Сергей Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate

Темные фасады в частных домах хорошо смотрятся на лесных участках.

Все, кто хочет разобраться в эффективном PR и Marketing подписывайтесь на телегам канал ЛАМПА 👆👆👆👆

НОВЫЙ ПРОЕКТ «ЛАМПА»!
В этот проект будут приходить лучшие маркетологи и pr-директоры страны и мы будем разбирать сумасшедшие кейсы!!
Первый Выпуск! Сразу безумная история переход из Louis Vuitton и фешн индустрии в девелопмент!!
Кейс с сундуком Louis Vuitton на Красной Площади со скандалом!!
Анна Дубровина, директор по коммуникациям Главстрой у нас с гостях с Никитой Журавлевым!


https://youtu.be/nBp_sXBiJE8


https://vkvideo.ru/video-228735830_456239507

Подписчики! Напишите своим знакомым. Агенты! Напишите своим клиентам. Никогда и ничего не покупайте в ЖК Вереск. Власть в ЖК Вереск захватили «Швондеры и Шариковы». Они не дадут там спокойно жить никому. Цена в этом проблемном ЖК будет падать. Благо рядом строится гора приличных проектов. Если кто-то из владельцев квартир в ЖК Вереск меня читает и у него больше мозгов, чем у его ебанутых соседей, совет один - продавайте сейчас! Дальше будет хуже!

Ну и еще пару Видео от Егора! Действительно ЖК Логос внутри выглядит изящнее, чем снаружи.

Егор Провкин владелец Century21 Russia разбирает ЖК Логос. Егор, лифты отделывать научились все, красивые панели поставить умеют многие. В лифте важно смотреть на лебёдку, программное обеспечение и монтаж, который определяет плавность хода без вибраций в кабине. Дизайн действительно огонь!

НОВОСТЕЙ КОТ НАПЛАКАЛ, а ЦИАН ДЕЛО ГОВОРИТ

YouTube

https://youtu.be/_7mCKs7BJJw

ВКВИДЕО

https://vkvideo.ru/video-228735830_456239504

ЧАСТЬ 4. РАБОЧАЯ СХЕМА, КОТОРАЯ БУДЕТ НАБИРАТЬ ОБОРОТЫ в 2026 ГОДУ.

Сейчас станет очевидно, что у застройщиков будут нарастать готовые объемы квартир бизнес-класса и элитки, которые без отделки никто покупать не будет.

И тут как раз в пору приходит схема с рассрочкой.

Приходим к Застройщику и берем 4 лота с рассрочкой. Лучше брать семейные форматы с двумя спальными комнатами. Это значит нам на входе надо иметь свободный капитал на 1 квартиру в бизнес-классе, площадью 90м2 – 40 млн рублей. Делаем 4 взноса по 25% в беспроцентную рассрочку, с отсрочкой следующего платежа на 4 месяца. Квартиры нам нужны на этапе максимально близком к ключам.
Капитал в 40 млн рублей, зависший в квартирах надо вернуть в 4-6 месяцев. Именно такой срок у нас есть на решение задачи. Предстоит отделать 360м2.

Для этого нужна типовая стандартная отделка и меблировка всех 4 квартир. Дальше, так проще даже будет продавать. Максимальная декомпозиция всех работ, диаграмма Ганта на все этапы и полный комплект рабочих, отделочных материалов и оборудования.

Следовательно в эти 360м2, мы инвестируем 40 млн рублей в отделку мебель и текстиль.

Дальше цена таких лотов в готов виде повышается до 55-60 млн рублей в зависимости от локации. Таким образом, на очень коротком отрезке времени мы на вложенные 85 млн рублей, делаем 100 млн рублей (20%)

НО!!!!

Не вздумайте лезть, если вы не профессионал в строительстве и вас нет компетенций делать эту работу максимально эффективно и быстро. Вся задача не размазывать ремонты на срок больше 5 месяцев. Иначе вам конец.

Квартиры уже на стадии близкой к чистовой отделке будут уходить. Меблировку и текстиль уже скорее всего каждый будет заказывать у вас дополнительно.

Для работы на оборотах нужен инвестиционные капитал от 300 млн рублей. И самое главное, нужна команда продавцов, которые умеют работать с ценой объекта.

Мы сейчас с Командой Кравченко изучаем эту схему, смотрим всё ее достоинства и недостатки, считаем экономику проекта. Пока деньги дорогие в депозитах, инвесторам такая система не очень интересна. Но к 2026 году такой продукт в России скорее всего начнёт расти.

ЧАСТЬ 3. МУДАКИ-ФЛИППЕРЫ.

Никакого «флиппинга» в России нет. Классический флиппинг – это покупка старого дома с мелким ремонтом, мелкой перестройкой с последующей перепродажей.

Всё, что у нас называется «флиппингом» - это тупо отделка под ключ и попытка в ней заработать.

Сейчас, злой дядя Серёжа, проведет вам урок математики.

Купили вы новостройку по завышенной цене в 2023 году по программе льготной ипотеки. Цена метра уже раздута. Вы туда положили 20-30% от цены объекта.

Давайте для простоты возьмём лот в 40м2 ценой в 15 млн рублей и вы внесли 3 млн рублей. Вы уже переплатили 10% от цены этого объекта на вторичке. У вас на два года зависли 3 млн рублей, а это за два года 25% на депозитах или ОФЗ. Вы еще процентами банку заплатили тысяч 400 рублей. И вот теперь на рынке 2025 года вы пытаетесь сделать отделку. 40м2 с отделкой под ключ и мебелью, которые обойдутся вам в лучшем случае 3 млн рублей. Теперь вы полезете в рынок и поставите этот лот за 24 млн рублей. С трудом и торгами вытащите 22 млн рублей, из которых 11 млн. рублей вернёте банку, а 910 рублей в налоги. И вот у вас на руках на вложенные 7 млн рублей и ваш труд 10 млн рублей, которые вы провернули за полтора года? Не проще ли не трогать свои деньги и делать отделку под заказ?

Цена отделки сейчас по городу Москве гуляет от 60 до 250 тысяч рублей за 1 м2. Модные дизайнеры с раскрученными Телеграм-каналами, YouTube и Инстой не стесняясь обирают богатых граждан в 2х!

Вход идёт всё. Набирают себе заказы. Продают готовые проекты от 100 до 500 тысяч рублей. Потом собирают деньги на откатах с поставщиков, как правило до 15% от сметы. Дальше самое интересное. Доходит до смешного, что перепродают подряды прямо на ПРОФИ Ру. Когда я всё это вижу и слышу, у меня один вопрос. Кто вы люди?

В 90-е вас за такой расклад отвезли бы в лес и прикопали за первой же сосной.

Когда вы квартиру в 150м2 окучиваете в ремонт в 30-50 млн рублей, у меня один вопрос, вы себе купили второе гражданство в Уругвае?

Вот вам пример с экономикой квартиры наших клиентов, которые даже не являются никакими флиперами (смотри фото выше).

Купили квартиру за 2019 году 87м2 за 22 млн рублей, с ипотекой на сумму 17 млн рублей. Квартира в старом доме на улице Доваторов была в ветхом состоянии. Вложено в ремонт 10 млн рублей, потому что потребовалась замена перекрытий. Дальше переезд в связи с работой заграницу. Ждали когда пройдет 5 лет. И продана квартира в феврале 2025 за 53 млн рублей. Стояла 4 месяца в продаже, так как в доме не было лифта.

В итоге клиент погасил 15 млн рублей ипотеки и осталось на руках за вычетом комиссии. 35,5 млн рублей. На вложенные свои 5 млн – первоначальный взнос, 3 млн– проценты банку и часть тела долга, 10 млн – ремонт и мебель. Он тупо мог за эти 5 лет в других инструментах удвоить свою сумму.

Конечно, у нашего клиента и не было задачи заработать на отделке и ремонте. Но пример ярко доказывает, что флиппинг и флипперы по большей части – пустые трепачи, не умеющие считать денги во времени.

ЧАСТЬ 2. ПОЧЕМУ ДЕВЕЛОПЕРЫ ОТКАЗАЛИСЬ ОТ ОТДЕЛКИ?

Сначала разберем многоквартирные дома. Основная причина конечно же деньги.

Поясняю на пальцах.

Вы проектируете и рассчитываете проект, который сдается в 1 квартале 2025 года в середине 2022. У вас началось СВО, идёт мобилизация, врубаются санкции на поставку и расчеты за лифтовое оборудование, за кондиционеры и бытовую технику. Что вы сделаете?

Станете рисковать тем, что не сможете выполнить обязательства по квартирам с отделкой? У вас миграционная служба России разгоняет мигрантов, которые работали на стройке. У вас инфляция на зарплату рабочим за 2 года составляет 70 %, у вас инфляция на отделочные материалы 50%. Готовы лезть в отделку на объёмах?

Поэтому я очень хорошо понимаю девелоперов. Дешёвых денег нет. Подрядчиков качественных нет. Полная непредсказуемость в цене отделки на два года вперёд. Почему на два года вперёд? Потому что до отделки квартир вы дойдёте только через два года.

При таком раскладе нужно резать фантазии.

Что происходит в частном домостроении? Бум 2020 года и постпандемийный спрос окончательно сдох уже 2022.

Дальше многие застройщики МКД, а это в основном ИП с небольшими объёмами, стали уповать на ипотечников. А что такое ипотечник? Это экономия на всём и вся.

Поэтому отделку тут делают чуть ли не в ноль, потому что без отделки продать частный дом всё сложнее.

Сейчас после перехода на escrow этот рынок тоже дохнет.

В ИЖС сейчас ситуация такая. Покупатель хочет дома под ключ, мелкий девелопер не может сделать дома под ключ. Инвесторы в дома в Сочи сидят в глубокой заднице. Никто дома без отделки с их фантазиями по цене брать не хочет.

Сами себе представьте. Вы купили дом в Сочи и вам надо удаленно управлять отделкой дома? Что вы скажете? Да-ну его нахрен!