и иными документами можно по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская наб., д. 12, эт. 40, на www.first-am.ru и по тел.: 900, 8-800-301-16-16. Доходность не гарантируется. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

📍Минус 30% в Москве! Весной в столице случилась настоящая зима. Ибо рынок новостроек «скукожился» до экстремально-отрицательных значений.

Посмотрите на скриншот вверху. Видите? Продажи новостроек в апреле… установили исторический антирекорд и обвалились на 30% к предыдущему году.

Друзья, это очень-очень плохо. Почему, скажете вы? Алексей, да ты посмотри на среднюю цену, которая за год выросла с 488 до 607 тыс. руб./м2. Ну не тянут люди, поэтому и не покупают. Вот снизят цены — продажи и полетят, чего тут непонятного-то?

Честно говоря, я полностью согласен с этим утверждением: если застройщики снизят цены, то реализация взлетит и продажи побьют все рекорды. Ну и сугубо теоретически, при интересных ценах, застройщики в Москве продадут даже больше, чем в Пекине. Ибо спрос велик, всё дело в прайсах.

Представляете, какие времена бы настали? Копил год-два — купил квартиру. Эх, мечты-мечты. Впрочем, может так когда-нибудь и будет, но точно не сейчас. Почему? Давайте посмотрим на второй график.

Видите, что творится с запусками новых проектов в столице? Минус 30-40% к аналогичному периоду предыдущего года. И… до минус 70% к 2024-му.

Поэтому выше я и написал, что ситуация очень-очень нехорошая. Застройщики Москвы не могут продавать больше, у них просто нет такого количества квартир.

🔖 Ну и теперь возникает вопрос: «Что предпринять и что, собственно, делать?». Ответ очевиден: пересматривать свои стратегии. Я на 90+% уверен, что любой новый старт продаж при таком рынке — гарантированно будет происходить по максимальным, а не по минимальным ценам.

А вот рынок переуступок, который до сих пор в состоянии нокаута — очень даже интересен. Впрочем, как и некоторые субсидированные ипотечные программы у проектов в высокой стадии строительства.

Ну или если кратко: заработать можно практически на любом рынке, нужно лишь использовать правильную стратегию.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Пристегните ремни безопасности, приведите спинки кресел в вертикальное положение, поднимите шторки иллюминаторов. Ибо очень похоже на то, что мы… взлетаем.

Но начну издалека. Мы уже 6 лет живём с различными льготными ипотечными программами. И за это время успели забыть, что столичный рынок недвижимости в первую очередь зависит… Думаете, от льготок?

Конечно нет, льготная ипотека — это скорее временное решение, ну или «костыль», который заставляет систему в целом работать «здесь и сейчас», в том числе при неблагоприятных внешних условиях.

Заметили ключевую фразу «в целом»? Так вот, региональные рынки недвижимости сильно отличаются друг от друга. А столичный в первую очередь зависит… от макроэкономики. Ну или если совсем упрощенно: если экономика стагнирует, то и цены на московские квадратные метры топчутся на месте и наоборот.

Так вот, в течение года я писал о том, что ключевую ставку нужно снижать. Ибо запредельный «ключ» ни к чему хорошему не приведёт. Фарш не прокрутить назад, а цены на квартиры могут снизиться, только если грянет системный экономический кризис, который ЦБ не допустит. К слову, в этом посте я описывал, что происходило во времена всех столичных кризисов рынка недвижимости.

Итак, за окном май 2026. Ключевая ставка медленно, но верно снижена с 21 до 14,5%. И что мы видим? Да-да, знаю, с одной стороны может показаться, что ничего. Но если копнуть чуть глубже, то увидим довольно прелюбопытную картину: перевозка грузов по ЖД пошла в рост, рынок грузовиков в апреле первый раз за 1,5 года вышел в плюс, продажи новых автомобилей в апреле выросли на 15%, а индекс конкуренции за рабместа на HH впервые за 10 месяцев не вырос, а немного снизился.

В общем, пока на рынке сплошной позитив. И если так и будет продолжаться, а ключевую ставку снизят до 13-13,5%, то… в следующем году мы увидим серьёзный рост арендных ставок, которые вот уже год как топчутся на месте.

А рост аренды, по всем канонам рынка, повлечет за собой увеличение стоимости «вторички». И закономерность тут достаточно простая: если арендные ставки прибавили 30%, то и «вторичка» со временем подорожает примерно на такую же величину. Помните же, как происходило в предыдущие периоды? 23-24 год: аренда + 30-40%, потом «вторичка» вверх примерно на столько же, правда, с некоторым лагом из-за высокой ключевой ставки.

🔖 Понимаю, что этот сценарий не всем нравится. Поэтому скажу так. Прогноз — это вероятностная оценка, цель которой — информировать, а не радовать или успокаивать. И главная цель любого прогноза — выявить некоторые скрытые закономерности, которые основываются на данных, а не на желаниях. Вот такие дела, друзья.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

📍Начну издалека и сразу же с вопроса: что такое индикатор? А это, друзья, такой показатель, с помощью которого вы можете анализировать состояние рынка и прогнозировать движение цен.

На самом деле, это очень полезный инструмент, с помощью которого можно делать очень интересные выводы. Покажу на примере:

Помните, в январе 2025 года ДОМ.РФ ввёл в свой арсенал новый индикатор, а именно — отношение распроданности новостроек к стройготовности. Так вот, сначала я не понял, о чём он яростно сигнализирует, а потом как понял! И сразу написал вот этот пост https://t.me/labirint_investora/1191, в котором описал будущую динамику цен, потенциальный дефицит нового жилья и призывал покупать сейчас, а не ждать.

Представляете, как надо мной смеялись? Ключ — 21%, депозиты — шик и блеск, СМИ пишут о затоваренности рынка, а у Алексея, по всей видимости, ум за разум заходит. Ну или иными словами, он пишет какую-то ересь и мыслит нелогично. Ну а в итоге вы и сами знаете, что произошло, и сейчас писать об этом нет никакого смысла.

Так вот, всё вышеописанное было лишь прелюдией, а сейчас начинается самое интересное. Ибо история повторяется:

В одном из предыдущих постов подписчик обратил внимание на одно интересное наблюдение: вторичный рынок в Москве живёт примерно по таким же законам, как и первичный. А именно, если вы хотите спрогнозировать динамику цен, смотреть нужно на соотношение количества квартир к объему продаж. Пока непонятно? Смотрите:

В марте 2026 года на вторичке было продано 12,1 тыс. квартир. Много это или мало? На первый взгляд кажется, что это мало, ибо в другие периоды продавалось и больше. Так если продажи малы, почему цены-то за несколько месяцев выросли? Что вообще происходит, может, врут?

Нет, друзья, не врут. Ибо стоит отметить, что растёт средняя цена — а это значит, что с рынка очень быстро вымывается самые недорогие квартиры. Так почему быстро-то вымываются??? Продажи-то не высоки! Так не бывает! Да бывает, давайте считать:

Исторически, в среднем, соотношение сделок на вторичке к количеству в продаже составляет около 30%. А в прошлом месяце был поставлен исторический рекорд за последние 7 лет — этот показатель резко подскочил до 42%. Хуже было только в 22-м году, когда люди в панике скупали квартиры, а продавцы переписывали ценники.

🔖 Поэтому совершенно не важно, сколько было продано: 12 тыс. квартир или 14. Гораздо важнее именно соотношение. И, по моим наблюдениям, если оно превышает 40%, рынок начинает стремиться к равновесию. Ибо, в этом случае, некоторые продавцы получают по 5–10 звонков в день и, немного ошалев от такого бурного натиска со стороны покупателей, переписывают цены.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Ого, а D2 продлят до Рублёво-Архангельской ветки метро. Интересно-интересно, мощнейший всё-таки админ ресурс у зеленого банка. Вжух… и ЖК «СберСити» получит не только новую ветку метро, но еще и второй диаметр.

Впрочем, считаю, что от продления D2 выиграют еще ЖК «Тетрис» и отчасти «Ильиной», ну а так же вся Павшинская Пойма.

Слушайте, чудеса да и только. Ведь продление второго диаметра включили в Федеральную программу и это распоряжение позавчера подписал сам Мишустин. Ссылка

🔖 Хм-м-м, а не планируют ли Красногорск присоединять к Москве, как это ранее случилось с Митино? Вот это будет по-настоящему новость так новость....
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍«Пульс» опубликовал динамику продаж новостроек на 22 апреля в границах старой Москвы. И очень похоже, что рынок-то нащупал дно и оттолкнулся.

Судите сами: по прогнозу, в текущем месяце, будет продано на 34% больше лотов, чем в марте. Да я и сам вижу, что рынок активный, люди покупают, и, что интересно, много покупают в кэш, а не в семейную ипотеку. Ну и для объективности, напишу, что акции и интересные условия, пока есть на рынке. В общем, вот что мы бронировали с подписчиками в последнее время:

«Павелецкая от Гранель» — берём 2 квартиры за 38 и 50 млн руб. «Кронштадтский, 9» — ЕВРО-4 за 30 млн руб. Купили несколько лотов в «Левел Южнопортовая» и «Дмитровском Небе». Забрали интересную студию в «Большой Академической, 85», купили хорошую ЕВРО-3 в ЖК «Инджой» и, скорее всего, заберём ЕВРО-3 в «КОД Сокольники». Также подписчик покупает квартиру в ЖК «Символ».

Вот такая ситуация, друзья. Подтверждаю данные «Пульса Продаж» — рынок понемногу разгоняется, и работы совсем не мало, скорее наоборот.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Думаю, что некоторые подписчики из региональных городов крайне удивлены и даже пребывают в шоке от того, что происходит на рынке недвижимости Москвы.

И это не удивительно, ибо рынок столицы функционирует по совсем иным законам, чем в большинстве регионов России. В чем же отличия? В сверхвысокой концентрации капитала и населения.

Вы только вдумайтесь в эту цифру: каждый девятый гражданин нашей страны живёт в столице. А валовой региональный продукт Москвы обеспечивает около 20–25% всего ВВП России. Ну или иными словами — четверть всех денег страны находится в одном городе, догадываетесь в каком?

Вот такая ситуация, друзья. Поэтому, если вы находитесь в региональном городе и видите, что квартиры на местах совсем не дорожают — это совсем не значит, что в Москве должно быть так же.

Ну а теперь давайте посмотрим, что происходит с ценами в основных городах-миллионниках.

Средние цены год к году по данным «Домклик»:

Москва — безусловный лидер. Вторичка за год +30%, новостройки +26%. Заметили, что динамика цен в стройке отстаёт? Это абсолютно нормальная и рыночная ситуация, ибо в столице вторичка догоняет накопленную инфляцию. Ну не бывает в Москве так, чтобы колбаса дорожала, а квартиры у метро дешевели. Почему? Написал об этом выше.

Санкт-Петербург: Вторичка +17%, новостройки +23%. Если честно, в Северной Столице ситуация чуть хуже, но вполне объяснима. Деньги тут тоже водятся, активизировались региональные покупатели и вторичка отыгрывает инфляцию. Ну а прайсы в новостройках растут из-за снижения объёмов стройки.

Новосибирск: Вторичка +9%, новостройки +7%. Это стагнация, цены еле-еле отыгрывают инфляцию. Что-то странное происходит в столице Сибири. Нужно разбираться.

Екатеринбург: Вторичка +16%, новостройки +8%. Слушайте, прям эталонный город. Динамика роста цен на вторичное жилье в два раза обгоняет стройку. И очень похоже на то, что в столице Урала свободных денег у населения чуть больше, чем в столице Сибири.

Казань: Вторичка +11%, новостройки +16%. На первый взгляд, рынок немного разбалансирован. Ибо стройка растёт гораздо быстрее вторичного жилья.

Красноярск: Вторичка +9%, новостройки +14%. Ситуация примерно как в Казани, только... хуже.

Нижний Новгород: Вторичка +14%, новостройки +4%. Еще один идеальный город. Ибо в реальных ценах новостройки даже дешевеют, а вторичное жильё растёт в цене.

Челябинск: Вторичка +9%, новостройки -3%. Единственный город, где новостройки подешевели в номинальных ценах. Очень похоже на затоваривание.

Самара: Вторичка +10%, новостройки +9%. Ситуация очень напоминает Новосибирск. В реальных ценах — полная стагнация. По всей видимости, это как-то связано с ситуацией на АВТОВАЗ-е.

Уфа: Вторичка +8%, новостройки +23%. Очень странно, так не должно быть, ибо динамика роста цен в стройке почти в три раза обгоняет вторичный рынок.

Ростов-на-Дону: Вторичка 0%, новостройки +7%. Вот и нашелся город, где в реальных ценах всё дешевеет. И это Ростов-на-Дону!

Краснодар: Вторичка +9%, новостройки +6%. Стагнация, цены практически не отыгрывают инфляцию. И это происходит из-за огромного объема строящегося жилья при недостаточном внешнем спросе. Похоже, в Краснодаре — проблемы с миграцией. Имею в виду, что сейчас в Краснодар не так активно переезжают из других городов.

🔖 Вот такая интересная ситуация, друзья. Цены на недвижимость напрямую зависят от наличия денег в городе, а также от рынка труда и миграции. И очень похоже, что в Ростове-на-Дону и Челябинске с этими вводными пока не всё очень хорошо. Ибо именно в этих городах квартиры… дешевеют.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух

📍Эх, приплыли. Dataflat опубликовал данные по продажам новостроек за прошлый месяц. Продано всего 3,2 тыс лотов. И забегая вперёд, с уверенностью могу сказать, что это… катастрофа.

Теперь давайте посмотрим продажи по сегментам:

Комфорт-класс, ну или локомотив отрасли — максимальное снижение, которое можно даже назвать РУХОМ. Смотрите сами: март 2025 — продано 2,1 тыс лотов, март 2026 — 1 тыс лотов. Продажи упали в два раза!

Но это объясняется тем, что «ПИК» практически не выводит новые проекты. Вот это очень плохо, нужно строить много и продавать быстро — тогда и цены будут рыночные.

А сейчас, я даже отчасти понимаю оранжевого застройщика. Предположим он снижает цены процентов на 20-30. Что сделаем мы? Мы всё скупим. А что ему дальше делать? Ведь кредиты пока дорогие, как и рыночная ипотека, поэтому начать новую стройку он не сможет.

М-да, дилемма… Вот поэтому, выше я и написал, что строить нужно много, но пока этому мешает высокая ключевая ставка.

Бизнес-класс — ситуация плюс-минус рыночная: март 2025 продано 2 тыс лотов, март 2026 — 1,5 тыс лотов.

Да, снижение есть, но оно объяснимо и Рухом назвать её нельзя. А теперь обратите внимание на парадоксальность ситуации, которая противоречит здравому смыслу: продажи бизнес-класса обгоняют комфорт на 50%.

Когда такое было? Я что-то такого не припомню, для сравнения напишу, сколько было продано в кризисном мае 2022 года: комфорт-класс — 2,3 тыс лотов, бизнес-класс — 0,6 тыс лотов.

Видите, что сейчас происходит в столице с локомотивом рынка, а именно с комфорт-классом? Его не строят, поэтому и имеем такие продажи.

🔖 Друзья, положа руку на сердце, со всей ответственность заявляю, — такую не рыночную ситуацию срочно нужно исправлять. И исправить ее можно либо введением новых льготных ипотечных программ, либо снижением ключевой ставки. Ибо вы сами видите, что происходит с ценами, когда застройщики перестают строить.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Удивительно, но факт. Честно говоря, я думал, что будет небольшой откат, но… рост цен на «вторичке» продолжился. В общем, вчера «Домклик» опубликовал данные за прошлый месяц, и вот что происходит:

После аномального февраля, когда за месяц, медианные цены на «вторичке» в Москве выросли на 13%, по всем канонам рынка должна была прийти коррекция.

Но не тут-то было. Цены в марте… опять подросли. Да, всего на 1,5%, но, честно говоря, это совсем не мало. Я бы даже сказал, что это совсем не мало. Ибо, если считать сложным процентом, полтора процента в месяц — это +20% в год.

🔖 М-да, ситуация чрезвычайно интересная, ведь в текущий момент времени — рынок столичной «вторички» разгоняют депозитчики, а не ипотека, которая пока еще недоступна для большинства покупателей.

Поэтому, этого «большинства» еще пока нет на рынке недвижимости. Но они на него придут. И придут они ближе к концу года, вслед за снижением ключевой ставки. Ибо, люди, в моменте, просто отложили на время покупку жилья, а не окончательно и бесповоротно решили, что им квартира вообще теперь не нужна.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Что-то странное происходит… Но начну по порядку. Как вы знаете, программу семейной ипотеки уже в этом году должны модифицировать, ну, т. е. донастроить и поменять условия.

Ранее появлялась информация, что для семей с 1-м ребенком ипотечная ставка будет 8%, для семей с двумя детьми — 6% и т. д. В общем, предполагалась эдакая мягкая «донастройка».

Но знаете что? Что-то теперь я в этом стал сомневаться. Посмотрите на скрин выше. Видите, что сказал Хуснуллин? Вариант модернизации семейной ипотеки выберут по итогам соцопроса!

🔖 Слушайте, это очень-очень странно. Ибо результаты соцопроса вполне могут быть и такие: семейная ипотека — зло! Из-за неё растут цены на недвижимость! Семейку нужно срочно убирать, ну или повышать ставку процентов до 14-ти.

Хм-м-м, ну и дела. Какое-то нехорошее предчувствие. Ибо соцопросы вполне могут проводить с целью «протолкнуть» и обосновать не совсем популярное решение. Интрига...
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка