Руслан Рентавед 🖌

Разбор Формы Я уже неоднократно писал, что из всей коммерческой недвижимости я неравнодушен к качественному стрит-ритейлу и офисам класса А. Сегодня продолжаю свою рубрику «Доходная эстетика». Предлагаю рассмотреть проект ФРЕЙМ от компании FORMA. Что в итоге имеем? Забегая вперед, скажу сразу: проект для инвесторов с высоким чеком. Но детали важны. Параметры: Общая площадь проекта — 69,7 тыс. м². Из них 51 400 м² — деловые пространства. Минимальный формат лота — от 266 м². Этажность — 30. Локация: Топовая — исторический район Пресни, вблизи станции метро «Белорусская». Это один из самых престижных деловых кластеров Москвы. Цена входа: Минимальный лот, который я нашел в открытой продаже, — офис площадью 266,62 м². Цена: 178 767 110 ₽ (670 493 ₽/м²). Потенциальная доходность: Сейчас арендная ставка в подобных реализованных проектах с отделкой составляет порядка 100 тыс. ₽/м²/год. Если заложить индексацию 7%, то через три года (как раз к вводу проекта) офисы можно будет сдавать за 125 тыс. ₽/м²/год. Получается, офис площадью 266 м² будет приносить ~2,77 млн ₽/мес. или 33 млн ₽/год. Это при условии, что у нас инфляция не будет шустрее расти и рубль удержится. По сути, девелопер реализует премиальное бизнес-пространство, но (благодаря нарезке) дает доступ инвесторам со средним чеком. Надо отдельно отметить, что до последнего момента в этом проекте лоты продавались только этажами (от 2000 м). Что понравилось: Сделали упор на комфорт резидентов: — Мобильный доступ, связь в лифтах и паркинге; — Ожидание лифтов — до 30 секунд; — Управляемый микроклимат, вентиляция с регулируемым увлажнением и обеззараживанием (в зависимости от загрузки этажей); — Велостоянки, душевые (актуально для тех, кто добирается на велосипеде или бегом); — Зарядки для электромобилей. Видно, что проектировщики думали о том, как люди будут реально пользоваться зданием. По стройке: Проект уже в активной фазе: «стена в грунте» выполнена полностью, буронабивные сваи тоже почти готовы. Ввод заявлен на IV квартал 2028 года. В сухом остатке: Я люблю доходную эстетику. И это тот случай, когда хочется подсветить проект. Авторская архитектура и благоустройство, креативная инфраструктура, широкий набор сервисов. Формат ориентирован на бизнес-процессы самых разных компаний за счет адаптивности пространства и высокотехнологичного оснащения. По сути, это социальный хаб, объединяющий людей вокруг бизнес-инициатив.

ПОСЛЕВКУСИЕ Сегодня состоялся бизнес-завтрак, и главным спикером был Евгений Барболин — сильный эксперт по инвестициям в коммерческую недвижимость и, в частности, в дарксторы. Живое общение с такими профи — всегда ломка стереотипов. Поделюсь ключевыми инсайтами и аналитикой от Евгения. Чем запомнился 2025 год: гонка продолжается, но логика меняется Прошлый год окончательно закрепил статус дарксторов как основы e-grocery. Мы уже привыкли к экспансии, но цифры впечатляют даже скептиков. Если смотреть на рейтинг INFOLine, битва гигантов выглядела так: · «Самокат» играл по-крупному: чистый прирост составил +150 тёмных магазинов. · «Яндекс Лавка» не отставала, но сделала упор на синергию: +91 даркстор, при этом каждый второй из них (более 300 объектов) обзавёлся кухней (dark kitchen). То есть строили не просто склад, а полноценный комбайн для еды. Кто на чём сделал акцент? Очень показательной была стратегия диверсификации. Рынок понял, что нельзя складывать все яйца в одну корзину форматов. 1. Х5 Digital пошли по пути конструктора. У них в управлении было: · Около 30 классических дарксторов «Пятёрочки». · Более 20 гибридов (уже большей площади), которые работали сразу на несколько сетей группы. · И 2 мамонта — крупноформатных dark store для Vprok.ru. Это история про то, что «Пятёрочка» целится не только в быструю доставку, но и в серьёзную корзину. 2. «ВкусВилл» же взяли плотностью покрытия кухнями. Почти в 80% своих дарксторов (около 190 точек) они уже могут не просто отгружать продукты, а жарить/печь. Это превращает любой их склад в ресторан навынос. 2026 год: всё, приехали. Дальше — глубже И тут самый сок. Евгений четко обозначил тренд этого года: Азарт количеством закончился. Мы вошли в фазу стагнации, но не в плохом смысле, а в стадию дозревания. В 2026 году рынок перешёл от гонки вооружений (кто откроет больше дверей) к войне за эффективность. Что это значит для инвестора и рынка: · Оптимизация, а не экспансия. Компании перестали штамповать новые точки. Теперь они берут скальпель и режут лишнее, улучшают существующие мощности. · Юнит-экономика правит бал. Если раньше можно было открыть даркстор «под будущий спрос», то теперь каждая полка должна приносить деньги здесь и сейчас. Повышение эффективности работы склада и логистики — главный KPI 2026-го. · Рост ставок на уже разогретом. Спрос на качественные помещения в ликвидных локациях никуда не делся, но арендаторы стали капризнее. Они хотят не просто коробку, а коробку с правильной высотой потолков, мощностями и, желательно, с готовой dark kitchen внутри. В сухом остатке: Даркстор как явление повзрослел. Если в 2025 году мы ещё наблюдали юношеский максимализм в виде рекордных +150 открытий, то 2026-й — это год взрослой ответственности.

Последний шанс заявить о себе крупнейшим госзаказчикам строительной сферы❗️   📅 Остается всего несколько дней до II Всероссийской стратегической сессии «Эффективный госзаказ». 24 марта в Москве более 100 ключевых руководителей, отвечающих за реализацию политики в сфере государственного заказа в строительстве, встретятся с производителями и подрядчиками строительной отрасли. ☝🏻 Участники сессии — представители федеральных и региональных органов власти, государственные заказчики, руководители управлений капитального строительства из Москвы, Санкт-Петербурга, Республики Алтай, Республики Татарстан, Краснодарского края, Пермского края, Красноярского края, Амурской, Астраханской, Брянской, Воронежской, Ленинградской, Новосибирской, Нижегородской, Иркутской областей, Ханты-Мансийскогоавтономного округа и других регионов России. Среди них:

• Константин Михайлик, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. • Оксана Диденко, заместитель председателя Комитета государственного строительного надзора города Москвы. • Елена Чеготова, советник Председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга. • Наталья Маркитантова, министр строительства и ЖКХ Астраханской области. • Тимур Зинатуллин, первый заместитель директора ГАУ «Управление государственной экспертизы и ценообразования Республики Татарстан по строительству и архитектуре». • Александра Моисеева, начальник Инспекции государственного жилищного и строительного надзора Луганской Народной Республики. • Сергей Степнов, директор по общим вопросам ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства». • Владимир Бражнов, заместитель начальника управления строительства Департамента строительства, госэкспертизы и жилищно-коммунального хозяйства Курганской области. • Максим Исьянов, исполняющий обязанности руководителя ГКУ «Управление строительства Ленинградской области». • Игорь Аверьянов, директор ГКУ НО «Нижегородстройзаказчик». и многие другие.

 📃 Гостей мероприятия ожидает: ➡️ Презентационная сессия и выставочная экспозиция – возможность для производителей строительных материалов, технологий, оборудования и поставщиковцифровых решений представить свои продукты напрямую крупнейшим государственным заказчикам России. ➡️ Пленарное заседание, посвященное вопросам развития цифрового управления строительством. ➡️ Рабочие сессии с разбором эффективных инструментов и лучших региональных практик цифровой трансформации строительной отрасли. ➡️ Панельная дискуссия на тему повышения эффективности взаимодействия заказчиков и подрядчиков в государственном строительстве.   Участие по предварительной заявке❗️ Места ограничены‼️   📎 Узнать подробнее и зарегистрироваться можно ➡️ здесь. Организаторы сессии: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, ФАУ «РосКапСтрой», Центр компетенций «Умный город».

Вкусно и полезно Приглашаю на полезный завтрак. Начало в 10:00. Где? В уютном кафе в центре Москвы. Вас ждёт живой разговор по делу — с мощный практиком, который работает с рынком дарксторов изнутри и видит его развитие в реальности.

Это камерный формат встречи, где можно задать вопросы напрямую, обсудить рынок и услышать практический опыт без презентаций и формальных выступлений.

🎙️ Спикер встречи: Евгений Барболин — амбассадор Дарксторов России. Тема: «Развитие дарксторов в России. Форматы, перспективы и точки роста». ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ 🍊 И вишенка на торте: У вас будет возможность инвестировать совместно в Пятёрочку. Подробнее расскажем на бизнес-завтраке ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ 📅 17 марта. с 10:00 до 12:00 (мск) 📍Москва, Петровка 😍Стоимость участия: 5000₽ Участие в бизнес-завтраке 17.03 👉по ссылке

Иран и ГАБы Пока внимание мира приковано к Ближнему Востоку, у нас назревает драма поинтереснее. Война в Иране толкает нефть вверх, а вместе с ней — и надежды российского бюджета на лучшее. Но давайте без иллюзий разберем, что происходит на самом деле и как это коснется каждого, кто ходит в магазин или сдает метры. Что дает иранский кризис? Ситуация парадоксальная: конфликт в Иране автоматически означает рост цен на нефть. Для России это прямой канал улучшения доходов. Более того, появляется информация о возможном смягчении санкционных ограничений, чтобы российская нефть могла компенсировать дефицит на мировом рынке. Казалось бы — вот оно, счастье. Но здесь важно не поддаваться эйфории. Экономист Михаил Хазин комментирует это так: «Нам дают возможность заработать, потому что без нашей нефти Запад просто задохнется. Но это ловушка. Все дополнительные доходы уйдут в "дыру" бюджета, а структурных проблем это не решит. Мы просто проедим иранскую ренту, как проедали всё до этого». Проще говоря, даже при дорогой нефти бюджет не становится здоровее — он просто чуть дольше не разваливается. Цифры, которые нельзя игнорировать. Годовой план по дефициту — 3,78 трлн рублей. За два месяца мы уже выбрали 91% (3,45 трлн). Формально оставшиеся 10 месяцев нужно жить в режиме строжайшей экономии. Но по факту нас ждет классика: декабрьский всплеск расходов и новый исторический рекорд. Важно понимать: проблема не в том, что бюджет много тратит. Расходы за 3 месяца даже сократились на 4,8% год к году. Проблема в доходах: общее падение на 10%, нефтегазовые доходы рухнули на 44%. Мы беднеем, даже затягивая пояса. Иранская нефть поднимет статистику, но случится это не раньше апреля. Когда мы говорим, что Минфин «закручивает гайки» и сокращает расходы, за этой сухой формулировкой стоит очень простая житейская история. Бюджетные расходы — это зарплаты врачей, учителей, военных, госслужащих, сотрудников силового блока. Если расходы режут, значит, доходы этих людей либо перестают расти, либо начинают снижаться в реальном выражении с учетом инфляции, либо их просто становится меньше (сокращения, оптимизация). В итоге эти люди меньше покупают продуктов и услуг. Выручка в магазинах/кафе/салонах сокращается со всеми вытекающими последствиями для рынка коммерческой недвижимости. Это и есть эффект домино. Бюджетная экономия незаметно, но очень уверенно перетекает в карманы владельцев торговых центров и стрит-ритейла. И ставка ЦБ тут уже не поможет — людям просто нечем платить. Теперь про курс. Продажи валюты экспортерами упали до $3,55 млрд в феврале. Это минимум. Еще недавно было $11 млрд. Центробанк старается компенсировать интервенциями, но суммарное предложение валюты все равно в 1,5 раза ниже, чем год назад. При этом спрос на валюту со стороны юрлиц бьет рекорды — $31,8 млрд в феврале. И что мы видим? Курс стоит в районе 77-80. Это значит, что рубль сейчас живет в собственной реальности, где не работают ни ставки, ни платежный баланс. Осенью 2024 ставка была 21%, а доллар улетал за 110. Сейчас ставки ниже, а рубль укрепился. Логика отсутствует. Что дальше? Иранский фактор даст нам передышку. Высокая нефть позволит Минфину латать дыры без срочной девальвации. Весной, скорее всего, сохранится коридор 80-90 рублей за доллар. Но фундаментально бюджетная дыра никуда не делась. Более того, режим экономии, к которому призывает Минфин, запустит тот самый цикл снижения потребительского спроса, который больно ударит по ритейлу и коммерческой недвижимости. Как только внешняя конъюнктура ослабнет (а Иран когда-нибудь потушат), вопрос балансировки бюджета встанет в полный рост. И тогда курс может очень быстро оказаться там, где его видят только 3% самых осторожных прогнозистов — выше 100. Приходите завтра на бизнес-завтрак, где в закрытом формате обсудим риски и возможности в ГАБах. Регистрация👉 по ссылке.

И тогда курс может очень быстро оказаться там, где его видят только 3% самых осторожных прогнозистов — выше 100. Поэтому к текущему укреплению стоит относиться как к временному подарку. А к бюджетным новостям — как к индикатору будущего спроса в тех самых «Пятерочках», мимо которых мы ходим каждый день. Завтра в закрытом формате обсудим риски и возможности в ГАБах. Приходите на бизнес-завтрак. Регистрация👉 по ссылке

2026 — ГОД БАНКРОТСТВ? Что будет с коммерческой недвижимостью: Константин Самарин Новый выпуск уже на канале. Приятного и полезного просмотра. 👇👇👇 https://youtu.be/4dcE33MNwRg

Бизнес-завтрак РЕНТАЛЕНД | 17 марта | Москва ☕️ Друзья, мы продолжаем серию бизнес-завтраков РЕНТАЛЕНД. Уже совсем скоро вас ждёт живой разговор по делу — с практиком, который работает с рынком дарксторов изнутри и видит его развитие в реальности.

Это камерный формат встречи, где можно задать вопросы напрямую, обсудить рынок и услышать практический опыт без презентаций и формальных выступлений.

🎙️ Спикер встречи: Евгений Барболин — амбассадор Дарксторов России. Тема: «Развитие дарксторов в России. Форматы, перспективы и точки роста». ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ 🍊 И вишенка на торте: У вас будет возможность инвестировать в Пятёрочку. Подробнее расскажем на бизнес-завтраке ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ 📅 17 марта. с 10:00 до 12:00 (мск) 📍Москва, Петровка ❗️Кол-во мест осталось: 34 😍Стоимость участия: 5000₽ Участие в бизнес-завтраке 17.03 👉по ссылке

Минстрой проведет стратегическую сессию с участием крупнейших госзаказчиков строительной отрасли❗️ 📅 24 марта в Москве соберутся более 100 руководителей, принимающих ключевые решения в сфере государственного строительства: представители федеральных и региональных органов власти, государственные заказчики и руководители управлений капитального строительства проведут прямой диалог с производителями строительных материалов и оборудования, подрядными организациями и разработчиками цифровых решений. 🖊 Стратегическая сессия будет посвящена практическим вопросам реализации проектов капитального строительства и взаимодействию государственных и муниципальных заказчиков с поставщиками и подрядчиками. В программе мероприятия:

☑️ Пленарное заседание «Актуальные вопросы развития системы государственного строительного заказа». ☑️ Панельная дискуссия «Взаимодействие заказчиков и подрядчиков в государственном строительстве». ☑️ Рабочие сессии, посвященные практике реализации строительных проектов и применению отраслевых инструментов.

☝🏻Отдельным блоком программы станет презентационная сессия «Решения для капитального строительства». В рамках нее компании смогут представить свои цифровые решения напрямую государственным заказчикам, которые отвечают за реализацию объектов капитального строительства в Москве, Санкт-Петербурге и более чем в 50 регионах России. Также для участников будет работать выставочная экспозиция решений для строительной отрасли. Организаторы II Всероссийской стратегической сессии «Эффективный госзаказ: цифровизация, практика, диалог» – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, ФАУ «РосКапСтрой», Центр компетенций «Умный город». ❗️Количество мест ограничено❗️ Подробности и регистрация ➡️ здесь