Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍Эх, приплыли. Dataflat опубликовал данные по продажам новостроек за прошлый месяц. Продано всего 3,2 тыс лотов. И забегая вперёд, с уверенностью могу сказать, что это… катастрофа.

Теперь давайте посмотрим продажи по сегментам:

Комфорт-класс, ну или локомотив отрасли — максимальное снижение, которое можно даже назвать РУХОМ. Смотрите сами: март 2025 — продано 2,1 тыс лотов, март 2026 — 1 тыс лотов. Продажи упали в два раза!

Но это объясняется тем, что «ПИК» практически не выводит новые проекты. Вот это очень плохо, нужно строить много и продавать быстро — тогда и цены будут рыночные.

А сейчас, я даже отчасти понимаю оранжевого застройщика. Предположим он снижает цены процентов на 20-30. Что сделаем мы? Мы всё скупим. А что ему дальше делать? Ведь кредиты пока дорогие, как и рыночная ипотека, поэтому начать новую стройку он не сможет.

М-да, дилемма… Вот поэтому, выше я и написал, что строить нужно много, но пока этому мешает высокая ключевая ставка.

Бизнес-класс — ситуация плюс-минус рыночная: март 2025 продано 2 тыс лотов, март 2026 — 1,5 тыс лотов.

Да, снижение есть, но оно объяснимо и Рухом назвать её нельзя. А теперь обратите внимание на парадоксальность ситуации, которая противоречит здравому смыслу: продажи бизнес-класса обгоняют комфорт на 50%.

Когда такое было? Я что-то такого не припомню, для сравнения напишу, сколько было продано в кризисном мае 2022 года: комфорт-класс — 2,3 тыс лотов, бизнес-класс — 0,6 тыс лотов.

Видите, что сейчас происходит в столице с локомотивом рынка, а именно с комфорт-классом? Его не строят, поэтому и имеем такие продажи.

🔖 Друзья, положа руку на сердце, со всей ответственность заявляю, — такую не рыночную ситуацию срочно нужно исправлять. И исправить ее можно либо введением новых льготных ипотечных программ, либо снижением ключевой ставки. Ибо вы сами видите, что происходит с ценами, когда застройщики перестают строить.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Сегодня все ТГ каналы облетела сногсшибательная новость! Долги россиян впервые достигли 45 трлн рублей! Ну и ключевая мысль этой «новости» в том, что это ужасный ужас, выхода нет, ибо долги запредельные, ипотеку скоро перестанут платить и вообще всё плохо.

Друзья, знаете что я сделал, когда прочитал эту статью? Думаете стал посыпать голову пеплом и готовиться к худшему? Да нет конечно. Я просто проанализировал вводные, ибо это помогает принимать правильные решения и служит хорошей защитой от манипуляций.

Так вот, после визуализации открытых данных ЦБ, приоткрылась чуть другая картина. Да, есть вероятность караула. Но…! Он будет совсем не таким.

Вы только посмотрите, что на самом деле происходит: население-то… недозакредитовано. Да-да, вполне можно сделать именно такой вывод. Почему? А вы взгляните, какой образовался мощнейший разрыв между количеством рублей у людей и кредитами населения.

🔖 И вот этот разрыв, ну или спред, и есть… — абсолютный исторический рекорд. Ну и по всей видимости…, впреди-то нас ждёт скорее бум кредитования в т.ч. ипотечного, а не ужасный ужас. Вот такие дела.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

📍Ого, а D2 продлят до Рублёво-Архангельской ветки метро. Интересно-интересно, мощнейший всё-таки админ ресурс у зеленого банка. Вжух… и ЖК «Сбер Сити» получит не только новую ветку метро, но еще и второй диаметр.

Впрочем, считаю, что от продления D2 выиграют еще ЖК «Тетрис» и отчасти «Ильиной», ну а так же вся Павшинская Пойма.

Слушайте, чудеса да и только. Ведь продление второго диаметра включили в федеральную программу и это распоряжение позавчера подписал сам Мишустин. Ссылка

🔖 Хм-м-м, а не планируют ли Красногорск присоединять к Москве, как это ранее случилось с Митино? Вот это будет по-настоящему новость так новость....
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Похоже, Прядильная — всё. Помните, в ноябре прошлого года, я хвалил этот проект от «Московских кварталов» и писал, что цена 9 млн руб. за 30 м2 и с полной отделкой — настоящий подарок. Ну и также намекал, что, по всей видимости, городской застройщик, пока не опытный, не слышал об индексации и это окно возможностей, которым стоит воспользоваться.

К слову, вот этот пост от ноября 2025: https://t.me/labirint_investora/1598. Ну а цены были такими: 30 м2 — 9 млн руб., 57 м2 — 16,6 млн руб.

Ну и что вы думаете? По-всей видимости, «Московские кварталы» внедряют аналог индексации цен. Смотрите, что сейчас делают на примере Прядильной. Убрали на пару месяцев проект из продажи и недавно переставили, но… уже по другим ценам: 57 м2 сейчас стоит… 21,1 млн руб.

🔖 В общем, вот такие дела, друзья. Похоже, «Московским кварталам» тоже нужны деньги, хоть это и программа правительства Москвы...
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

📍Помните, Паниковский говорил, что всех продаст, и купит, и снова продаст, но уже дороже! Раньше я считал, что это такой юмор, а сейчас… стал сомневаться. Знаете почему? А потому, что вчера ЦБ опубликовал сногсшибательные данные.

А-а-а, рекорд! Почти 70 триллионов рублей — вот сейчас сколько рублей у людей в банках! А на меня еще некоторые подписчики обижаются, мол, почему я не пишу о том, что нужно подождать и со временем квартиры подешевеют.

Друзья, ну это же не совсем логично, ибо год назад рублей у людей было 60 триллионов, а сейчас 70. А через год, похоже, что будет все 80.

Впрочем, допустить снижение цен на квартиры… тоже можно. Но только при одном условии. Видите на графике две линии? Первая — зелёная, это траектория +- сбалансированного роста рублей у людей. Если бы мы медленно, но верно шли этим путём, то денег у нас сейчас было 35 триллионов.

А вторая — красная, это то, что имеем сейчас. А имеем сейчас — 70 триллионов.

Так вот, если теоретически представить полное уничтожение «излишка» в 35 триллионов рублей, то квартиры подешевеют, причём существенно и точно откатятся к ценам 22 года.

🔖 Ну а как по-другому, друзья? Да, теоретически, можно рассуждать об умеренном росте цен на недвижимость, и это в том случае, если ключевую ставку не снизят. А вот о снижении…
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

Старт продаж в Тверском районе.

Тверской район почти всегда про ограниченное предложение. Новостроек здесь почти нет, а те, что появляются, уходят быстро. На Новослободской появится клубный дом «Энигмия». Всего 92 лота – проект точечный, что для центра Москвы автоматически означает ограниченное предложение.

Разберем конкретные преимущества:
- Два корпуса 16 и 19 этажей
- Мост-сад на высоте 57 метров с зонами отдыха и озеленением
- Подземный паркинг с местами увеличенного формата для премиальных автомобилей и спорткаров, зарядки для электрокаров
- Приватная территория без внешнего трафика и посторонних, с инфраструктурой только для резидентов
- Пространство Апсайд Клуб: зоны для отдыха, встреч, спорта и детского досуга

Локация: 300 м до метро «Менделеевская» и «Новослободская», пешком до Садового и «Депо.Москва».

На старте продаж цены традиционно ниже, чем на финальной стадии строительства. Если смотреть динамику аналогичных проектов в ЦАО, разница между первыми и последними очередями может составлять 20–30%. Но итоговая доходность, как всегда, будет зависеть от темпов строительства, выполнения обязательств девелопером и общей ситуации на рынке.

📍Ну что, друзья. Видели, что происходит на рынке аренды? Если кратко — всё не очень хорошо. В столице количество свободных арендных квартир упорно ползёт вверх, ну а в области…

А ситуацию в Московской области можно охарактеризовать словами классика: «тьма, пришедшая со Средиземного моря, накрыла ненавидимый прокуратором город». Ну или иными словами, в области — почти караул, ведь даже в кризисном 22 году свободных арендных квартир было меньше.

В общем, ждите! Скоро во всех заголовках в СМИ: «Аренда рухнула! Квартирные рантье пошли по миру с протянутой рукой!»

Так вот, выше, я не просто так написал фразу из книги «Мастер и Маргарита». Ибо за любой тьмой обычно следует рассвет, даже если сейчас в это трудно поверить. Поэтому, давайте разбираться, что происходит в моменте и что произойдет в будущем:

Много раз писал о том, что высокая ключевая ставка пагубно сказывается на рынке аренды, ибо предприятия в такой период сокращают персонал. Это называется «оптимизация расходов». И есть прямая зависимость: чем меньше рабочих мест, тем больше свободных арендных квартир. Ну и наоборот.

Но я ни разу не писал о том, с каким временным лагом ключевая ставка влияет на рынок аренды, а это очень-очень важно. Так вот, ЦБ прямым текстом пишет, что изменение ключевой ставки отражается на экономике через 2-а — 4-е квартала.

Так вот, друзья, рынок аренды, в текущий момент времени, просто транслирует последствия 18-21% «ключа». Т.е. именно сейчас... мы находимся в высшей точке напряжения, ну или в апогее кризиса.

Теперь, когда мы более-менее разобрались, что на самом деле происходит, можно делать прогнозы. Что у нас с ключевой ставкой? Она медленно, но верно снижается. Что будет с арендой? Она будет реагировать, но с временным лагом 2-4 квартала. Вот, в общем-то и весь секрет.

🔖 Поэтому, друзья, в 2026 году дефицита арендных квартир точно ждать не стоит. А вот следующий год обещает быть очень бурным и интересным. Правда, это произойдёт только при условии, если ЦБ снизит «ключ» до 12% в этом году.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

📍БЦ «М114» в Санкт-Петербурге. Реновация исторического здания 1930-х годов. Адрес: Московский пр-т, 114. Метро «Московские ворота». Сдача — IV квартал 2027 года.

Интересный проект из Петербурга. Здание — объект культурного наследия станет премиальным бизнес-центром. Снаружи восстановят фасад, а внутри обновят инженерию и интерьеры МОПов.

Почему к этому проекту стоит присмотреться? В радиусе километра — 12 бизнес-центров, но класса «А» из них всего четыре. А в аренду сейчас доступно всего 18 помещений на весь район.

Если хотите разместить здесь бизнес. Для сотрудников и клиентов это — офис «с лицом»: яркий адрес на Московском проспекте и парадные виды на Московские ворота. По плану в М114 будет опытная международная управляющая компания, а на первом этаже появится ресторан авторской кухни.

Если выбираете «под инвест». Вход от 385 тыс./м² для этой локации — адекватно. Прогноз по ROI до 27% к моменту готовности вполне достижим за счет дефицита предложения. Арендная доходность рисуется на уровне 11,5% годовых.

На старте девелопер даёт лучшие условия. С ПВ в 30% можно взять беспроцентную рассрочку. Забронировать офис можно здесь: https://clck.ru/3SrQNX

📍Завтра в 11:00 состоится старт продаж в ЖК «Муза» от застройщика «Мангазея». Об этом проекте писал тут: https://t.me/labirint_investora/1751.

Предварительные цены от:

1 сп (43 м2) — 40 млн руб.
2 сп (88 м2) — 60 млн руб.
3 сп (85 м2) — 65 млн руб.

Как и ожидалось, цены в «Музе» дороже, чем в соседнем «С5» на старте продаж. Да, новый проект мне нравится, но, какого-то потенциала я не вижу. Локация приятная, проект отличный, поэтому и цены соответствующие.

Прайс на квартиры с одной спальней, честно говоря, чуть выше рынка. Ну а цены на двух- и трехспальные квартиры +- в рынке и даже будут немного дорожать. В целом, если и рассматривать покупку на старте, то только с целью «для себя».

Ну и сегодня в фоновом режиме слушал вебинар «Мангазеи» по этому проекту. Некоторых брокеров очень интересовал вопрос, будет ли застройщик давать разрешение на переуступку. Похоже, коллеги решили презентовать своим клиентам проект как «инвест». Друзья, да забудьте вы о переуступках, не получится. Не продадите. Ну или сработаете в минус. Ибо вам придется конкурировать с застройщиком, у которого есть рассрочки, появится траншевая ипотека и другие плюшки. Как вы будете с ним конкурировать? Правильно, только ценой. В целом, лучше рассчитытвать на то, что продадите только «на ключах» плюс придётся делать ремонт.

🔖 Мнение автора: ЖК действительно неплохой, но это не инвест-проект, а вот «для себя» рассмотреть вполне можно.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка