КОТЛОВАНЪ

Темпы наращивания предложения опережают темпы продаж За первые четыре месяца запущено на 18% больше проектов чем год назад (~14 млн м² жилья), при том, что продажи в новостройках выросли на 7,5% (7,4 млн м²). Это означает, что рынок переходит в фазу проверки спросом. Ошибка в локации, цене или структуре продукта становится для девелопера дороже. На рынке уже есть примеры, когда застройщики наращивали предложение, неверно оценивая перспективы спроса. В результате по итогам первого квартала более 30 млн м² строящегося жилья имеют распроданность ниже нормы, из них ~10 млн м² находятся в регионах, где недостаток продаж привел к дисбалансу всего рынка. Текущий спрос не «забирает» весь новый объём жилья автоматически. Особенно это заметно в региональной структуре. В топ-10 крупнейших регионов запуски выросли на 10%, а продажи снизились на 1%. В прочих регионах — рост запусков на 27%, а продаж на 18%. Такая динамика говорит и о том, что спрос всё заметнее уходит за пределы крупнейших рынков. При этом на рынке происходят ещё два структурных сдвига: 🔵рост концентрации. В первом квартале топ-10 девелоперов увеличили портфель на 7% против 2% по рынку в целом за счёт удвоения запусков (до 2,5 млн м²). Доля лидеров в общем объёме строительства выросла до 20% (+1 п.п. с начала года). При этом их суммарные продажи остались на уровне прошлого года, а у некоторых — упали на треть. 🔵рост проектов комплексного развития территорий (КРТ). Их объёмы достигли 8,4 млн м² (+21% за квартал). Это уже 7% всего портфеля и будущая волна качественного предложения с готовой инфраструктурой и развитой средой. До конца года ожидается ввод 1,8 млн м² жилья в проектах КРТ (21% от строящегося объёма). Основной же ввод запланирован на 2027–2028 годы — 4,7 млн м² (56%). ‼️Текущая ситуация подчеркивает важность для отрасли продолжения снижения ключевой ставки, оживления рыночной ипотеки и дальнейшего удешевления проектного финансирования. Подробнее о тенденциях рынка — в нашем обзоре. Аналитика ДОМ.PФ в МАХ 🔹 и в Телеграм 💬 #исследование

Не кредитом единым…   «Квартирный вопрос» портит жителей в любом большом городе «жильё слишком дорого», аренда растёт быстрее зарплат, а «молодым семьям» надо либо копить десятилетиями, либо уезжать в пригородные гетто. Что делать? В РФ сделали доступным кредит – получилось так себе, ("я не знаю сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать", шутит начальник по аналитике ЦБ РФ).   Дело все-таки не в доступном кредите, объясняет Тобиас Петер из Американского института предпринимательства (AEI Housing Center) в публикации «San Francisco's Housing Problem Is Solvable: How the City Can Actually Build Enough Housing», где он разбирает «квартирный вопрос» на примере Сан-Франциско - города с высочайшими доходами жителей и одновременно с одним из самых глубоких жилищных кризисов в «первом мире».   Сан-Франциско не хватает примерно 100 000 домов. Чтобы закрыть этот разрыв за разумное время, штат Калифорния установил для города целевой показатель в рамках программы Regional Housing Needs Allocation (RHNA). На восьмилетний цикл 2023–2031 годов городу предписано обеспечить планирование и зонирование под 82 069 новых жилых единиц, т.е. нужно строить около 10 000 домов в год. Причём значительная часть жилья должна быть доступной по цене, что делает задачу ещё более сложной.  Сегодня Сан-Франциско строит в год около 2500 домов — в 4 раза меньше целевого показателя: что мешает — дорогой кредит или кривая строительная политика? Дешёвый капитал не спасёт проекты, которые город сделал слишком дорогими, слишком медленными и слишком рискованными для строительства, заключает Петер. Он сравнивает строительные издержки в Калифорнии и Техасе - штате, где строят гораздо активнее при тех же макроэкономических условиях. Оказывается, даже после вычета природных и рыночных факторов, политически обусловленная премия к стоимости строительства в Сан-Франциско достигает 30–60%. Она складывается из затяжных согласований (плюс примерно 8% к издержкам), из высоких сборов и налогов на развитие (ещё 5–10%), из избыточных «мягких» затрат на соответствие нормативам, дизайн-ревью и экспертизы (10–15%), из рисков зонирования и неопределённости с разрешениями (5–10%) и, наконец, из мандатов на строительство доступного жилья в рыночных проектах — это даёт ещё 15–30 %.   То есть, дай застройщикам хоть беспроцентные кредиты, они не смогли бы строить в Сан-Франциско с той же эффективностью, что в Хьюстоне. Потому что «правила игры» — не ставка, а количество этапов согласования, требования к парковкам, две лестницы в многоквартирном доме вместо одной, обязательные слушания, где соседи могут заблокировать проект, и многолетний риск судебных исков. Всё это закладывается в цену метра.   Калифорнийский кейс важен для любого крупного города. Доступность кредита — это про спрос. Субсидируя ипотеку, мы делаем покупку жилья чуть более реальной для отдельных семей, но, если предложение жёстко ограничено, дополнительный спрос уходит в рост цен. Эту арифметику уже усвоили в РФ, где льготная ипотека привела к взлёту цен на первичном рынке. Строительная политика — это про предложение. И она действует на порядок мощнее, хотя менять её политически сложнее. Исследование AEI Housing Center показывает, что Сан-Франциско технически способен выйти на уровень почти 9 650 домов в год. Но для этого нужны не дешёвые кредиты, а три изменения политики. Первое: разрешить достаточно высокую плотность там, где рынок реально хочет строить. Второе: сделать строительство «по праву» (by-right) — чтобы проект, соответствующий чётким стандартам, утверждался автоматически, без соседского вето. Третье: резко сократить число этапов и требований, включая обязательное наличие двух лестниц в многоквартирном доме, что делает почти невозможным строительство на узких участках (которых в Сан- Франциско много)   Доступный кредит важен — особенно для семей, которые не могут купить жильё без заёмных денег. Но лечить нехватку предложения субсидиями спроса, а потом удивляться росту цен – ну, такое…

📈 Доля расторгнутых рассрочек на рынке новостроек на момент исполнения на начало апреля составила 5%. «Пока это немного», – сообщил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. По оценкам ЦБ, доля неоплаченной части договоров долевого строительства в объеме продаж (рассрочка) на начало апреля составила 17% (около 1,5 трлн руб.), это на 4,3 п.п. больше, чем год назад. Доля неоплаченных продаж перестала быстро расти. Год назад она сильно росла – сейчас она стабилизировалась, отметил Данилов. #рассрочка #недвижимость #новостройки @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

💬 Анатолий Попов, зампред правления Сбербанка: ▪️Эффект решений, принятых в 2025-м, начнем ощущать в 2026–2028 годах. В 2025 году запуски новых проектов в России снизились на 10–15% по сравнению с предыдущим годом – и это с учетом довольно активного четвертого квартала. А вот первый квартал 2026 года показал заметный рост активности застройщиков. Это во многом объясняется низкой базой сравнения – в первом квартале 2025 года были зафиксированы многолетние минимумы по объему запусков новых проектов. ▪️Политика Банка России и тренд на снижение стоимости кредитов постепенно восстанавливают инвестиционную активность девелоперов. <...> Сейчас рынок жилищного строительства в России входит в фазу зрелости. Мы не ждем взрывного роста, как это было раньше. Скорее, это мягкая посадка и стабилизация с ростом цен в пределах инфляции. Выигрывать и развиваться будут застройщики, которые обеспечили себе подушку безопасности и грамотно распределили ресурсы. ▪️Девелоперам со слабой экономикой и высокой долговой нагрузкой потребуется поддержка. Не исключаю сделок по партнерствам и поглощениям. В целом ожидается продолжение тренда на рост инвестиционной активности, в том числе вложений в новые площадки. ▪️Отмена моратория (для застройщиков на штрафы за срыв сроков – прим.), безусловно, повлияет на рынок. Но нельзя сказать, что строительный цикл можно резко ускорить одним регуляторным решением. Сроки строительства зависят от поставок, технологических этапов, подключения к инфраструктуре и людей на стройке. Однако стимул соблюдать графики стал сильнее. Видно, что девелоперы внимательнее относятся к календарям ввода и передачи ключей. По данным ДОМ РФ, в первом квартале 2026 года объем переносов сроков сдачи жилья или выдачи ключей снизился до 3 млн кв. м – это на 26% меньше, чем в конце 2025 года. ▪️Распроданность проектов на вводе действительно снизилась: если в 2021 году в целом по стране она составляла почти 85%, то в 2025 году опустилась ниже 75%. Это следствие изменения конъюнктуры рынка и замедления скорости продаж. ▪️Уровень продаж в рассрочку в наших проектах продолжает снижаться. За первый квартал 2026 года предварительно 32% продаж прошли с использованием рассрочки – год назад их было 42%. По мере снижения ключевой ставки мы ожидаем возвращения к историческому уровню 15–20%, который был зафиксирован до отмены широкой льготной ипотеки. ▪️По мере снижения ключевой ставки (прогноз SberCIB – 10% на конец 2027 года) роль рыночных программ будет расти, а доля льготных – снижаться. И этот процесс уже идет. <...> В 2027 году по мере снижения ставок доля льготных программ может опуститься до 50% и ниже. Восстановление рынка будет идти в основном за счет рыночных инструментов, постепенно снижая зависимость от льготных программ. Хотя многое, конечно, будет зависеть от решения по корректировке условий семейной ипотеки. #мнение #сбербанк @rusipoteka 📲 Ипотечный чат в MAX

🏦 ЦБ с учетом ужесточения условий по семейной ипотеке немного понизил прогноз по росту ипотеки на балансе банков в 2026 году – с 6-11% до 6-10%. Прогноз регулятора на 2027 год остается прежним – 10-15%. #цбрф #ипотека @rusipoteka 📲 Ипотечный чат в MAX

⚡️Мы уже на юге — и это начало большого тура: 5 дней, 5 локаций по проектам самого надёжного застройщика страны — ГК ТОЧНО Посетим: 🟠в Краснодаре — микрорайон «Родные просторы», рассчитанный на 28 000 жителей, и один из самых масштабных жилых проектов России «Первое место» — 71 га и 18 кварталов; 🟠в станице Азовская — строящийся премиум-курорт «Собер-Баш» — обсудим, почему в России почти не получается строить успешные коттеджные посёлки и зачем застройщику запускать премиум-курорт в горах; 🟠в Крыму — ЖК бизнес-класса «Роялта»: 70 метров над уровнем моря, террасированный двор, инфинити-бассейн, СПА и аллея с краснокнижными растениями; 🟠в Анапе — ЖК бизнес-класса «Хозяин морей» — полноценное комплексное развитие территории прямо у моря; 🟠в Сочи — ЖК бизнес-класса «Светский лес» — проект в Центральном районе, в котором 200 тысяч гектаров реликтового леса, набережная в 1,2 километра, wellness-кластер, школа на 1 510 учеников и детский сад на 510 мест. Пишите в комментариях, что проверить и посмотреть у одного из крупнейших застройщиков страны еще — включим в план✊🏻

🏦 Долг застройщиков перед Сбером превысил 7 трлн ₽ К 1 мая объем вырос до 7,2 трлн ₽. Это на 23% больше, чем годом ранее. При этом доля просроченной задолженности остается ниже 1% — примерно на уровне 2025-го, сообщил зампред правления банка Анатолий Попов. 👉 В Сбере считают качество портфеля девелоперов стабильно высоким, но отдельные проекты требуют повышенного внимания. Доля таких кредитов сейчас составляет 3% против 2,6% годом ранее. До форума недвижимости «Движение» осталось 25 дней. Встречаемся 16 июня в Сочи. Движение.ру в MAКС

Вот и не дождались российские производители господдержки – гендиректор ассоциации «Российское лифтовое объединение» Пётр Харламов выразил тревогу в связи с ростом поставок китайских лифтов для российских жилых домов. 📣 В первом квартале года доля китайской продукции достигла 23% (626 лифтов), что превышает показатели любого отдельного российского производителя, тогда как годом ранее на Китай приходилось около 15%, а на отечественные заводы — 65% (всего в 2025 году установили около 44 тыс. лифтов). © При этом в первом квартале 2026-го смонтировано почти 2,7 тыс. лифтов, из которых российские составили лишь около 53%, что и вызывает озабоченность отечественных производителей © Объяснить просто: если уж где-то в регионе и нашлись деньги на «лифтовизацию», то лучше всего по больной теме сработать четко, и заказать у стабильного производителя, а не тех, кто в «штопоре». От этого проблемы российских заводов усугубляются сильнее. 🧊Монолит в Мах

📉 Ценовой разрыв между новостройками и вторичкой сокращается впервые за 5 лет По данным Циана, готовое жилье сейчас на 23% дешевле новостроек — в декабре 2025 показатель достигал рекордных 26%. По оценкам аналитиков, до 2026 года разрыв цен почти всегда рос, т.к. новостройки дорожали быстрее готового жилья, но в январе текущего года тренд был нарушен. В большинстве локаций (в 29 из 40) цены на вторичке с начала года увеличились сильнее, чем в новостройках, где рост был ограничен снижением спроса из-за ужесточения выдачи семейной ипотеки, говорится в отчете. В среднем «квадрат» в начале года подорожал на 2,2% на первичном рынке и на 5,4% на вторичном. Среди причин сокращения разрыва аналитики называют переток спроса на вторичку, насыщение рынка готового жилья недавно сданными новостройками, замедление роста цен на новостройки.

В агломерациях Москвы, Петербурга, Казани показатели близки к средним по стране (23%, 25% и 18% соответственно). Заметно меньше цифры в Екатеринбурге, Новосибирске (менее 15%). Там на это влияет более высокая конкуренция за покупателя из-за большего числа проектов и застройщиков. Ценовой разрыв сейчас максимален в Новокузнецке, Барнауле и Тольятти (более 50%). Минимальные значения (менее 5%) в Ставрополе, Оренбурге и Калининграде.

#вторичка #новостройки Подпишитесь на «Про квадраты»