Pro недвижимость. Smarent

😱 Конфликт из-за стройки ЖК закончился трагедией На Верейской улице мужчина пришёл в офис продаж ЖК Родина Парк с жалобами на шум стройки, который, по его словам, мешал ему годами. Диалог не сложился - всё закончилось трагично. В этой дикой истории остро проявляется то, о чём редко говорят в контексте рынка: как условия вокруг стройки и сама городская среда могут влиять на состояние людей - особенно когда раздражитель не исчезает месяцами или даже годами. И как раз сегодня на подкасте с тру-крайм блогером Василием Бейнаровичем мы обсуждали, как локация, плотность застройки и ритм мегаполиса отражаются на психике. И почему накопленный стресс в таких условиях иногда приводит к крайним реакциям. 🎧 Ролик уже на канале - рекомендую посмотреть!

⚠️ Почему в Москве опасно жить? Сегодня у меня в гостях Василий Бейнарович, врач-психиатр, психотерапевт, популяризатор тру-крайм контента и автор проекта «Фауст XXI века» В выпуске мы обсудили: 🔹 Рост количества психических заболеваний в России 🔹 Как зумеры влияют на снижение убийств и криминала в будущем? 🔹 Как локация и статус района влияет на психическое состояние человека 🔹 Какое жилье выбирают маньяки / преступники? 🔹 Безопасные районы Москвы Также мы обсудили на что смотреть при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы не потерять её после сделки. ✅ Видео уже доступно по ссылке

🏛 Можно радоваться снижению ключевой ставки на 0,5 п.п., а можно внимательно посмотреть на новые прогнозы ЦБ Если посмотреть обновлённый прогноз ЦБ, видно, что регулятор стал осторожнее в ожиданиях. 👉Еще год назад средняя ключевая ставка на 2026 год оценивалась 13,5-14,5%, а сейчас 14,0-14,5%. Новый диапазон средней ставки предполагает, что до конца года "ключ" может опуститься до 13,3-14,0%. 👉А на 2027 год - с 7,5-8,5% до 8-10%. То есть формально ставку снижают, но траекторию снижения - сдвигают вверх. И это важный момент. Он означает, что пространство для быстрого смягчения ограничено, и сценарий резкого удешевления денег пока не просматривается. И это нужно учитывать тем, кто смотрит на субсидированные ипотеки и рассрочки. ❌Кроме того, инфляцию на конец прошлого года задним числом пересмотрели вверх (и довольно существенно) - вместо прежних 3,9% все 4,4%. Вот такой фокус. ❌При этом инфляционные ожидания остаются разнонаправленными: у населения они снижаются, у бизнеса - растут. В таких условиях логично ожидать аккуратного снижения ставки скорее шагами по 0,5 пп, без резких движений. Для рынка недвижимости это означает, что ипотека будет постепенно дешеветь (и Сбер с ВТБ уже подвинули ставки по кредитам), но не так, как мечтают многие.

Сегодня Тбанк мне прислал такой email, который точно никого не сможет обрадовать Даже если моя пенсия будет на 36 833 руб. больше, как предлагает банк, итоговая сумма (менее 60 000 рублей) не поможет ни прокормить себя, ни арендовать квартиру. И даже на коммуналку в ЖК The Lake от ФСК тоже не хватит 😅 На прошлом эфире про это говорили. "Зачем мне покупать квартиру, ведь аренда выгоднее" - да, это так. Но только в теории. 👉Растет ли стоимость недвижимости? - Да. А растет ли ваш доход хотя бы на размер инфляции? А можете ли вы без проблем арендовать квартиру в течении 12 месяцев, если вы заболеете или потеряете работу? За последние пару месяцев тысячи IT-специалистов лишились работы, и многие - возможности купить квартиру по IT-ипотеке и продолжать её оплачивать. Я не хочу здесь рассуждать о сложности жизни на одну пенсию (кстати, мы уже говорили об этом в одном из роликов на YouTube). Хочу сказать другое: инвестиции в недвижимость - это долгий путь, который важно начать как можно раньше. ❗️Потому что в первую очередь квартира для себя и своей семьи - это база. Та, которая снижает тревожность и даёт опору.

❗️Сбербанк с 27 апреля снижает ставки по рыночной ипотеке на 0,2-1 п.п. в зависимости от размера первоначального взноса, сообщает банк.

А вот это уже очень крутая новость. Уверен, что в конце 2026 мы увидим биллборды с надписью "ипотека 9% для всех на весь срок"

🛩Отчет Самолета за 2025 получился ровно таким, каким мы его и ждали Для тех, кому лень читать весь пост: чистый убыток, комментарии менеджмента пока оптимизма не внушают. Что в цифрах: ▪️ Выручка: 366,8 млрд руб. (+8% г/г) ▪️ Валовая прибыль: 131 млрд руб. (+19%) ▪️ EBITDA: 103,3 млрд руб. (+24%) ▪️ Скорр. EBITDA: 125 млрд руб. (+15%) 👉То есть по операционке бизнес живет и даже растет. Но дальше начинается менее приятная часть: ▪️ Чистый убыток: -2,3 млрд руб. (против прибыли годом ранее), но если немного подкрутить и докинуть разовых факторов, то можно накрутить даже скорр. чистую прибыль в 2,5 млрд руб. ▪️ Финансовые расходы выросли до 106 млрд руб. ▪️ Денежная позиция заметно сократилась По долгу: ▪️ Корпоративный долг снизился до 112–120 млрд руб. ▪️ Чистый долг с учетом эскроу 373 млрд руб. ▪️ А вот соотношение долг/EBITDA ухудшилось - до 2,98x - некритичный, но довольно высокий уровень Но самое главное, на мой взгляд, - то, что комментарии менеджмента пока выглядят не слишком убедительно. Да и цели у них не то, чтобы заставляли сердце биться, скорее попытка решить существующие проблемы:

Нашими целями на 2026 год остаются – оптимизация долгового портфеля, снижение уровня корпоративного долга, в рамках дальнейшего укрепления финансовой устойчивости группы.

Если резюмировать, то отчет скорее ожидаемо слабый. Операционный бизнес держится за счет объемов и масштаба, но финансовая часть уже заметно жмет результат: ставка, дорогие деньги, рост расходов. Да, компания остается в зоне управляемости, но запас прочности уже не выглядит таким комфортным, как раньше. Рынок, по сути, получил то, что и закладывал: рост выручки без роста прибыли.

⚡️ЦБ снизил ключевую ставку до 14,5% с 15% годовых Видимо, всё идет по плану, и каждый раз ставка снижается на 0.5 п.п.

🔥Новый формат встреч Мы давно думали о том, чтобы встречаться чаще и обсуждать рынок не только на больших конференциях, но и в более узком кругу с возможностью спокойно задать вопросы и разобрать конкретные ситуации. Поэтому запускаем Smarent Community — регулярные камерные встречи для клиентов Smarent и спонсоров на Boosty 4 уровня и выше. На встречах будем: ▪️обсуждать текущую ситуацию на рынке ▪️разбирать реальные кейсы ▪️отвечать на вопросы Плюс останется время для живого общения и знакомства. 👉 Первая встреча: 30 апреля в 19:00 Важно: ✅ участие бесплатное ✅ количество мест ограничено Если вы клиент Smarent или спонсор Boosty 4+ уровня, можно подать заявку здесь

Завтра важный день не только из-за заседания ЦБ Самолет публикует отчетность за 2025 год, и для рынка недвижимости это тоже заметное событие. Если коротко по ожиданиям: год у девелопера №1 не задался. Компания уже сообщила, что продажи сократились на 3,5%, да и цена реализации, несмотря на общий рост рынка, почти не увеличилась. Интересно будет посмотреть на показатели чистой прибыли (вернее, чистого убытка) и долговой нагрузки. А еще более интересны - комментарии менеджмента о том, как они справляются с ситуацией в этом году. Как всегда, читать придется между строк. А как вы думаете, Самолёт сможет убедить наш, что "полёт нормальный" 👍 или будет "Дринкинс, мы падаем" 😱? И не забудьте посмотреть ролик с разбором ситуации с Самолетом 🙌🏻

🚜Как заработать на КРТ? Промзоны - один из самых недооценённых форматов для частного инвестора.

В активной фазе реализации находится 200 проектов комплексного развития территории. Общая площадь вовлечённых участков почти 2 тыс. га, а объём нового строительства превышает 36 млн м².

Многие ошибочно думают, что редевелопмент - это что-то для "взрослых", где бюджеты десятки миллиардов, и частному инвестору делать нечего. Но частный инвестор здесь как раз может забирать самую интересную часть доходности: 🔹 Покупая квартиру, вы делаете ставку не только на объект, но и на развитие территории 🔹 При этом основные инвестиции в район идут не от вас, а от города и девелоперов 🔹 За счёт этого возникает эффект “двойного роста”: растёт и сам объект, и окружение Важно: это не безрисковая история. Но риски здесь часто компенсируются масштабом изменений. Даже если ошиблись с конкретным лотом, район может “вытянуть” стоимость. Но важно понимать циклы: Дальше — про цикл: 👉 На этапе стройки и развития логично заходить в жилую недвижимость 👉 Когда появляется инфраструктура и трафик - можно смотреть в сторону коммерции 👉 Когда район уже сформирован - это сигнал к выходу, и точка выхода всегда важнее точки входа Да, это небыстрая история - довольно долго будет страшно и грязно. Типичный горизонт - до 10 лет. И поэтому нужно смотреть в будущее: не “где купить”, а “кому и как вы это продадите потом”. А полный выпуск с моим участием по этой теме доступен на канале РБК: 📱 Youtube 📱 ВК