Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍Стартовали закрытые продажи в ЖК «СТОУН Блик» от застройщика «STONE». Премиум-класс, адрес: Москва, Новоданиловская набережная, 12. МЦК «Верхние Котлы» + метро «Тульская» — 13-18 минут пешком. Ввод — конец 2030 года.

Планировки уже можно посмотреть на сайте застройщика. Ну а примерные цены такие:

- Студии (33-35 м2) — от 23,4 млн руб.

- ЕВРО-2 (41-55 м2) — от 25 млн руб.

- ЕВРО-3 (67-88 м2) — от 44,9 млн руб.

- ЕВРО-4 (88-107 м2) — от 65,6 млн руб.

Есть интересная рассрочка: первоначальный взнос от 20%, сроком до 4,5 лет, первые 3 года — без процентов.

Всё это предварительные вводные для ознакомления. Детальный «разбор» проекта сделаю позже, ну а пока на карте вверху отметил, что и где будет построено.

🔖 Впрочем, забегая вперёд, однозначно могу сказать: локация достаточно сложная, со своей скрытой спецификой и нюансами, которые абсолютно исключают работу по шаблону. Обо всём этом, друзья, напишу в подробном «разборе» проекта, но чуть позже.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Есть такой известный принцип: «работает — не трогай». Это я про времена массовых льготных ипотек: есть IT, есть льготная, есть семейная, строят много, поэтому продают быстро и недорого, студии у метро по 7–8 млн руб. с отделкой, бизнес-класс по 350 тыс. руб./м2.

А потом всё перевернулось с ног на голову: льготки нет, семейную срезали, поэтому строят мало, а продают долго и дорого, студии по 12–15 млн руб., бизнес-класс 500+ тыс. руб./м2. Лучше стало? Нет, хуже.

Так вот, сегодня прилетел очередной черный лебедь — это такое труднопрогнозируемое событие с масштабными последствиями.
В общем, похоже, что семейную ипотеку «модифицируют» уже в этом году. Если кратко: новая ставка по семейной ипотеке будет 10%, а не 6%, если у вас один ребёнок.

Что это значит? А это, друзья, очередной сигнал для застройщиков, и строить они, скорее всего, будут… еще меньше. Вон, замглавы Минстроя сегодня уже отреагировал, говорит: донастройка семейной ипотеки приведет к сокращению выдачи.

Думаете, Стасишин сегодня переживал за банковскую сферу? Да нет, конечно. Если перевести с официального языка на общепонятный: продавать будут меньше, поэтому и строить будут меньше. Как теперь выполнять планы по вводу жилья, которые никто не отменял?

🔖 Тыц-тыц, представляете, к какому уравнению мы опять можем прийти? Стройка вниз + ден. масса вверх = цены?
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

Беспроцентная рассрочка от Гранель. Подробности в канале «Гранель + Брокеры».

Агентские комиссии, условия покупки, бронирования, старты продаж застройщик собрал в одном месте, чтобы вы не тратили время на поиск информации.

Что еще в канале:

🔴Актуальные цены, акции и условия выплаты бонусов
🔴Горячие пулы квартир и закрытые старты продаж.
🔴Информация о брокер-турах, профильных ивентах и вебинарах.
🔴Рабочие скрипты и планировки по объектам.

Подписывайтесь, чтобы быть в курсе!

Реклама ООО «Конверсия»
ИНН 9710096328
Erid: 2W5zFHdXB3w

Почему в 2026 году всё больше инвесторов уходят из депозитов и квартир в коммерческую недвижимость?

Парадокс, но чем сильнее давят регуляторы и штормит геополитику, тем привлекательнее становятся квадратные метры. Причем коммерция впервые за десятилетия обходит «жильё». В 2026 году офисы могут стать главным защитным активом. В приоритете - объекты с прозрачным арендным потоком в деловых кластерах. В БЦ Light City рядом с Москва-Сити продаются офисы от 82 м² - посмотреть планировки можно здесь:
https://tglink.io/bc9dd19e5ba723?erid=2W5zFGXjMQm

Light City - современный деловой квартал класса A с панорамными офисами и развитой инфраструктурой. При инвестициях от ~37 млн ₽, аренда может достигать около 400 тыс. ₽ в месяц, а окупаемость по арендному потоку - около 8 лет.

С учётом роста стоимости офисов совокупная доходность за 5 лет может достигать 164%. Посмотреть планировки и цены можно на сайте:
https://tglink.io/bc9dd19e5ba723?erid=2W5zFGXjMQm

📍Друзья, в своём канале в MAX-е написал, Москварталы вывели в продажу кое-что интересное в ЮЗАО. https://max.ru/labirint_investora/AZ0bkkopU9o Мы сейчас забронировали одну квартиру.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍ЖК «КОД Сокольники», бизнес-класс, застройщик «Новая Эра». Адрес: Москва, ул. Шумкина, 18. Метро + БКЛ «Сокольники» + D3 «Митьково» — 10 минут пешком. Выдача ключей до 12.2030.

Текущие цены от:

Студия (31 м2) — 18,5 млн руб.

1-К (35 м2) — 20,2 млн руб.

3-ЕВРО (61 м2) — 33 млн руб.

4-ЕВРО (81 м2) — 42,5 млн руб.

Знаете, локация на самом деле довольно интересная. Судите сами: до ЦАО каких-то 200 метров по прямой, огромный культовый парк «Сокольники» в 5-ти минутах пешком. К слову, «Сокольники» — это не только масштабный зеленый массив, но и огромный спортивный кластер. Тут расположены: футбольная академия «Спартак», Ледовая арена, теннисная школа, три бассейна с пляжными видами спорта, лыжный и велосипедные маршруты, конная школа, тропы здоровья и еще много чего интересного. В общем — настоящий спортивный рай для детей и их родителей. Причём, всё это великолепие находится в пешей доступности от ЖК.

Продолжу. Транспортная доступность очень неплохая: рядом две станции метро + D3, а до Кремля 14 минут по прямой. Ну а если вы прирожденный автомобилист, то время в пути до ТТК займет 2-3 минуты, а до Садового — 6-8.

Вообще, исторически, в Сокольниках покупают квартиры либо местные, либо семьи с детьми, чей бюджет не позволяет купить квартиру в ЦАО. А вот молодым одиночкам район может и не понравиться, ибо он не заточен под активную ночную жизнь. Жизнь тут течет медленно, и для них это выглядит как «скука».

Если смотрите «под аренду»: знаете, в силу вышеописанных причин я бы в этом проекте рассматривал только семейные форматы. Хорошую ЕВРО-3 сдадите за 180-200 тыс. руб., причём достаточно легко. Под «хорошей» я подразумеваю правильную планировку и с окнами на парк. Благо, пока есть выбор, т. к. застройщик, на удивление, на старте продаж вывел корпуса, которые ближе к парку, а не к ж/д.

Если смотрите «для себя»: как написал выше, для семей с детьми, особенно с маленькими детьми, — это отличная локация и рассматривать её очень даже стоит. Да и наполнение проекта совсем не бедное, в периметре ЖК будут возведены: пляж с шезлонгами, свой пруд, прогулочный бульвар, школа и детский сад, центральный парк, игровые и спортивные площадки.

Если смотрите «под инвест»: есть ли он тут? Считаю, что и «да», и «нет». Почему? Смотрите: это практически ЦАО, не глубинная промзона и рядом с культовым парком. Причём, это масштабный комплексный проект на внушительном участке 10 га.

Есть ли аналогичные предложения в центре, и если есть, то сколько стоят? Задумались? Вот и я о том же, поэтому, считаю, что со временем, на «вторичке», резиденты ЦАО будут пристально смотреть и в сторону этого проекта.

А с другой стороны… ждать ключей еще очень долго. 4,5 года — слишком долгий срок, который перечеркивает всю потенциальную доходность. Припарковать тут часть капитала — может и имеет смысл, а делать ставку на перепродажу — я бы точно не стал.

🔖 Мнение автора: покупку «для себя», в ЖК «КОД Сокольники», я бы рассмотрел. Локация мне нравится и объективно, да и субъективно. Для сохранения капитала проект тоже подойдёт, дешевле тут точно не будет, а спрос со временем станет только нарастать.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#код_сокольники

📍Новая ключевая ставка 15%. ЦБ снизил на 0,5. Эх, мало, я надеялся на минус 0,75-1%. Ибо не вижу никакого смысла «резать хвост по частям», ведь это увеличивает риск осложнений.

Ладно, в целом-то всё неплохо, тренд понятен, думаю плавно придём к ключевой в 12% ближе к концу года. Всё идет по плану.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Сегодня будет немного эмоциональный пост. Помните прошлогодний нашумевший отчет ЦБ? Нет? Тогда тезисно напомню:

На рынке недвижимости — признаки «пузыря». Разрыв цен между «первичкой» и «вторичкой» достиг исторического максимума, превысив 60% в среднем по стране. Новостройки существенно дороже из-за льготной ипотеки. ЦБ РФ фиксирует риски для покупателей.

Настоящая жуткая жуть, не так ли?! Ведь разрыв цен достиг исторического максимума! Какой вывод можно сделать? Самый простой и логичный: при таких экстремумах — покупать ничего не следует.

Так вот, я написал, что пост будет эмоциональным. Знаете, почему у одних подписчиков по 5–7 квартир, за год-два они неплохо заработали, а у других пока ничего? Докладываю:

Если миллион человек прочитали один и тот же прогноз и поступили одинаково, возможность заработать на этом исчезает мгновенно.

Всё происходит примерно так, как и на фондовом рынке: 1–5% участников стабильно зарабатывают, остальные торгуют с околонулевым результатом или теряют деньги. Почему это происходит? Элементарно, Ватсон: эти 1–5% знают чуть больше других, вот и весь секрет.

Ну теперь вернёмся к нашим баранам, точнее к рынку недвижимости. Посмотрите на скрин из нашего чата инвесторов (вот ссылка на него). Летом прошлого года я написал о том, что категорически не согласен с отчетом ЦБ, ибо вижу в нём некоторые «нюансы».

Ох, сколько же критики я тогда услышал в свой адрес: «инфоцыган», ввожу в заблуждение и т. д. И знаете, что я тогда сделал? Думаете, стал спорить? Нет, я побежал покупать. И купил два отличных апартамента, которые за 5 мес… нет, не подешевели, а вопреки отчету ЦБ — подорожали примерно на 40% и приносят в аренде около 210 тыс. руб/мес. Смог бы я сейчас их купить? Скорее всего — нет, уже бы бюджета не хватило.

🔖 Так вот, вернемся к скриншотам. В этом году, окологосударственный СБЕР, изменил методологию расчета средних цен на недвижимость. И что мы видим??? А нет в Москве никакого «исторически максимального разрыва». Да и «пузыря»... тоже никакого нет. Ибо свежая «вторичка», в среднем, стоит… дороже новостроек.

Вот такие дела, друзья. И об этом наблюдении, я писал еще в прошлом году, но мне тогда мало кто верил.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

Сегодня познакомлю вас с одним из самых ярких проектов на рынке офисной недвижимости – КОБЗОН СИТИ. Почему? Потому что это первый в России арт-бизнес-кластер, объединяющий офисы класса «А» с трансформируемым музыкальным артхабом. Культурная составляющая проекта впечатляет, но и сами офисные пространства продуманы до мелочей – нарезать квадратные метры или трансформировать офис в любое время можно хоть под agile, хоть под классическую нарезку, хоть по фен-шую.

Первая очередь КОБЗОН СИТИ включает 13,8 тыс. кв. м офисных пространств класса «А» площадью от 36 до 716 кв. м с возможностью объединения до 10 тыс. кв. м. На нижних этажах разместятся ритейл, банки, кафе и сервисная инфраструктура.

Во второй очереди предусмотрен артхаб им. И. Д. Кобзона с трансформируемым пространством для проведения различных мероприятий – от выставок до деловых мероприятий, реализуемый совместно с культурным фондом «КОБЗОН».

Сейчас на строительной площадке продолжается устройство стены в грунте и идет подготовка к заливке первого куба бетона. Выполнено 90% форшахты, 71% стены в грунте, 65% шпунтового ограждения котлована. Все работы ведутся строго в соответствии с графиком. Ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован на начало 2028 года.

Недавно был открыт новый офис продаж арт-бизнес-кластера. Здесь предусмотрена удобная лаундж-зона просторного лобби, визуализация проекта на большом экране и переговорные, в которых можно провести презентацию или приватную беседу для уточнения деталей по проекту.