igotosochi | инвестиции

🤟 Ипотека стала дешевле, но не сильно! А что произошло с ценами на недвижимость в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, как подешевела ипотека и как выросли цены на квадратные метры. Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Первичка немного подешевела, а вторичка не изменилась.

Сочи
• Первичка: 441к → 433к
• Вторичка: 290к → 290к

Москва (объявления)

Тут растёт всё. Стоимость метра вышла из чата и вошла в дурку.

Москва
• Первичка: 525к → 539к
• Вторичка: 445к → 453к

Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 21% (месяц назад было 21,5%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 214 тысяч (219 месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 16% (16% было месяц назад).

База в Сбере остаётся такой же! Ключ + 6% — суровая рыночная реальность.

Реальные сделки

Первичка
• РФ: 186к → 187к
• Москва: 396к → 397к
• МО: 224к → 228к
• Краснодарский край: 169к → 170к

Вторичка
• РФ: 122к → 123к
• Москва: 332к → 335к
• МО: 157к → 158к
• Краснодарский край: 149к → 149к

По данным сервисов мониторинга и фактических договоров купли-продажи, средние цены в Сочи на новостройки 433к–441к/м². Вторичный рынок: 290к—292к/м².

🏦 Что дальше?

Происходит стабилизация первичного рынка. Эксперты отмечают паузу в росте цен на новостройки после их подорожания на 21% по итогам 2025 года. Застройщики переходят к политике акций и скидок из-за сокращения числа сделок на 60%.

Эксперты в ближайший месяц ожидают умеренный рост цен в пределах 1–2% на фоне реализации отложенного спроса и адаптации к финансовым условиям.

🏦 Сочи — уже не модно

Продажи новостроек в Сочи упали на 40%. Курорт теряет популярность. Спад спроса привёл к замедлению роста цен предложения в строящихся проектах и их снижению в реальных сделках, в том числе за счёт скидок от застройщиков. Падение в 1к2026 на 37% к прошлому году и на 73% к позапрошлому. Ну и славненько.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 9,414 млн с июля 2021 (данные за 1 апреля), на 1 мая может быть около 9,5 млн.

🏆 По ценам от Домклика получается около 32,76 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже купить однушку или апарт даже в Сочи. Может быть, даже метров 40, и даже с ремонтом. Найти за эту сумму адекватную двушку не уверен, что реалистично. В общем, продолжаю.

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #недвижимость ✖️ #москва ✖️ #сочи

💎 Топовые 6 облигаций с ежемесячным купоном — доходные и надёжные

Ежемесячный купон — это не только приятный звук эсэмэски, как о зарплате, но и возможность реинвестировать выплаты максимально регулярно, тем самым повышая потенциальную доходность. А для нивелирования рисков можно выбрать облигации эмитентов с высоким рейтингом.

⚙️ Параметры: фиксы с высокой надёжностью, с рейтингом не ниже AA-, с погашением не ранее 2028 года. Никаких оферт, только ежемесячные купоны.

ФПК 002Р-01, AA+
• ISIN: RU000A10DYC8
• Погашение: 10.06.2028
• Доходность: 15,03%
• Цена: 102,44%
• Купон: 15,40%
• ТКД: 15,04%
• Купонов в год: 12

Почта России 003P-01, AA
• ISIN: RU000A10D3J5
• Погашение: 01.04.2028
• Доходность: 16,48%
• Цена: 103,12%
• Купон: 17,20%
• ТКД: 16,68%
• Купонов в год: 12

ПГК 003Р-01, AA
• ISIN: RU000A10CWF7
• Погашение: 14.09.2028
• Доходность: 15,95%
• Цена: 101,75%
• Купон: 15,76%
• ТКД: 15,48%
• Купонов в год: 12

АФ Банк БО-001Р-15, AA
• ISIN: RU000A10C6P6
• Погашение: 09.07.2028
• Доходность: 15,43%
• Цена: 104,40%
• Купон: 16,75%
• ТКД: 16,05%
• Купонов в год: 12

Позитив 001Р-03, AA-
• ISIN: RU000A10BWC6
• Погашение: 12.04.2028
• Доходность: 15,20%
• Цена: 106,49%
• Купон: 17,99%
• ТКД: 16,90%
• Купонов в год: 12

ЕвразХолдинг 003P-04, AA
• ISIN: RU000A10CKZ0
• Погашение: 13.02.2028
• Доходность: 15,00%
• Цена: 99,74%
• Купон: 13,89%
• ТКД: 13,93%
• Купонов в год: 12

Что важно понимать? Если нет по какой-либо причине 100% уверенности в том, что эмитент будет платить до погашения и погасит выпуск, нужно диверсифицироваться. Эмитенты в списке надёжные и довольно крупные, но кто знает, что может произойти. 💬 Кого берёте?

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #облигации

🚀 Рубль глумится над экспертами. Больше дивидендов! Нулевая инфляция, дорожающая недвига, рост облигаций, акции и другие события. Воскресный инвестдайджест

Ормузский пролив приоткрыт, как и дорога рубля вверх, он снова удивил и поглумился над аналитиками. Недвижка же глумится просто над всеми. Прямо в самое мурчало — нулевая инфляция и новые дивиденды! Дивиденды — это прям очень полезно и классно. Вы все тоже классные, вот и ловите скорее свежий дайджест.

🏆 Рубль глумится над экспертами

Но они этого заслужили! Изменение за неделю: 77,04 → 76,00 ₽ за доллар (курс ЦБ 76,97 → 76,05). Юань 11,23 → 11,11 (ЦБ 11,25 → 11,14). Набрали экспертов по объявлениям, а они теперь прогнозы свои делают!

Что говорят эксперты?
• В Альфа-Капитал в апреле ждут ₽80–83
• В Финам в апреле ждут ₽80–85
• В УК Первая ожидают курс рубля в 2026 году ₽75–85

🎢 Акции и переговоры

Нефть не дорожает, Ормузский пролив разблокируется (но это не точно). Итоговое изменение IMOEX с 2 725 до 2 723. Укрепление рубля негативно сказывается на индексе, но он сопротивлялся и почти не упал. Что по переговорам? НИ ЧЕ ГО.

РТС: 1 115 → 1 128. Спасибо укреплению рубля. По долларовому индексу видно, что всё не так уж и плохо. Но тут всё скорее зависит от того, какие прогнозы дадут эксперты;)

🫰 Дивидендный сезон

Отсеклись: Новатэк и ЦМТ.

Объявились: ЛЭСК (0,85%), Астра (1,78%), Дом РФ (10,9%), Озон фарма (0,55%), Хэндерсон (3,99%), Соллерс (5,54%).

На очереди: Яндекс, Авангард и Лукойл!

Еженедельно новые дивиденды — ну вандерфульно же!

💼 Облигации

Разместились/собрали заявки: АБЗ-1, Полюс, Почта России, ПКО СЗА, Интел Коллект, ГПБ Финанс, Элемент Лизинг, Мэйл Ру. АБЗ немного взял.

На очереди: Селигдар, ИнтерФуд, Озон, ГПБ, Медскан, Полюс, Группа Продовольствие, Прогресс, МегаФон, ЛСР, Адванстрак, АгроКлуб, ВИС, ВУШ, Атомэнергопром. Наверно Медскан возьму.

RGBI: 119,1 → 120,0. ЦБ убил инфляцию, правда пока лишь недельную.

🏙 Недвижимость — и снова максимум

Не опять, а именно снова. Индекс MREDC 350,4к → 350,6к за м². Признавайтесь, кто так разогнал цены? Кто депозиты в квартиры вбухал?

📈 Инфляция

Инфляция за неделю составила 0,00% после 0,19% неделей ранее. С начала года 3,15%. Годовая инфляция 5,77%. Вот это поворот! Неужели ЦБ смог убить инфляцию? Ну, как минимум, на неделю точно смог!

До консенсус-прогноза (5,2%) ещё далеко, так что всё самое интересное впереди. До таргета ЦБ (4%) ещё дальше. Инфляционные ожидания россиян в апреле снизились до 12,9%.

Сильнее всего дорожают сахар и гречка. Дешевеют огурцы и лук.

🔧 Каким будет ключ?

Заседание ЦБ уже 24 апреля. Интересно, нулевая недельная инфляция заставит ЦБ снизить ключ до 14% или всё же снизит до 14,5%? Как считаете?

🎰 Новости-айпиовости

На Мосбирже прошло первое в 2026 году IPO. B2B-РТС разместила акции по верхней границе ценового диапазона на ₽2,43 млрд. Сделка прошла по ₽118 за бумагу. Капитализация составила ₽21 млрд. Я не участвовал, а вы?

АФК Система планирует вывести на биржу Cosmos Hotel Group и Медси.

🗞 Что ещё?

• Премиум-бояре, голосуйте за канал
• Подписывайтесь на igotosochi MAX
• Мосбиржа запустит индексы на Dogecoin и еще семь криптовалют. Криптолудоманы, ваш выход!
• Нефть подешевела
• Средняя ставка по вкладам в топ-10 банков снизилась до 13,43%
• Объём денег у физиков на депозитах ₽67,4 трлн
• Мосбиржа запустила сервис для брокеров по проверке статуса квала. Интересно, нужен ли он брокерам?
• Вы классные

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #инвестдайджест

🏥 igotosochi & friends

Представляю вашему вниманию каналы моих друзей про инвестиции, на которые стоит подписаться.

🐾 Кот.Финанс - всё, что нужно знать про инвестиции! Обзоры компаний, готовые подборки, доходное автоследование! Котики шарят в финансах😽Подписывайся!

👍 "Бункер облигаций" – полезный источник информации по всем российским компаниям. На канале вы найдете полные параметры новых выпусков облигаций. Доходность, срок погашения, рейтинг компании и другие важные характеристики.

🤗 dividends, yeah! – покупки российских акций каждую неделю несмотря ни на что. Идет в светлое будущее с дивидендами. Не забывает разбавлять портфель облигациями и золотом.

Инвестиции с умом – аналитика фондового рынка, первичные размещения облигаций, отчетность компаний, личный опыт инвестирования со сделками и ежемесячными отчетами🧠 Просто о сложном.

Daniel_London имеет чёрный облигационный пояс и применяет способности во благо своих подписчиков! Актуальные новинки, сочные подборки и молниеносные новости ждут вас на канале увлекающегося автора! ♥️

Philippovich_bonds – Простыми словами про облигации и то, как на них зарабатывать выше рынка.

🔥ИнвестСейф - регулярный анализ эмитентов корпоративных облигаций (с расчетом ОФС, фин. показателей). ТОП-АнтиТОП облигаций. Новые размещения.

Мозг Ящер Инвест 🐙 – Полезнейший канал с честным авторским мнением по рынку облигаций. Обязательные разборы всех новых выпусков. Бонусом – быстрые и не очень быстрые идеи по акциям РФ.

«Пассивный доход» — канал 😱дивидендного маньяка и будущего рантье про инвестиции только в активы, приносящие пассивный доход.

💸 igotosochi — только пассивный доход, только хардкор! Лучший канал про создание капитала под пассивный доход.

🙃 Подписаться на всех сразу!

💼 Мой портфель недвижимости на 18 апреля 2026 (ЗПИФ). Состав, последние покупки, планы и новости

Что по железобетону? Второй миллион в недвижке набирается медленно! А ведь я повысил целевую долю недвигофондов вдвое, а значит нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,056 млн, и в нём есть новые покупки. Несмотря на них, стоимость стала даже ниже.

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 30 марта. Новые покупки — относительно этой даты.

Фонды недвижимости занимают 11,27% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 13,22%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Продолжаю наращивать.

💼 Состав ЗПИФ-портфеля

РД — 1 пай. Один из двух тяжеловесов с высокой стоимостью пая. Фонд от ВИМ (ВТБ).

РД ПРО ⭐️ — 55 паёв. Как РД, но ПРО.

Рентал ПРО ⭐️ — 110 паёв. Более продвинутый фонд от создателей ПНК с активным управлением и ротацией. Ротируют, платят.

Современный 7 — 1 пай. Второй тяжеловес с высокой стоимостью пая. УК СФН.

Парус-ЛОГ ⭐️ — 110 паёв. Самая крупная позиция у меня по этому фонду от УК Парус.

Парус-СБЛ ⭐️ — 20 паёв. Логистический парк Сбер-Логистики. Дороговат он уже, конечно.

Парус-НОРД ⭐️ — 35 паёв. Логистический комплекс.

Парус-КРАС ⭐️ — 100 паёв. Склады в Красноярске, фонд на 60+ лет.

Парус-ТРМ ⭐️ — 80 паёв. Свежий фонд с ТЦ в Саратове. ✅ Докупил 10 паёв.

САБ 3 ⭐️ — 50 паёв. Фонд от СФН. Тут диверсифицированный набор: БЦ, ТЦ и 3 складских комплекса.

СКН ⭐️ — 50 паёв. Тоже фонд от СФН (Сбер). Тут 6 складских комплексов, в одном из них кроме склада ЦОД.

Парус-ЗОЛЯ ⭐️ — 80 паёв. Долгосрочный фонд, в нём склад Золотого Яблока. ✅ Докупил 10 паёв.

Акцент IV ⭐️ — 35 паёв. В фонде ТЦ Сокольники.

Акцент 5 — 5 паёв. В фонде для неквалов склад, арендатор — Деловые линии. Новый фонд в портфеле. ✅ Купил 5 паёв.

⭐️ — для квалов.

✅ Последние покупки

В этот раз я снова купил в сумме 25 недорогих паёв фондов. На дорогие денег нет, удобно, что для квалов делают дешёвые паи. Да и для неквалов тоже чуть-чуть есть.

• Акцент 5 — 5 паёв
• Парус-Триумф — 10 паёв
• Парус-ЗОЛЯ — 10 паёв

🛒 Планы и новости

Ну, во-первых, я всё же дорос до того, чтобы взять на пробу Акцент 5. Он там присел слегка, рентная доха пятёрки даже выше, чем у четвёрки получается. Так что посмотрел выплаты за первый квартал и решился.

ЗОЛЯ и ТРМ уже по 80 штук в портфеле, планирую дойти до 100. Это бетонная задача номер один. Нужно ещё по 20.

Парус-НиНо влез на биржу, пока решил его не брать. Выделяется среди других парусов он тем, что первые годы не индексируется рента. Буду наблюдать, позже, возможно, куплю.

Также появился ЗПИФ Термолэнд. В мою консервативную стратегию не зашло, но в любом случае любопытная штука, состоящая… нет, не из недвижки, а из долга. Больше на облигации похоже. Кто-то купил?

Ну и там фонд «Т-Капитал Индустриальный» в конце апреля разместится. Традиционно тиньковскую внебиржевую недвижку не беру. Даже если будет на бирже, всё равно не буду брать. Пай около 100 000 рублей. Внутри склад (будет когда-то).

НиНо и даже Термолэнд в таблицу я добавил, хотя не уверен, что квазиоблигации там самое место. Пусть пока будет.

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #портфельнедвижимости

Кто успеет в течение 15 минут зайти в приватный клуб, тот останется там навсегда🎁

ССЫЛКА для входа — https://t.me/+x5zOCm2KhrZiZjFi

Доходность за март превысила 34,4%. В апреле будем ставить новый рекорд 🔥

💼 Мой портфель акций на 17 апреля 2026. 3,225 млн рублей. Покупка акций под пассивный доход

Опять портфель акций колбаснуло, да так, что даже с учётом новых покупок он похудел более чем на соточку с начала месяца. Зато акций стало больше! Посмотрел, как идут успехи у портфеля в целом и целевых значений всех акций в отдельности. Размер портфеля составляет 3,225 млн рублей.

⏳ Предыдущий срез был 28 марта.

Акции занимают 34,43% от всего портфеля. Если взять только биржевой (без депозитов), это 40,38%. Целевая доля акций в биржевом портфеле 40%, реальная самую малость выше. 🧮 Учёт веду в специальном сервисе, куда агрегируются все счета.

🛍 Покупки акций в первой половине апреля

• Яндекс — 2 акции
• Т-Технологии — 2 акции
• X5 — 3 акции

Потратил на акции в этот раз около 22 тысяч рублей. Про все покупки первой половины апреля писал в отдельном посте.

По плану у меня была покупка трёх акций: Яндекс, Т и иксы. Собственно, их снова и купил. В этот раз побольше, чем в конце марта, но всё равно больший упор был сделан на облигации и недвигу. Выбирать, что купить, просто, ведь есть стратегия. Кто отстал, тот и прыгает в корзину.

В зелёной зоне Сбер, Роснефть, Новатэк, Северсталь, Магнит и Газпром нефть. В красной — Красный Лукич и всё. Остальные жёлтенькие.

Красноты поубавилось. Но портфель просел за две недели так, что лучше бы красноты больше было;) Но такова селяви, значит биржа хочет, чтобы я покупал акции подешевле!

🟢 выше целевой доли
🟡 ниже целевой доли, дельта < 0,5%
🔴 ниже целевой доли, дельта > 0,5%

Главные кандидаты на покупку во второй половине апреля: не Лукойл, а НЛМК, Совкомбанк, Яндекс и Татнефть. Красного Лукича всё равно буду после дивидендной отсечки покупать — уже в мае. Но всё опять может перевернуться с ног на голову. Кто знает, что будет? Я не знаю.

Закупился в этот раз так, что в красной зоне только одна компания, давно такого не было. И не забываем, что каждая новая акция — это потенциальное увеличение пассивного дохода в будущем, так что продолжаем.

💬 Дивидендный сезон уже начался. От кого больше всего дивидендов получите? Или все в бондах сидят?

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #портфельакций

Как купить квартиру в 2026 году, если ты не ребенок миллионера?

Вам обязательно надо читать Дарью Елисееву. Дарья уже 17 лет в недвижимости и знает всё о покупке квартиры.

На её канале:

- Все самые важные и главные новости недвижимости. ЦБ снизил ставку до 15,5% – как это повлияет на рынок недвижимости?

- Что будет с ценами на недвижимость в 2026 году?

- Как взять семейную ипотеку под 2,5% без удорожания?

- Что изменилось с февраля в в семейной ипотеке?

- Как купить с платежом 1900 руб в месяц (на 2 года)?

- Как купить евротрешку 71м2 в Москве с платежом 48 тыс/месяц?

- Как сейчас купить квартиру под инвестиции, чтобы она окупала себя сама?

Подписывайтесь 👇👇👇

https://t.me/+QkQQ2OajDeQ4YTU6

🤡 Топ-5 дивидендных акций от Альфа-Инвестиций

Дивидендный сезон начинается, аналитики Альфа-Инвестиций так хорошо решили отметить это событие, что даже включили в топ ВТБ, но не смогли спрогнозировать размер его дивиденда. В пятюню, тем не менее, вошли акции с высокими дивидендами и одновременно позитивным прогнозом от аналитиков. Не, ну красавы, что ещё сказать;)

Итак, кто же попал в великолепную дивидендную пятёрку? Три банка, нефтепровод и охотники за головами! Вот они.

Транснефть-ап ⛽️
• Прогноз дивиденда: ₽180
• Дивдоходность: 13%

Сбербанк 🏦
• Прогноз дивиденда: ₽37,6
• Дивдоходность: 12%

ВТБ 🏦
• Прогноз дивиденда: от греха подальше не назвали
• Дивдоходность: неизвестна 🤡

Дом РФ 🗣
• Прогноз дивиденда: ₽246,9
• Дивдоходность: 11,2%

Хэдхантер 🔖
• Дивиденд: ₽233
• Дивдоходность: 8%

Дивиденды указаны ближайшие. Но только там, где они указаны;) Удивительно, что на ВТБ калькулятор сломался, хотя лично я тоже не готов по нему ничего прогнозировать. Но я его и покупать не готов.

В моём портфельчике из этой пятюни лишь зелёная кэш машина. 💬 У кого больше?

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #акции