Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍Знаете выражение: «дорога ложка к обеду»? Это значит, что информация и действия ценны, когда они сделаны и получены в нужный момент. И с начала 2025 года я писал о том, что нас ждет Армагеддон на рынке новостроек, призывал не откладывать, а действовать. И не только писал об этом, но и аргументированно доказывал, что это случится.

И что сейчас? А сегодня все ТГ-каналы репостят новость о том, как подорожали новостройки в Москве за прошлый год. Мол, рекорд и т. д. Вот только эта информация уже никакой ценности не представляет, по крайней мере для инвесторов. Даже более того, у части подписчиков из-за этого может развиться синдром упущенной выгоды. Ибо все СМИ писали о том, что новостройки должны подешеветь, а вышло с точностью наоборот.

Эх, синдром упущенной выгоды может быть достаточно болезненным или вообще стать хроническим, поэтому его нужно лечить. И сейчас я вам покажу один график, который, скорее всего, поможет.

Так вот, на этом графике я отобразил всю историю рынка недвижимости Москвы за последние 25 лет. И теперь, обратите внимание на то, что происходило с ценами в 2005-2006 годах, когда ключевая ставка снизилась до 11,5-12% и появилась более-менее доступная рыночная ипотека. Видите? Вторичка подорожала на 87%, а новостройки на 63% всего за один год.

Вам ничего это не напоминает? Ведь нормальных ставок по рыночной ипотеке мы не видели с конца 2023 года. И это, на самом деле, ненормальная аномалия, ведь денег у людей становится всё больше и больше, а потребность в улучшении жилищных условий постоянно растёт.

🔖 Ну и теперь, давайте представим: что произойдёт, если до конца этого года мы увидим рабочие ставки по рыночной ипотеке? Как думаете, что будет с ценами?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух

📍Друзья, предлагаю обсудить: что такое ЦФА? Так вот, ЦФА, ну или цифровой финансовый актив — это все те же самые акции, облигации и т. д., только в цифровом формате.

Теперь: зачем они нужны? А нужны они по двум причинам: первая — выпустить их можно за короткий срок. И вторая — их можно дробить, ну или иными словами: можно купить часть или долю, причём это будет полностью законно.

Думаю, вы уже задаёте себе вопрос: зачем я про это пишу на канале, который посвящен рынку недвижимости Москвы? При чём тут акции, облигации и ЦФА? А вот зачем.

Совсем скоро ожидается старт продаж нового перспективного проекта от ООО «ЛЕВЕЛ ГРУПП», который расположен на другой стороне Москвы-реки от Северного речного вокзала. Так вот, если вы квалифицированный инвестор, то можете участвовать в старте двумя способами:

Первый: купить квартиру и ждать окончания строительства.

Второй: купить ЦФА от Level, которые позволят зафиксировать цену за «квадрат» до старта продаж. Финансовые условия: 2,8 млн руб. за 10 ЦФА, доходность — 12% годовых при погашении 31 августа 2026 года, период размещения — с 19 января по 19 февраля 2026 года. Минимальная сумма для приобретения: 2 800 000 руб. (10 ЦФА). Тут — полные условия.

🔖 Друзья, прошу не считать этот пост инвестиционной рекомендацией. Я вас лишь информирую, а вы — выбираете. Оценивайте все риски и ваши возможности. Настоящий материал не является публичной офертой. Определяется положениями ст. 437 ГК РФ. Подробности — на Level.ru.

📍Друзья, видели, какими новостями пестрят СМИ? Хуснуллин обеспокоен, вице-премьер встревожен и т. д. Знаете, почему всё чаще и чаще стали появляться такие заголовки? Да потому что ситуация на самом деле — критическая, и застройщики, при текущих вводных, будут строить... всё меньше и меньше. Смотрите, что происходит:

Первое — из-за высокой ключевой ставки кредиты всё еще запредельно дорогие, и поэтому, в прошлом году, застройщики резко сократили вывод новых проектов. И если в правительстве не придумают новую льготную ипотеку, то… стройка может скукожиться раза в два. Почему? Переходим ко второму пункту.

Второе — семейная ипотека действует до 2030 года. И всё, баста, официальных планов по её продлению нет. Теперь считаем: новый проект — это примерно полгода-год на проектирование и год на получение разрешений. В общем, в совокупности, потребуется около двух лет, чтобы начать строить и продавать.

И теперь вопрос: стоит ли сейчас массово проектировать новые ЖК, если семейная ипотека исчезнет уже к 2030 году? Увы, ответ очевиден и он отрицательный — при текущих вводных... это не имеет смысла.

🔖 Теперь давайте зададим другой вопрос: какой выход из этой ситуации? Строить-то надо, и в правительстве это прекрасно понимают. И решения, думаю, на самом деле два: либо оперативно снижать ключевую ставку, либо… придумывать новые адресные льготные ипотеки.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух

📍Вы видели, друзья, что происходит??? Как всё-таки красиво Минфин с ЦБ тушат инфляционный пожар двух первых недель января. В общем, с таким крепким рублём… можем и очередную дефляцию увидеть. Вот тут писал о том, как курс валют влияет на ключевую ставку и на цены на квартиры: https://t.me/labirint_investora/1233

Эх, можно бесконечно смотреть на три вещи: как горит огонь, как течёт вода и как американская валюта превращается в фантики.

Друзья, как считаете, уйдёт ли курс ниже 75-ти?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух

📍Ну вот и всё! ДОМ.РФ поставил точку в извечном споре: погубят ли рассрочки рынок недвижимости? Помните, в прошлом году, какой шум и гам начался в телеграм-каналах?

Мол, продажи новостроек — виртуальные, у людей денег нет, а большая часть статистики — это рассрочки.

И что получилось в итоге? А в итоге получилось, увы, как всегда: шум + гам = балаган, ибо гос. институт официально посчитал долю рассрочек в структуре продаж новостроек. И она равна… всего 7,7%.

И в этой доле продаж в рассрочку, что-то не наблюдается ничего криминального, ибо 40% от общего объема ДДУ, — это собственные средства граждан.

🔖 Тыц-тыц, деньги-то у людей, оказывается, есть. И это факт, причём официальный.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух

Номера premium-классса в экорезиденции «Белые Ночи» 💎

Санаторий «Белые ночи» был построен в 1970-х годах в стиле позднего модернизма. Сегодня проект получает новое дыхание: это не санаторий прошлого, а здравница будущего! ✨

На территории в 9 гектаров, среди реликтового дендропарка 🌳 и всего в 350 метрах от моря 🌊, создаётся современный курорт, где медицинские программы, архитектурные решения и природная терапия работают в унисон. 🤝

Сочетание формата медицинского курорта, архитектурного комплекса с функциональным зонированием. Гостевой 👨‍👩‍👧‍👦, семейный ❤️, бизнес- 💼 и возрастной туризм в одном месте — но без конфликта форматов.

Каждому — своё крыло. 🏙
Каждому — свой стиль жизни. 🌟

👉Узнать подробнее

Реклама. АО "СЗ "САНАТОРИЙ "БЕЛЫЕ НОЧИ". ИНН 2318024818.
Проектная декларация на сайте
https://наш.дом.рф/.

📍Помните старт продаж ЖК «PAVE»? Многие проект ругали и писали, что транспортная доступность никакая, до метро не дойти, т. к. «Тульская» находится в 20+ минутах пешком. Ну и покупать проект не стоит, ибо тут серость, тлен и безысходность.

А ваш покорный слуга в своём «разборе» проект хвалил и писал о том, что локация выстрелит, а текущий прайс — подарок. И цены тогда были такими:

ЕВРО-2 (43 м2) — 16,7 млн руб.

ЕВРО-3 (76 м2) — 27,5 млн руб.

ЕВРО-4 (89 м2) — 28,9 млн руб.

Знаете, какие сейчас цены? Примерно такие:

ЕВРО-2 (43 м2) — 26,5 млн руб

ЕВРО-3 (76 м2) — 36,9 млн руб

ЕВРО-4 (89 м2) — 47,8 млн руб

Вот такая ситуация, друзья. Посмотрите на скрин распоряжения Москомархитектуры. Видите что изменилось?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мониторинг_рынка

Специально к Новому году мы собрали для вас топовые каналы о недвижимости — самое полезное в одном месте, чтобы начать год с правильных решений.

🎄Олару Наталья — топ-брокер по недвижимости Москвы.
Подписывайтесь на канал, чтобы узнавать:
– изнанку рынка новостроек глазами эксперта
– реальные кейсы
– неочевидные способы покупки, о которых мало кто знает
– советы, которые помогут сэкономить миллионы

🎄Пока другие ищут скидки на квартиры, брокеры Whitewill закрывают сделки с дисконтом 30%. На нашем канале – новостройки у Москвы-реки с платежом 60 тысяч в месяц. Ипотека от 2,5% на весь срок. Подпишитесь – и мы откроем вам непубличный шорт-лист лучших акций декабря.

🎄Канал без сказок про «идеального агента». «Беспринципный риэлтор» дает четкие инструкции агентам желающим больше зарабатывать.

🎄Деньги из бетона — полноценный сервис для инвесторов в недвижку. Наши читатели знают, как купить квадратные метры с максимальной выгодой. Обязательно подпишитесь на канал, чтобы не пропускать самые важные новости рынка недвижимости, выгодные идеи и акции и разборы жилых комплексов.

🎄РИА Недвижимость — главные события рынка недвижимости от журналистов РИА Новости

🎄Дивиденды Forever — Лариса Морозова расскажет вам, какие компании и почему платят дивиденды и какие облигации стоят Вашего внимания. Если вы искали специалиста в мире дивидендов, то вам точно стоит подписаться.

🎄Канал юриста по недвижимости Олеси Бухтояровой — для покупателей, риелторов и инвесторов. Как распознать рискованную сделку, проверить объект, избежать мошенников и защитить свои права. Всё основано на практике и реальных примерах.

🎄Ипотека в России. Новости и Аналитика — аналитический канал по ипотеке в России.
Подписывайтесь @rusipoteka
Кредиты на бизнес @creditforbusiness_bot

🎄ИпотекаPRO I Этажи
Проводник в мире ипотеки, свежие новости и полезные материалы. На нашем канале вы найдете: горячие новости из мира ипотеки; онлайн-вебинары; памятки; аналитику рынка, а также инструменты продаж и покупки.

🎄Что делает Владимир Жоков?
• Увеличение капитала через инвестиции в недвижимость
• Разработка стратегий и покупка объектов для аренды
• Ребалансировка портфеля имеющихся активов
Подпишись на канал чтобы знать больше

Организаторы подборки TGStar_Agency

📍К слову, друзья, обратите внимание на динамику изменения цен на новостройки и вторичку в 2021 году.

Ибо это первый год после введения массированной льготной ипотеки с господдержкой, которую многие хейтили, т. к. считали, что именно из-за неё выросли цены на квартиры в Москве.

Так вот, на самом деле это не так и вот что на самом деле происходило на рынке!

За 2021 год цены на новостройки выросли на 25%, а цены на «вторичку» выросли аж на 39%. Почему так «выстрелила» вторичка? Элементарно, Ватсон: распрямилась пружина отложенного спроса.

Т. е. в 2021 году, рост цен на «вторичке» существенно обгонял новостройки. Что произошло потом? А потом, в феврале 2022-го, всё перевернулось с ног на голову: сначала цены мгновенно взлетели, ну а потом толпы релокантов обрушили рынок «вторички», продавая квартиру в Москве чуть ли не за полстоимости.

М-да, чудные были времена: реколанты продавали за бесценок квартиру в столице, чтобы купить что-то в Грузии-Армении.

Ладно, ну а затем, думаю, вы и сами знаете, что произошло. Рынок разбалансировался, и ставки по рыночной ипотеке стали в разы выше, чем на новостройки.

🔖 Так вот, что я этим хочу сказать: считаю, что при существенном снижении ключевой ставки, вторичный рынок должен достаточно быстро отыграть весь накопленный потенциал.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух

📍Ого. Росреестр сегодня опубликовал данные по продажам «вторички» в Москве за прошлый месяц. Знаете, сколько продано? Почти 17 тыс. квартир. И это на самом деле очень много, и я сейчас объясню, почему.

Давайте сначала посмотрим на объем предложения по годам. Видите, что происходит? Предложение «скукоживается», ибо продавцы не торопятся продавать.

Теперь, почему я считаю, что 17 тыс. сделок для Москвы — это уже очень много, ведь в 2020–2021 годах в декабре продавалось по 20 тыс. квартир. Друзья, помните, я писал, что по данным Домклик, в 2025 году средняя цена вторички увеличилась на 13% (https://t.me/labirint_investora/1663)?

Так вот, в 2021 году, при высоком спросе и достаточно низком предложении — цены на вторичку выросли… на 39%. Не верите? Вот официальные данные https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/kak-pomenyalis-czeny-na-kvartiry-v-moskve-za-god

🔖 В общем, похоже, что нас ждут очень веселые времена, имею в виду, если ЦБ снизит ключевую ставку. Если спрос вырастет 20+%, то всё… приплыли. Никакие депозиты уже не догонят вторичный рынок, ибо отложенный спрос очень велик и напоминает сжатую пружину, которая при более доступных ипотечных ставках — будет распрямляться, причём стремительно и мощно.

Да, понимаю, что не всем понравится то, что я написал. Но лучше не отворачиваться от фактов, да и предупрежден — значит вооружен.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мониторинг_рынка