Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍ЖК «ОМ Ботанический», застройщик «ОМ Девелопмент». Адрес: Москва, ул. Сельскохозяйственная, 42, стр. 1. Метро «Ботанический сад» — 12 минут пешком. Выдача ключей до 12.2030.

Ну что же, документы загружены на ДОМ.РФ, а это значит, что старт продаж может произойти в любой день, может даже завтра. Поэтому настало время «разобрать» локацию и сам проект. Итак, приступаю.

Площадка, на самом деле, достаточно интересная и семейная: у подъезда — река Яуза, плюс самый протяженный парк Европы с 40 км уютных променадов и транзитных троп, вдоль которых расположены скамейки, лежаки, велопарковки, спортивные и детские площадки, коих здесь не перечесть.

Но это еще не все. Cовсем рядом находится Главный ботанический сад РАН, тематический парк Хуамин — это уменьшенная копия ландшафтного сада китайского императорского дворца и Сад будущего. И буквально в одной остановке на метро находится… еще один огромный парк под названием ВДНХ с величественной архитектурой. Ну или скорее даже не парк, а такой «город в городе» с павильонами, музеями, фонтанами и океаном тюльпанов. В общем, первое, что приходит в голову, когда вы находитесь в этой локации — зелень, всюду зелень.

Проект не «муравейник», башен из стекла и бетона — нет, всего 4 среднеэтажных корпуса и клубный дом. Лобби 220 м2, часть квартир с собственными патио, террасами и настоящими каминами.

Слушайте, всё пока неплохо. Но есть и «нюанс», который стоит «подсветить». И это МСД. Впрочем, такое соседство я бы критичным не назвал. Ибо трасса скрыта за ЖК «LIFE-Ботсад», но знать об этом нужно.

🔖 Теперь о стартовых ценах. Забегая вперёд скажу, что они пока неизвестны. Но, честно говоря, думаю, что эконом цен — точно ждать не стоит. Так как локация уже раскручена, и на вторичке соседний «LIFE-Ботсад» продается по 650 тыс. руб./м2, а «Грин Парк» от ПИК-а по 550+ тыс. руб./м2.

Впрочем, еще раз подчеркну, официальных цен пока нет. А локация, для жизни, — очень неплохая и семейная. Поэтому, наблюдать за стартом, думаю, что стоит.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

ГК "А101" открыла продажи в доме 10.3 ЖК «Прокшино» - флагманском районе Группы в Новой Москве

Здесь реализована концепция «15-минутного города»: всё необходимое находится в пешей доступности от дома. Больше никаких пробок и долгих поездок.

Почему выбирают «Прокшино»?

Природа в шаге от дома: Район окружен лесами и водой. Экотропы Хованской дубравы и набережная пруда рядом.

Качественное образование: В районе уже работают детские сады и образовательный центр «Эрудиция» под руководством Евгения Ямбурга - школа с бассейнами и мощной творческой базой.

Транспортная доступность: Всего 12–15 минут пешком по красивому видовому мосту - и вы в метро.

Спорт и хобби: Рядом будет построен грандиозный спортивно-событийный кластер с горнолыжным склоном, серфинг-центром и аквакурортом.

Закрытые дворы без машин, авторское благоустройство и живая городская среда на первых этажах: кафе, магазины, сервисы, которые формируют привычный и удобный сценарий жизни «вышел из дома - и всё рядом». В «Прокшино» не нужно выбирать между природой и удобством мегаполиса. Это город, в котором действительно хочется жить.

📍 Узнайте цены и планировки в новом доме прямо сейчас!

📍Пристегните ремни безопасности, приведите спинки кресел в вертикальное положение, поднимите шторки иллюминаторов. Ибо очень похоже на то, что мы… взлетаем.

Но начну издалека. Мы уже 6 лет живём с различными льготными ипотечными программами. И за это время успели забыть, что столичный рынок недвижимости в первую очередь зависит… Думаете, от льготок?

Конечно нет, льготная ипотека — это скорее временное решение, ну или «костыль», который заставляет систему в целом работать «здесь и сейчас», в том числе при неблагоприятных внешних условиях.

Заметили ключевую фразу «в целом»? Так вот, региональные рынки недвижимости сильно отличаются друг от друга. А столичный в первую очередь зависит… от макроэкономики. Ну или если совсем упрощенно: если экономика стагнирует, то и цены на московские квадратные метры топчутся на месте и наоборот.

Так вот, в течение года я писал о том, что ключевую ставку нужно снижать. Ибо запредельный «ключ» ни к чему хорошему не приведёт. Фарш не прокрутить назад, а цены на квартиры могут снизиться, только если грянет системный экономический кризис, который ЦБ не допустит. К слову, в этом посте я описывал, что происходило во времена всех столичных кризисов рынка недвижимости.

Итак, за окном май 2026. Ключевая ставка медленно, но верно снижена с 21 до 14,5%. И что мы видим? Да-да, знаю, с одной стороны может показаться, что ничего. Но если копнуть чуть глубже, то увидим довольно прелюбопытную картину: перевозка грузов по ЖД пошла в рост, рынок грузовиков в апреле первый раз за 1,5 года вышел в плюс, продажи новых автомобилей в апреле выросли на 15%, а индекс конкуренции за рабместа на HH впервые за 10 месяцев не вырос, а немного снизился.

В общем, пока на рынке сплошной позитив. И если так и будет продолжаться, а ключевую ставку снизят до 13-13,5%, то… в следующем году мы увидим серьёзный рост арендных ставок, которые вот уже год как топчутся на месте.

А рост аренды, по всем канонам рынка, повлечет за собой увеличение стоимости «вторички». И закономерность тут достаточно простая: если арендные ставки прибавили 30%, то и «вторичка» со временем подорожает примерно на такую же величину. Помните же, как происходило в предыдущие периоды? 23-24 год: аренда + 30-40%, потом «вторичка» вверх примерно на столько же, правда, с некоторым лагом из-за высокой ключевой ставки.

🔖 Понимаю, что этот сценарий не всем нравится. Поэтому скажу так. Прогноз — это вероятностная оценка, цель которой — информировать, а не радовать или успокаивать. И главная цель любого прогноза — выявить некоторые скрытые закономерности, которые основываются на данных, а не на желаниях. Вот такие дела, друзья.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

📍Где-то около года назад у нас возник интересный спор с подписчиками. И суть этого спора была в том, что я очень сильно сомневался, что Фонд реновации будет продавать дешево.

Ну а мои оппоненты писали о том, что «Москварталы» всем покажут «Кузькину мать» и коммерческие застройщики будут вынуждены снизить цены процентов на 20–30, а то и более.

Знаете, почему в тот момент меня терзали смутные сомнения? А всё потому, что не до конца была понятна истинная цель появления нового игрока рынка недвижимости Москвы.

Ну а теперь всё становится на свои места. Посмотрите на скрины выше. Хотя нет, лучше не смотрите, если вы человек впечатлительный и не готовы к суровой реальности.

Однокомнатные квартиры в реновационном корпусе ЖК «Фестиваль Парк-2» город продаёт от 23 млн руб. Представляете?

А теперь, почему я написал, что «всё становится на свои места»? Очень похоже на то, что «Москварталы» созданы для финансирования «бесплатной» столичной реновации, а не ради благотворительности.

И в общем-то это логично: ну не может город в условиях дефицита бюджета бесплатно раздавать квартиры переселенцам. К слову, вы вообще, помимо Москвы, видели где-то еще, чтобы людям вручали новые квартиры?!

М-да, как известно — бесплатный сыр бывает только в мышеловке. А за новые квартиры нужно платить. И, похоже, что платить за них будет покупатель, который в одном чеке оплатит сразу полторы-две квартиры: и себе, и переселенцу.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

📍Вы только посмотрите, какая потрясающая ситуация сложилась на рынке недвижимости Москвы. Кратко, тезисно и без нужной запятой, её можно описать такой фразой: «Сдать нельзя продавать»!

Почему? А вы посмотрите на график: впервые в столице стрелка весов показывает абсолютно аномальный НОЛЬ. Ибо, в настоящий момент, количество свободных арендных квартир — равно количеству в продаже на «вторичке».

И еще одно интересное наблюдение. Посмотрите еще раз на скриншот выше. Видите? Общее предложение всегда исторически плюс-минус одинаково и составляет 50-60 тыс. лотов. Имею в виду совокупный объем арендных квартир и лотов на «вторичке». И, в разные моменты времени, эта масса всего лишь по-разному распределена на двух чашах весов.

Также из этого наблюдения вытекает очень интересная гипотеза, которую стоит протестировать и проверить. А именно — рынком недвижимости столицы движут не покупатели, а… продавцы.

🔖 Если это так, то получается, что все предыдущие теории… мало чего стоят. Помните, ведь ранее часть экспертов утверждала, что аренда будет на коне, ибо люди будут снимать, а не покупать из-за недоступной рыночной ипотеки.

Это произошло? Нет. Почему? А всё потому, что собственники ожидают, что со временем продадут свою квартиру дороже. Поэтому временно выставили свои квартиры в аренду, а не в продажу. Создав такой «перетасовкой» избыток предложения в найме и… дефицит на «вторичке». Вот такие дела.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

Рынок коммерческой недвижимости, на самом деле, давно перестал быть территорией интуиции. Сегодня это во многих случаях чистая математика: трафик, ставки аренды, плечо заемного капитала и глубина анализа локации.

Друзья, меня часто спрашивают, где черпать актуальные знания по этой теме. И, честно говоря, когда смотришь на классические учебники вроде «Азбуки инвестирования» Кена Макэлроя, то теории-то там много, а вот прикладного взгляда на российские реалии 2026 года — с его платформами-агрегаторами и текущими правилами оценки — там откровенно не хватает.

Эту нишу закрывает работа Федора Степанова «Свобода в квадрате». Здесь готовые инструменты: чек-лист из пяти фильтров для анализа, конкретные алгоритмы работы с платформами вроде Авито Недвижимости.

Вот, собственно, сам чек-лист, можете ознакомиться:

1. Подсчитайте трафик — не только покупными геоотчетами, но и вручную в разное время суток.

2. Анализируйте население в радиусе километра. В приоритете локации с высокой концентрацией молодых, экономически активных семей, чьи доходы выше средних по региону.

3. Проверьте коннекторы трафика — парковки, переходы и удобные тропы, которые физически соединяют поток людей с дверью, чтобы не купить помещение, мимо которого проезжают.

4. Выбирайте фасадные улицы. Чтобы не ошибиться в расчетах, всегда сравнивайте цены на соседних улицах и учитывайте этажность.

5. Проведите аудит через Авито Недвижимость. Настройте фильтры в режиме карты и проанализируйте ставки 10–15 соседних лотов, чтобы составить карту рыночных возможностей.

Если давно планировали разобраться в коммерческой недвижимости, можно начать с этой книги.

📍ЖК «Строгино 360», застройщик «ПИК», комфорт+ класс. Квартиры с полной отделкой и вайтбоксом. Адрес: Москва, Маршала Прошлякова, вл. 10-12. Метро «Строгино» 20 минут пешком. Выдача ключей до 12.2028-05.2029.

Текущие цены, от:

Студии (29 м2) — 17,1 млн руб.
ЕВРО-2 (36 м2) — 17,8 млн руб.
ЕВРО-3 (51 м2) — 22,4 млн руб.
ЕВРО-4 (74 м2) — 30,3 млн руб.

Думаю, вы, скорее всего, и сами знаете, что Строгино считается одним из самых комфортных спальных районов Москвы. Тут много зелени, отличная экология, много воды, оборудованных пляжей и водных аттракционов. И именно поэтому часть жителей столицы называют Строгино «райским уголком» или «московским курортом».

Теперь немного о проекте. Знаете, это не совсем обычный «комфорт+», ибо в этом проекте видно, что «ПИК» поработал над деталями и запроектировал: гранд-лобби с дизайнерской мебелью, рабочее пространство, террасы, улучшенную отделку с декоративной плиткой и даже авторские светильники в паркинге.

Пока всё неплохо, не так ли? А теперь о «нюансах». Первый: пока это промзона в стадии трансформации. И стройка здесь надолго, ибо «ПИК» тут будет возводить…. Нет, не каменные джунгли, а симпатичный мега-квартал под миллион квадратных метров.

Второй: до метро далеко. И новая Рублёво-Архангельская ветка со станцией «Липовая Роща» ситуацию кардинально не улучшит. Правда, есть одно интересное наблюдение, о котором я напишу ниже.

Третий: рядом с площадкой расположены небольшое кладбище, «городок ОМОН-а» с полигоном и трубы РТС. В целом ничего критичного, но знать об этом нужно.

Теперь о перспективах. Обратите внимание на генплан проекта. Ничего необычного не видите? Да-да, я про новый пешеходный бульвар, который выходит за периметр проекта и почему-то начинается аж от ЖК «Альбатрос», который к «ПИК-у» никакого отношения не имеет.

Так вот, знаете, что расположено в начале бульвара? Техническая станция метро «Троице-Лыково». Да, она техническая. Но при её строительстве был оставлен задел в 200 м. Поэтому при необходимости к существующей платформе может быть пристроен полноценный станционный зал, и станция станет открыта для пассажиров. Ну или иными словами — примерно такая же история происходила со станцией метро «Спартак», которая была законсервирована довольно длительное время.

Продолжу. В рамках АИП до 2030 года предлагается соединить… Серебряный бор со Строгино вело-пешеходным мостом. Насколько это реально? Сейчас сложно ответить, но такая городская программа точно есть. И об этом тоже стоит знать.

И еще одно наблюдение. Знаете, в чем основная проблема района Строгино? Это спальный район, и тут нет высокооплачиваемых рабочих мест. Но! В двух остановках на метро строится огромный «СберСити», где в будущем появится аж 70 тыс. новых рабочих мест. Думаете, все эти сотрудники смогут купить семейную квартиру в «СберСити», которая уже сейчас стоит 40-50 млн руб.? Вот-вот, и я о том же.

Если смотрите «для себя»: считаю, что проект интересный, а локация семейная. Ну и застройщик тут построит абсолютно новую инфраструктуру — поликлинику, две школы, одна из них под патронажем «Ростеха», детсад, спортивный комплекс, центр культуры, огромный пешеходный бульвар и деловой кластер. Да, понимаю, что цены бюджетными назвать сложно. Но давайте будем честны — рядом ничего дешевле нет, а проекты у метро «Спартак» стоят дороже.

Если смотрите «под аренду»: думаю, что пока спорно. Да, если откроется станция «Троице-Лыково», то ставки аренды из-за «СберСити» просто улетят. Ну а пока в текущих реалиях студию вы сдадите около 55-60 тыс. руб., а ЕВРО-2 примерно за 85-90 тыс. руб.

🔖 Мнение автора: неплохой семейный проект, который станет еще лучше, если реализуются те планы, которые описаны выше.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#строгино_360

📍Минутка истории. В мае 1957 года в Ленинграде Никита Хрущев провозгласил ставшую крылатой фразу – «Догнать и перегнать Америку».

Так вот, за окном — май 2026. И ровно через 69 лет — это произошло!

Почему? А вы посмотрите на скриншоты из нашего чата. Продав апартаменты в МСК — вы легко сможете купить недвижимость в Майами.

Но пасара́н. 😉
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

📍А вот и Росреестр опубликовал данные по продажам «вторички» за прошлый месяц. Видите, что происходит?

Соотношение проданных квартир к количеству в продаже = 47%, и это… раза в полтора выше нормального тридцатипроцентного уровня. И это значит только одно — в прошлом месяце люди не выбирали, а скупали всё по низу рынка.

Но, как написал в предыдущем посте, такой жор — это скорее временное явление. Без нового предложения он достаточно быстро сойдёт на нет, и в сухом остатке получим существенную просадку в абсолютных продажах. Правда, при этом сценарии цены еще могут вырасти, но будем расценивать это как ненормальность или как побочный эффект, который, как правило, возникает после длительного накачивания организма медицинскими препаратами, а в нашем случае — высокими ставками по депо, которых не было последние 20 лет.

Так вот, этот апрель действительно был самый жесткий, причем за всю историю наблюдений. И это, на самом деле, не совсем нормально, ибо если ситуация будет развиваться примерно по этому сценарию, то совсем непонятно, что мы будем покупать в сентябре-декабре.

🔖 Ну и теперь, со всей уверенностью, можно констатировать факт. Точнее, три:

Первый — если арендные ставки за летний период резко не снизятся и вследствие этого арендные квартиры не перетекут на «вторичку», то осенью дефицит предложения достигнет своего апогея.

Второй — люди не верят в снижение цен, поэтому покупают «здесь и сейчас».

Третий — и, пожалуй, один из самых важных. Друзья, это не я скупаю всю вторичку. Это делают обычные люди, которые, скорее всего, даже и не читают мой канал. А я вам всего лишь объясняю и пишу, что на самом деле происходит на рынке, как он функционирует и какова его механика.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

❗️ В Петербурге Domina Group выставила на продажу номера в отеле

Речь идёт о формате, при котором частный инвестор приобретает номер в собственность с регистрацией в Росреестр и получает долю в инфраструктуре отеля — ресторан, бар, конференц-зал, фитнес-центр.

Обязательное условие — договор управления с Domina Management сроком на 100 лет.

🔵 Отель работает с 2012 года после реконструкции исторического здания и насчитывает 109 номеров.

По данным оператора, среднегодовая загрузка превышает 70%.

📌 Детали по формату, действующие лоты и расчёт доходности можете узнать здесь
📌 Больше об инвестициях в отельную недвижимость - на канале