Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍Пристегните ремни безопасности, приведите спинки кресел в вертикальное положение, поднимите шторки иллюминаторов. Ибо очень похоже на то, что мы… взлетаем.

Но начну издалека. Мы уже 6 лет живём с различными льготными ипотечными программами. И за это время успели забыть, что столичный рынок недвижимости в первую очередь зависит… Думаете, от льготок?

Конечно нет, льготная ипотека — это скорее временное решение, ну или «костыль», который заставляет систему в целом работать «здесь и сейчас», в том числе при неблагоприятных внешних условиях.

Заметили ключевую фразу «в целом»? Так вот, региональные рынки недвижимости сильно отличаются друг от друга. А столичный в первую очередь зависит… от макроэкономики. Ну или если совсем упрощенно: если экономика стагнирует, то и цены на московские квадратные метры топчутся на месте и наоборот.

Так вот, в течение года я писал о том, что ключевую ставку нужно снижать. Ибо запредельный «ключ» ни к чему хорошему не приведёт. Фарш не прокрутить назад, а цены на квартиры могут снизиться, только если грянет системный экономический кризис, который ЦБ не допустит. К слову, в этом посте я описывал, что происходило во времена всех столичных кризисов рынка недвижимости.

Итак, за окном май 2026. Ключевая ставка медленно, но верно снижена с 21 до 14,5%. И что мы видим? Да-да, знаю, с одной стороны может показаться, что ничего. Но если копнуть чуть глубже, то увидим довольно прелюбопытную картину: перевозка грузов по ЖД пошла в рост, рынок грузовиков в апреле первый раз за 1,5 года вышел в плюс, продажи новых автомобилей в апреле выросли на 15%, а индекс конкуренции за рабместа на HH впервые за 10 месяцев не вырос, а немного снизился.

В общем, пока на рынке сплошной позитив. И если так и будет продолжаться, а ключевую ставку снизят до 13-13,5%, то… в следующем году мы увидим серьёзный рост арендных ставок, которые вот уже год как топчутся на месте.

А рост аренды, по всем канонам рынка, повлечет за собой увеличение стоимости «вторички». И закономерность тут достаточно простая: если арендные ставки прибавили 30%, то и «вторичка» со временем подорожает примерно на такую же величину. Помните же, как происходило в предыдущие периоды? 23-24 год: аренда + 30-40%, потом «вторичка» вверх примерно на столько же, правда, с некоторым лагом из-за высокой ключевой ставки.

🔖 Понимаю, что этот сценарий не всем нравится. Поэтому скажу так. Прогноз — это вероятностная оценка, цель которой — информировать, а не радовать или успокаивать. И главная цель любого прогноза — выявить некоторые скрытые закономерности, которые основываются на данных, а не на желаниях. Вот такие дела, друзья.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

📍Начну издалека и сразу же с вопроса: что такое индикатор? А это, друзья, такой показатель, с помощью которого вы можете анализировать состояние рынка и прогнозировать движение цен.

На самом деле, это очень полезный инструмент, с помощью которого можно делать очень интересные выводы. Покажу на примере:

Помните, в январе 2025 года ДОМ.РФ ввёл в свой арсенал новый индикатор, а именно — отношение распроданности новостроек к стройготовности. Так вот, сначала я не понял, о чём он яростно сигнализирует, а потом как понял! И сразу написал вот этот пост https://t.me/labirint_investora/1191, в котором описал будущую динамику цен, потенциальный дефицит нового жилья и призывал покупать сейчас, а не ждать.

Представляете, как надо мной смеялись? Ключ — 21%, депозиты — шик и блеск, СМИ пишут о затоваренности рынка, а у Алексея, по всей видимости, ум за разум заходит. Ну или иными словами, он пишет какую-то ересь и мыслит нелогично. Ну а в итоге вы и сами знаете, что произошло, и сейчас писать об этом нет никакого смысла.

Так вот, всё вышеописанное было лишь прелюдией, а сейчас начинается самое интересное. Ибо история повторяется:

В одном из предыдущих постов подписчик обратил внимание на одно интересное наблюдение: вторичный рынок в Москве живёт примерно по таким же законам, как и первичный. А именно, если вы хотите спрогнозировать динамику цен, смотреть нужно на соотношение количества квартир к объему продаж. Пока непонятно? Смотрите:

В марте 2026 года на вторичке было продано 12,1 тыс. квартир. Много это или мало? На первый взгляд кажется, что это мало, ибо в другие периоды продавалось и больше. Так если продажи малы, почему цены-то за несколько месяцев выросли? Что вообще происходит, может, врут?

Нет, друзья, не врут. Ибо стоит отметить, что растёт средняя цена — а это значит, что с рынка очень быстро вымывается самые недорогие квартиры. Так почему быстро-то вымываются??? Продажи-то не высоки! Так не бывает! Да бывает, давайте считать:

Исторически, в среднем, соотношение сделок на вторичке к количеству в продаже составляет около 30%. А в прошлом месяце был поставлен исторический рекорд за последние 7 лет — этот показатель резко подскочил до 42%. Хуже было только в 22-м году, когда люди в панике скупали квартиры, а продавцы переписывали ценники.

🔖 Поэтому совершенно не важно, сколько было продано: 12 тыс. квартир или 14. Гораздо важнее именно соотношение. И, по моим наблюдениям, если оно превышает 40%, рынок начинает стремиться к равновесию. Ибо, в этом случае, некоторые продавцы получают по 5–10 звонков в день и, немного ошалев от такого бурного натиска со стороны покупателей, переписывают цены.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Ого, а D2 продлят до Рублёво-Архангельской ветки метро. Интересно-интересно, мощнейший всё-таки админ ресурс у зеленого банка. Вжух… и ЖК «СберСити» получит не только новую ветку метро, но еще и второй диаметр.

Впрочем, считаю, что от продления D2 выиграют еще ЖК «Тетрис» и отчасти «Ильиной», ну а так же вся Павшинская Пойма.

Слушайте, чудеса да и только. Ведь продление второго диаметра включили в Федеральную программу и это распоряжение позавчера подписал сам Мишустин. Ссылка

🔖 Хм-м-м, а не планируют ли Красногорск присоединять к Москве, как это ранее случилось с Митино? Вот это будет по-настоящему новость так новость....
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍«Пульс» опубликовал динамику продаж новостроек на 22 апреля в границах старой Москвы. И очень похоже, что рынок-то нащупал дно и оттолкнулся.

Судите сами: по прогнозу, в текущем месяце, будет продано на 34% больше лотов, чем в марте. Да я и сам вижу, что рынок активный, люди покупают, и, что интересно, много покупают в кэш, а не в семейную ипотеку. Ну и для объективности, напишу, что акции и интересные условия, пока есть на рынке. В общем, вот что мы бронировали с подписчиками в последнее время:

«Павелецкая от Гранель» — берём 2 квартиры за 38 и 50 млн руб. «Кронштадтский, 9» — ЕВРО-4 за 30 млн руб. Купили несколько лотов в «Левел Южнопортовая» и «Дмитровском Небе». Забрали интересную студию в «Большой Академической, 85», купили хорошую ЕВРО-3 в ЖК «Инджой» и, скорее всего, заберём ЕВРО-3 в «КОД Сокольники». Также подписчик покупает квартиру в ЖК «Символ».

Вот такая ситуация, друзья. Подтверждаю данные «Пульса Продаж» — рынок понемногу разгоняется, и работы совсем не мало, скорее наоборот.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Думаю, что некоторые подписчики из региональных городов крайне удивлены и даже пребывают в шоке от того, что происходит на рынке недвижимости Москвы.

И это не удивительно, ибо рынок столицы функционирует по совсем иным законам, чем в большинстве регионов России. В чем же отличия? В сверхвысокой концентрации капитала и населения.

Вы только вдумайтесь в эту цифру: каждый девятый гражданин нашей страны живёт в столице. А валовой региональный продукт Москвы обеспечивает около 20–25% всего ВВП России. Ну или иными словами — четверть всех денег страны находится в одном городе, догадываетесь в каком?

Вот такая ситуация, друзья. Поэтому, если вы находитесь в региональном городе и видите, что квартиры на местах совсем не дорожают — это совсем не значит, что в Москве должно быть так же.

Ну а теперь давайте посмотрим, что происходит с ценами в основных городах-миллионниках.

Средние цены год к году по данным «Домклик»:

Москва — безусловный лидер. Вторичка за год +30%, новостройки +26%. Заметили, что динамика цен в стройке отстаёт? Это абсолютно нормальная и рыночная ситуация, ибо в столице вторичка догоняет накопленную инфляцию. Ну не бывает в Москве так, чтобы колбаса дорожала, а квартиры у метро дешевели. Почему? Написал об этом выше.

Санкт-Петербург: Вторичка +17%, новостройки +23%. Если честно, в Северной Столице ситуация чуть хуже, но вполне объяснима. Деньги тут тоже водятся, активизировались региональные покупатели и вторичка отыгрывает инфляцию. Ну а прайсы в новостройках растут из-за снижения объёмов стройки.

Новосибирск: Вторичка +9%, новостройки +7%. Это стагнация, цены еле-еле отыгрывают инфляцию. Что-то странное происходит в столице Сибири. Нужно разбираться.

Екатеринбург: Вторичка +16%, новостройки +8%. Слушайте, прям эталонный город. Динамика роста цен на вторичное жилье в два раза обгоняет стройку. И очень похоже на то, что в столице Урала свободных денег у населения чуть больше, чем в столице Сибири.

Казань: Вторичка +11%, новостройки +16%. На первый взгляд, рынок немного разбалансирован. Ибо стройка растёт гораздо быстрее вторичного жилья.

Красноярск: Вторичка +9%, новостройки +14%. Ситуация примерно как в Казани, только... хуже.

Нижний Новгород: Вторичка +14%, новостройки +4%. Еще один идеальный город. Ибо в реальных ценах новостройки даже дешевеют, а вторичное жильё растёт в цене.

Челябинск: Вторичка +9%, новостройки -3%. Единственный город, где новостройки подешевели в номинальных ценах. Очень похоже на затоваривание.

Самара: Вторичка +10%, новостройки +9%. Ситуация очень напоминает Новосибирск. В реальных ценах — полная стагнация. По всей видимости, это как-то связано с ситуацией на АВТОВАЗ-е.

Уфа: Вторичка +8%, новостройки +23%. Очень странно, так не должно быть, ибо динамика роста цен в стройке почти в три раза обгоняет вторичный рынок.

Ростов-на-Дону: Вторичка 0%, новостройки +7%. Вот и нашелся город, где в реальных ценах всё дешевеет. И это Ростов-на-Дону!

Краснодар: Вторичка +9%, новостройки +6%. Стагнация, цены практически не отыгрывают инфляцию. И это происходит из-за огромного объема строящегося жилья при недостаточном внешнем спросе. Похоже, в Краснодаре — проблемы с миграцией. Имею в виду, что сейчас в Краснодар не так активно переезжают из других городов.

🔖 Вот такая интересная ситуация, друзья. Цены на недвижимость напрямую зависят от наличия денег в городе, а также от рынка труда и миграции. И очень похоже, что в Ростове-на-Дону и Челябинске с этими вводными пока не всё очень хорошо. Ибо именно в этих городах квартиры… дешевеют.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух

📍Эх, приплыли. Dataflat опубликовал данные по продажам новостроек за прошлый месяц. Продано всего 3,2 тыс лотов. И забегая вперёд, с уверенностью могу сказать, что это… катастрофа.

Теперь давайте посмотрим продажи по сегментам:

Комфорт-класс, ну или локомотив отрасли — максимальное снижение, которое можно даже назвать РУХОМ. Смотрите сами: март 2025 — продано 2,1 тыс лотов, март 2026 — 1 тыс лотов. Продажи упали в два раза!

Но это объясняется тем, что «ПИК» практически не выводит новые проекты. Вот это очень плохо, нужно строить много и продавать быстро — тогда и цены будут рыночные.

А сейчас, я даже отчасти понимаю оранжевого застройщика. Предположим он снижает цены процентов на 20-30. Что сделаем мы? Мы всё скупим. А что ему дальше делать? Ведь кредиты пока дорогие, как и рыночная ипотека, поэтому начать новую стройку он не сможет.

М-да, дилемма… Вот поэтому, выше я и написал, что строить нужно много, но пока этому мешает высокая ключевая ставка.

Бизнес-класс — ситуация плюс-минус рыночная: март 2025 продано 2 тыс лотов, март 2026 — 1,5 тыс лотов.

Да, снижение есть, но оно объяснимо и Рухом назвать её нельзя. А теперь обратите внимание на парадоксальность ситуации, которая противоречит здравому смыслу: продажи бизнес-класса обгоняют комфорт на 50%.

Когда такое было? Я что-то такого не припомню, для сравнения напишу, сколько было продано в кризисном мае 2022 года: комфорт-класс — 2,3 тыс лотов, бизнес-класс — 0,6 тыс лотов.

Видите, что сейчас происходит в столице с локомотивом рынка, а именно с комфорт-классом? Его не строят, поэтому и имеем такие продажи.

🔖 Друзья, положа руку на сердце, со всей ответственность заявляю, — такую не рыночную ситуацию срочно нужно исправлять. И исправить ее можно либо введением новых льготных ипотечных программ, либо снижением ключевой ставки. Ибо вы сами видите, что происходит с ценами, когда застройщики перестают строить.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Удивительно, но факт. Честно говоря, я думал, что будет небольшой откат, но… рост цен на «вторичке» продолжился. В общем, вчера «Домклик» опубликовал данные за прошлый месяц, и вот что происходит:

После аномального февраля, когда за месяц, медианные цены на «вторичке» в Москве выросли на 13%, по всем канонам рынка должна была прийти коррекция.

Но не тут-то было. Цены в марте… опять подросли. Да, всего на 1,5%, но, честно говоря, это совсем не мало. Я бы даже сказал, что это совсем не мало. Ибо, если считать сложным процентом, полтора процента в месяц — это +20% в год.

🔖 М-да, ситуация чрезвычайно интересная, ведь в текущий момент времени — рынок столичной «вторички» разгоняют депозитчики, а не ипотека, которая пока еще недоступна для большинства покупателей.

Поэтому, этого «большинства» еще пока нет на рынке недвижимости. Но они на него придут. И придут они ближе к концу года, вслед за снижением ключевой ставки. Ибо, люди, в моменте, просто отложили на время покупку жилья, а не окончательно и бесповоротно решили, что им квартира вообще теперь не нужна.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Что-то странное происходит… Но начну по порядку. Как вы знаете, программу семейной ипотеки уже в этом году должны модифицировать, ну, т. е. донастроить и поменять условия.

Ранее появлялась информация, что для семей с 1-м ребенком ипотечная ставка будет 8%, для семей с двумя детьми — 6% и т. д. В общем, предполагалась эдакая мягкая «донастройка».

Но знаете что? Что-то теперь я в этом стал сомневаться. Посмотрите на скрин выше. Видите, что сказал Хуснуллин? Вариант модернизации семейной ипотеки выберут по итогам соцопроса!

🔖 Слушайте, это очень-очень странно. Ибо результаты соцопроса вполне могут быть и такие: семейная ипотека — зло! Из-за неё растут цены на недвижимость! Семейку нужно срочно убирать, ну или повышать ставку процентов до 14-ти.

Хм-м-м, ну и дела. Какое-то нехорошее предчувствие. Ибо соцопросы вполне могут проводить с целью «протолкнуть» и обосновать не совсем популярное решение. Интрига...
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Слушайте, ну это, несомненно, уже небольшой перебор. Посмотрите на скрин выше, что пишет РБК. А эксперты ЦМАКП от Российской Академии Наук в своём отчете так вообще пишут о том, что доля плохих кредитов в банках, сейчас составляет... около 10%: http://www.forecast.ru/_ARCHIVE/Analitics/SOI/SOI_january_2026.pdf

Представляете, что это значит? А значит это, что и банковскому сектору такая ситуация ну совсем не выгодна.

🔖 М-да, очень надеюсь на то, что в эту пятницу ЦБ решительно снизит ключевую ставку. Хотя бы минус 1%, а лучше минус 1,5. Понимаю, что это не всем нравится, но это нужно. Ни к чему хорошему длительная запредельная ключевая ставка, увы, не приводит. И, к слову, именно она частично и виновата в росте стоимости недвижимости в конце прошлого года. Так что жду и надеюсь.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

📍Сегодня все ТГ каналы облетела сногсшибательная новость! Долги россиян впервые достигли 45 трлн рублей! Ну и ключевая мысль этой «новости» в том, что это ужасный ужас, выхода нет, ибо долги запредельные, ипотеку скоро перестанут платить и вообще всё плохо.

Друзья, знаете что я сделал, когда прочитал эту статью? Думаете стал посыпать голову пеплом и готовиться к худшему? Да нет конечно. Я просто проанализировал вводные, ибо это помогает принимать правильные решения и служит хорошей защитой от манипуляций.

Так вот, после визуализации открытых данных ЦБ, приоткрылась чуть другая картина. Да, есть вероятность караула. Но…! Он будет совсем не таким.

Вы только посмотрите, что на самом деле происходит: население-то… недозакредитовано. Да-да, вполне можно сделать именно такой вывод. Почему? А вы взгляните, какой образовался мощнейший разрыв между количеством рублей у людей и кредитами населения.

🔖 И вот этот разрыв, ну или спред, и есть… — абсолютный исторический рекорд. Ну и по всей видимости…, впреди-то нас ждёт скорее бум кредитования в т.ч. ипотечного, а не ужасный ужас. Вот такие дела.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух