Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

Все берут ипотеку под 20% в Москве, а вы не берите. Вместо этого можно:
- оформить беспроцентную рассрочку
- получить скидку 20% на готовый ЖК в центре столицы
- выбрать субсидированную ипотеку со сниженной ставкой.

Агентство недвижимости Neginski уже 7 лет работает на рынке Москвы и знает, как не переплатить 500% по ипотеке и сэкономить на страховке до 1,5% от стоимости квартиры.

Подписывайтесь на канал Neginski. Каждый день здесь выходят не только анонсы квартир, но и аналитика рынка.

📍Ну что же, друзья. Помните, у меня был старый наследственный дом в Сочи, который совсем не продавался? Точнее даже не так: покупатели, видя ветхое состояние, предлагали за объект гораздо меньшую сумму, чем я рассчитывал получить.

Ну и в итоге у меня было два варианта: первый — продать дёшево за 18–19 млн руб., положить деньги на депозит и ждать, пока цены на квартиры рухнут, а депозит распухнет. Второй — делать ремонт и продавать дорого. В общем, как вы уже догадались, я выбрал второй вариант.

Ох, сколько же критики, я получил от своих оппонентов: Алексей ничего не понимает, дом за 30 млн руб. он не продаст, объект нужно срочно и дёшево сливать, его расчеты и анализ рынка ничего не стоят, ибо цены скоро сдуются, как воздушный шарик, причём со свистом.

Так вот, в самом начале поста я не просто так написал: «был». А всё потому, что вчера… дом нашёл нового собственника. Всё, объект продан, сделка прошла, на продажу ушло 2 месяца, и теперь я могу об этом написать.

В общем, вот такие дела, друзья, эксперимент можно признать успешным, ибо доходность по депозиту я обогнал, вопреки мнению мнению моих оппонентов. ☺️

🔖 Ну и очень хочется задать вопрос: как считаете, мне теперь стоит ждать времён, когда квартиры подешевеют? Или именно сейчас, нужно что-то покупать, причём срочно?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

Давно мы не выпускали подборку хороших Telegram-каналов о недвижимости. А зря, накопилось очень много интересного:

🟡Whitewill — канал для осознанных покупателей. Квартира за 60 тысяч в месяц в новостройке? Да, это реальность, у Whitewill много таких рассрочек с ПВ от 10%. А ещё ипотека 3,5% на ЖК у Садового кольца. Вам расскажут, как получить скидку до 30% на готовую квартиру. И предоставят спецпредложения с выгодой 2-3 млн ₽, которых нет в открытом рынке.

🟡А101 про бизнес — Канал, который помогает развивать бизнес в Новой Москве. Здесь эксперты А101 делятся инсайдами, кейсами и новостями предпринимательской сферы - всё это при поддержке крупнейшего девелопера России. Никакой воды, только четкая аналитика!

🟡Бойко о недвижимости — самый провокационный авторский канал: честная оценка застройщиков, анализ проектов для выбора квартиры для жизни, идеи для инвеста, разборы ипотечных программ. Подписаться

🟡РИА Недвижимость — главные события рынка недвижимости от журналистов РИА Новости

🟡Где наши агентские деньжата? Какие агенты побеждают в битве за чеки в 2025 году? Этот "Беспринципный риэлтор" Дьяченко ведет, пожалуй, самый полезный канал для агентов и выдает рынку лучшие подкасты про недвижимость. Одни коменты под его постами чего только стоят...

🟡«Безопасная сделка» — авторский канал юриста по недвижимости Олеси Бухтояровой. Всё о безопасной покупке квартир: юридическая проверка недвижимости, защита от мошенников, экспертные консультации и обучение специалистов.

🟡Ипотека в России. Новости и Аналитика — аналитический канал по ипотеке в России.
Подписывайтесь @rusipoteka
Кредиты на бизнес @creditforbusiness_bot

🟡Деньги из бетона — ваш проводник в мир инвестиционной недвижимости. Наши читатели знают, как купить квадратные метры с максимальной выгодой.
Обязательно подпишитесь на канал, чтобы не пропускать самые важные новости рынка недвижимости, выгодные идеи и акции и разборы жилых комплексов.

🟡РБК Недвижимость — главные новости о строительстве и жилье, а также полезные материалы для владельцев и покупателей недвижимости.

🟡Чернышев AI — контент для руководителей агентств недвижимости и продвинутых частных брокеров.
Фишки по управлению агентством, внедрению ИИ в процессы работы, как надо и не надо делать. Кейсы и ошибки.

Организаторы подборки TGStar_Agency

📍Стартанули продажи в ЖК «Онежский квартал» от «ПИК+» с отделкой, это новый проект у метро «Селигерская».

Текущие цены от:

Студии (28 м2) — 11,1 млн руб.
ЕВРО-2 (32 м2) — 12 млн руб.
ЕВРО-3 (48 м2) — 18,4 млн руб.

Друзья, «разбор» напишу чуть позже, ибо очень занят, на рынке прям «жара». Эх, похоже, уже пошли ягодки, о которых я писал тут: https://t.me/labirint_investora/1446

upd: ЕВРО-2 активно уходят в брони
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Решил рассказать вам, что сейчас подбираю для подписчиков, и забегаю вперед, скажу, что берем что-то перспективное и только в высокой стадии готовности. Итак, начинаю:

На днях, пока шло бурное обсуждение старта продаж в ЖК «Level Войковская», тихо и незаметно в соседнем проекте, а именно в ЖК «INJOY» — произошел… небольшой пролив, который длился всего пару часов. Ну и мы успели забрать две ЕВРО-2 площадью 42 м2 за 16,5 млн руб., причём на хороших этажах.

В целом, считаю, что покупка очень неплохая. Сравните цены: в «Level Войковская» цены на средне-высокие этажи начинаются от 21 млн руб., и это при том, что еще нет даже котлована. А в ЖК «INJOY» монолит уже готов и цена 16,5 млн руб.

Продолжу. Забираем студию в ЖК «Инноватор», считаю, что цена плюс-минус в рынке, но именно этот лот по своим характеристикам — суперликвидный.

Активно смотрим апартаменты. Да-да, я считаю, что апартаменты в текущей момент времени — недооценены. Смотрим ЖК: «SLAVA», «Стремянный 2», ЖК «KAZAKOV Grand Loft» и другие. Задача еще не закрыта, как купим что-то — напишу отдельный пост. Наш бюджет до 40 млн руб.

Также смотрим вторичку под ремонт. Бюджет около 25 млн руб. Цель — «для себя, но с прицелом на продажу». В общем, важно и состояние дома, и прирост стоимости актива. Пока такие варианты на рынке — есть.

Ну и классика жанра: что-то в бюджете до 15 млн руб. с прицелом «под аренду». Естественно, внутри МКАД. Важно купить что-то и с потенциалом прироста стоимости актива, и с потенциалом прироста аренды.

🔖 В общем, вот такие дела, друзья. Рынок достаточно живой. И я бы даже сказал, что он понемногу начинает закипать. Ибо, по моим наблюдениям, срок экспозиции лотов по адекватной цене — от пары часов до 7-14 дней.

Теперь для полной объективности: на те лоты, которые долго висят на рынке, пока можно получить неплохие скидки. Но это пока, думаю, скоро этих скидок не будет ибо как написал выше — градус рынка поднимается. Ну и что бы получить такую скидку, всего лишь нужно поднять трубку, позвонить, посмотреть объект и сделать предложение. А не ждать каких-то снижений цен на ЦИАН-е.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы

📍В Москве началось строительство офисно-культурного кластера KOBZON CITY (K-CITY). Адрес: ул. Бауманская, 11. Метро «Бауманская» в 500 метрах, ТТК – в 1 минуте, до ТПУ «Площадь трех вокзалов» минут 20 пешком.

Считаю, что проект полетит, и вот почему. Локация не просто центральная, но еще и очень востребованная бизнесом. Здесь сидят РЖД, Лукойл Аэро и другие корпорации, а вокруг Бауманского кластера кучкуются молодые предприниматели и стартаперы от IT. При этом офисов в районе явно не хватает. Текущий уровень вакансии, по данным CORE XP, составляет 0,9%, а офисов класса «А» в Басманном в принципе нет – KOBZON CITY станет первым таким бизнес-центром.

В рамках первой очереди проект предлагает 13,8 тыс. кв. м офисов с гибкими планировками – от 33 до от 36 до 716 кв. м, которые при необходимости можно объединить в помещения до 10 тыс. кв. м. Первые 2 этажа займет ритейл – кафе, рестораны, магазины, canteen, а также клиентские офисы банков, турагентств и других компаний сферы услуг. А в рамках второй очереди здесь откроется масштабный артхаб им. И.Д. Кобзона, реализуемый совместно с фондом  «Кобзон». Культурное пространство для проведения спектаклей, иммерсивных перформансов, концертов, выставок станет дополнительным магнитом для бизнеса и сделает KOBZON CITY новой точкой притяжения деловой и культурной активности. Общая площадь проекта составляет 59,8 тыс. кв. м.

Над KOBZON CITY работает впечатляющая команда: девелопер OCTOBER GROUP, международное архбюро NIKKEN SEKKEI (топ-2 в мире), сербская компания «Путеви» (генподрядчик), Severin Group (техзаказчик), банк ДОМ.РФ (проектное финансирование).

Цены на офисы начинаются от 21,6 млн рублей за лот. Инвесторов может заинтересовать программа беспроцентной рассрочки, которая позволяет эффективнее использовать капитал. Первоначальный взнос составляет от 20%, а срок – от 6 месяцев до мая 2028 года.

🔖 Уникальная концепция (между прочим, это первый в России офисно-культурный кластер, объединяющий под одной крышей офисы класса «А» и музыкальный артхаб) и востребованная локация в самом центре Москвы – что еще нужно для успешного проекта в офисном сегменте?

Реклама. ООО «СЗ «ОКТЯБРЬ в САО»
ИНН 9729336630
Erid 2VtzqvsYsWa

📍Помните, 11 августа «ПИК» вывел в продажу новый ЖК «Квартал МИТ»? А я скептически отнесся к стартовым ценам и написал, что краткосрочная коррекция прайсов в этом проекте — неизбежна.

Так вот, докладываю: она, т. е. коррекция, — уже началась. Текущие цены на часть лотов — уже ниже стартовых, а скрины я прикрепил к посту. Ну что же, давайте разберемся, почему это произошло и что будет дальше:

В целом, для того чтобы понять, что на самом деле происходит, нужно отмотать хронологию событий на пару лет назад. Помните, что происходило в то время и почему люди мониторили старты продаж «ПИК»? Нет? Тогда напишу: а всё потому, что он строил быстрее всех!

От старта продаж до выдачи ключей проходило всего-то 2,5 года, и красный застройщик за этот короткий срок успевал возвести целый квартал, причем с полной отделкой! Какая-то фантастическая скорость строительства, и за это я «ПИК» очень хвалил.

А что происходит сейчас? Смотрим: старт продаж 12 августа 2025, выдача ключей 08.2029. Стройка аж 4 года!!! Аааа… Что происходит, «ПИК» разучился строить? Да нет, конечно, причины другие, и одна из основных — это все еще высокая ключевая ставка, из-за которой кредиты безумно дорогие. Сейчас строить недорогое жилье на заёмные средства — настоящее безумие. Какой выход? Элементарно, Ватсон: сначала продаём, понемногу наполняем эскроу, а потом начинаем стройку. Т. е. ранее эти два процесса шли одновременно: продаем и строим на заемные. А теперь: сначала продаём, а потом строим. Вот и весь секрет, почему так поехали сроки строительства.

Теперь давайте прочитаем мой «разбор» ЖК «Квартал МИТ», в котором я написал, что отложенного спроса в локации нет, а значит, местным на старте продаж проект неинтересен, впрочем, как и инвесторам из-за удаленности от метро. Что делать застройщику в этой ситуации, ведь строить-то надо, а для того чтобы строить, нужно наполнить эскроу? Ответ прост: привлечь инвесторов, которые готовы посмотреть на проект под другим углом в случае корректировки цен, которая сейчас и происходит.

🔖 Друзья, теперь объясню, зачем я написал этот пост. Когда мои оппоненты видят снижение цен, они любят писать: «Это только начало, нужно ждать!» А когда я вижу снижение цен, то задаю себе вопросы. Первый: сколько времени оно продлится? И второй: из-за чего происходит снижение прайсов и когда закончатся скидки. Да-да, дисконты не вечны, а для того, что бы вы могли разобраться, когда они прекратятся — я и написал этот пост.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Тыц-тыц, какая интересная ситуация складывается на рынке аренды в этом сентябре. Ведь традиционно в этот осенний месяц спрос резко повышается, а предложение из-за этого так же резко сокращается.

Ну а в этом сезоне мы видим чуть другую картину: спрос есть, и он, в общем-то, неплохой, а предложение уменьшается не резко, а по чуть-чуть.

Всё, затоваривание? Понастроили!? Друзья, да нет, конечно. Всё не так, как кажется на первый взгляд, и еще раз подчеркну, что с арендой всё в порядке, а ставки даже подросли.

Знаете, в чём основная причина? А в том, что не хотят продавать. Даже непрофессиональные продавцы уже стали догадываться, что сейчас… не лучшее время для продажи. И вместо того, чтобы продавать, выставляют свои квартиры в аренду в ожидании лучших времён.

С одной стороны, они, конечно, правы, и я их понимаю. Какой смысл продавать сейчас, если через год цены на вторичке могут вырасти процентов на 15–20, да и аренда принесет еще 5–10%. В итоге продавец получит от 20 до 30% годовых, причем практически гарантированно.

А с другой стороны, лично мне эта ситуация не очень нравится. Ибо я постоянно сижу в «подборах» квартир и со всей ответственностью могу сказать, что сейчас на вторичке много покупателей при не очень большом предложении. Да и у меня таких заказчиков уже добрая половина и такого раньше не было. Причём все с кэшем, и им нужна ликвидная, не переоцененная вторичка с потенциалом роста стоимости и ренты.

🔖 Вот такие дела, друзья. Рынок аренды и вторичка — это соединяющиеся сосуды. И если где-то прибыло, значит, другой сосуд… наполовину пуст.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Друзья, возник вопрос: куда подевались хейтеры? Которые еще в марте устраивали знатные ср@чи, называя меня Ыкспердом и якобы Алексей пишет ерунду, вздор, чушь и бессмыслицу, а его таблички-диаграммы-графики — не стоят ровным счетом ничего.

Помните? Было же такое, когда я в марте стал писать, что ключевую ставку будут снижать, и именно в марте — ценовое дно и ждать больше ничего не нужно: https://t.me/labirint_investora/1233

Ох, сколько же я тогда негатива услышал в свой адрес. Но стоял на своем и писал, что время всех рассудит, в своих прогнозах я уверен, т.к. они не высосаны из пальца, а основаны на цифрах и фактах, ну а цыплят по осени считают.

🔖 Так куда подевались хейтеры-оппоненты!? Осень уже за окном, теперь можно, да и нужно посчитать этих цыплят. ☺️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

Где выгоднее купить недвижимость?

Если вы ищете максимальную доходность и быстрый рост стоимости актива — Бали уверенно лидирует.

Если же важнее ниже стартовая цена и уже отлаженная инфраструктура — обратите внимание на Таиланд.

План простой:
• Вы покупаете недвижимость по цене однушки в Москве.
• Сдаете ее туристам и фрилансерам с доходностью от 10% в валюте.
• Получаете стабильный пассивный доход без забот — управляющая компания делает всё за вас.

Валерия Серебрякова - эксперт рынка недвижимости в своем блоге делится актуальными предложениями, аналитикой рынка и личным опытом по застройщикам, чтобы вы могли выбрать локацию и объект с максимальной выгодой.

Подписывайтесь на ее канал и забирайте в закрепе подборку премиальных объектов с лучшими условиями покупки.