igotosochi | инвестиции

Хочу представить и искренне порекомендовать своего доброго друга, Илью

Мы с ним познакомились пару лет назад на конференции Смартлаба, он меня уже тогда удивил глубокими познаниями, несмотря на юный возраст.

Илья привлёк моё внимание тем, что задавал правильные вопросы представителям публичных компаний, многих застал врасплох. Для этого нужно быть очень глубоко погруженным в финансовую отчетность и операционную деятельность бизнеса.

Оказалось, что у него не только экономическое образование, но еще и юридическое в придачу🏆

Но по-настоящему меня зацепили его прогнозы. Настолько сильно зацепили, что сейчас вы даже читаете этот пост (дань уважения, я бы сказал).

1) Он, без тени сомнений в глазах, в нашем широком кругу инвесторов заявил, что дальше российские акции перейдут к падению. Что наш фондовый рынок ждёт встряска, за которой последует утомительный боковик. Это было 12 сентября 2025г., помню как сегодня, еще тогда все скептически отнеслись к его словам...

Цитирую:

"Прошли огромные объёмы на продажу, а мирный трэк - дело долгое. Выхожу из акций, посмотрим, кто будет прав"

2) Следующий раз, когда он оказался ПРАВ (именно большими буквами) - это когда продавал длинные ОФЗ. Он проанализировал данные по инфляции и сказал, что ключевую ставку будут снижать гораздо медленней, чем ждёт рынок.

Через месяц облигации обвалились, а он... А что он - скромный молодой парень, даже не похвастался 🤷‍♂️

3) Золото. В него из облигаций он и переложился.

Со словами:

"Это самый ценный актив в условиях геополитической неопределенности. Это знает каждый, но почему тогда его держат единицы?"

4) Биткоин. Он держал его все эти годы, и только на 120 000$ решил продать. Без объяснений, просто сказал, что продаёт. Причину я не знаю до сих пор, но учитывая дальнейшее падение на 50% - я явно не зря его рекомендую 😅

Илья ведёт свой канал, называется Коллегия Инвесторов. Он не продаёт рекламу, не любит пустую болтовню - там только по делу.

Убедитесь сами, вот ссылка - https://t.me/+P-74BmpRNR43ZDdi

Этот канал - на вес золота, ОГРОМНАЯ РЕДКОСТЬ, я бы даже сказал - "АЛМАЗ" среди каналов.

Рекомендую, искренне, от души

🗣 Спасибо всем, кто верил! Вера 62% экспертов помогла снизить ключевую ставку с 15,5% до 15%.

Главное: экономика приближается к траектории сбалансированного роста. В феврале рост цен ожидаемо замедлился после временного ускорения в январе. Устойчивые показатели текущего роста цен остаются в диапазоне 4–5% в пересчёте на год. Вместе с тем значимо выросла неопределенность со стороны внешних условий.

Что дальше: ЦБ будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ставки на ближайших заседаниях в зависимости от устойчивости замедления инфляции, динамики инфляционных ожиданий, а также от оценки рисков со стороны внешних и внутренних условий.

Прогноз по инфляции: по прогнозу, с учётом проводимой ДКП годовая инфляция снизится до 4,5–5,5% в 2026 году. Устойчивая инфляция сложится вблизи 4% во втором полугодии 2026 года. В 2027 году и далее годовая инфляция будет находиться на цели.

Что ещё из важного

• Процентные ставки уменьшились в большинстве сегментов финансового рынка.
• Неценовые условия банковского кредитования по-прежнему жёсткие.
• Кредитная активность в начале 2026 года сдержанная.
• Склонность домашних хозяйств к сбережению остаётся высокой.
• Проинфляционные риски по-прежнему преобладают над дезинфляционными на среднесрочном горизонте.
• Отклонение российской экономики вверх от траектории сбалансированного роста уменьшается.

💬 Как вам решение? Ожидали? Сигналом довольны?

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #кс

🤘 Топ-5 облигаций от ФинУслуг с доходностью до 16,58%: что купить в марте 2026 года

У экспертов ФинУслуг давно уже репутация самых лучших аналитиков по облигациям (нет). Это как посмотри, что предложили, и никогда не покупай. Может быть, в этот раз всё иначе? Давайте посмотрим!

⚙️ Параметры: на этот раз эксперты выбрали облигации с рейтингом не ниже A! И с хорошей доходностью!

МТС-Банк 01P-05, A
• ISIN: RU000A10BJ85
• Погашение: 24.07.2026
• Доходность: 16,58%
• Цена: 101,6%
• Купон: 24%
• ТКД: 23,62%
• Купонов в год: 0 (1 купон при погашении)

Ну это любимый выпуск у ФинУслуг, они его постоянно пихают, несмотря на то, что купон один. Но скоро он погасится, придётся им что-то новое искать;) МТС Банк ок. Устойчивый.

Европлан 1Р9, AA
• ISIN: RU000A10ASC6
• Погашение: 14.07.2028
• Доходность: 15,61%
• Цена: 110,1%
• Купон: 24%
• ТКД: 21,8%
• Купонов в год: 12

Европлан теперь в Альфе, но это не отменяет того, что рядовые инвесторы хотят покупать такие облигации не дороже номинала. Наивные! Не все поймут, не многие вспомнят;)

ХК Новотранс 002P-01, AA-
• ISIN: RU000A10DCF7
• Погашение: 16.10.2028
• Доходность: 15,75%
• Цена: 102,75%
• Купон: 16%
• ТКД: 15,57%
• Купонов в год: 12

И следующие в списке железнодорожники — один из крупнейших частных операторов. Сильный, устойчивый и прибыльный бизнес, так что здесь я снова соглашаюсь с выбором.

Сбербанк 001Р-SBER51, AAA
• ISIN: RU000A10DS74
• Погашение: 03.06.2028
• Доходность: 14,77%
• Цена: 101,9%
• Купон: 14,85%
• ТКД: 14,58%
• Купонов в год: 12

Сбер — он и в Африке Сбер, даже если это облигации. Доходность не так уж и плоха для AAA.

ФПК 2Р1, AA+
• ISIN: RU000A10DYC8
• Погашение: 10.06.2028
• Доходность: 15,07%
• Цена: 102,45%
• Купон: 15,4%
• ТКД: 15,03%
• Купонов в год: 12

Федеральная пассажирская компания уже давно знакома всем бондовикам и облигационерам с воблерами. Бизнес показывает уверенный рост, долговая нагрузка низкая, но не нулевая. Одобрямс.

Ну и что, опять ерунда?

Не, на этот раз подборка получилась неплохой. Видимо, с аналитиками была проведена беседа, теперь они не пытаются выдавать ТКД за доходность, а среди множества выпусков выбирать самый мрак. Скоро и МТС Банк погасится;) Придётся искать новую бумагу с одной выплатой в конце срока. ФПК, Новотранс и не попавший сюда ПГК — это вообще железнодорожный Змей Горыныч с тремя головами. 💬 А вы знаете что-то поинтереснее с рейтингом от A и выше?

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #облигации

Напоминаю всем, чтобы не потеряться. 🤝

Думаю, многие чувствуют, что Telegram работает нестабильно.

‼️ Вот ссылка, жмите и подписывайтесь сейчас, пока ещё есть возможность.

В Max коллеги уже начали работу и даже ввели новую рубрику. Переходите и изучайте.

🗝 ЦБ раздавил инфляцию? Снизит ли Набиуллина ключевую ставку или нет?

Вот и второе в году заседание ЦБ по ключевой ставке на носу. Оно состоится 20 марта, и после него эксперты начнут объяснять всем, почему это решение верное. Но каким оно будет? Осмелится ли ЦБ снизить ключ или оставит 15,5%? Эксперты считают, что снизит до 15%.

💬 Что говорят?

ЦБ по итогам прошлого заседания: «Экономика продолжает возвращаться к траектории сбалансированного роста, а в январе рост цен значимо ускорился под влиянием разовых факторов, тогда как показатели текущего роста цен существенно не изменились».

«Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях в зависимости от устойчивости замедления инфляции и динамики инфляционных ожиданий».

По февральским данным регулятор видит, что ускорения инфляции по сравнению с январем нет, а замедление инфляции начало происходить со второй половины января.

Главный инвест-аналитик СК «Росгосстрах Жизнь» Владимир Малиновский: «Февральское решение Банка России сопровождалось достаточно мягким комментарием, который не исключал дальнейшего снижения ключевой ставки на заседании в марте».

Согласно прогнозу Банка России, с учетом жёсткой ДКП, годовая инфляция в 2026 году ожидается в диапазоне 4,5–5,5%. Для достижения этих показателей Банк России поддерживает жёсткие денежно-кредитные условия, и средняя ключевая ставка в 2026 году прогнозируется на уровне 13,5–14,5%.

🧮 Консенсус-прогноз

Большинство экспертов считают, что будет 15% — и точка. Возможно, кто-то ждёт выше или ниже, но это не точно.

Против снижения: повышение прогнозов по инфляции, неопределенность бюджета, высокие инфляционные ожидания, внешние факторы.

За снижение: замедление инфляции, слабая экономическая динамика, переход к сбалансированному росту.

🚨 Каким будет сигнал?

В феврале сигнал Банка России был умеренно-мягким, но с акцентом на сохранение жёстких условий в среднесрочной перспективе. Регулятор неожиданно для многих снизил ставку до 15,5% и дал понять, что готов к дальнейшим шагам вниз, если инфляция продолжит замедляться.

Продолжит ли Набиуллина быть мягкой и пушистой? Скоро узнаем. Думаю, что мягче сигнал не станет.

🤔 Инфляция и ожидания

В феврале-марте 2026 года показатель медианной оценки ожидаемой инфляции снизился до 13,1% (после 13,7% в январе).

Наблюдаемая инфляция высокая. Оценка роста цен, который люди видят «здесь и сейчас», остаётся выше ожидаемой и в начале года находилась в районе 14,5%.

Годовая инфляция ходит около 6%. А таргет 4–5%. Интересно, какой будет наблюдаемая населением инфляция при инфляции 4%?

✂️ Банки меняют ставки

Банки продолжают снижать ставки по вкладам. Средняя ставка по вкладам в топ-10 банков упала до 13,87% годовых. Как дела, вкладчики?

🏔 А что с рублём?

Рубль начал слабеть. Эксперты обрадовались и ждут ₽85–95 за доллар к концу года.

📈 Что будет с акциями и облигациями?

Снижение ключа будет хорошо и для акций, и для облигаций. Облигации могут скорректироваться вверх при ключе ниже 15%, а мы будем внимательно слушать сигнал. Но всё же про акции лучше пусть расскажут эксперты по геополитике, которая отражается на ценах сильнее, чем ключ. Теперь экспертов ещё больше, знатоки Ирана ещё повылезали.

📉 Что будет с кредитами и депозитами?

Ставки по депозитам вряд ли резко изменятся. Они и так упали. Ставки по кредитам, как обычно, могут снизить только по факту снижения ключа. Но не прям уж сильно.

Важно помнить о том, что ЦБ стремится побороть инфляцию (те самые 4%), и пока что действует последовательно.

💬 Как считаете, какой будет ставка, ну и что по сигналам?

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #кс

Ребят, я редко кого-то рекомендую, ибо основная масса трейдеров простые инфоцыгане 🤑

Но тут подвернулся особый случай. В телеграм есть такой человек – Евгений

Он ничего не продает, канал полностью бесплатный и его идеи приносят практическую пользу.

Сейчас он активно следит за ситуацией на Ближнем Востоке и транслирует свои мысли в канал, на которых удалось заработать даже мне.

Короче говоря, классный мужик. Рекомендую 👍

https://t.me/+-zdlapP1moUwYjIy

🤟 Ставки по ипотеке становятся ниже! А что произошло с ценами на недвижимость в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, как подешевела ипотека и как выросли цены на квадратные метры. Это краткая версия поста, а полную с кучей графиков читайте тут.

🏖 Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Первичка немного подорожала, а вторичка немного подешевела.

Сочи
• Первичка: 437к → 441к
• Вторичка: 301к → 290к

🏬 Москва (объявления)

Теперь безумие началось во вторичке. С первичкой давно всё понятно, там метр стоит как вагон золота.

Москва
• Первичка: 539к → 525к
• Вторичка: 394к → 445к

🏠 Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 21,5% (месяц назад было 22%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 219 тысяч (224 месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 16% (16,5% месяц назад).

Ну, ставки по ипотеке до сих пор огромные! Ключ + 6% — суровая рыночная реальность.

Реальные сделки

Первичка
• РФ: 184к → 186к
• Москва: 397к → 396к
• МО: 216к → 224к
• Краснодарский край: 167к → 169к

Вторичка
• РФ: 121к → 122к
• Москва: 329к → 332к
• МО: 155к → 157к
• Краснодарский край: 148к → 149к

Средняя цена первичного метра в Сочи составляет около 428,9к за м². Вторичка — 361к за м².

🏦 Новости-переименовости

С 1 марта названия всех жилых комплексов и коттеджных поселков в рекламе должны указываться только на кириллице. Лол-кек-чебурек, ну вы теперь узнаете, как писать кириллицей все эти Риверсайды, Хиллы, Резиденсы и прочую ересь типа Бэй, Скай, Сити и так далее.

🏦 Падение продаж и повышение интереса к вторичке

В феврале 2026 года зафиксировано падение продаж новостроек на 34%, однако цены продолжают расти. Например, в Санкт-Петербурге стоимость первичного жилья за месяц увеличилась на 2% до 364,8к м².

Интерес к готовому жилью растёт, эксперты прогнозируют рост цен на вторичку до 10–12% по итогам года. Вторичку покупают в подавляющем большинстве случаев без льгот.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 9,178 млн с июля 2021 (данные за 1 марта), на 1 апреля может быть около 9,4 млн.

🏆 По ценам от Домклика получается около 32,41 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже купить шикарную двушку и даже трёшку в Ставрополе и гонять оттуда на Домбай (4 часа на машине), Архыз (3,5 часа), Эльбрус (5 часов), Мамисон (6 часов) и даже Розу Хутор (10 часов). Далековато, конечно.

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #недвижимость ✖️ #москва ✖️ #сочи

«Бетонное золото»: ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» (XACCSK)

Если представить инвестиционный портфель как команду, то в нём будут нападающие и защитники. Первые (стартапы, криптовалюта, акции роста) рискуют, но могут принести сверхприбыль. Вторые – хранители капитала и основа безопасности.

На одних венчурных инвестициях далеко не уедешь и нужно диверсифицировать портфель. Лучше такими активами, которые физически существуют и приносят деньги здесь и сейчас, к примеру, складская коммерческая недвижимость.

Сегодня поговорим про стратегию Core – никакого строительного риска и пустых надежд. Только готовый объект с надежным арендатором – так устроен ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» (XACCSK) от Accent.

В основе фонда – один большой и качественный актив: 11-й корпус логистического комплекса «Валищево». Это 32 км от МКАД по Симферопольскому шоссе.

Параметры объекта:

◽️Класс А (считайте: сухо, высокие потолки, ровные полы, все дела).
◽️Площадь – 58 000 м², для склада это серьезный объём.
◽️Построен в 2018 году – не старый фонд, а современный склад.
◽️Моноарендатор – транспортная компания «Деловые Линии» (входит в ТОП-3 в РФ).
◽️Договор аренды – неразрывный до 2032 года с индексацией по ИПЦ.

Важный момент: мы не гадаем, будет ли спрос. Он уже есть, зафиксирован договором с одним из лидеров рынка. Рост e-commerce и логистики сейчас подогревает запросы на склады, и в классе А вакансия сейчас минимальная, особенно в этом направлении. Объект с таким арендатором – это максимально надежная конструкция.

Accent даёт следующие ориентиры:

• Рентная доходность: 12-13% (то, что прилетает с аренды)
• Потенциал роста стоимости актива: 8%
• Суммарная целевая доходность: 20-21%
• Профиль риска: консервативный
• Кредитное плечо: отсутствует (это большой плюс, особенно в текущих реалиях)
• Выплаты: ежемесячно
• СЧА: 5,9 млрд рублей
• Вход: от ~1000 рублей
• Квал не нужен, паи торгуются на Мосбирже (XACCSK). Купить можно у любого брокера, кроме Т-Инвестиций
• Комиссия УК: 1% от СЧА + 10% с доходов.

Кто рулит?

Accent на рынке с 2007 года. Под управлением больше 270 000 м² недвижимости и 31 млрд. рублей. У них в этом же индустриальном парке «Валищево» ещё два корпуса, где много лет нулевая вакансия. Экспертиза в управлении складской недвижимостью у них явно есть.

Но что мне нравится больше всего: компания инвестирует вместе с пайщиками. Это не «чужие» деньги в работу, а разделение рисков. На рынке такое встречается нечасто, и это внушает доверие.

Мотивация арендатора

Склад – не ТЦ, тут нет опаски, что мелкие арендаторы уйдут. «Деловым Линиям» нужны эти площади для работы, перенести логистику с 58 000 м² крайне сложно и дорого. Плюс договор до 2032 года. Денежный поток здесь максимально предсказуемый.

Быть или не быть?

«Акцент 5» (XACCSK) – это не история про спекуляцию и быструю продажу. Это классический вариант для тех, кто хочет ежемесячный денежный поток от реального актива. Без кредитного плеча, с сильным арендатором и долгосрочным контрактом.

Минус – паи не очень ликвидны, как и у большинства закрытых фондов. Но если вы заходите на годы, получая 12-13% рентных (плюс потенциал роста), это не проблема. Плюс, у фонда есть маркетмейкер, для контроля за порядком и обеспечения ликвидности, так что выход не так сложен.

В свою ЗПИФ-таблицу я его уже добавил. Как по мне – достойный представитель складского сегмента для консервативного портфеля. Подробности можно посмотреть на сайте Accent.

Кто уже в этом фонде? Какие мысли по перспективам?

💼 Мой портфель недвижимости на 17 марта 2026 (ЗПИФ). Состав, последние покупки, планы. Есть миллион в недвиге!

Что по железобетону? Воу-воу, палехче! Есть первый миллион в недвиге! Я ведь повысил целевую долю недвигофондов вдвое, а значит нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,032 млн, и в нём есть новые покупки.

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 5 марта. Новые покупки — относительно этой даты.

Фонды недвижимости занимают 10,9% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 12,73%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Продолжаю наращивать.

💼 Состав ЗПИФ-портфеля

РД — 1 пай. Один из двух тяжеловесов с высокой стоимостью пая. Фонд от ВИМ (ВТБ).

РД ПРО ⭐️ — 55 паёв. Как РД, но ПРО.

Рентал ПРО ⭐️ — 110 паёв. Более продвинутый фонд от создателей ПНК с активным управлением и ротацией. Ротируют, платят.

Современный 7 — 1 пай. Второй тяжеловес с высокой стоимостью пая. УК СФН.

Парус-ЛОГ ⭐️ — 110 паёв. Самая крупная позиция у меня по этому фонду от УК Парус.

Парус-СБЛ ⭐️ — 20 паёв. Логистический парк Сбер-Логистики. Дороговат он уже, конечно. ✅ Докупил 5 паёв.

Парус-НОРД ⭐️ — 30 паёв. Логистический комплекс. ✅ Докупил 5 паёв.

Парус-КРАС ⭐️ — 100 паёв. Склады в Красноярске, фонд на 60+ лет. ✅ Докупил 10 паёв.

Парус-ТРМ ⭐️ — 60 паёв. Свежий фонд с ТЦ в Саратове. ✅ Докупил 5 паёв.

САБ 3 ⭐️ — 50 паёв. Фонд от СФН. Тут диверсифицированный набор: БЦ, ТЦ и 3 складских комплекса.

СКН ⭐️ — 50 паёв. Тоже фонд от СФН (Сбер). Тут 6 складских комплексов, в одном из них кроме склада ЦОД.

Парус-ЗОЛЯ ⭐️ — 60 паёв. Долгосрочный фонд, в нём склад Золотого Яблока. ✅ Докупил 5 паёв.

Акцент IV ⭐️ — 30 паёв. В фонде ТЦ Сокольники. ✅ Докупил 10 паёв.

⭐️ — для квалов.

🛍 Последние покупки

В этот раз я купил довольно много всего. Ну а как иначе, нужно же активно покупать недвигу, раз доля так сильно отстаёт от целевой. 

• Акцент IV — 10 паёв
• Парус-СБЛ — 5 паёв
• Парус-НОРД — 5 паёв
• Парус-КРАС — 10 паёв
• Парус-Триумф — 5 паёв
• Парус-ЗОЛЯ — 5 паёв

🛒 Планы

Красноярск добрал до 100, пока хватит. ЗОЛЯ и ТРМ уже по 60 штук в портфеле, планирую дойти до 100.

Парус объявил, что готовится к запуску нового фонда! Это будет склад Ozon в Нижнем Новгороде. Ну, в планах он у меня теперь тоже есть! Ждём на бирже. Склад дорогой — 12 ярдов (для сравнения ЗОЛЯ 4,5 млрд, ТРМ 5,4 млрд).

А, ну и вообще прикол! СФН не смогла сформировать ЗПИФ Современное поколение для неквалов! К моменту завершения процедуры формирования ЗПИФ, стоимость имущества, переданного в оплату инвестиционных паев, оказалась меньше необходимой – 25 млн рублей. Формирование фонда стартовало в сентябре 2025, на процедуру отводилось полгода. Порог входа составлял всего 1 000 рублей. Подразумевалось активное управление и инвестирование средств в складские комплексы. Парам-парам-пам пиу.

🗻 igotosochi 🗻 igotosochi MAX ⭐️ boost 🧮 учёт инвестиций #️⃣ #портфельнедвижимости