
Получите клиентов в любой нише!
Делегируйте запуск рекламы нам — бесплатно
Подробнее
Купить рекламу в этом канале
Формат:
keyboard_arrow_down
- 1/24
- 2/48
1 час в топе / 24 часа в ленте
Количество:
%keyboard_arrow_down
- 1
- 2
- 3
- 4
- 5
- 8
- 10
- 15
Стоимость публикации:
local_activity
4 895.10₽4 895.10₽local_mall
0.0%
Осталось по этой цене:0
Последние посты канала
imageИзображение не доступно для предпросмотра
Искушенный зритель нашего real-estate-porn наверняка задался вопросом - как долго придётся наблюдать жесткие кадры доминирования притоков ОСЗ над эскроу? Коэффициент покрытия долга уже свалился до 75%, и вряд ли тут можно ждать резкого отскока.
Наш коллектив смотрит на рынок с обоснованным оптимизмом, поэтому полагаем, что в скором времени он поправится. И вот почему:
1️⃣ В долгосрочном периоде объем спроса на недвижку зависит от структурных факторов. И здесь все весьма позитивно - главным структурным фактором спроса на жилье является демография, а с точки зрения демографии спрос на жилье драйвят молодые люди 20+ лет. Именно они являются источником "чистого" прироста спроса на жилье. Где-то до 2035 года эта когорта будет только расти - спасибо буму рождаемости нулевых.
2️⃣ На короткой дистанции объем нового предложения (запусков) зависит не от спроса в моменте, а от того, в какой момент времени выгоднее это предложение выводить. Текущая картина - результат высоких запусков прошлого года. Застройщики старались запустить уже начатые проекты в стройку, чтобы открыть продажи и снизить ставку по займам. В результате запуски побили рекорд, несмотря на снижение спроса. И судя январю-февралю 2025, запустили уже все, что хотели - выводы новых проектов сократились на 23% г/г.
В ближайшее время разработка новых проектов будет обходиться дорого, поэтому многие из них будут отложены в ящик до лучших времен.
Что делать с теми, что уже запустили? По ним-то долг будет расти. Таки придется снижать цены, чтобы повысить продажи?
Нет. Принцип тот же - значение имеет распределение спроса во времени. Уже в этом году спрос понемногу начнет восстанавливаться, а в следующем году снижение ставки даст новый толчок к росту. Продать через год может быть выгоднее, поэтому снижать цены, чтобы продать все здесь и сейчас, смысла не имеет.
В сухом остатке имеем следующее:
▪️Краткосрочно большой объем запусков сместили на прошлый год, а реализовывать новые в моменте не очень выгодно, лучше подождать. Так что к концу года ждем сокращения портфеля стройки до 100-110 млн кв.м.
▪️По уже запущенным проектам спешить тоже нет смысла. Форсировать продажи или стройку=недозаработать в будущем. Правда, по этой же причине покупателям какое-то время придется наблюдать, как сдвигаются сроки сдачи их квартир.
▪️На горизонте ближайших 10 лет ситуация со спросом будет улучшаться - молодых людей, которым нужна крыша над головой, становится больше. А значит, и предложение будет расти.
А на совсем стратегических сроках эстафетную палочку перехватит реновация. В 2030-х - 2040-х годах подойдут к концу сроки службы большого объема старых панелек. В 2040-х портфель изношенного жилья будет пополняться на 13.5 млн кв. м каждый год - больше 10% от текущего объема портфеля стройки.
Ну и миграцию никто не отменял - перспективные регионы будут оттягивать на себя население и спрос, под него тоже нужно строить новое жилье.
Мы строили-строили, инаконец построили нам еще строить и строить.
@DomusVerus
Наш коллектив смотрит на рынок с обоснованным оптимизмом, поэтому полагаем, что в скором времени он поправится. И вот почему:
1️⃣ В долгосрочном периоде объем спроса на недвижку зависит от структурных факторов. И здесь все весьма позитивно - главным структурным фактором спроса на жилье является демография, а с точки зрения демографии спрос на жилье драйвят молодые люди 20+ лет. Именно они являются источником "чистого" прироста спроса на жилье. Где-то до 2035 года эта когорта будет только расти - спасибо буму рождаемости нулевых.
2️⃣ На короткой дистанции объем нового предложения (запусков) зависит не от спроса в моменте, а от того, в какой момент времени выгоднее это предложение выводить. Текущая картина - результат высоких запусков прошлого года. Застройщики старались запустить уже начатые проекты в стройку, чтобы открыть продажи и снизить ставку по займам. В результате запуски побили рекорд, несмотря на снижение спроса. И судя январю-февралю 2025, запустили уже все, что хотели - выводы новых проектов сократились на 23% г/г.
В ближайшее время разработка новых проектов будет обходиться дорого, поэтому многие из них будут отложены в ящик до лучших времен.
Что делать с теми, что уже запустили? По ним-то долг будет расти. Таки придется снижать цены, чтобы повысить продажи?
Нет. Принцип тот же - значение имеет распределение спроса во времени. Уже в этом году спрос понемногу начнет восстанавливаться, а в следующем году снижение ставки даст новый толчок к росту. Продать через год может быть выгоднее, поэтому снижать цены, чтобы продать все здесь и сейчас, смысла не имеет.
В сухом остатке имеем следующее:
▪️Краткосрочно большой объем запусков сместили на прошлый год, а реализовывать новые в моменте не очень выгодно, лучше подождать. Так что к концу года ждем сокращения портфеля стройки до 100-110 млн кв.м.
▪️По уже запущенным проектам спешить тоже нет смысла. Форсировать продажи или стройку=недозаработать в будущем. Правда, по этой же причине покупателям какое-то время придется наблюдать, как сдвигаются сроки сдачи их квартир.
▪️На горизонте ближайших 10 лет ситуация со спросом будет улучшаться - молодых людей, которым нужна крыша над головой, становится больше. А значит, и предложение будет расти.
А на совсем стратегических сроках эстафетную палочку перехватит реновация. В 2030-х - 2040-х годах подойдут к концу сроки службы большого объема старых панелек. В 2040-х портфель изношенного жилья будет пополняться на 13.5 млн кв. м каждый год - больше 10% от текущего объема портфеля стройки.
Ну и миграцию никто не отменял - перспективные регионы будут оттягивать на себя население и спрос, под него тоже нужно строить новое жилье.
Мы строили-строили, и
@DomusVerus
Искушенный зритель нашего real-estate-porn наверняка задался вопросом - как долго придётся наблюдать жесткие кадры доминирования притоков ОСЗ над эскроу? Коэффициент покрытия долга уже свалился до 75%, и вряд ли тут можно ждать резкого отскока.
Наш коллектив смотрит на рынок с обоснованным оптимизмом, поэтому полагаем, что в скором времени он поправится. И вот почему:
1️⃣ В долгосрочном периоде объем спроса на недвижку зависит от структурных факторов. И здесь все весьма позитивно - главным структурным фактором спроса на жилье является демография, а с точки зрения демографии спрос на жилье драйвят молодые люди 20+ лет. Именно они являются источником "чистого" прироста спроса на жилье. Где-то до 2035 года эта когорта будет только расти - спасибо буму рождаемости нулевых.
2️⃣ На короткой дистанции объем нового предложения (запусков) зависит не от спроса в моменте, а от того, в какой момент времени выгоднее это предложение выводить. Текущая картина - результат высоких запусков прошлого года. Застройщики старались запустить уже начатые проекты в стройку, чтобы открыть продажи и снизить ставку по займам. В результате запуски побили рекорд, несмотря на снижение спроса. И судя январю-февралю 2025, запустили уже все, что хотели - выводы новых проектов сократились на 23% г/г.
В ближайшее время разработка новых проектов будет обходиться дорого, поэтому многие из них будут отложены в ящик до лучших времен.
Что делать с теми, что уже запустили? По ним-то долг будет расти. Таки придется снижать цены, чтобы повысить продажи?
Нет. Принцип тот же - значение имеет распределение спроса во времени. Уже в этом году спрос понемногу начнет восстанавливаться, а в следующем году снижение ставки даст новый толчок к росту. Продать через год может быть выгоднее, поэтому снижать цены, чтобы продать все здесь и сейчас, смысла не имеет.
В сухом остатке имеем следующее:
▪️Краткосрочно большой объем запусков сместили на прошлый год, а реализовывать новые в моменте не очень выгодно, лучше подождать. Так что к концу года ждем сокращения портфеля стройки до 100-110 млн кв.м.
▪️По уже запущенным проектам спешить тоже нет смысла. Форсировать продажи или стройку=недозаработать в будущем. Правда, по этой же причине покупателям какое-то время придется наблюдать, как сдвигаются сроки сдачи их квартир.
▪️На горизонте ближайших 10 лет ситуация со спросом будет улучшаться - молодых людей, которым нужна крыша над головой, становится больше. А значит, и предложение будет расти.
А на совсем стратегических сроках эстафетную палочку перехватит реновация. В 2030-х - 2040-х годах подойдут к концу сроки службы большого объема старых панелек. В 2040-х портфель изношенного жилья будет пополняться на 13.5 млн кв. м каждый год - больше 10% от текущего объема портфеля стройки.
Ну и миграцию никто не отменял - перспективные регионы будут оттягивать на себя население и спрос, под него тоже нужно строить новое жилье.
Мы строили-строили, инаконец построили нам еще строить и строить.
@DomusVerus
Наш коллектив смотрит на рынок с обоснованным оптимизмом, поэтому полагаем, что в скором времени он поправится. И вот почему:
1️⃣ В долгосрочном периоде объем спроса на недвижку зависит от структурных факторов. И здесь все весьма позитивно - главным структурным фактором спроса на жилье является демография, а с точки зрения демографии спрос на жилье драйвят молодые люди 20+ лет. Именно они являются источником "чистого" прироста спроса на жилье. Где-то до 2035 года эта когорта будет только расти - спасибо буму рождаемости нулевых.
2️⃣ На короткой дистанции объем нового предложения (запусков) зависит не от спроса в моменте, а от того, в какой момент времени выгоднее это предложение выводить. Текущая картина - результат высоких запусков прошлого года. Застройщики старались запустить уже начатые проекты в стройку, чтобы открыть продажи и снизить ставку по займам. В результате запуски побили рекорд, несмотря на снижение спроса. И судя январю-февралю 2025, запустили уже все, что хотели - выводы новых проектов сократились на 23% г/г.
В ближайшее время разработка новых проектов будет обходиться дорого, поэтому многие из них будут отложены в ящик до лучших времен.
Что делать с теми, что уже запустили? По ним-то долг будет расти. Таки придется снижать цены, чтобы повысить продажи?
Нет. Принцип тот же - значение имеет распределение спроса во времени. Уже в этом году спрос понемногу начнет восстанавливаться, а в следующем году снижение ставки даст новый толчок к росту. Продать через год может быть выгоднее, поэтому снижать цены, чтобы продать все здесь и сейчас, смысла не имеет.
В сухом остатке имеем следующее:
▪️Краткосрочно большой объем запусков сместили на прошлый год, а реализовывать новые в моменте не очень выгодно, лучше подождать. Так что к концу года ждем сокращения портфеля стройки до 100-110 млн кв.м.
▪️По уже запущенным проектам спешить тоже нет смысла. Форсировать продажи или стройку=недозаработать в будущем. Правда, по этой же причине покупателям какое-то время придется наблюдать, как сдвигаются сроки сдачи их квартир.
▪️На горизонте ближайших 10 лет ситуация со спросом будет улучшаться - молодых людей, которым нужна крыша над головой, становится больше. А значит, и предложение будет расти.
А на совсем стратегических сроках эстафетную палочку перехватит реновация. В 2030-х - 2040-х годах подойдут к концу сроки службы большого объема старых панелек. В 2040-х портфель изношенного жилья будет пополняться на 13.5 млн кв. м каждый год - больше 10% от текущего объема портфеля стройки.
Ну и миграцию никто не отменял - перспективные регионы будут оттягивать на себя население и спрос, под него тоже нужно строить новое жилье.
Мы строили-строили, и
@DomusVerus
364
11:48
22.03.2025
imageИзображение не доступно для предпросмотра
Обновили графики по соотношению распроданности и строительной готовности на февраль 2025 года по данным ЕИСЖС.
Недавно мы отмечали, что общее соотношение распроданности и строительной готовности по стране опустилось до минимума последних лет. Снижение этого показателя фиксируется во многих регионах с развитым рынком жилья. А показатели строительной активности и темпов продаж остаются крайне поляризованными.
На графике крупнейшие регионы с объемом стройки более 1,5 млн. кв. м.
Наиболее устойчивые рынки:
◾️Москва
◾️Санкт-Петербург
◾️Крым
◾️Ставропольский край
◾️Свердловская область
В зоне риска:
◾️Краснодарский край
◾️Воронежская область
◾️Башкортостан
◾️Приморский край
◾️Ленинградская область
@REBURG
Недавно мы отмечали, что общее соотношение распроданности и строительной готовности по стране опустилось до минимума последних лет. Снижение этого показателя фиксируется во многих регионах с развитым рынком жилья. А показатели строительной активности и темпов продаж остаются крайне поляризованными.
На графике крупнейшие регионы с объемом стройки более 1,5 млн. кв. м.
Наиболее устойчивые рынки:
◾️Москва
◾️Санкт-Петербург
◾️Крым
◾️Ставропольский край
◾️Свердловская область
В зоне риска:
◾️Краснодарский край
◾️Воронежская область
◾️Башкортостан
◾️Приморский край
◾️Ленинградская область
@REBURG
Обновили графики по соотношению распроданности и строительной готовности на февраль 2025 года по данным ЕИСЖС.
Недавно мы отмечали, что общее соотношение распроданности и строительной готовности по стране опустилось до минимума последних лет. Снижение этого показателя фиксируется во многих регионах с развитым рынком жилья. А показатели строительной активности и темпов продаж остаются крайне поляризованными.
На графике крупнейшие регионы с объемом стройки более 1,5 млн. кв. м.
Наиболее устойчивые рынки:
◾️Москва
◾️Санкт-Петербург
◾️Крым
◾️Ставропольский край
◾️Свердловская область
В зоне риска:
◾️Краснодарский край
◾️Воронежская область
◾️Башкортостан
◾️Приморский край
◾️Ленинградская область
@REBURG
Недавно мы отмечали, что общее соотношение распроданности и строительной готовности по стране опустилось до минимума последних лет. Снижение этого показателя фиксируется во многих регионах с развитым рынком жилья. А показатели строительной активности и темпов продаж остаются крайне поляризованными.
На графике крупнейшие регионы с объемом стройки более 1,5 млн. кв. м.
Наиболее устойчивые рынки:
◾️Москва
◾️Санкт-Петербург
◾️Крым
◾️Ставропольский край
◾️Свердловская область
В зоне риска:
◾️Краснодарский край
◾️Воронежская область
◾️Башкортостан
◾️Приморский край
◾️Ленинградская область
@REBURG
335
11:20
22.03.2025
imageИзображение не доступно для предпросмотра
Банк России оставил ставку на 21% и дал нейтральный сигнал. Многие посчитали его жестким, увидев слова про потенциальное рассмотрение "вопроса о повышении ставки, если динамика дезинфляции не будет обеспечивать достижение цели".
💬 Был в прямом эфире РБК в момент объявления решения (видео), на ходу комментировал решение и свою позицию. #сми
ЦБ остался верен себе, сохранив относительно жесткую риторику, но начал готовить публику к возможному изменению политики.
В будущем противветра цифр сложно будет устоять. Заметно более низкая инфляция в феврале (7,6% saar по расчёту ЦБ), марте (5-7%) и ещё ниже должно быть в апреле.
Три месяца будет достаточно для снижения ставки? Думаю, да, если геополитика и курс рубля сильно не изменятся. Потому что жесткость ДКП будет продолжать автоматически нарастать при снижении инфляции и продолжающемся росте процентных расходов бизнеса.
Два вопроса остаются вне внимания Банка России, но оппоненты могут заставить принять их во внимание:
1⃣ Проинфляционность сверхвысокой ставки. Счётная палата уже заинтересовалась вопросом - полный комментарий для Ведомости:
💬 Такой анализ нужен, причем прежде всего исполнительной власти, чтобы аргументированно представлять свою точку зрения на решения по ДКП и оценивать последствия высокой ставки для бюджета и инфляции. Это ни в коей мере не умаляет независимость Банка России в проведении ДКП и установлении ставки. Банк России не обязан учитывать такие исследования в своей работе. Проблема в том, что с точки зрения используемых инструментов (только ставка для управления инфляцией) сам ЦБ будет ангажирован при проведении аналогичного исследования.
Эксперимент со сверхвысокой ключевой ставкой, которая не добилась своих целей, но разогнала многие инфляционные процессы желательно закончить. Причем хорошо бы без последствий для самого ЦБ и доверия к его политике. Текущая ситуация с укреплением рубля и снижением инфляции способствует этому.
Повышение ключевой ставки привело к ажиотажному спросу на льготное кредитование и увеличило расходы бюджета на компенсации банкам по льготным кредитам. Некоторые программы пришлось прекратить, но накопленные объем кредитов нужно продолжать обслуживать. Бюджетное правило устроено так, что дополнительные расходы на компенсации банкам увеличивают непроцентные расходы бюджета, для которых требуется искать источники - в виде роста доходной базы или сокращения других расходов. Отсюда значимые индексации налогов, утильсборов, тарифов естественных монополий и т.п. То есть здесь наблюдается прямое влияние ставки на инфляцию в обратном направлении (чем выше ставка, тем выше инфляция).
На пресс-конференции ответ председателя (51 мин.) на вопрос про перенос издержек для бизнеса в цены остался дежурным. Мол, канал спроса более значим, чем канал издержек. Но когда рыночный кредит, на который влияет ставка, уже не растет, то на первый план выходит именно канал издержек.
2⃣ Куда пойдут 7-8 трлн средств физлиц в 2025 году? В 2024 прирост был +13 трлн, а из свежего прогноза Банка России по банковскому сектору в 2025 будет существенно меньше +5 трлн (по середине диапазона 7-14%). Только процентов по вкладам физлиц будет начислено 8-10 трлн (4% ВВП) при ключевой ставке 21%.
Если процентные доходы пойдут в потребление, то базовый сценарий ЦБ выглядит очень противоречивым:
"В базовом сценарии Банк России ожидает, что в ближайшие месяцы инфляционное давление продолжит снижаться. Этому будет способствовать охлаждение кредитования ивысокая сберегательная активность."
Такого значимого перераспределения доходов и активов в экономике не было, кроме кризисных периодов. В апреле ЦБ пересмотрит прогноз по денежной массе, кредиту и ставке. Надеюсь, они будут более сбалансированными. Ставка и процентные доходы должны быть ниже, а темп роста кредита и М2 выше.
@truevalue
💬 Был в прямом эфире РБК в момент объявления решения (видео), на ходу комментировал решение и свою позицию. #сми
ЦБ остался верен себе, сохранив относительно жесткую риторику, но начал готовить публику к возможному изменению политики.
В будущем против
Три месяца будет достаточно для снижения ставки? Думаю, да, если геополитика и курс рубля сильно не изменятся. Потому что жесткость ДКП будет продолжать автоматически нарастать при снижении инфляции и продолжающемся росте процентных расходов бизнеса.
Два вопроса остаются вне внимания Банка России, но оппоненты могут заставить принять их во внимание:
1⃣ Проинфляционность сверхвысокой ставки. Счётная палата уже заинтересовалась вопросом - полный комментарий для Ведомости:
💬 Такой анализ нужен, причем прежде всего исполнительной власти, чтобы аргументированно представлять свою точку зрения на решения по ДКП и оценивать последствия высокой ставки для бюджета и инфляции. Это ни в коей мере не умаляет независимость Банка России в проведении ДКП и установлении ставки. Банк России не обязан учитывать такие исследования в своей работе. Проблема в том, что с точки зрения используемых инструментов (только ставка для управления инфляцией) сам ЦБ будет ангажирован при проведении аналогичного исследования.
Эксперимент со сверхвысокой ключевой ставкой, которая не добилась своих целей, но разогнала многие инфляционные процессы желательно закончить. Причем хорошо бы без последствий для самого ЦБ и доверия к его политике. Текущая ситуация с укреплением рубля и снижением инфляции способствует этому.
Повышение ключевой ставки привело к ажиотажному спросу на льготное кредитование и увеличило расходы бюджета на компенсации банкам по льготным кредитам. Некоторые программы пришлось прекратить, но накопленные объем кредитов нужно продолжать обслуживать. Бюджетное правило устроено так, что дополнительные расходы на компенсации банкам увеличивают непроцентные расходы бюджета, для которых требуется искать источники - в виде роста доходной базы или сокращения других расходов. Отсюда значимые индексации налогов, утильсборов, тарифов естественных монополий и т.п. То есть здесь наблюдается прямое влияние ставки на инфляцию в обратном направлении (чем выше ставка, тем выше инфляция).
На пресс-конференции ответ председателя (51 мин.) на вопрос про перенос издержек для бизнеса в цены остался дежурным. Мол, канал спроса более значим, чем канал издержек. Но когда рыночный кредит, на который влияет ставка, уже не растет, то на первый план выходит именно канал издержек.
2⃣ Куда пойдут 7-8 трлн средств физлиц в 2025 году? В 2024 прирост был +13 трлн, а из свежего прогноза Банка России по банковскому сектору в 2025 будет существенно меньше +5 трлн (по середине диапазона 7-14%). Только процентов по вкладам физлиц будет начислено 8-10 трлн (4% ВВП) при ключевой ставке 21%.
Если процентные доходы пойдут в потребление, то базовый сценарий ЦБ выглядит очень противоречивым:
"В базовом сценарии Банк России ожидает, что в ближайшие месяцы инфляционное давление продолжит снижаться. Этому будет способствовать охлаждение кредитования и
Такого значимого перераспределения доходов и активов в экономике не было, кроме кризисных периодов. В апреле ЦБ пересмотрит прогноз по денежной массе, кредиту и ставке. Надеюсь, они будут более сбалансированными. Ставка и процентные доходы должны быть ниже, а темп роста кредита и М2 выше.
@truevalue
456
08:52
22.03.2025
imageИзображение не доступно для предпросмотра
Что будет когда все наладится
Все мы знаем, дорогие друзья, что живем в перевернутом мире, в котором ставки по ипотеке составляют 29%, а продажи новостроек не то, чтобы сильно падают, но в последний месяц даже растут (год к году).
А еще мы знаем, как и почему мы здесь оказались, поэтому дискутировать, сетовать и заниматься диванной критикой также не будем. Подумаем вот о чем: экономические законы сродни гравитации - можно с ней локально бороться или ее игнорировать, но она существует уже миллионы лет и все равно возьмет верх.
Сегодня начнем разбираться, что будет, когда ставки в экономике снизятся, а СВО закончится. Мы не знаем, когда это произойдет, может уже этим летом, может через 50 лет, это НЕ вопрос знаний, это ваша индивидуальная ставка, как в казино.
Но мы можем прикинуть на салфетке, как будет выглядеть этот мир, который пришел в чувство после всех дефибриляторов, и в котором снова действует гравитация.
Итак, оценим темпы продаж новостроек, когда все наладится. Ничего страшного, если ошибемся в предпосылках на десяток процентов, цель наша – представить, как ощущается земная твердь.
Что нам потребуется?
▪️Размер ипотечной ставки после «нормализации»
▪️Объем продаж новостроек в ипотеку
▪️Объем продаж за наличку
1️⃣ Ипотечная ставка
Как мы все знаем, ипотечная ставка - это функция всяких там процентных кривых. Если точнее - много лет ипотечная ставка отстояла от доходности 5-летних ОФЗ примерно на 2.5% (график 1), и лишь в последнее время стулья прилипли к потолку, а спред увеличился до 12-14%.
То есть получается, нам нужно знать будущую динамику ключевой ставки - и дело в шляпе. Давайте спросим ЦБ! А нет, они тоже не знают. Придется нам прикинуть или положиться на какие-нибудь адекватные прогнозы.
Тут мы специально сбегали посмотреть все официальные прогнозы, адекватные и неадекватные, поприкидывали между собой, ну и выходит КС 12% на конец 2026 - это лучшее, что мы можем предположить сейчас. Тогда пятилетки будут приносить 11%, а ипотечная ставка будет около 13.5% - good enough. Едем дальше.
2️⃣ Продажи в ипотеку
Как мы писали вот тут - есть такое грубое, но железное правило - снижение ипотечной ставки на 1% увеличивает продажи на 10%.
Второй график как бы симафорит нам - рынок живет за счет семейки. Но рост продаж в ипотеку правильно считать от «рыночной ипотеки».
Наше грубое правило дает нам кратный рост продаж по рыночной ипотеке до 20 тыс. штук в месяц. Для сравнения сейчас по семейке продается 25 тыс.
Останется ли в нашем сценарии семейная ипотека? Да, но спрос на нее упадет при уменьшении разницы в ставках, плюс, логично, чтобы она стала скорее мерой поддержки демографии. Поэтому предположим, что ввиду изменения требований ее выдачи уполовинятся - с 25 тыс. штук до 10-15 тыс. штук.
3️⃣ Продажи за наличку
Осталось понять, сколько будет продаваться за наличку. Сейчас это около 10 тыс. в месяц - четверть всех продаж, и вдвое больше, чем в среднем с 2020 года. Но мы далеки от мысли, что все это реально продажи за наличку. Скорее всего большая часть из этого - рассрочки.
Что будет с рассрочками? Они устремятся к своим историческим средним, то есть располовинятся, а другая их половина исчезнет, точнее превратится в ипотечные сделки.
Что на выходе. Каким будет наш новый мир? Хорош он или плох?
20 тыс. шт. (рыночная ипотека)
12,5 тыс. шт. (семейка)
5 тыс. шт. (наличка)
1.5 тыс. шт. (всякая мелочь)
_____
Всего 39 тыс. в среднем в месяц. Примерно столько, сколько выходит сейчас, с той лишь разницей, что эти продажи не придется натягивать рассрочками и другими схемками. Объемы небольшие - взрывного спроса и повторения 2023, увы, ждать не стоит.
Совмещая это с тем, что мы писали тут и тут, получается так:
▪️Краткосрочно (год-два) мы ждем хорошие продажи за счет нормализации ситуации с лимитами по семейке и большой разницы с рыночной ставкой
▪️Супер-долгосрочно все тоже выглядит неплохо за счет роста количества 20-летних в предстоящие годы
▪️А вот на горизонте пары-тройки лет все не так сладко, новых Эверестов не предвидится, и, как говорит ЦБ, впереди мягкая посадка.
@DomusVerus
Все мы знаем, дорогие друзья, что живем в перевернутом мире, в котором ставки по ипотеке составляют 29%, а продажи новостроек не то, чтобы сильно падают, но в последний месяц даже растут (год к году).
А еще мы знаем, как и почему мы здесь оказались, поэтому дискутировать, сетовать и заниматься диванной критикой также не будем. Подумаем вот о чем: экономические законы сродни гравитации - можно с ней локально бороться или ее игнорировать, но она существует уже миллионы лет и все равно возьмет верх.
Сегодня начнем разбираться, что будет, когда ставки в экономике снизятся, а СВО закончится. Мы не знаем, когда это произойдет, может уже этим летом, может через 50 лет, это НЕ вопрос знаний, это ваша индивидуальная ставка, как в казино.
Но мы можем прикинуть на салфетке, как будет выглядеть этот мир, который пришел в чувство после всех дефибриляторов, и в котором снова действует гравитация.
Итак, оценим темпы продаж новостроек, когда все наладится. Ничего страшного, если ошибемся в предпосылках на десяток процентов, цель наша – представить, как ощущается земная твердь.
Что нам потребуется?
▪️Размер ипотечной ставки после «нормализации»
▪️Объем продаж новостроек в ипотеку
▪️Объем продаж за наличку
1️⃣ Ипотечная ставка
Как мы все знаем, ипотечная ставка - это функция всяких там процентных кривых. Если точнее - много лет ипотечная ставка отстояла от доходности 5-летних ОФЗ примерно на 2.5% (график 1), и лишь в последнее время стулья прилипли к потолку, а спред увеличился до 12-14%.
То есть получается, нам нужно знать будущую динамику ключевой ставки - и дело в шляпе. Давайте спросим ЦБ! А нет, они тоже не знают. Придется нам прикинуть или положиться на какие-нибудь адекватные прогнозы.
Тут мы специально сбегали посмотреть все официальные прогнозы, адекватные и неадекватные, поприкидывали между собой, ну и выходит КС 12% на конец 2026 - это лучшее, что мы можем предположить сейчас. Тогда пятилетки будут приносить 11%, а ипотечная ставка будет около 13.5% - good enough. Едем дальше.
2️⃣ Продажи в ипотеку
Как мы писали вот тут - есть такое грубое, но железное правило - снижение ипотечной ставки на 1% увеличивает продажи на 10%.
Второй график как бы симафорит нам - рынок живет за счет семейки. Но рост продаж в ипотеку правильно считать от «рыночной ипотеки».
Наше грубое правило дает нам кратный рост продаж по рыночной ипотеке до 20 тыс. штук в месяц. Для сравнения сейчас по семейке продается 25 тыс.
Останется ли в нашем сценарии семейная ипотека? Да, но спрос на нее упадет при уменьшении разницы в ставках, плюс, логично, чтобы она стала скорее мерой поддержки демографии. Поэтому предположим, что ввиду изменения требований ее выдачи уполовинятся - с 25 тыс. штук до 10-15 тыс. штук.
3️⃣ Продажи за наличку
Осталось понять, сколько будет продаваться за наличку. Сейчас это около 10 тыс. в месяц - четверть всех продаж, и вдвое больше, чем в среднем с 2020 года. Но мы далеки от мысли, что все это реально продажи за наличку. Скорее всего большая часть из этого - рассрочки.
Что будет с рассрочками? Они устремятся к своим историческим средним, то есть располовинятся, а другая их половина исчезнет, точнее превратится в ипотечные сделки.
Что на выходе. Каким будет наш новый мир? Хорош он или плох?
20 тыс. шт. (рыночная ипотека)
12,5 тыс. шт. (семейка)
5 тыс. шт. (наличка)
1.5 тыс. шт. (всякая мелочь)
_____
Всего 39 тыс. в среднем в месяц. Примерно столько, сколько выходит сейчас, с той лишь разницей, что эти продажи не придется натягивать рассрочками и другими схемками. Объемы небольшие - взрывного спроса и повторения 2023, увы, ждать не стоит.
Совмещая это с тем, что мы писали тут и тут, получается так:
▪️Краткосрочно (год-два) мы ждем хорошие продажи за счет нормализации ситуации с лимитами по семейке и большой разницы с рыночной ставкой
▪️Супер-долгосрочно все тоже выглядит неплохо за счет роста количества 20-летних в предстоящие годы
▪️А вот на горизонте пары-тройки лет все не так сладко, новых Эверестов не предвидится, и, как говорит ЦБ, впереди мягкая посадка.
@DomusVerus
Что будет когда все наладится
Все мы знаем, дорогие друзья, что живем в перевернутом мире, в котором ставки по ипотеке составляют 29%, а продажи новостроек не то, чтобы сильно падают, но в последний месяц даже растут (год к году).
А еще мы знаем, как и почему мы здесь оказались, поэтому дискутировать, сетовать и заниматься диванной критикой также не будем. Подумаем вот о чем: экономические законы сродни гравитации - можно с ней локально бороться или ее игнорировать, но она существует уже миллионы лет и все равно возьмет верх.
Сегодня начнем разбираться, что будет, когда ставки в экономике снизятся, а СВО закончится. Мы не знаем, когда это произойдет, может уже этим летом, может через 50 лет, это НЕ вопрос знаний, это ваша индивидуальная ставка, как в казино.
Но мы можем прикинуть на салфетке, как будет выглядеть этот мир, который пришел в чувство после всех дефибриляторов, и в котором снова действует гравитация.
Итак, оценим темпы продаж новостроек, когда все наладится. Ничего страшного, если ошибемся в предпосылках на десяток процентов, цель наша – представить, как ощущается земная твердь.
Что нам потребуется?
▪️Размер ипотечной ставки после «нормализации»
▪️Объем продаж новостроек в ипотеку
▪️Объем продаж за наличку
1️⃣ Ипотечная ставка
Как мы все знаем, ипотечная ставка - это функция всяких там процентных кривых. Если точнее - много лет ипотечная ставка отстояла от доходности 5-летних ОФЗ примерно на 2.5% (график 1), и лишь в последнее время стулья прилипли к потолку, а спред увеличился до 12-14%.
То есть получается, нам нужно знать будущую динамику ключевой ставки - и дело в шляпе. Давайте спросим ЦБ! А нет, они тоже не знают. Придется нам прикинуть или положиться на какие-нибудь адекватные прогнозы.
Тут мы специально сбегали посмотреть все официальные прогнозы, адекватные и неадекватные, поприкидывали между собой, ну и выходит КС 12% на конец 2026 - это лучшее, что мы можем предположить сейчас. Тогда пятилетки будут приносить 11%, а ипотечная ставка будет около 13.5% - good enough. Едем дальше.
2️⃣ Продажи в ипотеку
Как мы писали вот тут - есть такое грубое, но железное правило - снижение ипотечной ставки на 1% увеличивает продажи на 10%.
Второй график как бы симафорит нам - рынок живет за счет семейки. Но рост продаж в ипотеку правильно считать от «рыночной ипотеки».
Наше грубое правило дает нам кратный рост продаж по рыночной ипотеке до 20 тыс. штук в месяц. Для сравнения сейчас по семейке продается 25 тыс.
Останется ли в нашем сценарии семейная ипотека? Да, но спрос на нее упадет при уменьшении разницы в ставках, плюс, логично, чтобы она стала скорее мерой поддержки демографии. Поэтому предположим, что ввиду изменения требований ее выдачи уполовинятся - с 25 тыс. штук до 10-15 тыс. штук.
3️⃣ Продажи за наличку
Осталось понять, сколько будет продаваться за наличку. Сейчас это около 10 тыс. в месяц - четверть всех продаж, и вдвое больше, чем в среднем с 2020 года. Но мы далеки от мысли, что все это реально продажи за наличку. Скорее всего большая часть из этого - рассрочки.
Что будет с рассрочками? Они устремятся к своим историческим средним, то есть располовинятся, а другая их половина исчезнет, точнее превратится в ипотечные сделки.
Что на выходе. Каким будет наш новый мир? Хорош он или плох?
20 тыс. шт. (рыночная ипотека)
12,5 тыс. шт. (семейка)
5 тыс. шт. (наличка)
1.5 тыс. шт. (всякая мелочь)
_____
Всего 39 тыс. в среднем в месяц. Примерно столько, сколько выходит сейчас, с той лишь разницей, что эти продажи не придется натягивать рассрочками и другими схемками. Объемы небольшие - взрывного спроса и повторения 2023, увы, ждать не стоит.
Совмещая это с тем, что мы писали тут и тут, получается так:
▪️Краткосрочно (год-два) мы ждем хорошие продажи за счет нормализации ситуации с лимитами по семейке и большой разницы с рыночной ставкой
▪️Супер-долгосрочно все тоже выглядит неплохо за счет роста количества 20-летних в предстоящие годы
▪️А вот на горизонте пары-тройки лет все не так сладко, новых Эверестов не предвидится, и, как говорит ЦБ, впереди мягкая посадка.
@DomusVerus
Все мы знаем, дорогие друзья, что живем в перевернутом мире, в котором ставки по ипотеке составляют 29%, а продажи новостроек не то, чтобы сильно падают, но в последний месяц даже растут (год к году).
А еще мы знаем, как и почему мы здесь оказались, поэтому дискутировать, сетовать и заниматься диванной критикой также не будем. Подумаем вот о чем: экономические законы сродни гравитации - можно с ней локально бороться или ее игнорировать, но она существует уже миллионы лет и все равно возьмет верх.
Сегодня начнем разбираться, что будет, когда ставки в экономике снизятся, а СВО закончится. Мы не знаем, когда это произойдет, может уже этим летом, может через 50 лет, это НЕ вопрос знаний, это ваша индивидуальная ставка, как в казино.
Но мы можем прикинуть на салфетке, как будет выглядеть этот мир, который пришел в чувство после всех дефибриляторов, и в котором снова действует гравитация.
Итак, оценим темпы продаж новостроек, когда все наладится. Ничего страшного, если ошибемся в предпосылках на десяток процентов, цель наша – представить, как ощущается земная твердь.
Что нам потребуется?
▪️Размер ипотечной ставки после «нормализации»
▪️Объем продаж новостроек в ипотеку
▪️Объем продаж за наличку
1️⃣ Ипотечная ставка
Как мы все знаем, ипотечная ставка - это функция всяких там процентных кривых. Если точнее - много лет ипотечная ставка отстояла от доходности 5-летних ОФЗ примерно на 2.5% (график 1), и лишь в последнее время стулья прилипли к потолку, а спред увеличился до 12-14%.
То есть получается, нам нужно знать будущую динамику ключевой ставки - и дело в шляпе. Давайте спросим ЦБ! А нет, они тоже не знают. Придется нам прикинуть или положиться на какие-нибудь адекватные прогнозы.
Тут мы специально сбегали посмотреть все официальные прогнозы, адекватные и неадекватные, поприкидывали между собой, ну и выходит КС 12% на конец 2026 - это лучшее, что мы можем предположить сейчас. Тогда пятилетки будут приносить 11%, а ипотечная ставка будет около 13.5% - good enough. Едем дальше.
2️⃣ Продажи в ипотеку
Как мы писали вот тут - есть такое грубое, но железное правило - снижение ипотечной ставки на 1% увеличивает продажи на 10%.
Второй график как бы симафорит нам - рынок живет за счет семейки. Но рост продаж в ипотеку правильно считать от «рыночной ипотеки».
Наше грубое правило дает нам кратный рост продаж по рыночной ипотеке до 20 тыс. штук в месяц. Для сравнения сейчас по семейке продается 25 тыс.
Останется ли в нашем сценарии семейная ипотека? Да, но спрос на нее упадет при уменьшении разницы в ставках, плюс, логично, чтобы она стала скорее мерой поддержки демографии. Поэтому предположим, что ввиду изменения требований ее выдачи уполовинятся - с 25 тыс. штук до 10-15 тыс. штук.
3️⃣ Продажи за наличку
Осталось понять, сколько будет продаваться за наличку. Сейчас это около 10 тыс. в месяц - четверть всех продаж, и вдвое больше, чем в среднем с 2020 года. Но мы далеки от мысли, что все это реально продажи за наличку. Скорее всего большая часть из этого - рассрочки.
Что будет с рассрочками? Они устремятся к своим историческим средним, то есть располовинятся, а другая их половина исчезнет, точнее превратится в ипотечные сделки.
Что на выходе. Каким будет наш новый мир? Хорош он или плох?
20 тыс. шт. (рыночная ипотека)
12,5 тыс. шт. (семейка)
5 тыс. шт. (наличка)
1.5 тыс. шт. (всякая мелочь)
_____
Всего 39 тыс. в среднем в месяц. Примерно столько, сколько выходит сейчас, с той лишь разницей, что эти продажи не придется натягивать рассрочками и другими схемками. Объемы небольшие - взрывного спроса и повторения 2023, увы, ждать не стоит.
Совмещая это с тем, что мы писали тут и тут, получается так:
▪️Краткосрочно (год-два) мы ждем хорошие продажи за счет нормализации ситуации с лимитами по семейке и большой разницы с рыночной ставкой
▪️Супер-долгосрочно все тоже выглядит неплохо за счет роста количества 20-летних в предстоящие годы
▪️А вот на горизонте пары-тройки лет все не так сладко, новых Эверестов не предвидится, и, как говорит ЦБ, впереди мягкая посадка.
@DomusVerus
679
19:43
21.03.2025
imageИзображение не доступно для предпросмотра
#Набиуллина #цбрф
@rusipoteka
745
14:20
21.03.2025
Ключевая ставка - 21%
780
10:32
21.03.2025
Александра Захарова в том же медиа, но, разумеется, о деньгах и буме складской недвижимости. В "Стройке" нас уважают — это приятно и полезно для бизнеса.
830
09:08
21.03.2025
Надо было сказать вам об этом вчера, но не сложилось. Тогда сегодня. Артем Охмат через очень профильное СМИ "Все о стройке" рассказал о наших видах на землю
817
08:44
21.03.2025
Счетная Палата (СП) шепчет, сколько из бюджета отслюнявили на госипотеки. Читай, компенсация банкам...
▫️2021-2023 гг = 0,6-0,65 трлн р.
▫️2024 = 1,1 трлн
▪️2025 (план) = 1,25-1,3 трлн
СП резюмирует, что этот объём выплат (планируемый на 2025), сопоставим с цифрой утверждённого годового дефицита всего фед. бюджета. Получается, не было бы госипотек - не было бы дефицита?🤔 При этом, мы помним, что ипотека это длинные обязательства. И льготку не часто планируют гасить досрочно, как раньше рыночную ипо. И могут тянуть десятилетиями...
Озорства ради: Вот готовят 1,3 трл денежек. При средней по РФ цене новостроя порядка 160 тыр... их хватило бы на выкуп 8,1 млн м2 😁 В стране щас нераспроданных запасов во всех продающихся новостройках с вводом в 2025 (ну чтоб, типа, не ждали люди хату долго)... 16,5 млн м2. Получается, 50% почти готового жилья просто выкупить и раздать / сдать в соцнайм
Да нее... Коммунизм, какой-то. Лучше банкам отдать. Ну там, всякие мультипликаторы, М2, деньги к деньгам, ипотечник 30 лет платит и проч... Шутю @iliilitop
▫️2021-2023 гг = 0,6-0,65 трлн р.
▫️2024 = 1,1 трлн
▪️2025 (план) = 1,25-1,3 трлн
СП резюмирует, что этот объём выплат (планируемый на 2025), сопоставим с цифрой утверждённого годового дефицита всего фед. бюджета. Получается, не было бы госипотек - не было бы дефицита?
Озорства ради: Вот готовят 1,3 трл денежек. При средней по РФ цене новостроя порядка 160 тыр... их хватило бы на выкуп 8,1 млн м2 😁 В стране щас нераспроданных запасов во всех продающихся новостройках с вводом в 2025 (ну чтоб, типа, не ждали люди хату долго)... 16,5 млн м2. Получается, 50% почти готового жилья просто выкупить и раздать / сдать в соцнайм
Да нее... Коммунизм, какой-то. Лучше банкам отдать. Ну там, всякие мультипликаторы, М2, деньги к деньгам, ипотечник 30 лет платит и проч... Шутю @iliilitop
667
07:30
21.03.2025
imageИзображение не доступно для предпросмотра
Реализация программы стала драйвером развития стройотрасли на Дальнем Востоке:
Лидерами по количеству выданных льготных кредитов по программе является Приморский край, Якутия и Хабаровский край.
#дальневосточная #арктическая #ипотека
@rusipoteka
728
05:45
21.03.2025
close
С этим каналом часто покупают
Отзывы канала
keyboard_arrow_down
- Добавлен: Сначала новые
- Добавлен: Сначала старые
- Оценка: По убыванию
- Оценка: По возрастанию
4.8
4 отзыва за 6 мес.
Превосходно (50%) За последние 6 мес
Очень хорошо (25%) За последние 6 мес
Нормально (25%) За последние 6 мес
j
**stnastyam21@*****.com
на сервисе с августа 2024
24.12.202414:48
4
Оперативное размещение
Показать еще
Лучшие в тематике
Новинки в тематике
Статистика канала
Рейтинг
38.1
Оценка отзывов
4.8
Выполнено заявок
196
Подписчики:
12.6K
Просмотры на пост:
lock_outline
ER:
7.1%
Публикаций в день:
8.0
CPV
lock_outlineВыбрано
0
каналов на сумму:0.00₽
Подписчики:
0
Просмотры:
lock_outline
Перейти в корзинуКупить за:0.00₽
Комментарий