Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍ЖК «Талисман на Рокоссовского», бизнес-класс, застройщик «3S Group». Адрес: Москва, Открытое шоссе, 14Д. Метро «Бульвар Рокоссовского» 5 минут пешком. Проект сдан.

Текущие цены от:

ЕВРО-2 (37 м2) — 14,5 млн руб.
ЕВРО-3 (56 м2) — 21,4 млн руб.
Сити-хаусы (130 м2) — 33 млн руб.

Решил сделать «разбор» этого проекта, так как некоторые подписчики не хотят ждать, а хотят купить что-то уже готовое. И это именно тот случай, когда ЖК уже построен, ну а у застройщика остался небольшой пул квартир и… компактных сити-хаусов с террасами. Для тех, кто не знает, сити-хаус — это такая двухэтажная квартира с отдельным входом с улицы. Знаете, на самом деле — это достаточно интересный формат жилья, и он должен понравиться тем, кто не любит ездить в лифте со своими соседями.

К слову, я вообще иногда не понимаю, зачем часть инвесторов «под аренду», гоняется за стартами продаж, а не смотрит что-то «на ключах» или «около ключей». Почему? Смотрите: на старте продаж ждём проект около 3–4 лет, прежде чем запустим в работу. На выходе получаем: 3–4 млн. руб. упущенной выгоды от аренды и примерно такую же сумму затрат по ипотечным платежам. Да, на старте продаж, лот может стоить миллиона на 2 дешевле. Но! Но за этот период мы получаем 6–8 миллионов рублей упущенной выгоды. И вот вы мне скажите, зачем покупать «под аренду» и ждать 4 года, раз математика не сходится? Впрочем, всё индивидуально и нужно просто считать и просчитывать.

Ладно, продолжу. В первую очередь отмечу хорошую транспортную доступность: подземка в 5-ти минутах пешком, причем это любимая многими Сокольническая линия, которая идет через исторический центр. В общем, до Кремля можно доехать за 25 минут, причём по прямой. В целом — удобно и быстро, а для тех, кому не нужен центр, в 10 минутах пешком от ЖК расположена станция МЦК.

Теперь о самой локации и перспективах. Как я отметил выше, у проекта отличная транспортная доступность, а вот у самой площадки есть некоторые «нюансы». А именно соседство с МСД и с промзоной «МЗСА», которая сейчас портит облик этой части обжитого района Богородское.

Так вот, не все знают, что вся эта промзона будет снесена и сейчас находится в работе у градостроительной комиссии: ссылка. Но это еще не всё, локацию также ждёт масштабная реновация, и все, да-да, именно все старые 5-этажные дома будут снесены, а на их месте появится новый и современный район. Вот такие дела, ну а что и где будет построено — я отметил на карте вверху.

Если смотрите «под аренду»: ЕВРО-2 вы сдадите тыс. за 75 руб., а ЕВРО-3 за 95-100 тыс. руб. Но это пока, имею в виду, пока нам не всё тут нравится. А вот после того, как локация трансформируется в новый и современный район, аренда и стоимость самих квартир изменятся. Причём, думаю, что изменятся достаточно существенно.

Если смотрите «для себя»: метро рядом, Черкизовский пруд с детским парком — 15 минут пешком, одна остановка на метро до РЖД Арены с футбольной академией «Локомотив», через Открытое шоссе — старый обжитой район, который в будущем станет абсолютно новым, но останется таким же обжитым, ну а соседнюю промзону «МЗСА» — полностью снесут. В целом, могу сказать, если вам нужна эта локация, то рассмотреть проект — вполне стоит.

🔖 Мнение автора: проект у метро, локация перспективная, а застройщики и город её облагородят и сделают комфортной для жизни.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#талисман_на_рокоссовского

📍ЖК «Талисман на Рокоссовского», бизнес-класс, застройщик «3S Group». Адрес: Москва, Открытое шоссе, 14Д. Метро «Бульвар Рокоссовского» 5 минут пешком. Проект сдан.

Текущие цены от:

ЕВРО-2 (37 м2) — 14,5 млн руб.
ЕВРО-3 (56 м2) — 21,4 млн руб.
Сити-хаусы (130 м2) — 33 млн руб.

Решил сделать «разбор» этого проекта, так как некоторые подписчики не хотят ждать, а хотят купить что-то уже готовое. И это именно тот случай, когда ЖК уже построен, ну а у застройщика остался небольшой пул квартир и… компактных сити-хаусов с террасами. Для тех, кто не знает, сити-хаус — это такая двухэтажная квартира с отдельным входом с улицы. Знаете, на самом деле — это достаточно интересный формат жилья, и он должен понравиться тем, кто не любит ездить в лифте со своими соседями.

К слову, я вообще иногда не понимаю, зачем часть инвесторов «под аренду», гоняется за стартами продаж, а не смотрит что-то «на ключах» или «около ключей». Почему? Смотрите: на старте продаж ждём проект около 3–4 лет, прежде чем запустим в работу. На выходе получаем: 3–4 млн. руб. упущенной выгоды от аренды и примерно такую же сумму затрат по ипотечным платежам. Да, на старте продаж, лот может стоить миллиона на 2 дешевле. Но! Но за этот период мы получаем 6–8 миллионов рублей упущенной выгоды. И вот вы мне скажите, зачем покупать «под аренду» и ждать 4 года, раз математика не сходится? Впрочем, всё индивидуально и нужно просто считать и просчитывать.

Ладно, продолжу. В первую очередь отмечу хорошую транспортную доступность: подземка в 5-ти минутах пешком, причем это любимая многими Сокольническая линия, которая идет через исторический центр. В общем, до Кремля можно доехать за 25 минут, причём по прямой. В целом — удобно и быстро, а для тех, кому не нужен центр, в 10 минутах пешком от ЖК расположена станция МЦК.

Теперь о самой локации и перспективах. Как я отметил выше, у проекта отличная транспортная доступность, а вот у самой площадки есть некоторые «нюансы». А именно соседство с МСД и с промзоной «МЗСА», которая сейчас портит облик этой части обжитого района Богородское.

Так вот, не все знают, что вся эта промзона будет снесена и сейчас находится в работе у градостроительной комиссии: ссылка. Но это еще не всё, локацию также ждёт масштабная реновация, и все, да-да, именно все старые 5-этажные дома будут снесены, а на их месте появится новый и современный район. Вот такие дела, ну а что и где будет построено — я отметил на карте вверху.

Если смотрите «под аренду»: ЕВРО-2 вы сдадите тыс. за 75 руб., а ЕВРО-3 за 95-100 тыс. руб. Но это пока, имею в виду, пока нам не всё тут нравится. А вот после того, как локация трансформируется в новый и современный район, аренда и стоимость самих квартир изменятся. Причём, думаю, что изменятся достаточно существенно.

Если смотрите «для себя»: метро рядом, Черкизовский пруд с детским парком — 15 минут пешком, одна остановка на метро до РЖД Арены с футбольной академией «Локомотив», через Открытое шоссе — старый обжитой район, который в будущем станет абсолютно новым, но останется таким же обжитым, ну а соседнюю промзону «МЗСА» — полностью снесут. В целом, могу сказать, если вам нужна эта локация, то рассмотреть проект — вполне стоит.

🔖 Мнение автора: проект у метро, локация перспективная, а застройщики и город её облагородят и сделают комфортной для жизни.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#талисман_на_рокоссовского

300.000 в месяц – это копейки, если вы занимаетесь субарендой коммерческих объектов

Как это работает: вы снимаете помещение за 100.000₽, делите его и пересдаете разные части в субаренду под магазины или пвз по 50.000₽.

Те же WB, аптеки и Озон регулярно открывают до 28 магазинов в день. Рынку постоянно требуются новые помещения.

А теперь присядьте: чистыми такие точки могут приносить пассивно до 1.000.000₽ в месяц, а сама аренда покрывается за счет арендаторов. Покупать недвижимость не нужно, а на контроль уходит в среднем 2 дня.

Все что нужно для старта — запустить этот бот. В нем получите видео, в котором эксперт объяснила все юридические тонкости и рассказала, как за 30 дней найти готовый объект с хорошим местоположением и адекватных субарендаторов.

Запускайте и изучайте готовую инструкцию: @annasubarenda

📍Ух ты ура! Только сегодня написал пост о том, что банки так и не отменили комиссии по семейной ипотеке и вот! Всё, финита ля комедия. Оброк отменяют, теперь официально:

- ВТБ с 12 мая
- СБЕР с 13 мая

Ну что же, ждём небольшую коррекцию цен, причём вниз, а потом, увы, опять рост. В общем, воспользоваться моментом обязательно стоит.

🔖 Друзья, почему я так радуюсь? Да потому что в цене любой квартиры была «зашита» это комиссия и она составляла от 5 до 10% (!!!) от стоимости квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ух ты ура! Только сегодня написал пост о том, что банки так и не отменили комиссии по семейной ипотеке и вот! Всё, финита ля комедия. Оброк отменяют, теперь официально:

- ВТБ с 12 мая
- СБЕР с 13 мая

Ну что же, ждём небольшую коррекцию цен, причём вниз, а потом, увы, опять рост. В общем, воспользоваться моментом обязательно стоит.

🔖 Друзья, почему я так радуюсь? Да потому что в цене любой квартиры была «зашита» это комиссия и она составляла от 5 до 10% (!!!) от стоимости квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну что же, друзья. Давайте посмотрим, что у нас происходит на рынке новостроек Москвы. За апрель продано всего 4,8 тыс. лотов. Много это или мало? Честно говоря — не много. Такое ощущение, что рынок сейчас балансирует где-то на уровнях 2018-2019 года. Т. е. никакого драйва не ощущается, и рынок какой-то... рутинный. И падать — не падает, и расти — не растёт. Эх, даже немного скучно.

А что с ценами? А они не падают, у большинства застройщиков они выкручены на максимум, ведь в них зашиты и запредельные проценты по кредитам, и банковский оброк, который вот уже как месяц должны отменить, но до сих пор не отменили.

В общем, продажи падают, новые проекты практически не выводятся, ну а застройщики еле сводят дебет с кредитом и поэтому не снижают цены. Впрочем, для объективности: в некоторых проектах всё-таки был мощнейший пролив и распродажа ниже себестоимости. Пример: ЖК «Движение Говорово» от «ФСК», но это апартаменты, без инфраструктуры и без пешей доступности до метро. 140 тыс. руб./м2 в Москве — это, конечно, нонсенс, правда это произошло из-за того, что ранее — проект практически не продавался. Вот поэтому застройщик решил его слить и забыть.

А вот в ликвидных проектах происходит какое-то безумие. Возьмём, например, «Матвеевский Парк». Пару месяцев назад тут были отличные ЕВРО-2 по 14-14,5 млн руб. Сейчас знаете сколько стоят? 17-18 млн руб. Мда, караул. И думаете, этот «караул» не продается? Да еще как продаётся, за апрель продано чуть менее 300 квартир.

Вот так дела, вот поэтому мы иногда с подписчиками и видим ситуацию с разных ракурсов: оппоненты говорят — цены падают, а я пишу — растут. И стоит отметить, что обе стороны по-своему правы: я смотрю только на ликвидные и перспективные проекты, мне апартаменты без метро не интересны. А кто-то только на самые дешевые предложения без анализа ликвидности.

🔖 В общем, чего ожидать дальше? Думаю, что в сегменте комфорт-класса дефицит предложения будет нарастать. Не рентабельно сейчас его строить. А вот в сегменте бизнес-класса складывается достаточно интересная картина: дефицита нет и не предвидится, цены выкручены на максимум, а спрос… а спрос не растёт. Поэтому застройщикам придётся что-то предпринимать, возможно, даже корректировать цены, как недавно это сделала «Брусника». Ибо это уже, конечно, перебор, когда ЕВРО-2 в Бутырском районе, с ключами в 28-м году, застройщик предлагает за 23+ млн руб. Вот в таких проектах и стоит ожидать скидок, потому как текущие цены, увы, ну просто необъяснимые.

А вот в комфорте-классе прям беда: спрос огромен, а предложение быстро вымывается. И думаю, что уже к концу года мы увидим очень серьёзный дефицит предложения внутри МКАД.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍ЖК «Баланс», 2-я очередь, застройщик «Главстрой», бизнес-класс, без отделки. Адрес: Москва, ул. Окская, к. 1-4. Метро «Окская» 10 минут пешком. Выдача ключей до 10.2027.

Во второй очереди сложилась достаточно интересная ситуация: монолит уже почти готов и застройщик в составе квартала вывел в продажу новый корпус, причём в высокой стадии строительства. Поэтому считаю, что проект обязательно нужно «разобрать», ибо долго ждать никто не хочет, все хотят купить что-то поближе к ключам.

Текущие цены, от:

2-ЕВРО (30 м2) — 11,5 млн руб.

3-ЕВРО (38 м2) — 12,7 млн руб, да-да, есть вот такие интересные «малышки».

4-ЕВРО (62 м2) — 20,5 млн руб.

Начну с того, что эту часть Рязанки, включая промзону «Грайвороново», практически полностью снесут и застроят с чистого листа. Вы только посмотрите на масштабы стройки: складывается ощущение, что Рязанский район со временем превратится в какой-то элитный кластер без старых домов.

Ладно-ладно, с элитным статусом я немного переборщил, а вот старых домов тут действительно не будет: помимо строящегося коммерческого жилья, город тут будет сносить все пятиэтажки по программе реновации. Так что, со временем, локация действительно очень сильно преобразится, причем в лучшую сторону.

Теперь более подробно о самом проекте. До метро около 10 минут пешком. Да, ветка не радиальная, зато не такая загруженная, как соседняя фиолетовая с «эффектом Выхино» — это такой малоприятный феномен, когда в часы пик поместиться в вагон не представляется возможным.

Ну и участок под «Баланс-ом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать. К слову, стоит отметить, что в пешей доступности находятся корпуса бюджетной школы Чуйкова, которая входит в ТОП 20 рейтинга Департамента образования Москвы. В общем, можно сказать, что район достаточно семейный и обжитой, причём со всей инфраструктурой.

Если смотрите «под аренду»: помните, выше я отметил ЕВРО-3-малышки и написал, что они достаточно интересные? Так вот, застройщик сотворил настоящее чудо: на площади 38-39 м2 он смог разместить кухню-гостиную и две спальни, в т. ч. мастер-спальню. Да, понятно, что площадь небольшая и если у вас огромное кол-во вещей, то будет тесно. А вот для аренды, когда из всего скарба — только пара чемоданов, такая планировка очень даже интересна. Смотрите: локация семейная, хорошие школы, значит что? Арендовать будут семейные с ребёнком. Ну не поедут же они туда, где нет школ и детсадов. Правильно? Правильно. Так вот, такую небольшую ЕВРО-3 вы спокойно сможете сдать в аренду за 80-85 тыс. руб. Еще не поняли, куда я клоню? Смотрите: ипотечные платежи 65-70, аренда 80-85. Что это значит? Это значит, что ипотеку… платит арендатор. Вот такие дела. Да, потребуется ремонт, да, есть нюансы, но в целом — стратегия вполне рабочая.

Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше. Ну и еще из наблюдений: в новом корпусе появились просторные 88-ми метровые ЕВРО-4, ранее таких планировок я тут не встречал.

🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас, причем бюджет, по меркам Москвы, — не ужасает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_баланс

📍ЖК «Баланс», 2-я очередь, застройщик «Главстрой», бизнес-класс, без отделки. Адрес: Москва, ул. Окская, к. 1-4. Метро «Окская» 10 минут пешком. Выдача ключей до 10.2027.

Во второй очереди сложилась достаточно интересная ситуация: монолит уже почти готов и застройщик в составе квартала вывел в продажу новый корпус, причём в высокой стадии строительства. Поэтому считаю, что проект обязательно нужно «разобрать», ибо долго ждать никто не хочет, все хотят купить что-то поближе к ключам.

Текущие цены, от:

2-ЕВРО (30 м2) — 11,5 млн руб.

3-ЕВРО (38 м2) — 12,7 млн руб, да-да, есть вот такие интересные «малышки».

4-ЕВРО (62 м2) — 20,5 млн руб.

Начну с того, что эту часть Рязанки, включая промзону «Грайвороново», практически полностью снесут и застроят с чистого листа. Вы только посмотрите на масштабы стройки: складывается ощущение, что Рязанский район со временем превратится в какой-то элитный кластер без старых домов.

Ладно-ладно, с элитным статусом я немного переборщил, а вот старых домов тут действительно не будет: помимо строящегося коммерческого жилья, город тут будет сносить все пятиэтажки по программе реновации. Так что со временем локация действительно очень сильно преобразится, причем в лучшую сторону.

Теперь более подробно о самом проекте. До метро около 10 минут пешком. Да, ветка не радиальная, зато не такая загруженная, как соседняя фиолетовая с «эффектом Выхино» — это такой малоприятный феномен, когда в часы пик поместиться в вагон не представляется возможным.

Ну и участок под «Баланс-ом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать. К слову, стоит отметить, что в пешей доступности находятся корпуса бюджетной школы Чуйкова, которая входит в ТОП 20 рейтинга Департамента образования Москвы. В общем, можно сказать, что район достаточно семейный и обжитой, причём со всей инфраструктурой.

Если смотрите «под аренду»: помните, выше я отметил ЕВРО-3-малышки и написал, что они достаточно интересные? Так вот, застройщик сотворил настоящее чудо: на площади 38-39 м2 он смог разместить кухню-гостиную и две спальни, в т. ч. мастер-спальню. Да, понятно, что площадь небольшая и если у вас огромное кол-во вещей, то будет тесно. А вот для аренды, когда из всего скарба — только пара чемоданов, такая планировка очень даже интересна. Смотрите: локация семейная, хорошие школы, значит что? Арендовать будут семейные с ребёнком. Ну не поедут же они туда, где нет школ и детсадов. Правильно? Правильно. Так вот, такую небольшую ЕВРО-3 вы спокойно сможете сдать в аренду за 80-85 тыс. руб. Еще не поняли, куда я клоню? Смотрите: ипотечные платежи 65-70, аренда 80-85. Что это значит? Это значит, что ипотеку… платит арендатор. Вот такие дела. Да, потребуется ремонт, да, есть нюансы, но в целом — стратегия вполне рабочая.

Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше. Ну и еще из наблюдений: в новом корпусе появились просторные 88-ми метровые ЕВРО-4, ранее таких планировок я тут не встречал.

🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас, причем бюджет, по меркам Москвы, — не ужасает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_баланс

📍ЖК «Баланс», 2-я очередь, застройщик «Главстрой», бизнес-класс, без отделки. Адрес: Москва, ул. Окская, к. 1-4. Метро «Окская» 10 минут пешком. Выдача ключей до 10.2027.

Во второй очереди сложилась достаточно интересная ситуация: монолит уже почти готов и застройщик в составе квартала вывел в продажу новый корпус, причём в высокой стадии строительства. Поэтому считаю, что проект обязательно нужно «разобрать», ибо долго ждать никто не хочет, все хотят купить что-то поближе к ключам.

Текущие цены, от:

2-ЕВРО (30 м2) — 11,5 млн руб.

3-ЕВРО (38 м2) — 12,7 млн руб, да-да, есть вот такие интересные «малышки».

4-ЕВРО (62 м2) — 20,5 млн руб.

Начну с того, что эту часть Рязанки, включая промзону «Грайвороново», практически полностью снесут и застроят с чистого листа. Вы только посмотрите на масштабы стройки: складывается ощущение, что Рязанский район со временем превратится в какой-то элитный кластер без старых домов.

Ладно-ладно, с элитным статусом я немного переборщил, а вот старых домов тут действительно не будет: помимо строящегося коммерческого жилья, город тут будет сносить все пятиэтажки по программе реновации. Так что, со временем, локация действительно очень сильно преобразится, причем в лучшую сторону.

Теперь более подробно о самом проекте. До метро около 10 минут пешком. Да, ветка не радиальная, зато не такая загруженная, как соседняя фиолетовая с «эффектом Выхино» — это такой малоприятный феномен, когда в часы пик поместиться в вагон не представляется возможным.

Ну и участок под «Баланс-ом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать. К слову, стоит отметить, что в пешей доступности находятся корпуса бюджетной школы Чуйкова, которая входит в ТОП 20 рейтинга Департамента образования Москвы. В общем, можно сказать, что район достаточно семейный и обжитой, причём со всей инфраструктурой.

Если смотрите «под аренду»: помните, выше я отметил ЕВРО-3-малышки и написал, что они достаточно интересные? Так вот, застройщик сотворил настоящее чудо: на площади 38-39 м2 он смог разместить кухню-гостиную и две спальни, в т. ч. мастер-спальню. Да, понятно, что площадь небольшая и если у вас огромное кол-во вещей, то будет тесно. А вот для аренды, когда из всего скарба — только пара чемоданов, такая планировка очень даже интересна. Смотрите: локация семейная, хорошие школы, значит что? Арендовать будут семейные с ребёнком. Ну не поедут же они туда, где нет школ и детсадов. Правильно? Правильно. Так вот, такую небольшую ЕВРО-3 вы спокойно сможете сдать в аренду за 80-85 тыс. руб. Еще не поняли, куда я клоню? Смотрите: ипотечные платежи 65-70, аренда 80-85. Что это значит? Это значит, что ипотеку… платит арендатор. Вот такие дела. Да, потребуется ремонт, да, есть нюансы, но в целом — стратегия вполне рабочая.

Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше. Ну и еще из наблюдений: в новом корпусе появились просторные 88-ми метровые ЕВРО-4, ранее таких планировок я тут не встречал.

🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас, причем бюджет, по меркам Москвы, — не ужасает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_баланс

📍Друзья, знаете, почему я совсем не обижаюсь и не реагирую на гневные комментарии? Потому что я… к ним привык. Да и никого и ни в чем не хочу переубеждать. Ну а в канале публикую своё мнение и свои исследования.

Посмотрите скрин 3-х летней давности от 2022 года. Я пишу, что ипо 0,1% ну или беспроцентная рассрочка на 30 лет — заканчивается. Пишу — берите, это настоящий Клондайк. В ответ гневные комментарии: автор профан, рынок скоро рухнет, квартиры переоценены и т.д. и т.п. 🤷

Думаете кто-то сейчас, через 3 года, пожалел о том, что взял ипотеку 0,1% на 30 лет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух