igotosochi | инвестиции

🏡 Ипотека курильщика. Реально ли для одобрения ипотеки на двушку в Москве нужна зарплата 523,9 тыс.?

Чтобы одобрили рыночную ипотеку в Москве, нужна зарплата в ₽523,9 тысяч. Но это не любая ипотека, а сферическая ипотека в вакууме на сумму ₽22,6 млн — такую стоимость насчитали в РБК Недвижимости.

Как всегда, расчёты напугали людей, но в них не учли важных нюансов.

О нюансах чуть ниже, а сначала давайте посмотрим список городов со средними ценами на квартиру 55 м² и необходимой зарплаты для одобрения ипотеки под 20,5% на 20 лет.

Москва
• Стоимость квартиры: ₽22,6 млн (411 тыс. за м²)
• Требуемая зарплата: ₽523,9 тыс.

Санкт-Петербург
• Стоимость квартиры: ₽12,9 млн
• Требуемая зарплата: ₽297,5 тыс.

Казань
• Стоимость квартиры: ₽10,7 млн
• Требуемая зарплата: ₽248,6 тыс.

Нижний Новгород
• Стоимость квартиры: ₽8,3 млн
• Требуемая зарплата: ₽192,2 тыс.

Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Красноярск, Самара, Краснодар, Уфа, Пермь
• Стоимость квартиры: ₽6,5–7,1 млн
• Требуемая зарплата: ₽151–164 тыс.

Омск, Воронеж, Челябинск, Волгоград
• Стоимость квартиры: ₽5,3–6 млн
• Требуемая зарплата: ₽123–139 тыс.

Теперь нюансы.

1. Цены брали из Яндекс Недвижимости — а это цена объявлений. Реальные цены могут быть ниже на 5–7%.

2. Не учитывается первоначальный взнос. А без него купить квартиру затруднительно, хотя теоретически возможно. Как вариант, без первоначального взноса нужно заложить имеющуюся недвижимость. Первоначальный взнос должен быть от 20%, и чем больше, тем лучше. Я проверил на калькуляторе ипотеки в Сбере — этот нюанс не учтён настоящими экспертами по недвижимости.

3. Это смесь цен на первичку и вторичку. На первичку цены выше, но застройщики могут предлагать различные схемы (или даже схематозы), связанные с рассрочкой. На вторичку цены ниже.

4. В реальности мало кто берёт полную сумму в ипотеку. Соответственно, с такими экспертами, которые так считают, мы не дружим.

Правильнее посмотреть данные Сбериндекса по фактическим сделкам (как раз ипотечным), посчитать среднюю стоимость 55-метровой квартиры на первичке и вторичке, учесть первоначальный взнос МИНИМУМ 20% и вычислить необходимую для одобрения зарплату. Слишком сложно для аналитиков, но я не аналитик, так что посчитал на примере Москвы.

Первичка Москвы
• Стоимость 1 м²: ₽360 000
• Стоимость квартиры 55 м²: ₽19,8 млн
• Первоначальный взнос: 20%
• В ипотеку: ₽15,8 млн
• Требуемая зарплата: ₽372,5 тыс.

Вторичка Москвы
• Стоимость 1 м²: ₽320 000
• Стоимость квартиры 55 м²: ₽17,6 млн
• Первоначальный взнос: 20%
• В ипотеку: 14 млн
• Требуемая зарплата: ₽324,5 тыс.

Как видим, необходимая зарплата выходит на 30–40% ниже, чем насчитали эксперты. А как они забыли про первоначальный взнос? Ну вот так вот. По другим городам аналогично. И повышая первоначальный взнос, можно уменьшить требуемую зарплату. Шерить её также можно привлекая созаёмщиков.

Как вообще сейчас берут ипотеку?

1. Берут льготную ипотеку, которая живёт в отрыве от рыночной.
2. Берут в ипотеку недостающую сумму порядка 10–30%.
3. Пользуются различными предложениями от застройщиков, но там не на 20 лет.

🛍️ Ну так что, берём?

Да хрен там. 80% — это льготники, остальные 20% приходятся на рыночную ипотеку, где берётся не вся стоимость, а также всякие схемы от застройщиков. Недвижку не сметают как горячие пирожки, и она не дешевеет.

При дорогих деньгах люди не спешат брать рыночную ипотеку. Правильно они это делают или неправильно — неважно, просто возможности есть далеко не у всех. И далеко не всем, у кого есть возможности, есть необходимость в ипотеке. Так что деньги пока лежат у людей на вкладах. Ну и у отдельных категорий мазохимтов на бирже;)

🗻 igotosochi ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #недвижимость

Прошу всех, кто интересуется облигациями подписаться на отдельный канал: https://t.me/+_Cst1pqFTbMyMzcy

👆Ничего сложного нет, так может каждый.

🦒 Топ длинных ОФЗ с купоном каждый месяц, чтобы получать пассивный доход равномерно в течение года

Пассивный доход — круто! Но чтобы получать его равномерно, нужно получать выплаты ежемесячно. Есть, например, один из способов инвестирования — длинные ОФЗ, которые могут обеспечить ежемесячные выплаты, но только если иметь в портфеле шесть или более выпусков. К сожалению, Минфин любит платить купоны дважды в год. Обновил цифры по 6 ОФЗ-ПД, которые можно купить, чтобы покрыть весь год.

⚙️ Параметры: 6 выпусков с максимальным купоном, альтернативой можно брать выпуски с длинной дюрацией под переоценку.

ОФЗ 26233
• ISIN: SU26233RMFS5
• Выплаты: в январе и июле
• Погашение: 18.07.2035
• Дюрация: 6,51 года
• Доходность: 14,79%
• Цена: 58,31%
• Купон: 6,1%
• ТКД: 10,46%
• Альтернативы на январь и июль: нет

ОФЗ 26240
• ISIN: SU26240RMFS0
• Выплаты: в феврале и августе
• Погашение: 30.07.2036
• Дюрация: 6,71 года
• Доходность: 14,48%
• Цена: 62,17%
• Купон: 7%
• ТКД: 11,26%
• Альтернативы на февраль и август: 46020 с амортизацией

ОФЗ 26246
• ISIN: SU26246RMFS7
• Выплаты: в марте и сентябре
• Погашение: 12.03.2036
• Дюрация: 5,53 года
• Доходность: 14,99%
• Цена: 87,1%
• Купон: 12%
• ТКД: 13,78%
• Альтернативы на март и сентябрь: 26244, 26230 (после следующего купона)

ОФЗ 26254
• ISIN: SU26254RMFS1
• Выплаты: в апреле и октябре
• Погашение: 03.10.2040
• Дюрация: 6,3 года
• Доходность: 14,98%
• Цена: 91,17%
• Купон: 13%
• ТКД: 14,26%
• Альтернативы на апрель и октябрь: 26253, 26252, 26245

ОФЗ 26247
• ISIN: SU26247RMFS5
• Выплаты: в мае и ноябре
• Погашение: 11.05.2039
• Дюрация: 6,27 года
• Доходность: 14,94%
• Цена: 87,29%
• Купон: 12,25%
• ТКД: 14,03%
• Альтернативы на май и ноябрь: 26225, 26241, а также 26248, 26243 и 26238 с 2029 года

ОФЗ 26250
• ISIN: SU26250RMFS9
• Выплаты: в июне и декабре
• Погашение: 10.06.2037
• Дюрация: 6 лет
• Доходность: 15,03%
• Цена: 86,25%
• Купон: 12%
• ТКД: 13,91%
• Альтернативы на июнь и декабрь: 26249, а также • 26248, 26243 и 26238 до 2029 года

Кому такое подходит? Во-первых, консервативным инвесторам с низким риск-профилем. Во-вторых, всем котлетерам и туземунщикам, которые хотят диверсифицировать портфель и получать пассивный доход, дополнительно ожидая серьёзного смягчения ДКП.

А если кто-то хочет просто заработать на переоценке, то лучше всего подойдут длинные офз с максимальной дюрацией 26238 или 25230.

🗻 igotosochi ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #облигации

💸 Портфель облигаций для пассивного дохода от БКС. Купон ежемесячный, рейтинг высокий

Не отстают от трендов аналитики. Тоже любят пассивный доход. Вот и в БКС есть рентный портфель из облигаций. Портфель сочетает высокую надежность эмитентов, среднесрочный горизонт и удобную частоту выплат. Так, чтобы не только на хлеб хватало, но и на икру. Интересно, что внутри-то, давайте смотреть!

⚙️ Параметры: рейтинг от A+ до AAA. Срок до погашения/оферты — не менее 1,5 лет. Купоны ежемесячные.

АФК Система 2P6, AA-
• ISIN: RU000A10DPW4
• Погашение: 22.05.2028
• Доходность: 18,16%
• Цена: 101,79%
• Купон: 17,75%
• ТКД: 17,44%
• Купонов в год: 12

ГТЛК 2P-9, AA-
• ISIN: RU000A10C6F7
• Погашение: 04.07.2029
• Доходность: 17,83%
• Цена: 100,47%
• Купон: 16,75%
• ТКД: 16,68%
• Купонов в год: 12

Новотранс 1Р6, AA-
• ISIN: RU000A10BBE6
• Погашение: 22.09.2028
• Доходность: 16,33%
• Цена: 106,76%
• Купон: 18,75%
• ТКД: 17,56%
• Купонов в год: 12

ПГК 3Р01, AA/AA+
• ISIN: RU000A10CWF7
• Погашение: 14.09.2028
• Доходность: 16,82%
• Цена: 100,23%
• Купон: 15,76%
• ТКД: 15,72%
• Купонов в год: 12

АФ Банк 1Р15, AA
• ISIN: RU000A10C6P6
• Погашение: 09.07.2028
• Доходность: 16,42%
• Цена: 102,91%
• Купон: 16,75%
• ТКД: 16,28%
• Купонов в год: 12

ФПК 2Р01, AA+
• ISIN: RU000A10DYC8
• Погашение: 10.06.2028
• Доходность: 16,13%
• Цена: 100,69%
• Купон: 15,4%
• ТКД: 15,30%
• Купонов в год: 12

РЖД 1Р-50R, AAA
• ISIN: RU000A10DZW3
• Погашение: 04.12.2035, ⚠️ оферта 09.11.2029
• Доходность: 15,9% к оферте
• Цена: 101,44%
• Купон: 15,35%
• ТКД: 15,14%
• Купонов в год: 12

РЖД 1Р-43R, AAA
• ISIN: RU000A10BTA6
• Погашение: 27.04.2035, ⚠️ оферта 31.05.2029
• Доходность: 15,83% к оферте
• Цена: 102,9%
• Купон: 15,9%
• ТКД: 15,45%
• Купонов в год: 12

РусГидро 2Р08, AAA
• ISIN: RU000A10D3C0
• Погашение: 28.09.2028
• Доходность: 15,6%
• Цена: 101,89%
• Купон: 15,45%
• ТКД: 15,17%
• Купонов в год: 12

Сбер Sb51R, AAA
• ISIN: RU000A10DS74
• Погашение: 03.06.2028
• Доходность: 15,22%
• Цена: 101,19%
• Купон: 14,86%
• ТКД: 14,68%
• Купонов в год: 12

Начали за здравие, кончили за упокой. Последние 4 облигации подкачали. ЖД с офертами, а зелёная кэш машина и Гидра по доходности не вывозят. Зато всё надёжно. АФК, конечно, короли долга, но они затягивают пояса и распродают свои активы.

Первая шестёрка списка — современная классика. Без оферты, с купоном каждый месяц и даже надёжные. 💬 Такое берём?

🗻 igotosochi ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #облигации

🗝 ЦБ против инфляции. Снизит ли Набиуллина ключевую ставку или продолжит закручивать гайки?

Вот и первое в году заседание ЦБ по ключевой ставке на носу. Оно состоится 13 февраля, и после него эксперты начнут объяснять всем, почему это решение верное. Но каким оно будет? Осмелится ли ЦБ снизить ключ или оставит 16%? У экспертов нет единого мнения.

💬 Что говорят?

«Экономика продолжает возвращаться к траектории сбалансированного роста. Инфляционные ожидания возросли. Кредитная активность остаётся высокой.

Банк России будет поддерживать такую жёсткость, которая необходима для возвращения инфляции к цели. Это означает продолжительный период проведения жёсткой ДКП. Дальнейшие решения по ключевой ставке будут приниматься в зависимости от устойчивости замедления инфляции и динамики инфляционных ожиданий», — написали в релизе.

«Проинфляционный эффект от совокупности разовых факторов в январе пока складывается выше, чем ожидал Банк России», — считает главный аналитик Совкомбанка Михаил Васильев.

«Данных к 13 февраля будет еще недостаточно для полного понимания ситуации, поэтому мы ожидаем паузы в снижении ставки, сохранения сигнала и изменения прогноза Банка России по инфляции на конец 2026 немного вверх», — Эксперт РА.

Сам ЦБ вполне допускает паузу в снижении ключа, это сказал сам Заботкин.

Согласно прогнозу Банка России, с учетом жёсткой ДКП, годовая инфляция в 2026 году ожидается в диапазоне 4,0–5,0%. Регулятор планирует вернуть инфляцию к цели в 4% к этому периоду, однако консенсус-прогнозы аналитиков на начало 2026 года указывали на риски более высокого уровня — около 5,1–5,3%.

🧮 Консенсус-прогноз

Большинство экспертов считают, что будет 16%. Меньшая часть ждёт 15,5%.

За сохранение: повышение НДС — это проинфляционный фактор. Инфляционные ожидания остаются высокими. В начале года инфляция уже скакнула в космос! Годовая около 6,5%.

За снижение: замедление экономики и траектория снижения ключа до среднегодовой 13–15%. Нужно же для этого снижать ключ! Ну и бизнес воет, даже Самолёт просит дать денег.

🚨 Каким будет сигнал?

Набиуллиной нужно продолжать если не закручивать гайки, то не ослаблять их.

В прошлый раз Банк России дал рынку чёткий сигнал: период жёсткой денежно-кредитной политики затянется (будто ещё не затянулся). Думаю, что эту же линию он и дальше будет гнуть. Вряд ли весенняя оттепель наступит раньше времени.

🤔 Инфляция и ожидания

Инфляционные ожидания населения увеличились до 13,7% (на 1 год). По данным ЦБ, наблюдаемая населением годовая инфляция составила 14,5%, а инфляционные ожидания на пять лет — 11,4%. Представители населения, что по вашему мнению сильнее всего подорожает за 5 лет?

Годовая инфляция ходит около 6,5%. А таргет 4–5%. Интересно, какой будет наблюдаемая населением инфляция при инфляции 4%?

✂️ Банки меняют ставки

Банки продолжают снижать ставки по вкладам. Средняя ставка по вкладам в топ-10 банков упала до 14,57% годовых. Минимум с мая 2024 года.

🏔 А что с рублём?

С рублём всё в порядке. Эксперты максимально оперативно переобуваются в воздухе на лету, но к концу года ждут ₽85–95 за доллар. В прошлом году они все облажались, когда ждали ₽100–110.

📈 Что будет с акциями и облигациями?

Облигации могут скорректироваться вверх при ключе ниже 16%, а мы будем внимательно слушать сигнал. Про акции лучше пусть расскажут эксперты по геополитике, которая отражается на ценах сильнее, чем ключ. Впрочем, чем ниже ключ, тем лучше для акций. Вопрос только в том, а когда это «лучше» будет с нами в этой комнате?

📉 Что будет с кредитами и депозитами?

Ставки по депозитам вряд ли изменятся. Они и так постепенно падают. Ставки по кредитам, как обычно, могут снизить только по факту снижения ключа.

Важно помнить о том, что ЦБ стремится побороть инфляцию (те самые 4%), и пока что действует последовательно. Но он не всесильный. Ждём пятницу 13 февраля, а дальше посмотрим.

💬 Как считаете, какой будет ставка, ну и что по сигналам?

🗻 igotosochi ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #кс

🏦 Где дивиденды, Банк Санкт-Петербург? Стоит ли покупать акции БСПб под пассивный доход? Дивидендная политика, показатели, перспективы

Этот банк — один из немногих частных банков в России, который умудряется конкурировать с госгигантами по эффективности, сохраняя при этом очень лояльную дивидендную политику и выплачивая существенную часть прибыли. Продолжаем дивидендные разборы и сегодня смотрим, что по дивидендам у банка из Северной Пальмиры. В Питере можно делить не только трупы, но и прибыль.

🏦 Банк Санкт-Петербург (БСПб) — один из крупных региональных банков России. Основан 3 октября 1990 года как Ленбанк, через год переименован в Банк Санкт-Петербург. Эффективно управляет капиталом и в последние годы стал настоящей звездой для дивидендных инвесторов, показывая рентабельность на уровне лидеров рынка. На бирже торгуются два типа акций: обыкновенные и привилегированные. Между ними огромная разница.

🤑 Дивидендная политика

Дивполитика предполагает направление на выплаты от 20% до 50% чистой прибыли по МСФО — для обычных акций. По привилегированным акциям предусмотрена выплата не менее 11% от их номинала, то есть не менее 11 копеек на акцию. При этом с 2019 года банк стал выплачивать по префам вдвое больше — 22 копейки.

Приятно, что Банк платит дважды в год: за полугодие и за год.

💸 История дивидендов

С 2008 года БСПб исправно платит дивиденды по обычным акциям, и они за это время выросли фантастически. Если в 2008 году дивиденд был ₽0,14, то в 2024 — более ₽50. А мегадивиденды начались с 2022. Префы же низкодивидендные. В среднем менее 1%, нет смысла даже смотреть.

В 2025 году дивы по обычке были ₽46,33 (12,23%). Эксперты считают, что доходность будет падать вслед за снижением ключевой ставки. Префы смотреть не буду.

Дивдоходность БСПб-ао за последние 10 лет (2016–2025): 1,86%, 1,72%, 3,2%, 6,85%, 5,73%, 6,04%, 11,41%, 19,41%, 13,85%, 12,23%

Средняя дивдоходность за 10 лет: 8,23%

Видно, что дивиденды достигли пика в 2024 году, но эксперты верят, что они и дальше будут высокими.

💸 Сколько акций нужно, чтобы жить на дивиденды?

По прогнозам экспертов, дивдоходность в 2026 году будет в районе 11,5–12,5% (например, в Альфе ждут 10–12%). Некоторые ждут и больше, например, в БКС и в Синаре ждут 14,5%, а в Сбере ещё больше — 17%.

Рассмотрю 3 сценария дивдоходности: 10%, 12% и 14%. Чтобы получать до налогов 1,2 млн в год (в среднем 100 тысяч в месяц), нужно иметь в первом сценарии примерно 37 тыс. акций на ₽12 млн (по ₽325 за штуку). Во втором и третьем сценариях нужно соответственно 30,7 тыс. и 26,3 тыс. штук на ₽10 млн и на ₽8,5 млн.

Остаётся надеяться и верить в то, что БСПб и дальше будет топчиком.

💰 Ближайшие дивиденды

Традиционно БСПб платит дивиденды дважды в год, так что в мае–июне ждём дивиденды за 2025 год, а где-то в октябре полугодовые за 1П2026.

📈 Последний отчёт

Посмотрим кратко финансовые результаты по МСФО за 9М2025 — это последняя отчётность.

✅ Выручка — 74,9 млрд рублей (+9,8% г/г).

✅ Чистый комиссионный доход — 8,5 млрд (почти не изменился).

📛 Чистый доход от операций на финансовых рынках — 6,2 млрд (-19% г/г).

📛 Операционные расходы — 19,5 млрд рублей (+8,3% г/г).

📛 Чистая прибыль — 33,4 млрд рублей (-11,1% г/г).

✅ Рентабельность капитала (ROE) — 21,1%. Стоимость риска (CoR) — 1,9%.

✅ Кредитный портфель до вычета резервов — 930,5 млрд рублей, (+24,8% к началу 2025 года). Средства клиентов — 856,4 млрд рублей (+19,7% к началу 2025 года).

Как заранее и прогнозировали аналитики, при снижении ключевой ставки прибыль стала уменьшаться, но остаётся высокой.

🛍 Такое мы берём?

Хоть и грустно это признавать, но лично у меня в моём портфеле акций Банка Санкт-Петербург нет. А ведь могли бы быть! Но там есть другие банки. Кто знает, может быть, когда-нибудь... 💬 Вы как считаете, достойны акции БСПб быть в портфелях? Или они только для маньяков?

🗻 igotosochi ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #акции

🏦 Топ-5 лучших дивидендных акций от Сбера. Свежий, зимний

Можно бесконечно смотреть на три вещи: огонь, воду и как аналитики переобуваются на лету. Подумали-подумали и решили убрать из топа X5. Но без него акций осталось бы всего 4, так что аналитикам пришлось собрать волю в кулак и добавить новую акцию. И это банк. Смотрим обновлённый список.

В прошлый раз они убрали ⛽️ Лукойл, если кто-то забыл. Нефтянке стало сложно, это можно понять.

❌ Минус 🍏 X5

И вот теперь сберовский топ остался без супермаркета из-за ограниченного объёма выплат. В январе иксы выплатили ₽368 на акцию с доходностью 12,2%. Следующие дивиденды летом составят около ₽150 на акцию с дивдоходностью около 6% по мнению аналитиков. Ну и потом уже в 2027 году.

✅ Плюс 🏠 Дом РФ

По оценкам SberCIB, в 2026 году чистая прибыль вырастет на 20%, а дивдоходность будет двузначной в ближайшие годы. Политика предполагает выплаты 50% от чистой прибыли. Платить могут ежеквартально.

🤗 Итак, свежий список лучших дивидендных акций:

🔖 Headhunter
• Ожидаемая доходность: 15,7%
У сберовских экспертов новый лидер! Но в прошлый раз ожидаемая доходность была 15,9%, стала 15,7% (цены меняются, это нормально)! У меня его в портфеле нет, но так-то компания одна из самых интересных среди технологических.

📱 МТС 💼
• Дивдоходность: 15,5%
В прошлый раз было 16,4%, теперь 15,5%. Но у МТС дивиденды расписаны на несколько лет вперёд, если ничего экстраординарного не произойдёт, так что спасибо экспертам за экспертизу. У меня в портфеле совсем немного имеется.

⛽️ Транснефть
• Дивдоходность: 12,3%.
Было 12,7%, стало 12,3%. Отрицательный Чистый долг Транснефти внушает оптимизм, как и повышение тарифов на прокачку. Более 12% — отлично, больше Лукойла уж точно. У меня в портфеле нет этих акций (нефтяников хватает).

🏦 Сбер 💼
• Дивдоходность: 12,3%
Было 12,2%, стало 12,3%. Аналитики Сбера включили свой банк в топ, но не из скромности, а согласно консенсус-прогнозу СПбМТСБ. Ну и правильно, это же зелёная кэш-машина. У меня в портфеле тоже есть в топ-5.

🏠 Дом РФ
• Дивдоходность: 11,5%
Замыкает пятёрку новичок, и не только в топе, но и на бирже вообще. У меня в портфеле нет, так как есть зелёная кэш машина, а тут Мутко. Но все аналитики почему-то топят за Дом РФ.

Итого, у меня в портфеле есть 2 из 5 представленных в топе акций. Нет Транснефти, Хэдхантера и Дом РФ, а доля МТС очень небольшая. Жаль, что Лукойл и X5 вылетели, может когда-нибудь вернутся. Ну а как по вашим портфелям, дивидендные котлетеры и туземунщики, что совпало, что нет?

🗻 igotosochi ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #акции

Задумайтесь!

🏦Сбер и ⛽️Лукойл - далеко не самые лучшие акции для получения высокой прибыли! Если бы вы инвестировали всего 10.000р в акции ДВМП, когда компанию считали убыточной, сейчас у вас было бы больше 400.000₽! А Сбербанк и Лукойл не выросли даже в 3 раза за то время, пока ДВМП - в 40!

Аналогично с Белугой, ФосАгро и Банком СПБ, которые выросли в 10-20 раз. Фишка в том, что таких компаний сегодня СОТНИ. А чтобы успешно находить такие акции, читайте канал Start The History

Автор находит акции, которые совсем скоро вырастут в 10, 20, а то и 30 раз. Говорит, когда купить и когда срочно продавать, чтобы забрать максимальную прибыль

Забирайте список акций, которые взлетят в 2026 году: https://t.me/+gCzr5185EOE4NDUy