Бетонный канал. Недвижимость 🏡

Что изменилось с 1 мая?
 
Пошел снег. Но это другое.
Изменений немного, но есть пара важных моментов ☕
 
🧩 Выписать из квартиры человека станет проще:
 

С 1 мая выписать человека из квартиры будет проще. Если он давно не живет по месту прописки, не платит коммуналку и не появляется, собственник сможет выписать его быстрее.
 
Но всё же только через суд. В качестве доказательств подойдут акты УК или ТСЖ, свидетельства соседей, квитанции об оплате. Когда суд одобрит, выписать из квартиры можно будет через МФЦ или районное отделение МВД.

 
🧩 Комиссия за переводы по СБП:

Подробности

на сайте ЦБ.

Для физлиц ничего не меняется.
 
Комиссию будут брать с операций, в которых участвуют компании, ИП или самозанятые. То есть если перевод денег самозанятому, бизнесу, ИП – тогда уже будет комиссия. Сумма комиссии — от 5 копеек до 3 рублей.
 
За трансграничные переводы через СБП между физическими лицами будет фиксированная комиссия в 6 рублей. Сумма перевода значения не имеет.
 
В целом, немного, но похоже, что нас готовят всё же к тому, что система быстрых платежей, к которой мы так быстро привыкли, бесплатной не будет. Скорее всего, потом и для физиков тоже будут лимиты снижены.

 
🧩 Ограничения на вывоз золота из России:
 

С 1 мая нельзя вывозить аффинированное (чистое, без примесей) золото из России тяжелее 100 граммов.
Есть исключения, но нужно получить спецразрешение Федеральной пробирной палаты и вывести тогда можно будет через 4 аэропорта всего: Внуково, Домодедово, Шереметьево в Москве и Кневичи во Владивостоке.
Указ можно

посмотреть тут.

 
🧩 Списание безнадёжных налоговых долгов:
 

С 1 мая ФНС вводит новый порядок списания налоговых долгов, которые невозможно списать. Допустим, из-за срока давности или смерти человека.
 
Не надейтесь, что можно будет просто не платить и всё спишут. Почитал, там такие причины списания, как смерть, передача имущества в собственность РФ после смерти, решение суда, банкротство и прочие причины.

В общем, как сказал Франклин, дядька со 100$ купюры: «В этом мире неизбежны только смерть и налоги».

 
🧩 Прибавка к пенсии и пересчёт:
 

Это классика, которая, к счастью, довольно часто индексируется для разных категорий. Но я, если честно, на свою пенсию от государства особо не рассчитываю.

 
🧩 Пособия для многодетных:
 

С 22 мая будут действовать новые правила начисления пособий для семей с 3-мя и более детьми.
Раньше если доход семьи (а он считается с НДФЛ, то есть «грязный») хоть немного превышал прожиточный минимум, то семья не могла получить пособие. Теперь же порог подняли на 10%. Если среднедушевой доход не превышает прожиточного минимума более чем на 10% то они уже смогут получать пособие.

 
🧩 Расширение маркировки «Честный знак»:
 

Теперь она появится на:
- Кондитерских изделиях
- Электронике и светотехнике
- Строительных смесях и материалах

 
🧩 Банки будут проводить дополнительную проверку перед исключением данных из базы мошеннических операций.

Попасть в базу легко, выйти сложнее.

Ещё начнут создавать рейтинг автошкол, но заработает он уже со следующего года.
 
🔶 Прошлые изменения были здесь:
- Что менялось с 1 апреля?
- Что менялось с 1 марта?

P.S. прикиньте, улетали — снег лежал. Первый день в Узбекистане была жара, а вчера град гигантский пошел. Климат догнал😁

С 1 мая, друзья!

Желаю вам хорошо отдохнуть и набраться сил для покорения новых горизонтов! 👍+🔥

ОФЗ с доходностью выше ставки ЦБ. А так можно было?🤔
 
Друзья, ставка ЦБ пошла вниз, но ОФЗ поехали вниз (подробно объяснил тут и тут. Все логично). Получилось, что сейчас можно взять ОФЗ с доходностью выше ключевой, при этом зафиксировать на несколько лет процент☕
 
Это не "баг системы", а просто пересечение ожиданий с реальностью. Впрочем, для нас это неплохая возможность, впервые за пару лет образовалась.
 
Подобрал 10 ОФЗ с хорошим купоном и доходностью. Да, длинные, но отсюда и доходность. Отдельно пост с % соотношением сортов облиг в портфеле сделаю, попозже.
 
🔸ОФЗ 26250

Доходность к погашению: 14,7%
Дата погашения: 10.06.2037 (11,1 лет)
Ставка купона: 12%

 
🔸ОФЗ 26245

Доходность к погашению: 14,7%
Дата погашения: 26.09.2035 (9,4 лет)
Ставка купона: 12%

 
🔸ОФЗ 26246

Доходность к погашению: 14,7%
Дата погашения: 12.03.2036 (9,9 лет)
Ставка купона: 12%

 
🔸ОФЗ 26253

Доходность к погашению: 14,7%
Дата погашения: 06.10.2038 (12,4 лет)
Ставка купона: 13%

 
🔸ОФЗ 26254

Доходность к погашению: 14,7%
Дата погашения: 03.10.2040 (14,4 лет)
Ставка купона: 13%

 
🔸ОФЗ 26247

Доходность к погашению: 14,7%
Дата погашения: 11.05.2039 (13 лет)
Ставка купона: 12,25%

 
🔸ОФЗ 26243

Доходность к погашению: 14,7%
Дата погашения: 19.05.2038 (12,1 лет)
Ставка купона: 9,8%

 
🔸ОФЗ 26248

Доходность к погашению: 14,7%
Дата погашения: 16.05.2040 (14,1 лет)
Ставка купона: 12,25%

 
🔸ОФЗ 26244

Доходность к погашению: 14,6%
Дата погашения: 15.03.2034 (7,9 лет)
Ставка купона: 11,25%

 
🔸ОФЗ 26252

Доходность к погашению: 14,6%
Дата погашения: 12.10.2033 (7,5 лет)
Ставка купона: 12,5%

 Посты в тему:
— Когда вырастут валютные облигации?
— Стоит ли покупать валюту?
— ОФЗ с ежемесячным купоном
— Валютные облигации, часть 1
— Валютные облигации, часть 2
Кому удобнее смотреть в таблице – над постом табличка. Рублевые подборки на днях обновлю.

Делитесь с друзьями, если пост полезен👍

📌НОВОЕ ВИДЕО! Истинный план ЦБ, крах акций, перспектива доллара по 60. Стратегия на май и мысли о рынке🤝

👉 Смотреть видео на YOUTUBE: https://youtu.be/vjFWBHN-rwo
____
По-прежнему есть RUTube или Вконтакте.

На выходных пропустил обзор недели, в силу ужасного интернета в Хибинах + усталости после лютого фрирайда. Подождал, когда новости настоятся👍

Приятного просмотра и отличного дня!👍

— Купил акции Сбера по 325₽
— Продал фьючерсы Сбера по 335₽
— Повторил 10 раз и заработал 50к

Примерно так выглядит рабочий день Петра на Мосбирже.

И нет, это не шутка! В отличие от трейдинга и стандартных инвестиций "вдолгую", арбитраж даёт стабильный, твёрдый и быстрый результат — с минимальным риском.

Так любой может забирать до 30-60% годовых на Мосбирже, вне зависимости от рыночных условий, без угадывания цен и анализа графиков.

Самое наглядное подтверждение тому — Пётр Гулин.
Инвестор с $10 млн в управлении и +1475% доходности за 3 года.

❗️А главное — каждую сделку Пётр подробно описывает на своём канале.

Если не веришь — убедись сам, доступ открыт пока ссылка работает: https://t.me/+Aftu4HPnikVlMDAy

GloraX. Девелопер, который может👍

Как и обещал тут, еще разок посмотрю цифры. Выкатили за 2025, по МСФО. Т.к. за 1кв 2026 все получилось классно, но оценивать важно на дистанции.

- Сравнил с рынком
- Результаты за 1кв 2026
- Облигации по-прежнему держу, оба выпуска. Поэтому и разбираю👍

Часто многие эмитенты любят показать "красивое" на узком временном интервале, а годовые итоги работают как отлив: показывают, кто "купался голым". С Глораксом правило не сработало — снова заработали. Давайте разберемся.

🔸Цифры за 12 месяцев 2025 года:

— Выручка выросла на 27% и составила 41,3 млрд руб. (2024: 32,6 млрд руб.).
— Доля выручки от регионов достигла 27% (2024: 4%).
(т.е. нащупали отличную нишу, начали активно ее качать и продолжают это делать. В 1кв 2026 экспансия лишь ускорилась)
— Чистая прибыль иксанула в 2,5 раза и составила 3,1 млрд руб. (2024: 1,2 млрд руб.), рентабельность по чистой прибыли удвоилась до 7,5% (2024: 3,7%)
(с таким рынком наращивают прибыль, а не показывают убыток как другие «коллеги», что сказать – умеют в бизнес, вроде очевидный факт. Чего тут еще расписывать?!)
— Доля коммерческих и административных расходов в выручке сократилась на 3 п.п. до 13% (2024: 16%).
(этот пункт многие упускают, но он важен. Оптимизироваться при таком росте — признак сильного менеджмента)
— EBITDA выросла на 36% до 14,0 млрд руб. (2024: 10,3 млрд руб.), а рентабельность по EBITDA увеличилась на 2 п.п. до 34% (2024: 32%). Запас маржи хороший.
— Уровень покрытия проектного финансирования увеличился на 16 п.п. до 87% (31 декабря 2024: 71%)
(расписывал в прошлом разборе. Минимум рассрочек, максимум ипотек и полных оплат = выгодный % по ПФ)
— Средняя ставка по кредитному портфелю снизилась на 4,1 п.п. до 13,2% (31 декабря 2024: 17,3%)
— ROIC увеличился на 1 п.п. до 23% (2024: 22%).
— Отношение чистого долга к EBITDA сохранилось на уровне 2,8х.
(далеко не каждый застройщик может похвастаться такими цифрами)

🧩Да, ЦБ смягчает ДКП медленнее желаемого (ну видимо есть причины), но если даже в период высоченных ставок 2025-го Глоракс вырос — как будто бы нет оснований переживать за 2026. Даже медленное смягчение — попутный ветер.

🧩Получается, что итоги 1-го квартала стали не исключением, а подтвердили заданный ранее тренд. Попали очень точно в нишу с регионами, не стали распыляться по классам жилья, плодить зонтичные бренды и так далее.
Надеюсь, что акции оценят эти цифры. Облиги вот давно оценили, плюс везут🤝

В бизнесе, как показывает практика, порой лучше делать хорошо что-то одно, чем браться за все и сразу. Чтобы выполнять цели, нужно уметь правильно их определять👍

Новости рынка недвижимости
 
🔸 Правительство России определится с изменениями в «Семейной ипотеке» до 1 июля.
 
В плане 12% если 1 ребенок в семье, 6% - если 2, 4% - если 3 и более. Ходят слухи, что вроде как это уже дело решённое.
 
🔸 Средний чек на покупки жилья в России достиг 6,8 млн рублей. В столичных регионах 10,6 млн рублей.
 
Средний рост +7% за год. При этом +29% в столичных регионах, и +3% в остальных регионах.
Не знаю, где эти цифры берут. За 10 млн. в Москве и однушку-то далеко не везде купишь. Средний чек…
 
Интересно ещё, что сразу после такой статистики идёт реклама квартир: студии по 21 млн., двушка за 44 😁
 
🔸 «Метриум»: предложение «под ключ» на рынке новостроек Москвы составляет менее 2%.
 
🔸 Одобряемость ипотеки сокращается, а число сделок по переуступке растет.
 
🔸 Est-a-Tet: элитные новостройки Москвы обошли комфорт-класс по объему нового предложения.
 
🔸 Одобряемость ипотеки в России упала ниже 50%.
 
🔸 Банки постепенно снижают ставки по ипотеке, но не слишком быстро и активно.
 
Продуктивной недели, друзья! 👍+🔥

Рубль — скоро всё. Даже лояльные к власти люди кричат о том, что вот-вот вся экономика схлопнется. А вместе с ней пойдут на дно валюта, сбережения, бизнесы. Изменения затронут каждого.

Что делать? Покупать на все себреежния доллары? Снимать все деньги и покупать золото? Переезжать?

Не делайте глупостей и не гадайте на кофейной гуще — сейчас важно сохранять трезвый ум и анализировать то, что говорят опытный экономисты. Для этого читайте Александра Воронкова.

Он с 2018 года ведёт публичную деятельность и не раз предсказывал ключевые события. В том числе СВО, мобилизацию, падение и рост рубля, а также вторжение Трампа в Иран.

Сейчас он без лишней паники, но с откровенной честностью объясняет, к чему готовиться россиянам, что будет с рублём и недвижкой, как на 100% обезопасить свои сбережения и что на самом деле говорят о «Чебурнете» в высоких кабинетах.

Подпишитесь, этот канал спасёт ваш кошелёк и нервы: @voronkovinvest

Сейчас большинство на рынке не зарабатывает ⚠️

Движения есть, но результат нестабильный.

Есть другой подход: работа с неэффективностями, где прибыль известна заранее.

Без угадывания.
Без попыток «поймать рынок».

Евгений сейчас подробно разбирает эту модель у себя в канале.

👉 Доступ здесь: https://t.me/+uFWiJwnk3OdlZTky

В день — только 50 бесплатных подписок.
Дальше вход будет платным 🚨

GloraX удвоил продажи в 1 квартале 2026 года. Опять обогнали рынок.

Эффект снижения ключа сработал так быстро? Или так прокачали эффективность? Разберемся🤝

- Сравнил с рынком тут, обсудил условия возврата к рыночной ипотеке
- Результаты за 9 месяцев смотрел тут.
- Облигации по-прежнему держу, оба выпуска. Поэтому и разбираю👍

Без лишних слов, перейдем к операционным результатам за 1 кв. 2026:

— Объем заключенных договоров вырос в 2,5 раза г/г до 64,4 тыс. кв. м (25,6 тыс. кв. м за 1 кв. 2025)
(Ставка помогла, но ещё бОльшую роль сыграла сильная бизнес модель и регион. экспансия. Выросли быстрее рынка!)

— В денежном выражении продажи выросли на 94% и достигли 12,6 млрд рублей (6,5 млрд рублей за 1 кв. 2025 г.)🔥

— Количество заключенных договоров выросло в 2,6 раза до 1 697 штук.
(Тот самый случай, когда иксы действительно были неизбежны🙂)

— Средняя цена за кв. метр с учетом смещения продаж в регионы составила 197 тыс. рублей (262 тыс. рублей за 1 кв. 2025 г.).
(Ну тут база: в регионах жилье обычно дешевле плюс недвижка сейчас растет в цене медленно, но по мере дальнейшего возврата рыночной ипотеки бетон будет только прибавлять).

— Доля договоров с использованием ипотеки составила 75% (73% за 1 кв. 2025 г.).
(Это хорошо, ипотека для девелопера надежнее историй с рассрочками).

— Доля продаж региональных проектов достигла 67% (42% за 1 кв. 2025 г.)
(Напомню, что Глоракс специализируется на регионах, дают предложение там, где годами копился спрос).

🔸Почему удалось ТАК вырасти? Как дела у рынка, в целом?

— Рынок новостроек в РФ в 1 кв. 2026 вырос всего на 12% г/г (оценка Дом.РФ), при этом основной вклад дал разовый всплеск января (ипотека), дальше темпы замедлились.
Глоракс показал +94% в деньгах и х2.5 в метрах. То есть эффективно забрал и реализовал потенциал доли рынка.

— Около 20% годового плана выполнено за 1 квартал (в 2025 было 14%). Идет ускорение темпов бизнеса.

— Доля региональных проектов: 67% (vs 42%). То есть рост благодаря расширению нового рынка, а в регионах работать они умеют.

По сути нашли свой «голубой океан», говоря языком бизнеса👍.

— Качество продаж, а не просто объем. Доля рассрочек снижена до 6% + высокий объем денежных поступлений (cash flow) — все это снижает стоимость проектного финансирования, то есть меньше зависимость от дорогих денег и лучше финансовое положение компании.

— Ну и добавим базовый момент: рост на фоне ожиданий смягчения политики ЦБ компания заранее масштабируется под возвращение рыночной ипотеки, забирает долю и растит клиентскую базу.

🧩Вернется рыночная ипотека, по оценкам, где-то около 12% ключ когда будет. То есть время освоить больше регионов и нарастить число точек роста есть. Если в 2025 сдюжили — в 2026 не растеряются.

🧩Отдельно отмечу, что часто такой рост идет с дикой загрузкой долгами, как бы «на перспективу», но на деле с ворохом проблем. Тут получается расти эффективно, долг сохраняется на адекватных уровнях.

На днях выкатят МСФО за 2025, там подробнее разберемся. Акции уже отреагировали сегодня ростом на пару процентов, что уже хорошо на таком рынке.

Но уже ясно, что 2026 год начали бодро. Буду наблюдать👍👍👍

ТГ / MAX