Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍Ух ты ура! Только сегодня написал пост о том, что банки так и не отменили комиссии по семейной ипотеке и вот! Всё, финита ля комедия. Оброк отменяют, теперь официально:

- ВТБ с 12 мая
- СБЕР с 13 мая

Ну что же, ждём небольшую коррекцию цен, причём вниз, а потом, увы, опять рост. В общем, воспользоваться моментом обязательно стоит.

🔖 Друзья, почему я так радуюсь? Да потому что в цене любой квартиры была «зашита» это комиссия и она составляла от 5 до 10% (!!!) от стоимости квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ух ты ура! Только сегодня написал пост о том, что банки так и не отменили комиссии по семейной ипотеке и вот! Всё, финита ля комедия. Оброк отменяют, теперь официально:

- ВТБ с 12 мая
- СБЕР с 13 мая

Ну что же, ждём небольшую коррекцию цен, причём вниз, а потом, увы, опять рост. В общем, воспользоваться моментом обязательно стоит.

🔖 Друзья, почему я так радуюсь? Да потому что в цене любой квартиры была «зашита» это комиссия и она составляла от 5 до 10% (!!!) от стоимости квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну что же, друзья. Давайте посмотрим, что у нас происходит на рынке новостроек Москвы. За апрель продано всего 4,8 тыс. лотов. Много это или мало? Честно говоря — не много. Такое ощущение, что рынок сейчас балансирует где-то на уровнях 2018-2019 года. Т. е. никакого драйва не ощущается, и рынок какой-то... рутинный. И падать — не падает, и расти — не растёт. Эх, даже немного скучно.

А что с ценами? А они не падают, у большинства застройщиков они выкручены на максимум, ведь в них зашиты и запредельные проценты по кредитам, и банковский оброк, который вот уже как месяц должны отменить, но до сих пор не отменили.

В общем, продажи падают, новые проекты практически не выводятся, ну а застройщики еле сводят дебет с кредитом и поэтому не снижают цены. Впрочем, для объективности: в некоторых проектах всё-таки был мощнейший пролив и распродажа ниже себестоимости. Пример: ЖК «Движение Говорово» от «ФСК», но это апартаменты, без инфраструктуры и без пешей доступности до метро. 140 тыс. руб./м2 в Москве — это, конечно, нонсенс, правда это произошло из-за того, что ранее — проект практически не продавался. Вот поэтому застройщик решил его слить и забыть.

А вот в ликвидных проектах происходит какое-то безумие. Возьмём, например, «Матвеевский Парк». Пару месяцев назад тут были отличные ЕВРО-2 по 14-14,5 млн руб. Сейчас знаете сколько стоят? 17-18 млн руб. Мда, караул. И думаете, этот «караул» не продается? Да еще как продаётся, за апрель продано чуть менее 300 квартир.

Вот так дела, вот поэтому мы иногда с подписчиками и видим ситуацию с разных ракурсов: оппоненты говорят — цены падают, а я пишу — растут. И стоит отметить, что обе стороны по-своему правы: я смотрю только на ликвидные и перспективные проекты, мне апартаменты без метро не интересны. А кто-то только на самые дешевые предложения без анализа ликвидности.

🔖 В общем, чего ожидать дальше? Думаю, что в сегменте комфорт-класса дефицит предложения будет нарастать. Не рентабельно сейчас его строить. А вот в сегменте бизнес-класса складывается достаточно интересная картина: дефицита нет и не предвидится, цены выкручены на максимум, а спрос… а спрос не растёт. Поэтому застройщикам придётся что-то предпринимать, возможно, даже корректировать цены, как недавно это сделала «Брусника». Ибо это уже, конечно, перебор, когда ЕВРО-2 в Бутырском районе, с ключами в 28-м году, застройщик предлагает за 23+ млн руб. Вот в таких проектах и стоит ожидать скидок, потому как текущие цены, увы, ну просто необъяснимые.

А вот в комфорте-классе прям беда: спрос огромен, а предложение быстро вымывается. И думаю, что уже к концу года мы увидим очень серьёзный дефицит предложения внутри МКАД.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍ЖК «Баланс», 2-я очередь, застройщик «Главстрой», бизнес-класс, без отделки. Адрес: Москва, ул. Окская, к. 1-4. Метро «Окская» 10 минут пешком. Выдача ключей до 10.2027.

Во второй очереди сложилась достаточно интересная ситуация: монолит уже почти готов и застройщик в составе квартала вывел в продажу новый корпус, причём в высокой стадии строительства. Поэтому считаю, что проект обязательно нужно «разобрать», ибо долго ждать никто не хочет, все хотят купить что-то поближе к ключам.

Текущие цены, от:

2-ЕВРО (30 м2) — 11,5 млн руб.

3-ЕВРО (38 м2) — 12,7 млн руб, да-да, есть вот такие интересные «малышки».

4-ЕВРО (62 м2) — 20,5 млн руб.

Начну с того, что эту часть Рязанки, включая промзону «Грайвороново», практически полностью снесут и застроят с чистого листа. Вы только посмотрите на масштабы стройки: складывается ощущение, что Рязанский район со временем превратится в какой-то элитный кластер без старых домов.

Ладно-ладно, с элитным статусом я немного переборщил, а вот старых домов тут действительно не будет: помимо строящегося коммерческого жилья, город тут будет сносить все пятиэтажки по программе реновации. Так что, со временем, локация действительно очень сильно преобразится, причем в лучшую сторону.

Теперь более подробно о самом проекте. До метро около 10 минут пешком. Да, ветка не радиальная, зато не такая загруженная, как соседняя фиолетовая с «эффектом Выхино» — это такой малоприятный феномен, когда в часы пик поместиться в вагон не представляется возможным.

Ну и участок под «Баланс-ом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать. К слову, стоит отметить, что в пешей доступности находятся корпуса бюджетной школы Чуйкова, которая входит в ТОП 20 рейтинга Департамента образования Москвы. В общем, можно сказать, что район достаточно семейный и обжитой, причём со всей инфраструктурой.

Если смотрите «под аренду»: помните, выше я отметил ЕВРО-3-малышки и написал, что они достаточно интересные? Так вот, застройщик сотворил настоящее чудо: на площади 38-39 м2 он смог разместить кухню-гостиную и две спальни, в т. ч. мастер-спальню. Да, понятно, что площадь небольшая и если у вас огромное кол-во вещей, то будет тесно. А вот для аренды, когда из всего скарба — только пара чемоданов, такая планировка очень даже интересна. Смотрите: локация семейная, хорошие школы, значит что? Арендовать будут семейные с ребёнком. Ну не поедут же они туда, где нет школ и детсадов. Правильно? Правильно. Так вот, такую небольшую ЕВРО-3 вы спокойно сможете сдать в аренду за 80-85 тыс. руб. Еще не поняли, куда я клоню? Смотрите: ипотечные платежи 65-70, аренда 80-85. Что это значит? Это значит, что ипотеку… платит арендатор. Вот такие дела. Да, потребуется ремонт, да, есть нюансы, но в целом — стратегия вполне рабочая.

Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше. Ну и еще из наблюдений: в новом корпусе появились просторные 88-ми метровые ЕВРО-4, ранее таких планировок я тут не встречал.

🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас, причем бюджет, по меркам Москвы, — не ужасает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_баланс

📍ЖК «Баланс», 2-я очередь, застройщик «Главстрой», бизнес-класс, без отделки. Адрес: Москва, ул. Окская, к. 1-4. Метро «Окская» 10 минут пешком. Выдача ключей до 10.2027.

Во второй очереди сложилась достаточно интересная ситуация: монолит уже почти готов и застройщик в составе квартала вывел в продажу новый корпус, причём в высокой стадии строительства. Поэтому считаю, что проект обязательно нужно «разобрать», ибо долго ждать никто не хочет, все хотят купить что-то поближе к ключам.

Текущие цены, от:

2-ЕВРО (30 м2) — 11,5 млн руб.

3-ЕВРО (38 м2) — 12,7 млн руб, да-да, есть вот такие интересные «малышки».

4-ЕВРО (62 м2) — 20,5 млн руб.

Начну с того, что эту часть Рязанки, включая промзону «Грайвороново», практически полностью снесут и застроят с чистого листа. Вы только посмотрите на масштабы стройки: складывается ощущение, что Рязанский район со временем превратится в какой-то элитный кластер без старых домов.

Ладно-ладно, с элитным статусом я немного переборщил, а вот старых домов тут действительно не будет: помимо строящегося коммерческого жилья, город тут будет сносить все пятиэтажки по программе реновации. Так что со временем локация действительно очень сильно преобразится, причем в лучшую сторону.

Теперь более подробно о самом проекте. До метро около 10 минут пешком. Да, ветка не радиальная, зато не такая загруженная, как соседняя фиолетовая с «эффектом Выхино» — это такой малоприятный феномен, когда в часы пик поместиться в вагон не представляется возможным.

Ну и участок под «Баланс-ом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать. К слову, стоит отметить, что в пешей доступности находятся корпуса бюджетной школы Чуйкова, которая входит в ТОП 20 рейтинга Департамента образования Москвы. В общем, можно сказать, что район достаточно семейный и обжитой, причём со всей инфраструктурой.

Если смотрите «под аренду»: помните, выше я отметил ЕВРО-3-малышки и написал, что они достаточно интересные? Так вот, застройщик сотворил настоящее чудо: на площади 38-39 м2 он смог разместить кухню-гостиную и две спальни, в т. ч. мастер-спальню. Да, понятно, что площадь небольшая и если у вас огромное кол-во вещей, то будет тесно. А вот для аренды, когда из всего скарба — только пара чемоданов, такая планировка очень даже интересна. Смотрите: локация семейная, хорошие школы, значит что? Арендовать будут семейные с ребёнком. Ну не поедут же они туда, где нет школ и детсадов. Правильно? Правильно. Так вот, такую небольшую ЕВРО-3 вы спокойно сможете сдать в аренду за 80-85 тыс. руб. Еще не поняли, куда я клоню? Смотрите: ипотечные платежи 65-70, аренда 80-85. Что это значит? Это значит, что ипотеку… платит арендатор. Вот такие дела. Да, потребуется ремонт, да, есть нюансы, но в целом — стратегия вполне рабочая.

Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше. Ну и еще из наблюдений: в новом корпусе появились просторные 88-ми метровые ЕВРО-4, ранее таких планировок я тут не встречал.

🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас, причем бюджет, по меркам Москвы, — не ужасает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_баланс

📍ЖК «Баланс», 2-я очередь, застройщик «Главстрой», бизнес-класс, без отделки. Адрес: Москва, ул. Окская, к. 1-4. Метро «Окская» 10 минут пешком. Выдача ключей до 10.2027.

Во второй очереди сложилась достаточно интересная ситуация: монолит уже почти готов и застройщик в составе квартала вывел в продажу новый корпус, причём в высокой стадии строительства. Поэтому считаю, что проект обязательно нужно «разобрать», ибо долго ждать никто не хочет, все хотят купить что-то поближе к ключам.

Текущие цены, от:

2-ЕВРО (30 м2) — 11,5 млн руб.

3-ЕВРО (38 м2) — 12,7 млн руб, да-да, есть вот такие интересные «малышки».

4-ЕВРО (62 м2) — 20,5 млн руб.

Начну с того, что эту часть Рязанки, включая промзону «Грайвороново», практически полностью снесут и застроят с чистого листа. Вы только посмотрите на масштабы стройки: складывается ощущение, что Рязанский район со временем превратится в какой-то элитный кластер без старых домов.

Ладно-ладно, с элитным статусом я немного переборщил, а вот старых домов тут действительно не будет: помимо строящегося коммерческого жилья, город тут будет сносить все пятиэтажки по программе реновации. Так что, со временем, локация действительно очень сильно преобразится, причем в лучшую сторону.

Теперь более подробно о самом проекте. До метро около 10 минут пешком. Да, ветка не радиальная, зато не такая загруженная, как соседняя фиолетовая с «эффектом Выхино» — это такой малоприятный феномен, когда в часы пик поместиться в вагон не представляется возможным.

Ну и участок под «Баланс-ом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать. К слову, стоит отметить, что в пешей доступности находятся корпуса бюджетной школы Чуйкова, которая входит в ТОП 20 рейтинга Департамента образования Москвы. В общем, можно сказать, что район достаточно семейный и обжитой, причём со всей инфраструктурой.

Если смотрите «под аренду»: помните, выше я отметил ЕВРО-3-малышки и написал, что они достаточно интересные? Так вот, застройщик сотворил настоящее чудо: на площади 38-39 м2 он смог разместить кухню-гостиную и две спальни, в т. ч. мастер-спальню. Да, понятно, что площадь небольшая и если у вас огромное кол-во вещей, то будет тесно. А вот для аренды, когда из всего скарба — только пара чемоданов, такая планировка очень даже интересна. Смотрите: локация семейная, хорошие школы, значит что? Арендовать будут семейные с ребёнком. Ну не поедут же они туда, где нет школ и детсадов. Правильно? Правильно. Так вот, такую небольшую ЕВРО-3 вы спокойно сможете сдать в аренду за 80-85 тыс. руб. Еще не поняли, куда я клоню? Смотрите: ипотечные платежи 65-70, аренда 80-85. Что это значит? Это значит, что ипотеку… платит арендатор. Вот такие дела. Да, потребуется ремонт, да, есть нюансы, но в целом — стратегия вполне рабочая.

Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше. Ну и еще из наблюдений: в новом корпусе появились просторные 88-ми метровые ЕВРО-4, ранее таких планировок я тут не встречал.

🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас, причем бюджет, по меркам Москвы, — не ужасает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_баланс

📍Друзья, знаете, почему я совсем не обижаюсь и не реагирую на гневные комментарии? Потому что я… к ним привык. Да и никого и ни в чем не хочу переубеждать. Ну а в канале публикую своё мнение и свои исследования.

Посмотрите скрин 3-х летней давности от 2022 года. Я пишу, что ипо 0,1% ну или беспроцентная рассрочка на 30 лет — заканчивается. Пишу — берите, это настоящий Клондайк. В ответ гневные комментарии: автор профан, рынок скоро рухнет, квартиры переоценены и т.д. и т.п. 🤷

Думаете кто-то сейчас, через 3 года, пожалел о том, что взял ипотеку 0,1% на 30 лет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Друзья, знаете, почему я совсем не обижаюсь и не реагирую на гневные комментарии? Потому что я… к ним привык. Да и никого и ни в чем не хочу переубеждать. Ну а в канале публикую своё мнение и свои исследования.

Посмотрите скрин 3-х летней давности от 2022 года. Я пишу, что ипо 0,1% ну или беспроцентная рассрочка на 30 лет — заканчивается. Пишу — берите, это настоящий Клондайк. В ответ гневные комментарии: автор профан, рынок скоро рухнет, квартиры переоценены и т.д. и т.п. 🤷

Думаете кто-то сейчас, через 3 года, пожалел о том, что взял ипотеку 0,1% на 30 лет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Недвижимость не приносит доход, лучше депозит, посмотрите на индекс IRN — цены на квартиры не растут, нужно всё положить в банк, а на недвижимость лучше вообще не смотреть.

Знакомые тезисы? Да-да, примерно такие комментарии чаще всего и пишут мои оппоненты практически к каждому посту. Так где истина? Кто прав, а кто немного ошибается? Давайте попробуем разобраться. Забегая вперед скажу, что сравнивать с банковским депозитом будем именно вторичку, а не стройку. Итак, приступаю.

Но для того чтобы сравнить, сначала нужно разобраться, что это за индекс недвижимости и с чем его едят. Так вот, индекс показывает совокупное изменение цен на все типы квартир. Заметили ключевую фразу: «совокупное изменение цен»? Да-да, индекс — это винегрет, в нём смешаны цены хрущевок, панелек, бараков и монолитных домов.

А теперь скажите мне, пожалуйста: стоимость конкретно вашей квартиры как зависит от индекса? Ну или перефразирую: кто-то вполне серьёзно считает, если хрущевки подешевели, то и квартиры в новых домах должны подешеветь? Да нет, конечно. Всё совсем не так. Смотрите на примере, что на самом деле происходит: старая панель подешевела, новые квартиры — подорожали. Что показывает индекс? А он показывает… что цены не изменились. Вот такие дела. Ладно, с индексом мы разобрались, теперь посмотрим, как изменились за год цены на вторичке в новых домах:

ЖК «Руставели, 14»: студия 2024 год — 9-9,5 млн руб, сейчас — от 13 млн руб (с отделкой). + 44% за год. Мда, лихо, даже чересчур.

ЖК «Второй Нагатинский»: студия 2024 год — 8,2 млн руб, сейчас — от 10,3 млн руб. + 26% за год.

ЖК «Событие»: ЕВРО-3 20024 год — 28-29 млн руб, сейчас — 34-35. + 21% за год.

ЖК «Амурский Парк»: ЕВРО-2 2024 год — 11,6 млн руб, сейчас — от 14 млн руб. +20% за год.

Теперь давайте вспомним, какие средние ставки по депозитам были в мае прошлого года. Не помните? А я напомню: на срок 6 мес 15-16%, на срок 1 год — около 13%.

Ну что же, разница видна невооруженным глазом: свежая вторичка подорожала на 20-40%, годовые депозиты принесли 13%. А индекс нам показывает, что цены на вторичку за это время — не изменились.

🔖 Вот видите, друзья. Если смотреть только на индекс, то получается, что депозиты выгодней. А если смотреть на конкретные квартиры в конкретных ЖК — то получается, что недвижимость вырвалась в лидеры и депозиты её догнать не могут.

Ну и для полной объективности стоит отметить: в старых домах цены на квартиры за год — практически не выросли и депозиты по доходности обогнали старую панель.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Недвижимость не приносит доход, лучше депозит, посмотрите на индекс IRN — цены на квартиры не растут, нужно всё положить в банк, а на недвижимость лучше вообще не смотреть.

Знакомые тезисы? Да-да, примерно такие комментарии чаще всего и пишут мои оппоненты практически к каждому посту. Так где истина? Кто прав, а кто немного ошибается? Давайте попробуем разобраться. Забегая вперед скажу, что сравнивать с банковским депозитом будем именно вторичку, а не стройку. Итак, приступаю.

Но для того чтобы сравнить, сначала нужно разобраться, что это за индекс недвижимости и с чем его едят. Так вот, индекс показывает совокупное изменение цен на все типы квартир. Заметили ключевую фразу: «совокупное изменение цен»? Да-да, индекс — это винегрет, в нём смешаны цены хрущевок, панелек, бараков и монолитных домов.

А теперь скажите мне, пожалуйста: стоимость конкретно вашей квартиры как зависит от индекса? Ну или перефразирую: кто-то вполне серьёзно считает, если хрущевки подешевели, то и квартиры в новых домах должны подешеветь? Да нет, конечно. Всё совсем не так. Смотрите на примере, что на самом деле происходит: старая панель подешевела, новые квартиры — подорожали. Что показывает индекс? А он показывает… что цены не изменились. Вот такие дела. Ладно, с индексом мы разобрались, теперь посмотрим, как изменились за год цены на вторичке в новых домах:

ЖК «Руставели, 14»: студия 2024 год — 9-9,5 млн руб, сейчас — от 13 млн руб (с отделкой). + 44% за год. Мда, лихо, даже чересчур.

ЖК «Второй Нагатинский»: студия 2024 год — 8,2 млн руб, сейчас — от 10,3 млн руб. + 26% за год.

ЖК «Событие»: ЕВРО-3 20024 год — 28-29 млн руб, сейчас — 34-35. + 21% за год.

ЖК «Амурский Парк»: ЕВРО-2 2024 год — 11,6 млн руб, сейчас — от 14 млн руб. +20% за год.

Теперь давайте вспомним, какие средние ставки по депозитам были в мае прошлого года. Не помните? А я напомню: на срок 6 мес 15-16%, на срок 1 год — около 13%.

Ну что же, разница видна невооруженным глазом: свежая вторичка подорожала на 20-40%, годовые депозиты принесли 13%. А индекс нам показывает, что цены на вторичку за это время — не изменились.

🔖 Вот видите, друзья. Если смотреть только на индекс, то получается, что депозиты выгодней. А если смотреть на конкретные квартиры в конкретных ЖК — то получается, что недвижимость вырвалась в лидеры и депозиты её догнать не могут.

Ну и для полной объективности стоит отметить: в старых домах цены на квартиры за год — практически не выросли и депозиты по доходности обогнали старую панель.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух