igotosochi | инвестиции

«Бетонное золото»: ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» (XACCSK)

Если представить инвестиционный портфель как команду, то в нём будут нападающие и защитники. Первые (стартапы, криптовалюта, акции роста) рискуют, но могут принести сверхприбыль. Вторые – хранители капитала и основа безопасности.

На одних венчурных инвестициях далеко не уедешь и нужно диверсифицировать портфель. Лучше такими активами, которые физически существуют и приносят деньги здесь и сейчас, к примеру, складская коммерческая недвижимость.

Сегодня поговорим про стратегию Core – никакого строительного риска и пустых надежд. Только готовый объект с надежным арендатором – так устроен ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» (XACCSK) от Accent.

В основе фонда – один большой и качественный актив: 11-й корпус логистического комплекса «Валищево». Это 32 км от МКАД по Симферопольскому шоссе.

Параметры объекта:

◽️Класс А (считайте: сухо, высокие потолки, ровные полы, все дела).
◽️Площадь – 58 000 м², для склада это серьезный объём.
◽️Построен в 2018 году – не старый фонд, а современный склад.
◽️Моноарендатор – транспортная компания «Деловые Линии» (входит в ТОП-3 в РФ).
◽️Договор аренды – неразрывный до 2032 года с индексацией по ИПЦ.

Важный момент: мы не гадаем, будет ли спрос. Он уже есть, зафиксирован договором с одним из лидеров рынка. Рост e-commerce и логистики сейчас подогревает запросы на склады, и в классе А вакансия сейчас минимальная, особенно в этом направлении. Объект с таким арендатором – это максимально надежная конструкция.

Accent даёт следующие ориентиры:

• Рентная доходность: 12-13% (то, что прилетает с аренды)
• Потенциал роста стоимости актива: 8%
• Суммарная целевая доходность: 20-21%
• Профиль риска: консервативный
• Кредитное плечо: отсутствует (это большой плюс, особенно в текущих реалиях)
• Выплаты: ежемесячно
• СЧА: 5,9 млрд рублей
• Вход: от ~1000 рублей
• Квал не нужен, паи торгуются на Мосбирже (XACCSK). Купить можно у любого брокера, кроме Т-Инвестиций
• Комиссия УК: 1% от СЧА + 10% с доходов.

Кто рулит?

Accent на рынке с 2007 года. Под управлением больше 270 000 м² недвижимости и 31 млрд. рублей. У них в этом же индустриальном парке «Валищево» ещё два корпуса, где много лет нулевая вакансия. Экспертиза в управлении складской недвижимостью у них явно есть.

Но что мне нравится больше всего: компания инвестирует вместе с пайщиками. Это не «чужие» деньги в работу, а разделение рисков. На рынке такое встречается нечасто, и это внушает доверие.

Мотивация арендатора

Склад – не ТЦ, тут нет опаски, что мелкие арендаторы уйдут. «Деловым Линиям» нужны эти площади для работы, перенести логистику с 58 000 м² крайне сложно и дорого. Плюс договор до 2032 года. Денежный поток здесь максимально предсказуемый.

Быть или не быть?

«Акцент 5» (XACCSK) – это не история про спекуляцию и быструю продажу. Это классический вариант для тех, кто хочет ежемесячный денежный поток от реального актива. Без кредитного плеча, с сильным арендатором и долгосрочным контрактом.

Минус – паи не очень ликвидны, как и у большинства закрытых фондов. Но если вы заходите на годы, получая 12-13% рентных (плюс потенциал роста), это не проблема. Плюс, у фонда есть маркетмейкер, для контроля за порядком и обеспечения ликвидности, так что выход не так сложен.

В свою ЗПИФ-таблицу я его уже добавил. Как по мне – достойный представитель складского сегмента для консервативного портфеля. Подробности можно посмотреть на сайте Accent.

Кто уже в этом фонде? Какие мысли по перспективам?

💼 Мой портфель недвижимости на 17 марта 2026 (ЗПИФ). Состав, последние покупки, планы. Есть миллион в недвиге!

Что по железобетону? Воу-воу, палехче! Есть первый миллион в недвиге! Я ведь повысил целевую долю недвигофондов вдвое, а значит нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,032 млн, и в нём есть новые покупки.

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 5 марта. Новые покупки — относительно этой даты.

Фонды недвижимости занимают 10,9% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 12,73%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Продолжаю наращивать.

💼 Состав ЗПИФ-портфеля

РД — 1 пай. Один из двух тяжеловесов с высокой стоимостью пая. Фонд от ВИМ (ВТБ).

РД ПРО ⭐️ — 55 паёв. Как РД, но ПРО.

Рентал ПРО ⭐️ — 110 паёв. Более продвинутый фонд от создателей ПНК с активным управлением и ротацией. Ротируют, платят.

Современный 7 — 1 пай. Второй тяжеловес с высокой стоимостью пая. УК СФН.

Парус-ЛОГ ⭐️ — 110 паёв. Самая крупная позиция у меня по этому фонду от УК Парус.

Парус-СБЛ ⭐️ — 20 паёв. Логистический парк Сбер-Логистики. Дороговат он уже, конечно. ✅ Докупил 5 паёв.

Парус-НОРД ⭐️ — 30 паёв. Логистический комплекс. ✅ Докупил 5 паёв.

Парус-КРАС ⭐️ — 100 паёв. Склады в Красноярске, фонд на 60+ лет. ✅ Докупил 10 паёв.

Парус-ТРМ ⭐️ — 60 паёв. Свежий фонд с ТЦ в Саратове. ✅ Докупил 5 паёв.

САБ 3 ⭐️ — 50 паёв. Фонд от СФН. Тут диверсифицированный набор: БЦ, ТЦ и 3 складских комплекса.

СКН ⭐️ — 50 паёв. Тоже фонд от СФН (Сбер). Тут 6 складских комплексов, в одном из них кроме склада ЦОД.

Парус-ЗОЛЯ ⭐️ — 60 паёв. Долгосрочный фонд, в нём склад Золотого Яблока. ✅ Докупил 5 паёв.

Акцент IV ⭐️ — 30 паёв. В фонде ТЦ Сокольники. ✅ Докупил 10 паёв.

⭐️ — для квалов.

🛍 Последние покупки

В этот раз я купил довольно много всего. Ну а как иначе, нужно же активно покупать недвигу, раз доля так сильно отстаёт от целевой. 

• Акцент IV — 10 паёв
• Парус-СБЛ — 5 паёв
• Парус-НОРД — 5 паёв
• Парус-КРАС — 10 паёв
• Парус-Триумф — 5 паёв
• Парус-ЗОЛЯ — 5 паёв

🛒 Планы

Красноярск добрал до 100, пока хватит. ЗОЛЯ и ТРМ уже по 60 штук в портфеле, планирую дойти до 100.

Парус объявил, что готовится к запуску нового фонда! Это будет склад Ozon в Нижнем Новгороде. Ну, в планах он у меня теперь тоже есть! Ждём на бирже. Склад дорогой — 12 ярдов (для сравнения ЗОЛЯ 4,5 млрд, ТРМ 5,4 млрд).

А, ну и вообще прикол! СФН не смогла сформировать ЗПИФ Современное поколение для неквалов! К моменту завершения процедуры формирования ЗПИФ, стоимость имущества, переданного в оплату инвестиционных паев, оказалась меньше необходимой – 25 млн рублей. Формирование фонда стартовало в сентябре 2025, на процедуру отводилось полгода. Порог входа составлял всего 1 000 рублей. Подразумевалось активное управление и инвестирование средств в складские комплексы. Парам-парам-пам пиу.

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #портфельнедвижимости

Telegram замедляют, а в MAX совсем нечего читать.

Вот вам ссылка на хорошего автора — ссылка

Читайте только качественную аналитику.

Telegram будет официально заблокирован 01.04.2026 ‼️

Чтобы не потерять с вами связь — коллеги создали отдельный канал в MAX.

👉Подписывайтесь — ссылка

В MAX также будет публиковаться огромное количество эксклюзивного контента.

💼 Мой портфель акций на 16 марта 2026. 3,442 млн рублей. Покупка акций под пассивный доход

Снег тает, а портфель акций растёт. Да, благодаря нефтяникам, но ещё и благодаря новым покупкам. Вот я и посмотрел, как идут успехи у портфеля в целом и целевых значений всех акций в отдельности. Размер портфеля составляет 3,442 млн рублей.

⏳ Предыдущий срез был 28 февраля.

Акции занимают 36,34% от всего портфеля. Если взять только биржевой (без депозитов), это 42,44%. Целевая доля акций в биржевом портфеле 40%, реальная заметно выше. 🧮 Учёт веду в специальном сервисе, куда агрегируются все счета.

🛍 Покупки акций в первой половине марта

• Сбер — 30 акций
• X5 — 5 акций
• ФосАгро — 1 акция

Потратил на акции около 29 тысяч рублей. Про все покупки первой половины марта писал в отдельном посте.

По плану у меня была покупка шести акций: Лукойл, Роснефть и X5, дополнительно Татнефть-п и ФосАгро. Как видите, план резко изменился. Потому что акции нефтяников резко выросли из-за Ирана и роста цен на нефть. Штош, бывает, а краткосрочный план — не обязанность, ведь есть стратегия.

В зелёной зоне Роснефть, Новатэк, Северсталь, Магнит и Газпром нефть. В красной — Яндекс, Т-Технологии и X5. Остальные жёлтенькие.

Всё перемешалось из-за разнонаправленных изменений. Так что Роснефть из главного аутсайдера стала одним из лидеров. Красный Лукич, Эчпочмаки и ГПН тоже подросли долями.

🟢 выше целевой доли 
🟡 ниже целевой доли, дельта < 0,5%
🔴 ниже целевой доли, дельта > 0,5%

Главные кандидаты на покупку во второй половине марта: Яндекс, Т и иксы. Но вдруг нефть рухнет вместе с нефтянкой? Тогда снова всё переиграю!

Закупился в этот раз не очень сильно, но качественно. Не забываем, что каждая новая акция — это потенциальное увеличение пассивного дохода в будущем, так что продолжаем. 

💬 Как ваши акции себя чувствуют? Кто грустил с Роснефтью, а теперь не грустит?

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #портфельакций

Telegram будет официально заблокирован 01.04.2026 ‼️

Чтобы не потерять с вами связь — создан отдельный канал в MAX.

👉Подписывайтесь — ссылка

В MAX также будет публиковаться огромное количество эксклюзивного контента.

🚀Рубль продолжает слабеть, а акции дорожают. Новый рост цен на недвижку. Ждём новый ключ. Облигации и инфляция. Воскресный инвестдайджест

Весной первыми выросли не почки на деревьях, а цены на квадратные метры. Но растут также и облигации, и акции! А вот рубль почему-то не растёт и даже продолжает слабеть. Собрал много интересных событий за неделю и классных цифр. И вы все тоже классные, так ловите скорее свежий дайджест.

🏆 Рубль начал слабеть

Эксперты довольны. Изменение за неделю: 79,00 → 81,10 ₽ за доллар (курс ЦБ 79,15 → 80,22). Юань 11,40 → 11,65 (ЦБ 11,43 → 11,65). Это что, работает приостановка бюджетного правила?

Что говорят эксперты?
• В Т-Инвестициях ждут доллар по ₽90 к концу года, а Сбере к концу года ждут ₽85–90
• В Альфе на конец марта ждут ₽80–85
• В Цифре ждут в марте ₽77-80 и ₽90–95 к концу года

🎢 Акции и переговоры

Нефть не удержалась на высоте и индекс не удержался выше 2900. Итоговое изменение IMOEX с 2 854 до 2 871. На первых строках новостей остаётся Иран. Ну и нефть.

РТС: 1 135 → 1 127. Спасибо ослаблению рубля. Пока даты новых переговоров всё ещё нет. Но они могут произойти уже весной или летом.

🫰 Скоро дивидендный сезон

И список рекомендованных дивидендов растёт.

Объявились: ЦМТ, Яндекс и Авангард. ЦМТ на данный момент предлагает самую большую доходность, но она всё равно маленькая (6,94% по префам). Ждём HeadHunter и МосБиржу, они же собирались, а также Фикс Прайс.

Потихоньку пополняется список компаний, которые хотят порадовать инвесторов. Вслед за Черкизово и Новатэком в дивидендную очередь встают Хэдхантер и Мосбиржа. Также Фикс Прайс хочет порадовать дивами.

💼 Облигации

Разместились/собрали заявки: Арлифт, Сбербанк, Сэтл, Атомэнергопром, МТС, Лайм-Займ МФК, Р-Вижн, Борец Капитал, Энерготехсервис, ЭкоНива. Я выбрал Атом, Сэтл и Ниву.

На очереди: Дом РФ, НоваБев, ТЕХНО Лизинг, ПКО ПКБ, ВТБ Лизинг, ГТЛК, Село Зелёное, СФО Синара Секьюр, Автоассистанс, Симпл Солюшнз, Балтийский лизинг, Йуми. Пока не выбрал, но есть, из чего.

RGBI опять вверх: 117,9 → 119,86. В ожидании заседания ЦБ рост такой?!

🏙 Недвижимость — новый максимум цен

Ну вот и поехали дальше. Индекс MREDC 341,0к → 342,2к за м². Таких высоких цен ещё не было.

📈 Инфляция снижается

Инфляция за неделю составила 0,11% после 0,08% неделей ранее. С начала года 2,33%. Годовая инфляция 5,91%.

Сильнее всего дорожают яйца и помидоры. Дешевеют огурцы. ЦБ готовится снижать ключевую ставку. Но стоит ли делать это сейчас?

🔑 Каким будет ключ?

20 марта очередное заседание ЦБ по ключевой ставке. Большинство аналитиков склоняется к тому, что Набиуллина снизит ставку ещё на 0,5%, и она составит 15%. Но геополитическая обстановка такая сложная, что случиться может что угодно. Подождём.

🗞 Что ещё?

• Премиум-бояре, голосуйте за канал
• Подписывайтесь на igotosochi MAX
• Средняя ставка по вкладам в топ-10 банков снизилась до 13,87%
• Вложения физов в облигации эмитентов, которые впервые допустили дефолт в 2025 году, составили ₽22 млрд
• Стоимость Nintendo за неделю выросла на $14 млрд из-за новой игры Pokemon
• В феврале наибольшую полную доходность в рублях снова принесло золото
• Вы классные

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #инвестдайджест

😸 Закупка под пассивный доход. Пополнил брокерский счёт на 100 000 в марте. Что купил? Часть 1

Вроде совсем недавно была зима, а тут уже половина марта позади. Тепло, солнечно, пришло время посмотреть, какие покупки на бирже я совершил. Конечно же, не простые, а под пассивный доход. Кроме мартовского пополнения на сотку также насыпались купоны и рента. Дивидендов в марте нет.

Дважды в месяц я рассказываю о покупках. Про покупки февраля можно почитать тут. Ну а в первой половине марта я покупал только всё хорошее и не покупал ничего плохого — так на заборе написано, а за забором дрова.

🎯 Цель на год

Цель на 2026 год — пополнение min/max 1,2/2,4 млн. Подробнее рассказывал в отдельном посте. Все активы генерят пассивный доход. На данный момент за 2026 год пополнения составляют 300 тысяч.

На 200к в месяц выйти пока не получается, но кто знает, вдруг всё же получится. Не теряю надежд! На два отпуска пришлось потратиться, но Манжерок, Домбай и Архыз — фантастика.

📰 Контекст

Иран, нефть, отсутствие переговоров, ожидание следующего заседания по ключевой ставке в марте. Нефтянка прёт вверх, но надолго ли это — не знаю.

🫣 1850 из 2000 длинных ОФЗ

Продолжаю ОФЗ-челлендж и покупаю ОФЗ. Беру ОФЗ 26230. Этот выпуск активно реагирует на ДКП. Кроме того, на месте 1000 штук ОФЗ 26243.

На этот раз я их прям много взял! В хозяйстве пригодятся;) Надо поскорее выполнить план и поставить новую цель по новому выпуску.

Корпоратов в марте решил брать на размещениях, ну и одну юаньку РЖД взял. Не много, но и не мало. Но прикупил я не только гособлигаций. Покупаю всё хорошее, ничего плохого не покупаю. 

📦 Что по недвижке?

Долю недвижки нужно увеличивать по стратегии, так что покупать нужно постоянно. Покупал то, чего в портфеле недостаточно, а именно: Акцент IV, Парус-СБЛ, Парус-НОРД, Парус-Красноярск, Парус-Триумф, Парус-ЗОЛЯ.

В ЗПИФ-таблице я обновил все данные по выплатам. Фонды Дом РФ недавно добавил туда. Покупать их я, конечно, не буду.

✅ Что по акциям?

С акциями полный порядок, но Иран спутал все планы по покупкам в рамках стратегии. Нефтянка полетела вверх после того, как упала вниз, и Роснефть из аутсайдера превратилась в лидера. Короче, переобулся в воздухе и купил не то, что планировал. И это хорошо.

🏆 Пассивный доход в марте

Дивидендов в марте нет, остаются купоны и рента. Март продолжает тренд февраля и станет одним из самых грустных месяцев года. В феврале вышло 52 тысячи, в марте примерно столько же, видимо. Пока что в марте 11 000.


🛒 Покупки первой половины марта

• ОФЗ 26230 — 85 облигаций
• Селектел 1Р7 — 4 облигации (выдали на размещении не все)
• РЖД 1Р51 CNY — 1 облигация
• Атомэнергопром 1Р11 — 10 облигаций
• Сбер — 30 акций
• X5 — 5 акций
• ФосАгро — 1 акция
• Акцент IV — 10 паёв
• Парус-СБЛ — 5 паёв
• Парус-НОРД — 5 паёв
• Парус-КРАС — 10 паёв
• Парус-Триумф — 5 паёв
• Парус-ЗОЛЯ — 5 паёв

Собственно, на этом всё. Как-то много накупил всего, на вторую половину месяца денег почти не осталось.

В планах на вторую половину марта: покупать всё хорошее, не покупать ничего плохого — вот такой отличный план, надёжный, как швейцарские часы.

💬 А вы что уже покупали в марте?

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣#чтокупил

💼 Портфель перешагнул отметку в 9 млн, пассивный доход растёт, или каждый следующий миллион быстрее предыдущего

Мой портфель в феврале превысил 9 млн рублей. Отметка в 8 млн была в октябре. За это время были переговоры, снова переговоры, снижение ключа, переговоры… В итоге, несмотря на волатильность, следующий рубеж пройден.

🫠 Не зря говорят, что первый миллион самый сложный. 
• Ещё не в полную силу работает сложный процент. 
• Психологически не сразу осознаёшь, что бывают просадки, нервничаешь и можешь принимать ошибочные решения. 
• Привычка вырабатывается не у всех и не сразу. 
• При благоприятных обстоятельствах доходы должны расти, а с ними и пополнения.

🍋 Миллион 1 — 10 месяцев (16 в уме)
• июль 2021 — апрель 2022
Я начал в июле 2021 года с 360 000 рублей. Если бы я начал с нуля, то месяцев было бы 16. В плюс портфель в этот период так и не вышел, но первый миллион накопился.

🍋 Миллион 2 — 13 месяцев
• май 2022 — май 2023
Второй миллион набрался за 13 месяцев. Если сравнивать с первым миллионом, времени ушло больше, но стоит вспомнить про стартовый капитал. Портфель вышел в плюс.

🍋 Миллион 3 — 8 месяцев
• июнь 2023 — январь 2024
Третий миллион получился за 8 месяцев. Интенсивность пополнений повысилась, я в эти 8 месяцев делал пополнения на 100 000.

🍋 Миллион 4 — 5 месяцев
• февраль 2024 — июнь 2024
Четвёртому миллиону понадобилось 5 месяцев. Я снова смог увеличить пополнения. Это был период взрывного роста, сменившегося разворотом на дно.

🍋 Миллион 5 — 5 месяцев
• июль 2024 — ноябрь 2024 
Снова понадобилось 5 месяцев. Период оказался самым сложным для портфеля, ведь несмотря на пополнение в 1,214 млн за 5 месяцев, росла просадка.

🍋 Миллион 6 — 3 месяца
• декабрь 2024 — февраль 2025
Рекордный срок в 3 месяца. Декабрь оказался очень успешным, портфель вырос на сохранении ключевой ставки, когда все ждали повышения. Пополнений было 638 тысяч.

🍋 Миллион 7 — 4 месяца
• март 2025 — июнь 2025
Повторить рекорд не получилось, да и ничего выдающегося не произошло. Пополнение на 810 000 за этот период, портфель подрос.

🍋 Миллион 8 — 4 месяца
• июль 2025 — октябрь 2025
Снова 4 месяца, пополнение 800 000. Геополитические погружения не позволили перешагнуть планку 8 млн раньше, но новый миллион зафиксирован по итогам октября.

🍋 Миллион 9 — 4 месяца
• ноябрь 2025 — февраль 2026
Снова 4 месяца, пополнение 600 000. Ставка снижалась, акции и облигации потихоньку росли, и девятый миллион зафиксирован по итогам февраля.

💣 Взрывной рост капитала

Взрывной рост капитала обеспечивается следующими факторами:
• Регулярные пополнения
• Рост размера пополнений
• Сложный процент
• Время

Ни в коем случае нельзя забывать про время. Даже при позитивном тренде работа сложного процента хорошо заметна после пятого года инвестирования. А если добавить волатильность, то может показаться, что делаешь всё не так. Нужно это учитывать.

В периоды турбулентности и волатильности доходность скачет. У меня XIRR достигал 18% и падал до 4%.

Важной составляющей инвестиций является получение пассивного дохода. Портфель в январе принёс почти 100 000, правда в феврале вдвое меньше.

↩️ ДКП развернулась!

ЦБ продолжает планомерно снижать ключ, что позитивно для портфеля. Ждём заседания в марте, вдруг до 15% снизят.

🚫 Что мешает инвестору?

Во-первых, инфляция, цель которой сделать инвестиции ничтожными и иногда даже жалкими.

Во-вторых, отсутствие плана, которого надо придерживаться. Бессистемность и реактивный подход вместо проактивного угробят любые инвестиции.

В-третьих, отношение к инвестициям. Срубить, поднять, обыграть — если эти слова есть в лексиконе инвестора, то и слово инвестиции лучше заменить на слово казино.

Период турбулентности будет пройден, дивиденды заплатят, ключевая ставка продолжит снижаться, а потом что-то ещё произойдёт. Всегда что-то происходит. Не знаю, кто как, а я продолжаю. Впереди десятый миллион.
Ну а дальше — тот самый туземун и коктейль в баре в твою честь, легенда Мосбиржи.

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣#миллион

Кто успеет в течение 15 минут зайти в приватный клуб, тот останется там навсегда🎁

ССЫЛКА для входа — https://t.me/+WL5MA8WLgUYyYjMy

Доходность в феврале уже превысила 33,9%. В марте будем ставить новый рекорд 🔥