Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

Земля — лишь отправная точка.

НАЧАЛО — дом-вселенная от ДОНСТРОЙ в самом сердце Пресни. Здесь начинается новый уровень жизни: на высоте и в центре событий.

— Широкий выбор лотов с космическими видами: Сити, Кремль, Дом авиаторов, Москва-река, Кутузовский.
— Три двора, словно микровселенные — с разным ритмом, настроением и функцией.
— Перемещение между общественными пространствами на разных уровнях дома, не выходя во двор.

Подключайтесь к орбите проекта, чтобы не пропустить самые актуальные новости, выгодные предложения и первыми узнавать о ключевых событиях.
Реклама. ООО "СЗ "НАЧАЛО". ИНН 9729315076. erid: 2W5zFHCGgoK

📍Продолжаю мониторинг рынка аренды и хочу отметить, что моему возмущению нет предела! Слушайте, это просто возмутительно! Посмотрите, что происходит — количество свободных арендных квартир не уменьшается, а понемногу прирастает.

Доколе это будет продолжаться?! Когда наступит очередной лютый дефицит свободных арендных квартир и мы увидим средний прайс на студии 100 тыс. руб. в месяц?

Впрочем, этот сценарий был ожидаем, по крайней мере для меня. Так что я совершенно не удивлён, и о том, что количество свободных арендных квартир будет увеличиваться, писал еще несколько месяцев назад.

Теперь, почему я возмущен? Думаете, я жажду Армагеддон на рынке аренды? Нет, это совсем не так. Да и стоит отметить, что и сейчас квартиры в Москве внутри МКАД сдаются абсолютно нормально. Их просто нужно уметь готовить.

Имею в виду, когда есть выбор, то арендаторы вряд ли будут смотреть в сторону бабушкиного ремонта или квартир без мебели. Да-да, почему-то на ЦИАН-е полно квартир без меблировки. Кому они нужны, это… несомненно, загадка.

Ладно, это я отвлёкся. Так вот, возмущен я не следствием: ростом свободных арендных квартир, а первопричиной: посмотрите на индекс вакансий HeadHunter-а, видите, что происходит? Работодатели резко сокращают количество вакансий — их сейчас на 22% меньше, чем в прошлом году.

Из-за чего это происходит? Из-за всё еще высокой ключевой ставки, ибо компании-работодатели оптимизируются, а не развиваются.

🔖 Вот такие дела, друзья. Разворот рынка аренды, несомненно, произойдёт. А произойдёт он, когда компании начнут брать кредиты на развитие бизнеса. И это случится при ключевой ставке около 12%.

Ну и стоит отметить, что этот разворот, скорее всего, войдёт в историю рынка недвижимости Москвы. Ибо такого мы ещё не видели: когда массовое сокращение объёмов стройки столкнётся с резким увеличением спроса на аренду.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мониторинг_рынка

📍Знаю-знаю, что часть подписчиков очень жаждут краха московского рынка недвижимости. И, честно говоря, в одном из сегментов этого рынка видятся кое-какие проблемы. Но начну по порядку.

В ноябре 2024 года мэр Москвы Сергей Собянин написал в своем блоге о проблеме столицы. А именно о маятниковой миграции — это когда миллионы человек ежедневно перемещаются в центр утром на работу и обратно вечером в свои жилые районы.

Почему это проблема? А потому, что эта миграция создаёт огромную нагрузку на транспортную инфраструктуру, строить которую очень-очень дорого. Вы же, скорее всего, заметили, сколько построено новых станций метро и транспортных развязок? И каков результат? А он таков: в часы пик пробки на дорогах никуда не делись, а «эффект Выхино» — это когда на некоторых станциях невозможно зайти в вагон метро, — до сих пор с нами.

В общем, проблема есть, и её нужно решать. И как её решить? Есть два варианта.

Первый: строить новую транспортную инфраструктуру. Но это дорого.

Второй: постараться искоренить маятниковую миграцию. Ну или, иными словами, если люди не будут ездить на работу в центр, а будут работать рядом с домом, то и проблем меньше станет, ну и бюджет города только выиграет. Бинго? Бинго!

Что происходит далее? А вот что: застройщики получают льготу. И чтобы согласовать стройку нового жилья на своем участке, девелоперы могут либо заплатить очень много денег городу, либо построить то, что создаст новые рабочие места.

Так-так, подумали застройщики. Нужно что-то делать. В общем, думали они, думали и наконец придумали. Чтобы сэкономить очень-очень много денег, теперь нам нужно строить новые офисные центры вместе с жильем. Только эксплуатировать мы сами их не будем, а лучше продадим все эти офисы инвесторам! Да-да, именно инвесторам, ибо если вам нужна квартира, вы вряд ли будете покупать офис, не так ли?

В итоге что получаем? А вот что: в Москве забурлила офисная мега-стройка! Заметили, что даже «ПИК» уже строит бизнес-центры? А всё почему? Думаете, из-за любви к офисам? Да нет, конечно, всё дело в льготе.

Теперь, что имеем в сухом остатке: с начала 2025 года, в Москве, застройщики анонсировали стройку 53-х новых офисных центров, и таких объемов в истории не было никогда! Причём, всё это великолепие строится не под аренду!!! Да-да, ранее бизнес-центры строили, чтобы самостоятельно их эксплуатировать, ну или, иными словами, сдавать в аренду. А теперь — всё на продажу инвесторам.

🔖 Тыц-тыц, видите, что происходит? С одной стороны, Москва хорошеет. А с другой — кому всё это сдавать в аренду? Да, был в истории период, когда офисы были в жутком дефиците, имею в виду 23-24 года. Но это произошло только потому, что экономика росла ударными темпами, а бизнес-центры в 20-х годах практически не строили. И именно поэтому, мы в моменте увидели и дефицит офисов, и рост арендных ставок.

А сейчас? А сейчас мы видим избыток предложения, который будет только нарастать. И возникает закономерный вопрос, который задаёт третий админ «Инсайдов»: кому все эти новые офисы сдавать в аренду и что будет со спросом?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мониторинг_рынка

💚Легенды возвращаются в новом прочтении!

Знаменитые «Белые ночи» в Сочи получат новое дыхание: это не санаторий прошлого, а здравница будущего!

🌳На территории в 9 гектаров, среди реликтового дендропарка и всего в 350 метрах от моря , создаётся современный курорт, где медицинские программы, архитектурные решения и природная терапия работают в унисон.

Сочетание формата медицинского курорта, архитектурного комплекса с функциональным зонированием. Гостевой , семейный бизнес и возрастной туризм в одном месте — но без конфликта форматов.

Каждому — персональная система долголетия.
Каждому — свой стиль жизни.

👉Узнать подробнее

Реклама. АО "СЗ "САНАТОРИЙ "БЕЛЫЕ НОЧИ". ИНН 2318024818.
Проектная декларация на сайте
https://наш.дом.рф/.

📍Читаю соседние чаты и вижу, что иногда у вас складывается ощущение, что Алексей — оптимист, ибо чаще пишет про плюсы. Ну и это плохо, так как позитивный настрой может стать чрезмерным и «слепым» и в конечном итоге привести к нереалистичным планам и завышенным ожиданиям.

Да нет, друзья, не переживайте. Использую только холодный расчёт, а выводы пишу на основе логики и аналитики, полностью исключая эмоции и импульсивные действия.

Ну а завтра, обязательно опубликую пост-расследование, в каком сегменте рынка недвижимости назревают серьезные проблемы и причём тут город.

Не переключайтесь.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#интрига

📍В прошлом году, ко мне обратился подписчик, взял небольшую консультацию. Суть вопроса была в том, стоит ли покупать апартаменты в ЖК «Галерея ЗИЛ». Мол, цены неплохие, за 12 млн руб. можно купить ЕВРО-2 с ремонтом, проект рядом с центром, ну а вокруг — всё в два раза дороже.

Знаете, в тот момент человек был готов внести задаток за объект, ибо он уже представлял, что будет сдавать в аренду — очень дорого, а покупает объект — очень дешево. В общем, по мнению подписчика, с одной стороны — это мегавыгодная сделка, а с другой — почему-то терзают смутные сомнения.

Так вот, от покупки в этом ЖК, я подписчика отговорил. Сказал, что проект проблемный и покупать его точно не стоит. Ну а сегодня, мне позвонил его родственник, который ранее всё-таки приобрёл в «Галерее ЗИЛ» апартамент. Говорит — караул, сносят, компенсацию выплатят по кадастровой стоимости! Что делать? Убытки! Может, быстро его продать за недорого на «Авито»?

М-да, ситуация, несомненно, неприятная. Но так делать точно не стоит. Ибо представляете лицо нового покупателя, который только что приобрёл объект недвижимости и через пару месяцев получил уведомление о сносе? Конечно, он будет расстроен и знаете, что он, скорее всего, сделает? Побежит в суд расторгать сделку. И это еще неплохо, если так поступит. А может же и написать заявление в полицию с просьбой разобраться: был ли злой умысел у продавца и не виден ли тут факт мошенничества?

Вот такие дела, друзья. Не всё то золото, что блестит. Если видите хорошую цену, задайте себе правильный вопрос: «Почему»? И не торопитесь вносить задаток.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух

Ну что, от снежной зимы все уже подустали?

А ребята из ЖК «Крылатская 33» предлагают бодро использовать ее возможности – тем более, что для их будущих жителей чем больше снега, тем лучше.

Потому что «Крылатская 33» - новостройка премиум-класса, которая создается в 10 минутах от одного из лучших лыжных комплексов Москвы. Отсюда и игривое сравнение с Куршевелем – действительно, зачем, когда вся люкс инфраструктура уже есть у дома. Лес, парк, река у дома, а в самом квартале – рестораны, кафе и все что нужно для красивой жизни.

В «Крылатской 33» помимо спорта рядом и видов на Москву-реку предлагаются и другие привлекательные детали. Например, эксклюзив рынка – квартиры с террасами, а еще лоты с понятными планировками для инвестиций и для жизни.

Учитывая репутацию района – а из Крылатского переезжать не любят совсем, - большинство квартир выбирают местные резиденты. Что говорит в плюс об однородной среде, единомышленниках и просто хороших людях в соседях.

Девелопер СЗ «Сияние» объявил для покупателей рассрочку со взносом от 20%: зарезервировать лот мечты можно прямо сейчас.

Подробности на крылатская33.рф – или в отдел продаж позвони!

Реклама. ООО СЗ "Сияние" ИНН 7731009298 erid: 2W5zFHVWxuw

📍Эх, похоже — кульминация близка. Видели, что СБЕР делает? С завтрашнего дня снижает ставки по ипотеке на вторичном рынке до 16,5%. К слову, год назад они были около 28%.

Да, понятно, что такие условия не все смогут получить, ибо нужно быть зарплатным клиентом, плюс объект должен быть размещен на «Домклик» и т. д. Но это сейчас не так важно, гораздо важнее увидеть то, что скрывается за этой ипотечной ставкой.

А скрывается за ней… минимальный спред. Имею в виду разницу между «ключом» 15,5% и ставкой 16,5%. Так вот, знаете, в каком случае СБЕР так поступает? Только когда он уверен, что ставки по ипотеке будут и дальше снижаться.

Теперь про «кульминацию». Смотрите, друзья, в чём, собственно, дело: средняя сумма ипотечного кредита в Москве составляет около 7 млн руб. Да-да, это так, ибо рынок вторички на 50+% состоит из альтернатив. Это когда люди продают свою квартиру, чтобы купить новую. Так вот, теперь давайте посчитаем:

При 10-летнем ипотечном кредите, ежемесячный платеж по ставке 16,5% будет около 120 тыс. руб., а по ставке 14% = 109 тыс. руб. Незначительная разница, согласитесь?

Так вот, в прошлом году, большинство аналитиков, склонялись к тому, что «вторичка» полетит при ипотеке 14% и ниже. А пока можно не торопиться, ибо впереди стагнация и коррекция. ОК, проверяем.

Заходим на ЦИАН, выставляем фильтры: 1-К квартира, бюджет — до 15 млн руб., дома не старше 15-ти лет, без долей, без торгов, без апартаментов и обводим область внутри МКАД. И что мы видим? А видим мы всего… 156 лотов, а с ремонтом — вполовину меньше. А теперь, поделите это количество квартир на 11 млн человек внутри МКАД и сделайте выводы...

М-да, это, конечно, очень удивительно. Такого результата даже я не ожидал, ибо в прошлом году по таким параметрам были тысячи квартир.

🔖 Для чего я написал этот пост. Друзья, если вам нужна «вторичка», то сейчас именно тот момент, чтобы её активно выбирать. Ибо, считаю, что вероятность того, что она в этом году подешевеет, составляет не более 1%. А вероятность того, что подорожает — 80+%. В общем, решать вам, ну а я бы на «зеро» — точно бы не ставил…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мыли_вслух

✔️ С БЕТОНА ДО ЗАСЕЛЕНИЯ

Ремонт, мебель и декор под ключ

На фото представлены недавно завершенные проекты в ЖК «HighWay»(м. Волгоградский проспект), один из них студия 27 м² : бюджет всех работ, услуг, материала, мебели и декора составил 2,9 млн под ключ, можно посмотреть в живую и обсудить все детали и пожелания.

✔ Разработка планировки, дизайн-проекта
✔ Все этапы черновых и чистовых работ
✔ Электрика, сантехника
✔ Подбор и закупка материалов
✔ Изготовление и установка мебели
✔ Комплектация техникой и декором
✔ Вынос и вывоз мусора

В случае, если заказчик находится в другом городе, работы выполняются в дистанционном формате с онлайн-сопровождением и предоставлением фото- и видеоотчётов.

👤 Александр

📞 +7 995 065 8303

📱 @alexxx_199

📍На выходных закрыл очередной «подбор» в семейную ипотеку, купили ЕВРО-2.

А сегодня, у подписчика, возник интересный вопрос. Не купить ли ему еще и студию в этом ЖК со следующими вводными: первоначальный взнос 50%, ставка 10% первые 2 года, потом 20%, с возможностью рефинансирования?

Логика подписчика следующая: ключевая ставка ЦБ идёт вниз (уже 15.5%), через 2 года можно будет рефинансироваться под 11–13% годовых, а стоимость квартиры к этому времени существенно подрастёт, ибо рыночная ипотека станет доступной.

На первый взгляд неплохая стратегия, не так ли? Знаете, а мне она совершенно не понравилась. Почему? Отвечу фразой Л. Н. Толстого: «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги». Так вот, какие «овраги» тут видны:

Шансы, что через два года можно будет рефинансировать ипотеку под 11-12% годовых, я бы оценивал примерно 50 на 50. Ибо помните слова нашего Президента, что знание истории — залог правильных выводов из прошлого и построения успешного будущего?

И что нам говорит история? А говорит она вот что. Когда пропадает необходимость в мощнейших бюджетных импульсах, перед государством остро встаёт вопрос утилизации излишней денежной массы. И самый простой способ это сделать — провести небольшую девальвацию. Пусть временную и контролируемую, но девальвацию. И если это произойдёт..., то мы опять увидим ключевую ставку 20+%.

Так вот, при этом сценарии часть людей, которые имеют накопления, опять побегут скупать квартиры, взвинчивая на них цены. Такое я уже видел, причём не один раз. Поэтому, с подписчиком полностью солидарен, что цены через 2 года будут совсем иными.

🔖 А вот уверенности в том, что можно будет рефинансироваться под 11-12% годовых — увы, не разделяю. Ну и в целом считаю, что надеяться на рефинансирование можно только в одном случае. Имею в виду, только в том, если у вас есть финансовая возможность досрочно закрыть ипотеку.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух