Вся Недвижимость Владивостока

🏦 Банк России снизил ключевую ставку только до 17%. Что это значит для рынка первичной недвижимости?

Спойлер: ничего хорошего

Наши крайне субъективные мысли, на которые вообще можно не обращать внимание.

❔ Что произошло?

Большинство экспертов ожидало снижение на 200 базисных пунктов: с 18% до 16%. Однако уже ближе к дате заседания 12 сентября стало расти понимание, что что-то здесь не так. И всё чаще звучали прогнозы, что снизят только до 17%.

Реальность по факту оказалось еще жестче: совет директоров Банка России выбирал между снижением на 100 б.п и … вообще не снижением.

В пресс-релизе, как мы видим, самая важная часть следующая:

🎙«Банк России исходит из объявленных параметров бюджетной политики. Ее нормализация в 2025 году должна иметь дезинфляционный эффект. Однако он пока не реализовался с учетом накопленного с начала года бюджетного дефицита. Банк России будет уточнять свои оценки эффектов бюджетной политики на инфляцию после внесения Правительством в Государственную Думу поправок к бюджету на 2025 год и новых бюджетных проектировок на среднесрочный период. Изменение параметров бюджетной политики может потребовать корректировки проводимой денежно-кредитной политики».

В переводе на простой язык: теперь надо внимательно следить не только за инфляцией, инфляционными ожиданиями граждан, но и за параметрами дефицита бюджета. Будет разрядка напряженности – это один вариант, будет продолжаться – другой. Тот или иной вариант, вполне вероятно, будет иметь то или иное отражение в бюджетной политике государства.

ЦБ РФ может при неблагоприятных условиях и дальше снижать ставки очень аккуратно, делать паузы в снижении ставок, т.е. достаточно высокая ставка может быть с нами еще долго.

🏠 Что это значит для рынка недвижимости?

Ничего хорошего, как мы писали выше. И мы продолжаем сочувствовать тем, кто участвовал во всевозможных схемах рассрочки или даже брал рыночную ипотек в расчете, кто к концу 2025 года ставка будет значительно ниже, чем она есть сейчас по факту.

По итогу растут вероятности как серьезного роста цен на недвижимость во второй половине 2026 года, так и … серьезного падения в это же время. Да, как нам видится, растут оба вариантов за счет варианта: все останется примерно так, как сейчас.

📈 Вариант резкого роста цен.

Ставка рефинансирования во втором полугодии 2026 года снижается, допустим, до 12% на фоне значительного снижения объемов запуска новых проектов застройщиками в 2025-м и первом полугодии 2026 года. Высвобождающие средства граждан с банковских вкладов массово идут на рынок недвижимости и вызывают рост цен.

Застройщики начинают снова активно запускать новые проекты, и рынок после скачка цен приходит к какому-то равновесию (2027-2028 годы). Рост цен «успокаивается» за счет роста предложения. Равновесие (если не происходит что-то новое).

📉Вариант резкого падения цен.

ЦБ РФ вынужден держать высокую ставку (15-16% ко второму полугодию 2026 года), дефицит бюджета заставляет ужесточать условия семейной ипотеке (каждый новый выданных льготный ипотечный кредит – повышение нагрузки на бюджет), застройщики сталкиваются с ростом ставок в проектном финансировании, оказываются в еще более «грустных» финансовых ситуациях, вынуждены существенно снижать цены, чтобы хоть как-то наполнить эскроу-счета и сдать дома.

Цены падают в большей степени у тех, кому наиболее тяжело, новых проектов запускается еще меньше. Рынок нащупывает дно и начинается восстановление цен. Падение прекращается за счет резкого сокращения предложения. Следующий за этим рост цен вызовет рост запуска новых проектов. Через какое-то время рынок приходит к равновесию (если не происходит что-то новое).

❗️Еще раз повторим: никто будущего не знает. Все эти размышления могут завтра уже ничего не стоить, если серьезно что-то изменится. Но факт есть факт, сейчас ставка снижена только до 17%, что заставляет рассматривать все варианты и быть острожным в своим инвестициях.

#Пальцем в небо #НикомуНеВерьте #ПрогнозыОниТакиеПрогнозы #Недвижимость #Новостройки
☎️ Подпишись: «Вся Недвижимость Владивостока»

🏠Что такое вторая очередь ЖК “Флагман”? — Второй шанс сберечь и приумножить свои деньги.

Цифры не врут: среднегодовой прирост цены на квартиры составил 30%*.

Это деньги, которые можно заработать, — если инвестировать в недвижимость. Или сэкономить — если покупать квартиру мечты для себя.

Смотри. Думай. Решай.

Проектная декларация

*по данным застройщика за 2024-2025г.

Erid: 2SDnjc1SG1c
Реклама. Рекламодатель. ООО «СЗ «Горшкова 24»

🤑 Цена «квадрата» на Нейбута и в округе

Решили расставить застройщиков по цене квадратного метра в 64-м и 71-м микрорайонах. Цены смотрели на Farpost.ru, поскольку там есть выборка по районам.
Как всегда смотрели квартиры от 3-го и выше этажа.

1. Самый дешевый – GloraX Зеленые высоты (экс-«Жилкапинвест»). Просто безоговорочное первое место. Квартир много разных по площади. От 139 297 руб. за 1 кв.м.

2. ЖК «Южный», которые все-таки не получится сдать в этом году. Обещают в январе 2026-го. От 147 тыс. руб. за квадрат.

3. ЖК «На Черняховского». Примерно от 149 тыс. руб. за 1 кв.м.

4. ЖК «Гринхилс», от 149 220 руб. за 1 кв.м.

5. ЖК R4. В выборку попала квартира с запредельной для локации, с нашей субъективной т.з. ценой почти в 35 млн. руб., 155 366 руб. за 1 кв.м.
Квартиры маленькой площади у застройщик стоят около 170 тыс. руб. за «квадрат». Средние – около 160 тыс.

6. Все квартиры с предчистовой отделкой, как утверждает застройщик. ЖК «Дом с углом». Примерно от 159 тыс. за 1 кв.м. Любопытно

7. ЖК «Зеленый Бульвар -2», чуть дороже 161 тыс. руб. за 1 кв.м.

8. ЖК «Сердце квартала», примерно 161,5 тыс. руб. за 1 кв.м.

9. ЖК Greenwood, от примерно 166,5 тыс. руб. за 1 кв.м.

10. Комплекс небоскребов на Нейбута. Так данный ЖК, как мы субъективно воспринимаем, представляет его застройщик. ЖК "Секвойя Парк", от 167 тыс. руб. за 1 кв.м.

И это еще не все ЖК, которые строятся в той локации, но не попали в таблицу, поскольку мы дает только первую 10-ку.

Наш субъективный вывод: есть безусловный лидер по низкой цене; есть сданный ЖК; есть ЖК с предчистовой отделкой, где квадрат стоит дешевле, чем у других с черновой; есть ЖК, который сдадут через несколько месяцев; есть ЖК для желающих высоко сидеть, далеко глядеть; есть ЖК для богатеньких, которые почему-то могут захотеть жить на Нейбута; есть ЖК с реально крутой управляйкой.

И вскоре начнутся продажи в еще новых ЖК.

Вот такая она нерезиновая Нейбута. На любой вкус и кошелек. Но глубоко типичный «спальник». И таковым ему оставаться, походу, и дальше.

#Нейбута #Новостройки #Недвижимость #Владивосток
☎️ Подпишись: «Вся Недвижимость Владивостока»

🏠 В ЖК «Меридианы Улисса» произошел массовый ввод в эксплуатацию!

Небывалое по нынешним временам событие произошло во Владивостоке. Застройщик ЗС «Улисс», входящий в группу компаний экс-губернатора Приморского края С.М. Дарькина, досрочно ввел в эксплуатацию сразу 6 (Шесть!) домов в ЖК «Меридианы Улисса».

От себя заметим, что последние несколько месяцев застройщик вел весьма агрессивные продажи, и мы стали называть этот ЖК в числе своих крайне субъективных «любимчиков».

🏠 Введены в эксплуатацию:

🟡ID дома: 51203
15 этажей (2 подъезда), 125 квартир, 38 гостевых машиномест на территории и 90 вне придомовой территории.
Распроданность квартир по последнему отчету перед сдачей: всего реализовано 94 квартиры из 125 (процент распроданности - 75%).

🟡ID дома: 51204
12 этажей, 60 квартир, машиноместа, судя по всему, делит с соседним домом.
Распроданность квартир по последнему отчету перед сдачей: всего реализовано 44 квартиры из 60 (процент распроданности - 73%)

🟡ID дома: 51205
10 этажей, 49 квартир, машиноместа, судя по всему, делит с соседним домом.
Распроданность квартир по последнему отчету перед сдачей: всего реализовано 32 квартиры из 49 (процент распроданности - 65%)

🟡ID дома: 51247
25 этажей (3 подъезда), 353 квартиры, 185 машиномест в паркинге плюс 5 гостевых машиномест.
Распроданность квартир по последнему отчету перед сдачей: всего реализовано 225 квартир из 353 (процент распроданности - 63%).

🟡ID дома: 51249
25 этажей, 240 квартир, 5 гостевых машиномест.
Распроданность квартир по последнему отчету перед сдачей: всего реализовано 134 квартиры из 240 (процент распроданности - 55%).

🟡ID дома: 51250
Паркинг, 7 этажей, 291 машиноместо плюс 5 гостевых.
Распроданность по последнему отчету перед сдачей: всего реализовано 2 машиноместа из 291 (процент распроданности - 0%).

🏗️ Еще строятся (подозреваем, что сдадут раньше планируемых сроков):

🔵ID дома: 61927
20 этажей (4 подъезда), 366 квартир, 261 машиноместо в паркинге.
Продажи официально не открыты
Планируемый ввод в эксплуатацию: 1 кв. 2029 г., выдача ключей – 15.03.2029 г.

🔵ID дома: 61928
23 этажа (4 подъезда), 480 квартир, 177 машиномест в паркинге
Продажи официально не открыты.
Планируемый ввод в эксплуатацию: 1 кв. 2029 г., выдача ключей – 15.03.2029 г.

🔵ID дома: 61929
27 этажей (3 подъезда), 690 квартир.
Продажи официально не открыты.
Планируемый ввод в эксплуатацию: 1 кв. 2029 г., выдача ключей – 15.03.2029 г.

На сайтах «Домклик», «Циан» и «Этажи» в продаже есть 138 квартир от застройщика: от 5,55 до 10,52 млн. руб., от 26,4 до 61,2 кв.м., от 141 000 руб. до 233 185 руб. за 1 кв.м.

Иллюстрации: VL.ru, Наш.Дом.РФ, скрин с сайта застройщика.

#НекоторыеСтараются #Новостройки #Недвижимость #Владивосток
☎️ Подпишись: «Вся Недвижимость Владивостока»

🤨🏠 Ключи от заветных квадратных метров на руках, а с планировкой и дизайном полная неразбериха?

Студия «ДизайнПро» грамотно организует планировку, расставит мебель и технику, чтобы каждый сантиметр работал на вас!

Плюсы:

🟡Работа удаленно — экономьте своё время на дорогу;
🟡Специалисты в новостройках и коммерческих помещениях — знаем, как их улучшить;
🟡Предложим два варианта на выбор.

Вам нужно только:

🟡Прислать план квартиры (BTI или от застройщика);
🟡Рассказать о своих пожеланиях.

Получите готовое планировочное решение с комментариями.

❓ Хотите увидеть, как может выглядеть ВАША квартира? Пишите в ТГ( 18+) +79638339733 «Хочу планировку» или «Хочу дизайн» — вышлем вам примеры работ и условия сотрудничества!

Erid: 2SDnjeGJ1dg
Реклама. Рекламодатель. ООО "ДИЗАЙН ПРО". ОГРН: 1204100002435. Юридический адрес:
Камчатский край. г. Петропавловск-Камчатский. ул. Солнечная д.11 кв.77

🔝 Крайне субъективный неполноценный топчик дешевого квадрата в микрорайоне «Снеговая Падь»

«Снеговая Падь» стал первым микрорайоном во Владивостоке в новейшей истории России, который представлял собой пример комплексной застройки «в чистом поле». К саммиту АТЭС 2012 года на месте взорвавшегося в 90-х главного арсенала Тихоокеанского флота в столице Приморья должны быть создать первую очередь образцового микрорайона для военнослужащих и членов их семей.

🌆 В итоге же получился «жесточайший» спальник с плотной застройкой с периодически пахнущими под боком очистными сооружениями, но хотя бы с прикрытым (и ранее активно дымящим часто как раз в сторону жилых домов) мусоросжигательным заводом. Ну плюс еще так и недостроенный спортивный комплекс, жесточайший дефицит школ и пр. «радости».

Мы же, как всегда, решили расставить предложения застройщиков в этой локации по степени возрастания стоимости 1 кв.м. Смотрим от 3-го этажа и выше. По сайту Farpost.ru, поскольку там есть удобная выборка по локациям.

1. ЖК «Малахит» от 140 тыс. руб. за 1 кв.м. Дом-«книжка». Схожий есть на Патрокле. Не все планировки «одинаково полезны».

2. ЖК «Анна», около 148 тыс. руб. за «квадрат».

3. Квартиры в сданном ЖК «Лидер», от 163 тыс. руб. за 1 кв.м.

4. Федеральный ПИК. Квартира с предчистовой отделкой, примерно от 164,5 тыс. руб. за й кв.м. Квартиры раскупаются только так.

5. Квартиры в сданном ЖК «Адмирайлтейский», от 179 тыс. руб. за 1 кв.м.

6. Еще один сданный ЖК, «Изумрудный». От 200 тыс. руб. за 1 кв. с чистовой (!) отделкой

7. Квартиры в сданном ЖК «Молодежный», с предчистовой отделкой, от примерно 215 тыс. руб.

8. Квартиры в ЖК «Флагман», 1-я очередь. От около 208,5 тыс. руб. за 1 кв.м. в предчистовой отделкой, но в квартире с большой площадью. Типа самый крутой ЖК в этой локации.

Ну и всё, пока другие ЖК в процесс постройки и продажи не запущены.

Мы с нетерпением ожидаем первый проект в рамках КРТ – мега-ЖК от компании «Восточный луч». Про него мы писали тут. ЖК «Первый. Снеговая Падь».

Вообще-то у «Восточного луча» уже есть сданные дома в данном микрорайоне, но все квартиры в них уже распроданы. Строят быстро, ценник не задирают.

#СнеговаяОнаВдругомМесте #ЭтоСнеговаяПадь #Новостройки #Недвижимость #Владивосток
☎️ Подпишись: «Вся Недвижимость Владивостока»

🏗 Мыс Кунгассный и его окрестности комплексно застроят

Два постановления о разработке проекта планировки территории между ТЭЦ-1 и Кунгасным пляжем утвердила администрация Владивостока. При этом для одной из указанных зон ППТ уже пытались разрабатывать несколько лет назад. Вторая территория раньше в градостроительных планах не фигурировала, но обе их чиновники вполне могут отнести к «депрессивным территориям», очень подходящим для КРТ. «Депрессию» планируется «излечить» застройкой почти в 200 тысяч квадратных метров, сообщает сайт Vl.ru.

📃 Проектов планировки будет два, но это, по сути, единая территория за ТЭЦ-1, в которую входит автодром, склады, несколько авторазборок и мастерских и вертолётная площадка. Планировать будут за внебюджетные средства, то есть на деньги потенциальных застройщиков. Общая площадь двух территорий составляет 13,31 гектара, но пока предварительные масштабы строительства описаны только для одной, которая ближе к морю.

Эта земля по постановлению администрации называется просто «Мыс Кунгасный», площадью 7,33 гектара, и состоит из 13 земельных участков – почти все они сложной судьбы.

🏗️ Согласно заданию на разработку ППТ, общая площадь застройки здесь должна составить 181 121 кв. м, из которых более 171,3 тысячи – жилая застройка. Также предполагается 2,4 тысячи кв. м коммерческой застройки и объект образования – школа или детский сад – площадью 6,3 тысячи кв. м.

Несмотря на то, что по Генплану здесь предполагается ещё большая насыпная территория, в этот проект она не включена. Скорее всего, для неё должна быть отдельная документация.

📄 Второй проект – территория, которая называется «Мыс Кунгасный, 1». Для неё не указаны никакие параметры, кроме общей площади – 5,98 гектара. Она расположена ближе к железной дороге, включает в себя десяток разрозненных земельных участков и большую неразграниченную территорию. На обеих территориях установлена зона КРТ.

По градостроительным документам они целиком находятся в общественно-жилой зоне ОЖ 1, которая позволяет строить жилые и коммерческие здания до 30 этажей.

❗️ P.S. От себя крайне субъективно заметим, что данная локация имеет как сильные плюсы, так и не менее сильные минусы.

✅ Плюсы: красивые виды на море у квартир, которые будут на него выходить, близость к центру Владивостока.

❌ Минусы: железная дорога, под окнами проходит не что-то непонятное, а сам Транссиб с активным движением поездов. От нее не только шум, но и длительные стояния на жд переезде.

Вероятно, застройщики сделают в итоге что-то вроде дороги вдоль побережья от набережной Спортивной гавани до Второй Речки, а также парочку «проколов» под «железкой». Тогда стояние на переездах уйдет, останется только круглосуточный стук колес.

Ну и еще. Квартиры явно будут продавать там весьма задорого, как нам крайне субъективно видится.

Иллюстрации: Vl.ru и скрин карты яндекс с картой от VL.ru.

#ОтсыпемЗастроимПродадим #КрасивыеВидыСтоятДороже #Новостройки #Недвижимость #Владивосток
☎️ Подпишись: «Вся Недвижимость Владивостока»