Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍Неужели «ПИК» что-то знает и готовится к снижению ключевой ставки? Почему я так подумал? Смотрите, что происходит: оранжевый застройщик снизил ставки по рыночной ипотеке с 19,5% до 16% — это раз. Причём по такой ставке можно купить без удорожания — это два.

Хммм… Такой шаг дорого обходится. Ведь банк за такое снижение хочет до x3 в качестве компенсации.

Ладно, и это ещё не всё. Три: начался «прогрев» инвесторов. Видели на сайте «ПИК-а» новый раздел? Ссылка. Нет? Если кратко: теперь оранжевый застройщик показывает историю изменения цен и… потенциальную стоимость квартиры через год и через два.

Так вот, почему я написал этот пост. Вы только сейчас сядьте на стул, чтобы не упасть. Условная студия в ЖК «Кавказский Бульвар, 51» знаете, на сколько должна подорожать через год? На 40%! А знаете, какой прогноз цен на ЕВРО-3 в ЖК «Holland Park»? Нет? Прогнозная цена — 28 млн руб., и это уже через год.

Не верите? Пожалуйста, скрин прикрепил к посту. Мда, я, конечно, смотрю позитивно на рынок. Но… Но такой сценарий в ценообразовании допускаю только при резком снижении ключа. В общем, что думаете: «ПИК» что-то знает?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Неужели «ПИК» что-то знает и готовится к снижению ключевой ставки? Почему я так подумал? Смотрите, что происходит: оранжевый застройщик снизил ставки по рыночной ипотеке с 19,5% до 16% — это раз. Причём по такой ставке можно купить без удорожания — это два.

Хммм… Такой шаг дорого обходится. Ведь банк за такое снижение хочет до x3 в качестве компенсации.

Ладно, и это ещё не всё. Три: начался «прогрев» инвесторов. Видели на сайте «ПИК-а» новый раздел? Ссылка. Нет? Если кратко: теперь красный застройщик показывает историю изменения цен и… потенциальную стоимость квартиры через год и через два.

Так вот, почему я написал этот пост. Вы только сейчас сядьте на стул, чтобы не упасть. Условная студия в ЖК «Кавказский Бульвар, 51» знаете, на сколько должна подорожать через год? На 40%! А знаете, какой прогноз цен на ЕВРО-3 в ЖК «Holland Park»? Нет? Прогнозная цена — 28 млн руб., и это уже через год.

Не верите? Пожалуйста, скрин прикрепил к посту. Мда, я, конечно, смотрю позитивно на рынок. Но… Но такой сценарий в ценообразовании допускаю только при резком снижении ключа. В общем, что думаете: «ПИК» что-то знает?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍А как вам такие цены на сейчас? Как думаете, «Гранель» сошел с ума или чего-то испугался и решил всё быстро продать? Или это баг на сайте?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Можно ли начать инвестировать в недвижимость без капитала?

Кирилл Кудинов — инвестор и отельер, который создал "с нуля" самую крупную сеть апарт-отелей в России и знает, как превратить недвижимость в источник пассивного дохода.

Теперь он делится опытом с вами!

Кирилл подготовил гайд «Как начать инвестировать в недвижимость с бюджетом от 300 000 рублей», который подойдет как начинающему инвестору, так и опытному рантье.

Почему стоит его скачать?

- Узнаете про 5 направлений для инвестиций с минимальным порогом входа.
- Откроете для себя стратегии с доходностью от 30% годовых без рисков.
- Избежите ошибок, которые совершают начинающие инвесторы.

Бесплатный гайд можно забрать здесь - @Kirill_Kudinov_bot 👈🏻

📍Как думаете, цены на квартиры могут сделать x2 к 2027 году? А он не за горами, осталось-то всего чуть более полутора лет.

Или статьи для «РБК Про» пишут некомпетентные люди-инфоцыгане?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍ЖК «AIST RESIDENCE», застройщик «МонАрх», комфорт-класс, апартаменты. Адрес: Москва, ул. Наметкина, д. 10Д. Метро «Калужская» + «Воронцовская» 10-12 мин пешком. Выдача ключей до 06.2025.

Текущие цены от:

Студии (23 м2) — 7 млн руб.
ЕВРО-2 (37 м2) — 9,6 млн руб.
ЕВРО-3 (53 м2) — 12,6 млн руб.

Ну что, друзья, посмотрите на эти цены. Они как будто из прошлого, не так ли? Да, на самом деле так и есть, в декабре 22 года, когда стартовали продажи в этом проекте, студии тут стоили 7 млн руб. И через 2,5 года они… опять стоят столько же. Да, к слову. Имейте в виду, что цены на сайте застройщика выше, но они не соответствуют действительности, так как сейчас действуют реальные скидки от 8 до 14%.

Что же не так с проектом? Друзья, я думаю, что с проектом всё нормально, да и он уже построен. Ну и стоит отметить, что это не редевелопмент, который опасно покупать и который могут снести в любой момент. Это обычный ЖК, который прошёл все этапы согласований и разрешений и был построен с нуля, т. е. с котлована.

Так, теперь расскажу вам о локации, а что и где будет построено — отмечу на карте вверху.

Первое: транспортная доступность — отличная. Метро рядом, минут 10 пешком, причем сразу две ветки: оранжевая + БКЛ.

Второе. Да-да, «Газпром» с ул. Намёткина переехал в Питер. Но сама башня, точнее офисное здание газового гиганта не пустует — сейчас тут трудятся сотрудники газотранспортной «дочки» из Коммунарки. В общем, если вы думаете, что в локации стало меньше людей после переезда «Газпрома» из Москвы в Питер — то это не так. Продолжу:

Третье. Локация уже давно обжита и тут всё уже есть, имею в виду есть вся инфраструктура, ну а минутах в 20-ти пешком находится симпатичный Воронцовский парк.

Четвертое. Это ЮЗАО. И что это значит? А это значит, что тут высокие цены на новое жилье. Не верите? Судите сами. Вот цены на студии в ЖК «Архитектор» от 16 млн руб., ЖК «EVER» от 16 млн руб., ЖК «AFI Воронцовский парк» от 15,7 млн руб. И это стоимость «вторички», а не виртуальные прайсы у застройщиков. В общем, все проекты перечислять не буду, просто хочу, чтобы вы представили примерное ценообразование в этом районе. К слову. В этой локации, ближе к Ленинскому проспекту, вышел в закрытые продажи ЖК «ICE Towers». Знаете какие там цены? Вы только не падайте со стула: 28 млн руб. за ЕВРО-2 с ключами в 29 году.

Пятое. Поделюсь с вами ещё одним интересным наблюдением. Посмотрите на карту чуть южнее метро «Калужская». Что вы там видите? Просто какие-то серые дома? Эээээ… не…, это не просто серые дома. На самом деле, это огромное скопление ВУЗ-ов, в которых учатся более 30 тыс. студентов, которым нужно где-то жить.

Теперь о «нюансах». Это апартаменты. Да, это так, но по таким ценам и с ключами уже этим летом — они выглядят достаточно неплохо. Ну и стоит отметить, что придомовой территории у проекта нет, но это не так важно для квартир не семейного формата. Если вам или арендатору нужна квартира, чтобы в ней только спать, а не жить, то важнее транспортная доступность и внешняя инфраструктура.

Если смотрите «под аренду»: студию тут сдадите тыс. за 55-60 руб., а ЕВРО-2 за 85-90. Причем сдадите достаточно быстро. Почему? А потому что в локации, в этом сегменте — ничего дешевле нет. Вот нет и всё. Ибо строят или ничего или дорогой бизнес-класс, который будет сдаваться в аренду по более высоким ценам. А за 55-60 тыс. руб./мес. студия с новым ремонтом в новом ЖК найдет своего арендатора достаточно быстро. Вот такие дела.

Если смотрите «для себя»: думаю, если бюджет ограничен и не важна прописка, то рассмотреть проект тоже стоит. Почему? А потому что внутри МКАД, по таким ценам, практически ничего нет. Ну или есть, но с ключами в 27-28 году и совсем в других локациях.

🔖 Мнение автора: цены для этой локации — неплохие, а под арендную стратегию проект вполне подходит, ибо ликвидность будет неплохой, ведь в локации альтернатив можно сказать что и нет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#aist_residence

📍Друзья, готовлю «разбор» проекта, который…. совсем не подорожал с 2022 года, а с учетом текущей скидки и сроков до ключей — ... даже подешевел. К слову: ключи уже в этом году. Да-да, иногда так бывает, и тем кто ждёт — думаю, что этот факт понравится.

Правда, как всегда, есть «нюансы». В общем, ждите «разбор».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

⚡️ГАБ: лучшие предложения недели от Invest7

Встречайте подборку лучших вариантов с якорными арендаторами в Москве и МО!

Свяжитесь с нами, чтобы узнать подробнее об этих и других объектах прямо сейчас.

Для консультации:
+7 (495) 966-23-16,
Telegram, Оставить заявку

Как эта семья с Севера заработала 3,7 млн ₽ за месяц, пока другие “только мечтали?

История о том, почему новостройки — это новый биткоин 🚀

Представьте: вы покупаете квартиру за 16 млн — а через месяц она уже стоит 19,7 млн.

Это не сказка, а реальный кейс моих клиентов из Норильска. Как они это сделали?

Коротко:
- Хотели: Инвестировать в Москву до 20 млн ₽ через семейную ипотеку.
- Получили: Рост стоимости на 23% за 30 дней (это как положить деньги под 276% годовых!).
- Секрет: Не ждали «удобного момента», а действовали как снайперы — выбрали лот в ЖК бизнес-класса на северо-западе.

Почему это сработало?

1️⃣ Локация — новая Мекка инвесторов:
Район с экологией, как в Подмосковье и метро в шаговой доступности

2️⃣ Скорость = деньги:
Пока другие полгода выбирают между «кухней у окна» и «видом на парковку», цены растут.

Что будет, если откладывать?

Через месяц ваш бюджет в 20 млн превратится в «квартиру у лифта» за те же деньги.

👉 Пишите мне [@MarinaSergeevaaaaa] "СЕЙЧАС" — и получите:

- Чек-лист «Как выбрать квартиру в новостройке в 2025 году». 5 секретных сайтов, которыми пользуются риэлторы» (уже 54 клиента забрали его за последний месяц).

P.S. В прошлом месяце я из 2х комнат в Марьиной Роще за 29,5 млн сделала для клиентов 3х комнатную квартиру с отделкой на Ленинградке за 30 млн. Это лот, о котором мои клиенты даже не знали и чуть не купили квартиру, о которой бы жалели.

А вы уверены, что выбираете лучший вариант? Или вы из тех, кто в 2023 ждал «падения рынка», а теперь арендует у моих клиентов? 😉 😉 — [@MarinaSergeevaaaaa]

📍Что сейчас происходит на рынке новостроек Москвы? Решил написать свои личные наблюдения. Забегая вперёд, скажу, что в ноябре-декабре прошлого года я писал о том, что мы в моменте видели дно цен в некоторых проектах. И тогда я рекомендовал не ждать, а покупать.

Итак, что происходит:

Слушайте, если кратко: практически ничего не подешевело, скорее, увы, наоборот. Судите сами:

«ПИК» держал более-менее конкурентные цены, а сейчас резко повысил до 8%, хорошо хоть, что не во всех проектах. Сводку на сегодня прикрепил к посту.

«ЛСР» тоже хорош, правда, в кавычках: еще недавно неплохие ЕВРО-2 в ЖК «Обручева, 30» можно было купить за 15,8-16 млн руб., то сейчас текущие цены около 19 млн руб., причём застройщик не хочет делать скидки даже за нал.

Продолжаю:

«Левел» в Мичуринском на ЕВРО-2 за неделю-две повысил цены в 3-4 очереди почти на 1 млн руб. Эххх, печаль.

«КРОСТ» недавно выкатил акцию — рассрочка на 24-36 мес., причём в готовых корпусах, правда не забыл при этом повысить цены: в «CRYSTAL Трилогия» ЕВРО-2 на «вторичке» стоит около 19-20 млн руб., а у застройщика аж 23-24.

«Гранель» — эти хоть обрадовали, «открутили» прайсы вниз, писал об этом тут. Ну как открутили, у них всегда на сайте были выдуманные цены. Видимо, этого застройщика, ранее вдохновили маркетологи алкомаркетов: безумная выдуманная цена, которая перечеркнута, а рядом написана уже более-менее реальная, которая всё равно чуть выше рынка.

В общем, «Гранель», в офисе, всегда давал огромные скидки. Помню, одно время, они знаете до скольки доходили? До 40%! Ну а теперь, видимо, по ужасающему оверпрасу люди не звонят. Отдел продаж заскучал, и цены: на сайте и в офисе пришлось сравнять. Ибо по текущим «выдуманным ценам» — трафика нет вообще. Да, ещё: на месте можно получить индивидуальную скидку 4-6 проц.

Продолжу: неплохие цены пока можно найти у «ФСК». Сам удивлён, что это пишу, так как этот застройщик всегда славился тем, что старался продавать выше рынка. Впрочем, ранее он даже это и не скрывал.

«Forma» — эти, похоже, неплохо распродались, и цены за месяц дёрнули вверх. Писал в нашем чате, что хорошую, видовую ЕВРО-2 в «SOUL» забрали с подписчиком около 20 млн руб. Ну а сейчас цены: 21,5 — 22 млн руб.

«Sreda» — эти пока держат цены, не наглеют. Правда, думаю, что это временно. Но ключи далеко. Ну как держат..., недавно мне звонил подписчик, подбирает квартиру себе сам, спрашивал про один лот в «Среде». В целом я ему ответил, чтобы он лучше приходил на полноценную консультацию, и не стал его расстраивать, что еще недавно (когда он хотел заказать подбор, но не заказал) — такой лот можно было купить почти на миллион дешевле.

С переуступками пока всё тоже не очень. Точнее, очень не очень. Найти что-то ликвидное и около ключей становится всё сложнее. Почему? А всё дело в том, что продавцы не хотят продавать, понимают, что таких цен, по которым они купили ранее, — вряд ли будут. И... снимают квартиры с продажи.

Приведу пример: делаю сейчас подбор подписчику в бюджете до 17-18 млн руб. И… неожиданно в ЖК «Интеллигент» появляется ликвидная переуступка за 17,7 млн руб. В проекте вообще много неликвида, а именно эта — ликвидная. Пишу продавцу, что забираем (как оказалось — он, точнее она, тоже мой подписчик). В итоге, пару дней переговоров, и знаете что? «Такая корова нужна самому» — в общем, продавец передумал продавать. Вот такие дела.

В целом, конечно, рынок меняется. Точнее, уже изменился. И я замечаю, что люди уже не ждут цен 2019 года, все всё уже поняли. Жаль, конечно, но таков рынок.

К слову, а помните, еще год назад? Я писал, что после отмены льготной ипотеки, ценовой тренд не развернется, просто, в моменте, мы увидим точечные распродажи, которые быстро прекратятся. Ну и теперь сами видите, что прогноз в общем-то был верным: распродажи прошли, и цены пошли вверх.

🔖 В целом, текущая ситуация примерно такая: обычный рынок, где-то дорого, где-то не очень. Ну и где-то пока даже есть и неплохие цены.

А каковы ваши наблюдения? Что скажете про текущие цены? И есть ли потенциал для роста?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка