КОТЛОВАНЪ

💰 Аналитики Домклик изучили динамику цен на недвижимость в России и зарубежных странах в 2025 году.

Страны с наиболее заметным подорожанием цены «квадрата» в новостройках:

⚫️Венгрия (+20%, до 239,3 тыс. руб.)
⚫️Казахстан (+16,6%, до 104,6 тыс.)
⚫️Беларусь (+15,8%, до 99,2 тыс.).

Лидеры по росту стоимости 1 кв. м на вторичном рынке:

⚫️Португалия (+18,8%, до 151,5 тыс.)
⚫️Казахстан (+13,6%, до 108 тыс.)
⚫️Венгрия (+12,2%, до 109,7 тыс.)

Россия в рейтинге стран по динамике цен на новостройки (+8,1%, до 184,8 тыс. руб.) заняла 8 место, на вторичное жилье (+8,7%, до 121,9 тыс.) – 4 место.

#недвижимость #цены

@rusipoteka

📲 Ипотечный чат в MAX

Новостройки не дешевеют даже при шоках.

▶️Интересная статистика в обзоре новостроек от MACON:

Два графика показывают, что ключевая особенность российского рынка — сделки могут значительно падать, но цена почти не снижается и быстро возвращается к росту.

Особенно наглядно в 2022 году. После повышения ключевой ставки до 20% число сделок рухнуло с 72 тыс. в марте до 19 тыс. в мае (–74%), но средняя цена не снизилась, а наоборот выросла с 135 тыс. руб. за кв. м в марте до 161 тыс. руб. в мае.

К осени она скорректировалась до 143 тыс. руб., но затем снова перешла к росту. В 2023 году рынок восстановился по сделкам, а цена закрепилась на уровне 165 тыс. руб. за кв. м.

В 2025 году ситуация повторяется. Несмотря на турбулентность, цена доходит до пика 237 тыс. руб. за кв. м, после чего корректируется до 196 тыс. руб., но затем снова возвращается к росту (208 тыс. руб.). Т.е. даже при охлаждении спроса рынок не дает полноценное снижение цены.

Причины:

⬛️Цена жестко привязана к себестоимости. Стройка дорожает (материалы, рабочая сила, проектное финансирование). При высокой ключевой ставке растет стоимость денег, а значит, девелопер просто не может снижать цену без потери маржи.

⬛️Застройщик не может быстро "выключить" стройку, как это происходит на товарных рынках. Проекты длинные, кредиты уже взяты, и продавать дешевле означает фиксировать убыток. Поэтому в периоды падения спроса рынок не снижает цену, а замедляет продажи.

⬛️Рынок поддерживается инструментами спроса. Субсидированные ставки от застройщиков и льготная ипотека не дают цене упасть даже при слабом спросе.

⬛️В периоды дорогой ипотеки из рынка выпадает самый чувствительный к цене покупатель. Остаются более платежеспособные, поэтому средняя цена сделки автоматически растет даже без изменения "реальной" цены на конкретные квартиры.

⚫️В США и Европе, например, рост ставок в 2022–2023 гг. привел не только к падению сделок, но и к снижению цен (в среднем на 5–15%), т.к. там рынки более гибкие.

В нашей стране другая логика: рынок не "очищается" через цену, а сжимается через объем. Вместо падения цен происходит снижение числа сделок, накопление предложения, удержание цены за счет себестоимости и механизмов поддержки спроса.

Поэтому даже при сильных шоках рынок видит не падение цены, а паузу перед новым ростом.

🏗 Домострой в Telegram | в MAX

❗В правительстве одобрили законопроект о сроках давности по делам о приватизации, сообщили Forbes два источника, близких к работе правкомиссии по законопроектной деятельности.

В тексте документа сказано, что суд будет отказывать в истребовании приватизированного имущества, если с момента приватизации прошло более 10 лет. При этом действие инициативы не будет распространяться на приватизированное имущество, которое уже изъято в пользу государства.

Вот как выглядит настоящий кризис на рынке жилья – на примере Китая (в т.ч. график), а не то, что в России сейчас принимают за кризис:

«Инвестиции в сектор недвижимости в январе-феврале сократились в годовом исчислении на 11,1% (за весь 2025 г. они снижались на 17,2%). Вложения в жилую недвижимость уменьшились на 10,7%, в офисную недвижимость – на 17,3%, в недвижимость для коммерческого использования – на 18,2%.

Продолжался спад показателя площадей начала нового строительства в Китае. В январе-феврале он уменьшился на 23,1% (за весь 2025 г. – минус 20,4%), в том числе площади нового строительства жилой недвижимости сократились на 23,3%, офисной недвижимости – на 22,7%, недвижимости для коммерческого использования – на 29%.

В январе-феврале 2026 г. спад на рынке недвижимости Китая продолжал углубляться. Объёмы продаж недвижимости по площади (92,93 млн кв м) сократились на 13,5% (за 2025 г. – минус 8,7%). Продажи жилой недвижимости (77,36 млн кв м) уменьшились на 15,9%, недвижимости для коммерческого использования (5,42 млн кв м) – на 7,4%.

В стоимостном выражении продажи недвижимости (818,6 млрд юаней) сократились на 20,2% (за 2025 г. – минус 12,6%). Продажи жилой недвижимости (716,3 млрд юаней) упали на 21,8%, недвижимости для коммерческого использования (46,6 млрд юаней) уменьшились на 15,4%.

Объём нереализованной недвижимости (около 800 млн кв м) к концу февраля 2026 г. остался примерно на уровне того же периода прошлого года. Нереализованные запасы жилой недвижимости (437,52 млн кв м) увеличились на 1,3%, офисной недвижимости (53,51 млн кв м) увеличились на 1,5%».
(Мониторинг китайской экономики – Институт ВЭБ, март 2026)

Ключевые факты, которые характеризуют текущее состояние рынка:

1. Замедление роста цен на новостройки

В феврале индекс цен ДОМ.PФ составил 0,2% после 1,7% в январе. С начала года жильё в реальном выражении подешевело на 0,4% с учётом инфляции (+2,4%).

2. Увеличение запусков новых проектов

В феврале застройщики запустили 3,9 млн м² жилья — максимум для этого месяца за всю историю наблюдений. Общий объём строящегося жилья достиг 117,8 млн м².

3. «Оттепель» рыночной ипотеки и исчерпание ажиотажного спроса на «Семейную» программу

В феврале объём выдачи рыночной ипотеки вырос в 3,5 раза г/г, а «Семейной ипотеки» сократился на 16% г/г.

По мере того, как ЦБ планомерно снижает ключевую ставку, зависимость рынка от льготных программ ослабевает: их доля в выдачах в прошлом месяце снизилась до 61% по сумме (-22 п.п. к февралю 2025 г.).

4. Рост доли МКД в объёмах ввода жилья

По итогам 2 мес. 2026 г. показатель вырос до 30% (+9 п.п. к 2 мес. 2025 г.). Это произошло за счёт снижения ввода жилья населением на фоне в том числе появления возможности дольше строить. С июля 2025 г. зарегистрировать частный дом, возводимый с использованием ипотеки с господдержкой, нужно за 2 года, а не за 1 год, как ранее.

Подробности — в нашем дайджесте

Аналитика ДОМ.PФ в МАХ 🔹 и в Телеграм 💬

#дайджест

В начале 2026 года в Петербурге средняя площадь квартиры в новостройке, купленной по ипотеке, ушла ниже 40 кв. м – теперь это 38,1 кв. м.
Совсем клетушки берут по льготной семейной ипотеке (а ипотека в новостройках сегодня – это в подавляющем числе именно льготная семейная).

Думаю, это уже повод социальным службам смотреть, квартиры какой площади покупают семьи с детьми. Например, «однушка» 30-32 кв. м на семью с двумя детьми – это же ужасные условия проживания для детей.
Как не раз писал, решение проблемы для небогатых семей с детьми – это социальная аренда, т.е. государственные новостройки.
(данные - «Рынок жилой недвижимости» от Совкомбанка, февраль 2026)

🫧 Выбор жилья в новостройках, подходящего под условия и лимиты для покупки по семейной ипотеки без дополнительных затрат, за год в мегаполисах снизился в 1,5 раза.

Если в марте 2025 года такое предложение составляло 157 тыс. квартир, то к марту 2026 года оно сократилось до 106 тыс. квартир на все 16 имеющихся в России городов-миллионников, подсчитали в РБК.

Год назад под семейную ипотеку по всем миллионникам в целом подходила половина (50%) квартир, выставленных на продажу в новостройках, теперь – 37,1%.

Сложнее всего воспользоваться семейной ипотекой:

🔜в Казани, где объем подходящего жилья за год упал в 3,2 раза. На начало марта под семейную ипотеку здесь подходит менее 100 квартир на 1,3 млн жителей. В общем объеме предложения в новостройках Казани такие квартиры сейчас занимают 0,8%, следует из данных bnMAP pro;

🔜в Нижнем Новгороде – здесь под условия программы подходят менее 740 квартир, или 12% от всего предложения в местных новостройках;

🔜в Москве – 6 тыс. квартир, что составляет 12,3% от предложения в новостройках столицы.

#семейнаяипотека #новостройки

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX

8 регионов максимально нарастили запуск новых проектов в 2026-м

Относительно января-февраля 2025-го рост более, чем в два раза:
▪️ +229% Московская область;
▪️ +269% Ростовская область;
▪️ +119% Ленобласть;
▪️ +792% Пермский край;
▪️ +186% Челябинская область;
▪️ +386% Тульская область;
▪️ + 388% Удмуртия.

Москва год к году увеличила запуски на треть до 541 тыс. м². В Петербурге же рост составил 10%. Так мало потому, что новые проекты в основном выводили на окраинных районах, формально в Ленобласти.

Татарстан и Крым, Новосибирская, Воронежская и Самарская области, Красноярский и Хабаровский края сократили объем запусков. Аналитики «Движение.ру» изучили данные ЕИСЖС по регионам, где совокупный объем стройки на начало года более 1 млн м².

👉 Девелоперы вывели на рынок рекордные объемы новых проектов в 2026-м. Но аналитики отмечают, что ситуация в отрасли еще не стабильна.

До форума недвижимости «Движение» осталось 85 дней. Встречаемся 16 июня в Сочи.

Движение.ру в MAX

Набиуллина заявила, что льготная ипотека вытесняет рыночную

Чем масштабнее льготные ипотечные программы, тем дальше доступность рыночной ипотеки. Об этом заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров регулятора.

«Чем масштабнее льготные программы, тем дальше то время, когда рыночная ипотека будет доступной. Мы когда сравнивали ситуацию в этом году, в прошлом году и, например, в 2019 году, когда у нас был рост рыночной ипотеки, количество кредитов ипотечных было приблизительно то же самое. Просто поменялась пропорция льготных и рыночных. Рыночная ипотека была более доступной. Поэтому очень важно и снижение инфляции, закрепление ее на целевом уровне, и, конечно, ограничение вот таких льготных программ сугубо адресными программами для того, чтобы рыночная ипотека была максимально доступной», - сказала она.

Глава регулятора отметила, что льготные программы могут вытеснять рыночную ипотеку.

🏦 Подписаться на БанкБлог | Подписаться на MAX

Заметное противоречие модели проектного финансирования в России - сроки строительства. Иллюзия, что «банковские деньги ускоряют стройку», разбилась о жесткую реальность рыночных циклов и проблемную практику "прогнозов желаемого рынка".

Когда только переходили на систему проектного финансирования, среди преимуществ подхода называли сроки строительства. Считалось, что теперь девелопер будет строить гораздо быстрее, за счет банковского финансирования. Быстро построил – меньше заплатил за обслуживание долга. Но забыли про продажи и рыночный баланс.

Раньше, в отсутствие достаточного спроса, девелоперы не запускали новые проекты. Теперь все оптимисты (в долг), а консервативный подход к стройке стал признаком отсталости. Сегодня многие компании готовы брать кредиты на стагнирующем и падающем рынке, так как они «лучше и умнее» остальных «динозавров».

Вот только сроки строительства таких проектов максимально растягиваются, так как продавцы не уверенны в будущих темпах продаж. Если раньше средний срок строительства типового проекта составлял около 2 лет, теперь – больше трех. Если раньше у покупателя был заметный дисконт на котловане, сейчас его нет. Более того многие проекты на старте продаются дороже квартир на завершающем этапе строительства.

В текущем контексте стратегия растянутых на 3 года продаж понятна, но продавцы таких проектов должны помнить, что сегодня на рынке остается значительный объем предложения на конечных этапах стройки. Есть квартиры от застройщика в сданных домах. Квартир на вторичном рынке пока мало, но после того, как ставки снизятся активизируются не только покупатели, на рынок выйдут и продавцы. Те самые, за счет которых рынок новостроек жил в предыдущие 5 лет.

Стратегия растянутых продаж — это вынужденная мера. Но ее главная уязвимость — время. Время не только позволяет сбалансировать продажи и стройку. Время - это повышенные риски, которые берет на себя и девелопер, и покупатель.

На графике данные bnMAP.pro по Екатеринбургу, но аналогичные процессы наблюдаются на большинстве рынков.

Если иллюстрации не грузятся, смотрите наши данные на других платформах 👇

@REBURG |Дзен|max