Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍«Пульс» опубликовал динамику продаж новостроек на 22 апреля в границах старой Москвы. И очень похоже, что рынок-то нащупал дно и оттолкнулся.

Судите сами: по прогнозу, в текущем месяце, будет продано на 34% больше лотов, чем в марте. Да я и сам вижу, что рынок активный, люди покупают, и, что интересно, много покупают в кэш, а не в семейную ипотеку. В общем, вот что мы бронировали с подписчиками в последнее время:

«Павелецкая от Гранель» — берём 2 квартиры за 38 и 50 млн руб. «Кронштадтский, 9» — ЕВРО-4 за 30 млн руб. Купили несколько лотов в «Левел Южнопортовая» и «Дмитровском Небе». Забрали интересную студию в «Большой Академической, 85», купили хорошую ЕВРО-3 в ЖК «Инджой» и, скорее всего, заберём ЕВРО-3 в «КОД Сокольники». Также подписчик покупает квартиру в ЖК «Символ».

Вот такая ситуация, друзья. Подтверждаю данные «Пульса Продаж» — рынок понемногу разгоняется, и работы совсем не мало, скорее наоборот.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Что-то странное происходит… Но начну по порядку. Как вы знаете, программу семейной ипотеки уже в этом году должны модифицировать, ну, т. е. донастроить и поменять условия.

Ранее появлялась информация, что для семей с 1-м ребенком ипотечная ставка будет 8%, для семей с двумя детьми — 6% и т. д. В общем, предполагалась эдакая мягкая «донастройка».

Но знаете что? Что-то теперь я в этом стал сомневаться. Посмотрите на скрин выше. Видите, что сказал Хуснуллин? Вариант модернизации семейной ипотеки выберут по итогам соцопроса!

🔖 Слушайте, это очень-очень странно. Ибо результаты соцопроса вполне могут быть и такие: семейная ипотека — зло! Из-за неё растут цены на недвижимость! Семейку нужно срочно убирать, ну или повышать ставку процентов до 14-ти.

Хм-м-м, ну и дела. Какое-то нехорошее предчувствие. Ибо соцопросы вполне могут проводить с целью «протолкнуть» и обосновать не совсем популярное решение. Интрига...
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

Как развернуть портфель за один дивидендный сезон?

Про Сашу Верга вам впервые рассказывали ещё в 2022 году. Он один из немногих, кто со старта топил за отечественный фондовый рынок 🇷🇺🤝

☝️ Сейчас он проводит бесплатный мастер-класс «Стратегия Весна-Лето 2026», который стоит посетить каждому:

— Перезагрузка портфеля — пошаговый план для тех, чей портфель в минусе или стоит на месте
— Точки входа и выхода — как работать с циклами и не застрять в акции
— 3 идеи с потенциалом 25–40% на ближайшие 6 месяцев

📅 3 эфира: 21, 22, 23 апреля. Участие бесплатное 👇
https://t.me/inverga_bot?start=aprmk0426tg_maria_04

📍Слушайте, ну это, несомненно, уже небольшой перебор. Посмотрите на скрин выше, что пишет РБК. А эксперты ЦМАКП от Российской Академии Наук в своём отчете так вообще пишут о том, что доля плохих кредитов в банках, сейчас составляет... около 10%: http://www.forecast.ru/_ARCHIVE/Analitics/SOI/SOI_january_2026.pdf

Представляете, что это значит? А значит это, что и банковскому сектору такая ситуация ну совсем не выгодна.

🔖 М-да, очень надеюсь на то, что в эту пятницу ЦБ решительно снизит ключевую ставку. Хотя бы минус 1%, а лучше минус 1,5. Понимаю, что это не всем нравится, но это нужно. Ни к чему хорошему длительная запредельная ключевая ставка, увы, не приводит. И, к слову, именно она частично и виновата в росте стоимости недвижимости в конце прошлого года. Так что жду и надеюсь.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мысли_вслух

Давно у нас не было подборок качественных Telegram-каналов о недвижимости — пора это исправить.
Собрали для вас каналы про рынок недвижимости, инвестиции, новостройки, ипотеку и аналитику.
И ещё рекомендуем подписаться на их каналы в MAX, чтобы не потерять доступ в случае блокировки Telegram.

🟠Если думаете, что новая квартира в 2026-м – это переплата в 10 раз, вы просто не знаете про канал Whitewill. Ипотека 4% и вид на Москву-реку в подарок, первый взнос от 10% и скидки до 30%. Подписывайтесь и получите оффер, о котором не расскажут застройщики.

🟠Олару Наталья — топ-брокер по недвижимости Москвы.
Подписывайтесь на канал, чтобы узнавать:
– изнанку рынка новостроек глазами эксперта
– реальные кейсы
– неочевидные способы покупки, о которых мало кто знает
– советы, которые помогут сэкономить миллионы
Теперь канал ещё и в MAX

🟠Кубышка-сделки — канал, который держат в закладках управляющие активами и футболисты сборных. Автор канала Евгений Марченко показывает на своем примере, как правильно управлять своим капиталом в недвижимости с доходностью 35% годовых. Его стратегии доступны с любой суммы. А сейчас ещё и в MAX

🟠Деньги из бетона — ваш друг в мире инвестиционной недвижимости. Наши читатели знают:
➖ самый выгодный способ купить жилье: как купить новостройку на 15% дешевле
➖ как получить компенсацию в 2026 году, если застройщик не сдал квартиру вовремя

🟠РИА Недвижимость — самое цитируемое медиа о недвижимости и строительстве по версии «Медиалогии». Новости рынка жилья, ЖКХ, застройщиков и необычных архитектурных проектов в России и мире — в одном месте. Канал @ria_realty рекомендуют и профессионалы, и обычные читатели.
Канал в MAX

🟠Ипотека в России. Новости и Аналитика – аналитический канал по ипотеке в России. Актуальные новости и экспертные комментарии. Статистика и аналитика.
Подписывайтесь @rusipoteka
Кредиты на бизнес
Русипотека в MAX
Ипотечный чат в MAX

🟠ИпотекаPRO I Этажи — проводник в мире ипотеки, свежие новости и полезные материалы. На нашем канале вы найдете: горячие новости из мира ипотеки; онлайн-вебинары; памятки; аналитику рынка, а также инструменты продаж и покупки.
ИпотекаPRO|Этажи в MAX

🟠Дивиденды Forever — Лариса Морозова расскажет вам, какие компании и почему платят дивиденды и какие облигации стоят Вашего внимания. Если вы искали специалиста в мире дивидендов, то вам точно стоит подписаться.
Теперь канал ещё и в МАX

🟠Взлом алгоритмов успеха в недвижимости. Почему 90% агентов борются за 10% клиентов, и как оказаться в числе избранных 10% успешных агентов - канал Александра Дьяченко | Беспринципный риэлтор. Забирай лайфхаки + успешную практику с рынка.
Присоединяйтесь — канал в MAX

🟠Канал для инвесторов в недвижимость Ближнего Востока от Whitewill. Мы продолжаем активно закрывать сделки в регионе. Если вы сейчас присматриваетесь к рынку Ближнего Востока, напишите нам. Персональный брокер расскажет о гарантиях со стороны застройщиков и подберёт ликвидные лоты под ваш запрос. Даже в условиях турбулентности наша команда находит сильные проекты с потенциалом роста.

Организаторы подборки TGStar_Agency

📍Начну издалека и сразу же с вопроса: что такое индикатор? А это, друзья, такой показатель, с помощью которого вы можете анализировать состояние рынка и прогнозировать движение цен.

На самом деле, это очень полезный инструмент, с помощью которого можно делать очень интересные выводы. Покажу на примере:

Помните, в январе 2025 года ДОМ.РФ ввёл в свой арсенал новый индикатор, а именно — отношение распроданности новостроек к стройготовности. Так вот, сначала я не понял, о чём он яростно сигнализирует, а потом как понял! И сразу написал вот этот пост https://t.me/labirint_investora/1191, в котором описал будущую динамику цен, потенциальный дефицит нового жилья и призывал покупать сейчас, а не ждать.

Представляете, как надо мной смеялись? Ключ — 21%, депозиты — шик и блеск, СМИ пишут о затоваренности рынка, а у Алексея, по всей видимости, ум за разум заходит. Ну или иными словами, он пишет какую-то ересь и мыслит нелогично. Ну а в итоге вы и сами знаете, что произошло, и писать об этом нет никакого смысла.

Так вот, всё вышеописанное было лишь прелюдией, а сейчас начинается самое интересное. Ибо история повторяется:

В одном из предыдущих постов подписчик обратил внимание на одно интересное наблюдение: вторичный рынок в Москве живёт примерно по таким же законам, как и первичный. А именно, если вы хотите спрогнозировать динамику цен, смотреть нужно на соотношение количества квартир к объему продаж. Пока непонятно? Смотрите:

В марте 2026 года на вторичке было продано 12,1 тыс. квартир. Много это или мало? На первый взгляд кажется, что это мало, ибо в другие периоды продавалось и больше. Так если продажи малы, почему цены-то за несколько месяцев выросли? Что вообще происходит, может, врут?

Нет, друзья, не врут. Ибо стоит отметить, что растёт средняя цена — а это значит, что с рынка очень быстро вымывается самые недорогие квартиры. Так почему быстро-то вымываются??? Продажи-то не высоки! Так не бывает! Да бывает, давайте считать:

Исторически, в среднем, соотношение сделок на вторичке к количеству в продаже составляет около 30%. А в прошлом месяце был поставлен исторический рекорд за последние 7 лет — этот показатель резко подскочил до 42%. Хуже было только в 22-м году, когда люди в панике скупали квартиры, а продавцы переписывали ценники.

🔖 Поэтому совершенно не важно, сколько было продано: 12 тыс. квартир или 14. Гораздо важнее именно соотношение. И, по моим наблюдениям, если оно превышает 40%, рынок начинает стремиться к равновесию. Ибо в этом случае некоторые продавцы получают по 5–10 звонков в день и, немного ошалев от такого бурного натиска со стороны покупателей, переписывают цены.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Думаю, что некоторые подписчики из региональных городов крайне удивлены и даже пребывают в шоке от того, что происходит на рынке недвижимости Москвы.

И это не удивительно, ибо рынок столицы функционирует по совсем иным законам, чем в большинстве регионов России. В чем же отличия? В сверхвысокой концентрации капитала и населения.

Вы только вдумайтесь в эту цифру: каждый девятый гражданин нашей страны живёт в столице. А валовой региональный продукт Москвы обеспечивает около 20–25% всего ВВП России. Ну или иными словами — четверть всех денег страны находится в одном городе, догадываетесь в каком?

Вот такая ситуация, друзья. Поэтому, если вы находитесь в региональном городе и видите, что квартиры на местах совсем не дорожают — это совсем не значит, что в Москве должно быть так же.

Ну а теперь давайте посмотрим, что происходит с ценами в основных городах-миллионниках.

Средние цены год к году по данным «Домклик»:

Москва — безусловный лидер. Вторичка за год +30%, новостройки +26%. Заметили, что динамика цен в стройке отстаёт? Это абсолютно нормальная и рыночная ситуация, ибо в столице вторичка догоняет накопленную инфляцию. Ну не бывает в Москве так, чтобы колбаса дорожала, а квартиры у метро дешевели. Почему? Написал об этом выше.

Санкт-Петербург: Вторичка +17%, новостройки +23%. Если честно, в Северной Столице ситуация чуть хуже, но вполне объяснима. Деньги тут тоже водятся, активизировались региональные покупатели и вторичка отыгрывает инфляцию. Ну а прайсы в новостройках растут из-за снижения объёмов стройки.

Новосибирск: Вторичка +9%, новостройки +7%. Это стагнация, цены еле-еле отыгрывают инфляцию. Что-то странное происходит в столице Сибири. Нужно разбираться.

Екатеринбург: Вторичка +16%, новостройки +8%. Слушайте, прям эталонный город. Динамика роста цен на вторичное жилье в два раза обгоняет стройку. И очень похоже на то, что в столице Урала свободных денег у населения чуть больше, чем в столице Сибири.

Казань: Вторичка +11%, новостройки +16%. На первый взгляд, рынок немного разбалансирован. Ибо стройка растёт гораздо быстрее вторичного жилья.

Красноярск: Вторичка +9%, новостройки +14%. Ситуация примерно как в Казани, только... хуже.

Нижний Новгород: Вторичка +14%, новостройки +4%. Еще один идеальный город. Ибо в реальных ценах новостройки даже дешевеют, а вторичное жильё растёт в цене.

Челябинск: Вторичка +9%, новостройки -3%. Единственный город, где новостройки подешевели в номинальных ценах. Очень похоже на затоваривание.

Самара: Вторичка +10%, новостройки +9%. Ситуация очень напоминает Новосибирск. В реальных ценах — полная стагнация. По всей видимости, это как-то связано с ситуацией на АВТОВАЗ-е.

Уфа: Вторичка +8%, новостройки +23%. Очень странно, так не должно быть, ибо динамика роста цен в стройке почти в три раза обгоняет вторичный рынок.

Ростов-на-Дону: Вторичка 0%, новостройки +7%. Вот и нашелся город, где в реальных ценах всё дешевеет. И это Ростов-на-Дону!

Краснодар: Вторичка +9%, новостройки +6%. Стагнация, цены практически не отыгрывают инфляцию. И это происходит из-за огромного объема строящегося жилья при недостаточном внешнем спросе. Похоже, в Краснодаре — проблемы с миграцией. Имею в виду, что сейчас в Краснодар не так активно переезжают из других городов.

🔖 Вот такая интересная ситуация, друзья. Цены на недвижимость напрямую зависят от наличия денег в городе, а также от рынка труда и миграции. И очень похоже, что в Ростове-на-Дону и Челябинске с этими вводными пока не всё очень хорошо. Ибо именно в этих городах квартиры… дешевеют.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух