Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍В Москве началось строительство офисно-культурного кластера KOBZON CITY (K-CITY). Адрес: ул. Бауманская, 11. Метро «Бауманская» в 500 метрах, ТТК – в 1 минуте, до ТПУ «Площадь трех вокзалов» минут 20 пешком.

Считаю, что проект полетит, и вот почему. Локация не просто центральная, но еще и очень востребованная бизнесом. Здесь сидят РЖД, Лукойл Аэро и другие корпорации, а вокруг Бауманского кластера кучкуются молодые предприниматели и стартаперы от IT. При этом офисов в районе явно не хватает. Текущий уровень вакансии, по данным CORE XP, составляет 0,9%, а офисов класса «А» в Басманном в принципе нет – KOBZON CITY станет первым таким бизнес-центром.

В рамках первой очереди проект предлагает 13,8 тыс. кв. м офисов с гибкими планировками – от 33 до от 36 до 716 кв. м, которые при необходимости можно объединить в помещения до 10 тыс. кв. м. Первые 2 этажа займет ритейл – кафе, рестораны, магазины, canteen, а также клиентские офисы банков, турагентств и других компаний сферы услуг. А в рамках второй очереди здесь откроется масштабный артхаб им. И.Д. Кобзона, реализуемый совместно с фондом  «Кобзон». Культурное пространство для проведения спектаклей, иммерсивных перформансов, концертов, выставок станет дополнительным магнитом для бизнеса и сделает KOBZON CITY новой точкой притяжения деловой и культурной активности. Общая площадь проекта составляет 59,8 тыс. кв. м.

Над KOBZON CITY работает впечатляющая команда: девелопер OCTOBER GROUP, международное архбюро NIKKEN SEKKEI (топ-2 в мире), сербская компания «Путеви» (генподрядчик), Severin Group (техзаказчик), банк ДОМ.РФ (проектное финансирование).

Цены на офисы начинаются от 21,6 млн рублей за лот. Инвесторов может заинтересовать программа беспроцентной рассрочки, которая позволяет эффективнее использовать капитал. Первоначальный взнос составляет от 20%, а срок – от 6 месяцев до мая 2028 года.

🔖 Уникальная концепция (между прочим, это первый в России офисно-культурный кластер, объединяющий под одной крышей офисы класса «А» и музыкальный артхаб) и востребованная локация в самом центре Москвы – что еще нужно для успешного проекта в офисном сегменте?

Реклама. ООО «СЗ «ОКТЯБРЬ в САО»
ИНН 9729336630
Erid 2VtzqvsYsWa

📍Помните, 11 августа «ПИК» вывел в продажу новый ЖК «Квартал МИТ»? А я скептически отнесся к стартовым ценам и написал, что краткосрочная коррекция прайсов в этом проекте — неизбежна.

Так вот, докладываю: она, т. е. коррекция, — уже началась. Текущие цены на часть лотов — уже ниже стартовых, а скрины я прикрепил к посту. Ну что же, давайте разберемся, почему это произошло и что будет дальше:

В целом, для того чтобы понять, что на самом деле происходит, нужно отмотать хронологию событий на пару лет назад. Помните, что происходило в то время и почему люди мониторили старты продаж «ПИК»? Нет? Тогда напишу: а всё потому, что он строил быстрее всех!

От старта продаж до выдачи ключей проходило всего-то 2,5 года, и красный застройщик за этот короткий срок успевал возвести целый квартал, причем с полной отделкой! Какая-то фантастическая скорость строительства, и за это я «ПИК» очень хвалил.

А что происходит сейчас? Смотрим: старт продаж 12 августа 2025, выдача ключей 08.2029. Стройка аж 4 года!!! Аааа… Что происходит, «ПИК» разучился строить? Да нет, конечно, причины другие, и одна из основных — это все еще высокая ключевая ставка, из-за которой кредиты безумно дорогие. Сейчас строить недорогое жилье на заёмные средства — настоящее безумие. Какой выход? Элементарно, Ватсон: сначала продаём, понемногу наполняем эскроу, а потом начинаем стройку. Т. е. ранее эти два процесса шли одновременно: продаем и строим на заемные. А теперь: сначала продаём, а потом строим. Вот и весь секрет, почему так поехали сроки строительства.

Теперь давайте прочитаем мой «разбор» ЖК «Квартал МИТ», в котором я написал, что отложенного спроса в локации нет, а значит, местным на старте продаж проект неинтересен, впрочем, как и инвесторам из-за удаленности от метро. Что делать застройщику в этой ситуации, ведь строить-то надо, а для того чтобы строить, нужно наполнить эскроу? Ответ прост: привлечь инвесторов, которые готовы посмотреть на проект под другим углом в случае корректировки цен, которая сейчас и происходит.

🔖 Друзья, теперь объясню, зачем я написал этот пост. Когда мои оппоненты видят снижение цен, они любят писать: «Это только начало, нужно ждать!» А когда я вижу снижение цен, то задаю себе вопросы. Первый: сколько времени оно продлится? И второй: из-за чего происходит снижение прайсов и когда закончатся скидки. Да-да, дисконты не вечны, а для того, что бы вы могли разобраться, когда они прекратятся — я и написал этот пост.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Тыц-тыц, какая интересная ситуация складывается на рынке аренды в этом сентябре. Ведь традиционно в этот осенний месяц спрос резко повышается, а предложение из-за этого так же резко сокращается.

Ну а в этом сезоне мы видим чуть другую картину: спрос есть, и он, в общем-то, неплохой, а предложение уменьшается не резко, а по чуть-чуть.

Всё, затоваривание? Понастроили!? Друзья, да нет, конечно. Всё не так, как кажется на первый взгляд, и еще раз подчеркну, что с арендой всё в порядке, а ставки даже подросли.

Знаете, в чём основная причина? А в том, что не хотят продавать. Даже непрофессиональные продавцы уже стали догадываться, что сейчас… не лучшее время для продажи. И вместо того, чтобы продавать, выставляют свои квартиры в аренду в ожидании лучших времён.

С одной стороны, они, конечно, правы, и я их понимаю. Какой смысл продавать сейчас, если через год цены на вторичке могут вырасти процентов на 15–20, да и аренда принесет еще 5–10%. В итоге продавец получит от 20 до 30% годовых, причем практически гарантированно.

А с другой стороны, лично мне эта ситуация не очень нравится. Ибо я постоянно сижу в «подборах» квартир и со всей ответственностью могу сказать, что сейчас на вторичке много покупателей при не очень большом предложении. Да и у меня таких заказчиков уже добрая половина и такого раньше не было. Причём все с кэшем, и им нужна ликвидная, не переоцененная вторичка с потенциалом роста стоимости и ренты.

🔖 Вот такие дела, друзья. Рынок аренды и вторичка — это соединяющиеся сосуды. И если где-то прибыло, значит, другой сосуд… наполовину пуст.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Друзья, возник вопрос: куда подевались хейтеры? Которые еще в марте устраивали знатные ср@чи, называя меня Ыкспердом и якобы Алексей пишет ерунду, вздор, чушь и бессмыслицу, а его таблички-диаграммы-графики — не стоят ровным счетом ничего.

Помните? Было же такое, когда я в марте стал писать, что ключевую ставку будут снижать, и именно в марте — ценовое дно и ждать больше ничего не нужно: https://t.me/labirint_investora/1233

Ох, сколько же я тогда негатива услышал в свой адрес. Но стоял на своем и писал, что время всех рассудит, в своих прогнозах я уверен, т.к. они не высосаны из пальца, а основаны на цифрах и фактах, ну а цыплят по осени считают.

🔖 Так куда подевались хейтеры-оппоненты!? Осень уже за окном, теперь можно, да и нужно посчитать этих цыплят. ☺️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

Где выгоднее купить недвижимость?

Если вы ищете максимальную доходность и быстрый рост стоимости актива — Бали уверенно лидирует.

Если же важнее ниже стартовая цена и уже отлаженная инфраструктура — обратите внимание на Таиланд.

План простой:
• Вы покупаете недвижимость по цене однушки в Москве.
• Сдаете ее туристам и фрилансерам с доходностью от 10% в валюте.
• Получаете стабильный пассивный доход без забот — управляющая компания делает всё за вас.

Валерия Серебрякова - эксперт рынка недвижимости в своем блоге делится актуальными предложениями, аналитикой рынка и личным опытом по застройщикам, чтобы вы могли выбрать локацию и объект с максимальной выгодой.

Подписывайтесь на ее канал и забирайте в закрепе подборку премиальных объектов с лучшими условиями покупки.

📍Ну что же, друзья. Очень похоже на то, что 12 сентября ключевую ставку опять будут снижать, причем резко и решительно. Почему? А вы посмотрите, что происходит:

Первое (А) — с 5 сентября Минфин в пять (!!!) раз увеличит продажу валюты и золота. Что это значит? А это значит, что курс доллара будет низким, а рубль крепким.

Второе (Б) — последний месяц я не писал об инфляции, только собирал данные и анализировал. Так вот, друзья. Вчера Росстат опубликовал данные за прошлую неделю. И… у нас опять д-е-ф-л-я-ц-и-я, которая наблюдается уже 6 недель!

А теперь давайте сложим А+Б. М-да, всё очень похоже на заранее согласованный исход по ключевой ставке, которая всё еще запредельно высокая и которую будут… снижать третий раз подряд.

Так вот, друзья, ключевая ставка и ипотека имеют прямую зависимость. Чем ниже «ключ», тем дешевле ипотека, а чем дешевле ипотека — тем больше покупателей на рынке.

А если покупателей становится больше, а предложение не растет, то что происходит с ценами? Думаете, цены вниз? Хм-м-м… В комментариях к предыдущему посту некоторые подписчики всё еще ждут падения цен на квартиры до 50%. Ну а моё мнение диаметрально противоположное. И поэтому я форсировал кое-какие события, если выйду на сделку, то обязательно напишу пост.

🔖 В общем, друзья, ваш покорный слуга не только пишет прогнозы, но и вкладывает свои деньги на основании этих прогнозов. И я думаю, что всё получится, чего и вам желаю.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Знаете, чем Москва отличается от остальных городов России? Здесь больше покупателей и денег. И не просто больше, а гораздо больше: в столице официально проживает каждый 10-й гражданин РФ, и каждый 6-й рубль от всей экономики страны находится в Москве.

Представляете, какое это огромное количество денег и людей, причем на относительно небольшой территории? Так вот, к чему это я написал. Посмотрите на диаграмму вверху — это продажи новостроек по месяцам в границах старой Москвы. Видите, что произошло в прошлом месяце? М-да, это очередной рекорд по продажам.

Массовые льготные программы свернули, IT-ипотеку для столицы отменили, рыночная ипотека — заградительна, программы рассрочек сворачиваются, а продажи… А они летят вверх.

Вот такие дела, друзья. Экономика Москвы последние два года прибавляет по 5 трлн руб. ежегодно, представляете, какие это огромные деньги? И эти деньги перетекают в карманы людей, которые хотят их куда-то пристроить.

Теперь смотрите — денег становится всё больше и больше, и что нужно для того, чтобы цены на квартиры снизились, ну или хотя бы не росли? Да элементарно — нужно строить больше. Вот поэтому я всегда и топил за то, чтобы строили много и масштабно. А если строят меньше, а денег — лавина, их всё больше и больше, что происходит с ценами?

Вот так, друзья, этим Москва и отличается от других городов, тут не было затоваренности и избытка предложения, и об этом я тоже писал и не раз: https://t.me/labirint_investora/1191.

🔖 Что будет происходить дальше, спросите вы? Да ничего не произойдет. Точнее так — пока нет никаких предпосылок для отката цен не то что до уровней 2019 года, а даже, увы, до уровней 2024. Вот такие дела, вот такой вот рынок, который совсем не похож на региональные города.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

В условиях низких ставок и рыночной волатильности инвесторы всё чаще рассматривают доходные апартаменты, как инструмент с низким уровнем операционных рисков.

Vertical Московская — готовый арендный бизнес с доходностью до 17% годовых и профессиональным управлением.
Управляющая компания с опытом с 2014 года полностью берет на себя эксплуатацию, заселение и обслуживание.
Сейчас действует скидка до 4 000 000 ₽ на покупку апартаментов.

Vertical успешно реализовали 5 апарт-отелей в России и ОАЭ, что подтверждает устойчивость бизнес-модели и управленческой команды.

Специалисты Vertical совместно с президентом компании Александром Шараповым подготовили PDF-гайд с основными ошибками инвестора.

Скачать гайд и узнать подробнее: @Vertical_Moscowskaya_bot

Сайт: https://vertical-invest.ru

📍Друзья, предлагаю поговорить о возможностях, сознании и действии, которое, как известно, всегда побеждает бездействие.

Посмотрите на диаграмму вверху, это цены реальных сделок «Домклик». Видите, что происходило в августе? Цены практически не росли, хотя рынок уже начинал активизироваться, и я об этом писал тут: https://t.me/labirint_investora/1446

Так вот, какие выводы можно сделать на основе этой диаграммы? На самом деле, основных всего два.

Первый: если систематически не искать и не анализировать информацию, то напрашивается самый простой и банальный вывод — всё, это караул, цены не растут, можно расслабиться и ничего не делать.

Второй: увидеть в этих данных возможности. К слову, даже видя возможность, не все люди переходят к фазе действия, т. к. бездействовать всегда проще. Теперь, друзья, чем отличается профессиональный участник рынка от непрофессионального? А тем, что второй находится в сетях невежества. И не потому что он глуп, а только потому что он не ищет информацию и знания, которые приводят к действиям, он просто плывет по течению.

Так вот, друзья, что делали мы? Имею в виду с подписчиками, которые заказывали «подборы». А мы активно покупали. И новостройки, и вторичку. И на вторичке, скажу я вам, были отличные дисконты, ведь некоторые продавцы совсем не следят за рынком и не понимают, что с ним будет дальше. В общем, некоторые отличные лоты удавалось забрать аж с 10-процентной скидкой.

🔖 Вот такие дела, друзья. Вот так действие побеждает бездействие. К слову, вчера забрали один суперликвидный и отличный лот в новостройке бизнес-класса аж с 9%-ой скидкой. Причем скидка реальная, а не нарисованная. Пока не буду писать, что это за ЖК, сделаю это чуть позже, ведь ажиотаж только вредит. Ибо, если застройщик получает шквал звонков, то скидки… сразу исчезают.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Ну что же, осторожничает ЦБ. Сегодня ключ снижен, но снижен на 1%. Впрочем, может быть, это сейчас и правильно: снижать по чуть-чуть и на каждом заседании.

Почему? Да потому что денег у людей уже какое-то неприлично-астрономическое количество, более 60 триллионов рублей. И ЦБ опасается того, что эти триллионы, в моменте, перетекут с депозитов в реальную экономику, то наступит… настоящий армагеддон с ценами. Да и Институт экономики РАН предупреждает, что в случае резкого снижения ключевой ставки и доходности вкладов россияне могут забрать из банков до 10 трлн рублей. А это просто грандиозный объем денег. Поэтому и резать хвост, т. е. ключ, ЦБ будет по кусочкам.

Но, честно говоря, для рынка недвижимости, снижения ключа даже на 1% — это позитивный сигнал. И он говорит о том, что спрос будет постепенно нарастать.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка